Marktgröße und Marktanteil des gewerblichen Immobilienmarkts in Saudi-Arabien – Wachstumstrends und Prognose (2026–2031)

Trends und Erkenntnisse des gewerblichen Immobilienmarkts in Saudi-Arabien

Beschleunigter Bedarf an erstklassigen Industrie- und Logistikflächen durch E-Commerce

Die Auftragsabwicklung im E-Commerce stieg im Jahr 2024 auf 290 Millionen Transaktionen und verdeutlicht damit einen Quantensprung in der Distributionsintensität sowie den Bedarf an modernen, gut gelegenen Lagerflächen. Klasse-A-Logistikstandorte in der Nähe wichtiger Flughäfen und Hauptverkehrsstraßen ziehen Mehrnutzerentwicklungen globaler Betreiber an, wobei ein führender Anbieter 130 Millionen EUR (140,4 Millionen USD) für eine große Anlage in Riads Sonderwirtschaftszone für integrierte Logistik bereitgestellt hat, unterstützt durch Zollkorridore und langfristige Grundstücksvereinbarungen. Flughafennahe Knotenpunkte und Sonderzonen haben sich als strategische Ankerpunkte für Automobil-, Technologie- und Einzelhandelslieferketten etabliert und unterstützen temperaturgeführte Lagerung, Mehrwertdienste und Compliance. Im gesamten Netzwerk decken 23 aktivierte Logistikzentren nun 34,6 Millionen Quadratmeter ab, wobei die Region Mekka mit 20,4 Millionen Quadratmetern die regionale Erfüllungsreichweite stärkt. Da sich die Bauqualität verbessert und die Betriebsstandards globalen Benchmarks annähern, ist der gewerbliche Immobilienmarkt Saudi-Arabiens auf eine weitere Konsolidierung der Logistikflächen durch multinationale Mieter ausgerichtet.^{[1]https://www.stats.gov.sa/}

Staatlich geförderter Infrastrukturausbau steigert gewerbliche Grundstückswerte

Großangelegte Stadtentwicklungsprogramme, Kulturprojekte und Mischnutzungsviertel definieren gewerbliche Korridore neu und steigern die Nachfrage nach umliegenden Grundstücken. In Riad verankert die geplante Innenstadtentwicklung von New Murabba erstklassige Büros, Forschungs- und Entwicklungsflächen sowie Innovationszentren auf 14 Millionen Quadratmetern, wobei die zugehörige Infrastruktur neue Unternehmensstandorte und einzelhandelsgetriebene Erlebnisse katalysiert. Diriyah hat Vergaben in Mischnutzungsclustern zügig umgesetzt, darunter ein großer Arena-Superblock mit Bürotürmen und gewerblichen Einrichtungen, der die Mieterbasis und Gemeinschaftsdienste erweitert. Entlang der Westküste verbinden die phasenweise entwickelten Resorts und Mischnutzungsangebote von Red Sea Global Hotellerie mit Einzelhandels- und Erlebnisflächen, die hohe Standards für Gebäudeleistung und Betrieb erfordern. Diese programmatischen Investitionen signalisieren eine langfristige Nachfrageschaffung und stützen den Grundstückswertanstieg, der in den gewerblichen Immobilienmarkt Saudi-Arabiens einfließt.^{[2]https://www.diriyahcompany.sa/en}

Anstieg der institutionellen Kapitalallokation in Kernbüroimmobilien

Multinationale Unternehmen bauen ihre Präsenz in Riad weiter aus, um sich am Rahmen für regionale Hauptsitze auszurichten, und stärken damit die Nachfrage nach Klasse-A-Büros in Lagen, die politische Entscheidungszentren und Unternehmensführungen konzentrieren. Die Anforderung nach substanziellem lokalem Betrieb hat Mieter in Richtung integrierter Viertel mit institutionellem Immobilienmanagement und modernen Ausstattungsstandards gelenkt. Der King Abdullah Financial District hat wichtige Mieter gewonnen, darunter jüngste Vertragsabschlüsse mit globalen Finanzdienstleistungsunternehmen, was den anhaltenden Schwung für erstklassige Büroflächen belegt. Der umfangreiche zertifizierte Bestand und die Ausstattung des Viertels unterstützen größere Grundrisse und höhere Flächeneffizienz, was die Mieterökonomie bei langfristigen Mietverträgen verbessert. Wenn Ankermieter Verpflichtungen eingehen, folgt institutionelles Kapital durch Akquisitionen und Entwicklungsfinanzierungen, was das Liquiditätsprofil des gewerblichen Immobilienmarkts Saudi-Arabiens vertieft.^{[3]https://www.kafd.sa/}

Neubewertung ESG-konformer Gebäude mit grüner Zertifizierung erschließt Mietaufschläge

Das Mostadam-Programm hat lokale Gebäudezertifizierungen für nachhaltiges Bauen ausgeweitet und schafft damit einen klaren Weg für Projekte, anerkannte Umwelt- und Leistungsstandards zu erreichen. Internationale Validierungen haben die Glaubwürdigkeit des Programms gestärkt und ermöglichen es Investoren und Mietern, Ergebnisse an Rahmenwerken wie GRESB und LEED zu messen. Die Konzentration von LEED-zertifizierten Immobilien im KAFD und dessen Auszeichnung als intelligentes Stadtquartier veranschaulichen den Vermietungsvorteil leistungsstarker Gebäude, insbesondere für multinationale Unternehmen mit unternehmerischen Nachhaltigkeitsverpflichtungen. Staatlich geförderte Programme verankern Nachhaltigkeitsstandards zunehmend von Beginn an und veranlassen private Entwickler, effiziente Gebäudetechniksysteme, intelligentes Energiemanagement und wassersparende Maßnahmen einzusetzen, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Da sich betriebliche Einsparungen akkumulieren und sich die Mieterpräferenzen verschieben, unterstützen ESG-Verbesserungen eine stärkere Preisgestaltung und Belegung im gewerblichen Immobilienmarkt Saudi-Arabiens.

Erhöhte Baukosten und Arbeitskräftemangel verzögern die Projektfertigstellung

Inputkostensteigerungen und knappe Auftragnehmerkapazitäten belasten die Lieferpläne für komplexe Mischnutzungs- und Hotelprojekte. Offizielle Baukostenindizes zeigten bis Ende 2025 anhaltende Jahresanstiege, getrieben durch Nichtwohnbaukategorien und eine hohe Materialnachfrage. Projektträger setzen auf modulare Bauweise und BIM-gestützte Koordination, um die Produktivität zu steigern und Zeitpläne zu schützen. Arbeitsmarktpolitiken zur Förderung der Lokalisierung gestalten auch die Personalplanung und Lohnstrukturen in Projektökosystemen um. Diese Dynamiken erhöhen das kurzfristige Ausführungsrisiko und können Angebotsergänzungen im gewerblichen Immobilienmarkt Saudi-Arabiens zeitlich strecken.

Anhaltende Verbreitung von Homeoffice dämpft die Nettovermietung von Büroflächen in Innenstadtlagen

Da hybride Arbeitsmodelle reifen, kalibrieren einige Mieter ihren Flächenbedarf neu, passen Grundrisse an und konsolidieren Nebenstandorte. Klasse-A-Büros in Innenstadtlagen werden durch Vorgaben gestützt, die die Anwesenheit leitender Führungskräfte erfordern, sowie durch große Organisationen, die die Nähe zu staatlichen Entscheidungsträgern priorisieren. Sekundäre Teilmärkte mit älteren Gebäuden könnten jedoch eine langsamere Vermietungsgeschwindigkeit erleben, da Mieter flexible Vereinbarungen und höhere Ausbaustandards suchen. Anbieter flexibler Arbeitsflächen erweitern maßgeschneiderte Lösungen, die die Grenze zwischen Servicebüros und traditionellen Mietverträgen verwischen. Mittelfristig könnte eine selektive Abschwächung in peripheren Knotenpunkten anhalten, auch wenn erstklassige Innenstadtimmobilien im gewerblichen Immobilienmarkt Saudi-Arabiens angespannte Bedingungen aufrechterhalten.

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschränkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Nach Immobilientyp: Kernstärke im Bürobereich kontrastiert mit dem Logistikboom

Büros hielten im Jahr 2025 mit 32 % den größten Anteil, gestützt durch politisch getriebene Unternehmensumzüge und die Clustervorteile integrierter Geschäftsviertel. Erstklassige Büroviertel mit LEED-zertifizierten Immobilien und intelligenter Infrastruktur haben führende Finanz- und Beratungsdienstleistungsunternehmen angezogen, die die Nähe zu Regulierungsbehörden und Kunden schätzen. Im King Abdullah Financial District haben globale Mieter ihre Flächen erweitert und langfristige Verpflichtungen vertieft, was eine Basis stabiler Nachfrage schafft. Ergänzend zur Bürodynamik werden Einzelhandels- und Hotelkomponenten in Mischnutzungsvierteln auf neue Lifestyle- und Erlebnisformate ausgerichtet. Ausgewählte Großprojekte in Riad, darunter New Murabba und Diriyah, erweitern weiterhin das Unternehmens- und Einzelhandelsökosystem, das den gewerblichen Immobilienmarkt Saudi-Arabiens trägt.

Logistik ist das am schnellsten wachsende Segment mit einem CAGR von 7,88 %, was die Skalierung der E-Commerce-Auftragsabwicklung auf 290 Millionen Transaktionen im Jahr 2024 und anhaltende Investitionen in moderne Lagerhaltung widerspiegelt. Internationale Betreiber investieren Kapital in flughafennahe Mehrnutzeranlagen, wie etwa 130 Millionen EUR (140,4 Millionen USD) für ein 53.000 Quadratmeter großes Gelände in Riads Sonderwirtschaftszone für integrierte Logistik. Landesweit decken 23 aktivierte Logistikzentren nun 34,6 Millionen Quadratmeter ab, wobei die Region Mekka allein 20,4 Millionen Quadratmeter umfasst und die Reichweite für die letzte Meile für Händler erweitert. Die erstklassigen Büromieten in Riad sind in den letzten Jahren ebenfalls gestiegen, wobei Klasse-A-Referenzlagen jährliche Spitzenmieten von rund 2.700 SAR pro Quadratmeter (720 USD) erzielen, gestützt durch einen knappen Leerstand bei den gefragtesten Immobilien. Parallel dazu richten sich sich wandelnde Einzelhandelsformate an Mischnutzungsstrategien aus, die Gastronomie, Unterhaltung und Hotellerie integrieren, um die Verweildauer zu erhöhen und einen breiteren Konsumausgaben im gewerblichen Immobilienmarkt Saudi-Arabiens zu erschließen.

Notiz: Segmentanteile aller einzelnen Segmente sind nach dem Berichtskauf verfügbar

Nach Geschäftsmodell: Dominanz des Verkaufs weicht dem Schwung der Vermietung

Der Verkauf führte im Jahr 2025 mit 71 %, was auf eine starke Aktivität in Masterplan-Gemeinschaften, Unternehmensgrundstücken und Vorverkäufen in integrierten Stadtvierteln zurückzuführen ist. Staatliche Entwickler und Partner setzen weiterhin große Wohn- und Mischnutzungsvereinbarungen um, die Gemeinschaftsflächen und kritische Dienstleistungen erweitern. In der Hauptstadt katalysieren Vorzeigequartiere umliegende Grundstücksverkäufe, da der Infrastrukturausbau neue Korridore erschließt. Erstklassige Bestände in der Nähe wichtiger Knotenpunkte haben konstantes Käuferinteresse sowohl von einheimischen als auch von expatriierten Haushalten erfahren. Diese Transaktionen stärken Baupipelines, die in den gewerblichen Immobilienmarkt Saudi-Arabiens einfließen.

Das Vermietungssegment ist das am schnellsten wachsende Modell mit einem CAGR von 7,33 %, da Investoren vorhersehbare Erträge suchen und institutionell qualitativ hochwertige Immobilien auf den Markt kommen. Regulatorische Verbesserungen durch die Kapitalmarktbehörde haben die Flexibilität für Immobilienfonds und REITs erweitert, einschließlich der Entwicklungsbeteiligung in ausgewählten Märkten und strukturierter Ausschüttungsrichtlinien. Große Quartiere erkunden die Kapitalrückführung durch Ertragsfonds, wobei Immobilien, die modernen ESG- und digitalen Infrastrukturstandards entsprechen, die Aufmerksamkeit langfristiger Investoren auf sich ziehen. Die Vermietungsleistung profitiert von der Verknappung in erstklassigen Knotenpunkten und von betrieblichen Verbesserungen, die die Betriebskosten senken und das Mietererlebnis verbessern. Da sich Bilanzen an das Zinsumfeld anpassen, bleiben Ertragsobjekte zentral für die Kapitalallokation im gewerblichen Immobilienmarkt Saudi-Arabiens.

Notiz: Segmentanteile aller einzelnen Segmente sind nach dem Berichtskauf verfügbar

Nach Endnutzer: Unternehmensriesen treffen auf wachsende Haushaltsnachfrage

Unternehmen und KMU machten im Jahr 2025 66 % aus, gestützt durch das Programm für regionale Hauptsitze, das Führungsteams konzentriert, Entscheidungsprozesse konsolidiert und die Nachfrage nach Klasse-A-Flächen erhöht. Hochwertige Geschäftsviertel mit LEED-zertifizierten Umgebungen und resilienter digitaler Infrastruktur ziehen weiterhin multinationale Unternehmen an. Die Mieterliste des KAFD veranschaulicht die Attraktivität integrierter, mit Annehmlichkeiten ausgestatteter Hubs, in denen Finanzdienstleistungs-, Beratungs- und Technologieunternehmen gemeinsam ansässig sein können. Unternehmenslogistikflächen expandieren ebenfalls aufgrund des E-Commerce-Wachstums, wobei die landesweite Abdeckung durch Logistikzentren schnellere Lieferungen auf wichtigen Routen ermöglicht. Diese Mieterverhalten stärken eine breite Nachfragebasis und Vermietungstiefe im gewerblichen Immobilienmarkt Saudi-Arabiens.

Privatpersonen und Haushalte sind die am schnellsten wachsende Gruppe mit einem CAGR von 7,10 %, da politische Reformen und Masterplan-Gemeinschaften die Zugänglichkeit und Lebensqualitätsangebote verbessern. Großangelegte Gemeinschaften fügen weiterhin Wohnungen und Reihenhäuser hinzu, die das Produktangebot über freistehende Villen hinaus erweitern. Wohnankerpunkte verbinden Bewohner mit Einzelhandel, Bildung und Gesundheitsversorgung in kurzer Entfernung und verbessern die Vereinbarkeit von Wohnen und Arbeiten. Mit dem Start neuer Phasen ziehen integrierte Stadtteile Erstkäufer und Langzeitmieter an, die Gemeinschaftsdienste und moderne Gebäudestandards schätzen. Diese verbrauchergetriebene Dynamik ergänzt die Unternehmensnachfrage und unterstützt die Vitalität von Mischnutzungsprojekten im gewerblichen Immobilienmarkt Saudi-Arabiens.

Notiz: Segmentanteile aller einzelnen Segmente sind nach dem Berichtskauf verfügbar

Geografische Analyse

Riad erfasste im Jahr 2025 49 % des Umsatzes und spiegelt damit seine zentrale Rolle bei der Konsolidierung von Hauptsitzen und öffentlichen Investitionsaktivitäten wider. Vorzeigequartiere wie der KAFD beherbergen erstklassige Mieter, unterstützt durch LEED-zertifizierte Gebäude und eine hochentwickelte digitale Infrastruktur. New Murabba treibt Pläne für eine 14 Millionen Quadratmeter große Innenstadt mit einem markanten Mischnutzungswahrzeichen und bedeutenden Gewerbe- und Forschungs- und Entwicklungsflächen voran, während der breitere Korridor von Verkehrsanbindungen und Annehmlichkeiten profitiert. Zu den wichtigsten Logistikverpflichtungen gehört eine 130 Millionen EUR (140,4 Millionen USD) teure Mehrnutzeranlage in der Sonderwirtschaftszone für integrierte Logistik in der Nähe des Internationalen Flughafens König Khalid, die die luftfrachtgestützte Distribution stärkt. Die Pipeline aus Klasse-A-Büros und Logistikinfrastruktur stärkt Riads Attraktivität für Unternehmen und langfristiges Kapital im gewerblichen Immobilienmarkt Saudi-Arabiens.

Dschiddas Küstenwirtschaft unterstützt diversifizierte gewerbliche Immobilien, darunter Büros, Logistik und Einzelhandelsformate, die eine große ansässige und besuchende Bevölkerung bedienen. Klasse-A-Büros ziehen weiterhin Beratungsdienstleistungen an, mit jährlichen Mietbenchmarks in erstklassigen Gebäuden von rund 1.393 SAR pro Quadratmeter (371,5 USD) und gesunder Belegung im oberen Segment. Große Einzelhandelsziele werden mit Erlebniskonzepten und stärkerem Unterhaltungsangebot ausgerichtet, um die Verweildauer zu verlängern. Die hafengestützte Logistikerweiterung und das damit verbundene Industriewachstum erhöhen die Lagernachfrage in der Nähe wichtiger Korridore. Diese Merkmale positionieren Dschidda für eine stetige Vermietung in hochwertigen Immobilien im gewerblichen Immobilienmarkt Saudi-Arabiens.

Mekka wird als die am schnellsten wachsende Region mit einem CAGR von 7,33 % prognostiziert, angetrieben durch religiösen Tourismus und begleitende Mischnutzungsentwicklungen. Jabal Omars mehrphasiges Ziel neben der Heiligen Moschee integriert Hotels, Einzelhandel und Wohnungen, die die Kapazität und Besucherdienste verbessern. Fortschritte bei angrenzenden Verkehrs- und Stadtentwicklungsmaßnahmen unterstützen eine bessere Erschließung und erweitern den Handel. Das Wachstum bei Hotelzimmern und Einzelhandelsadjazenzflächen führt zu Spillover-Nachfrage nach Back-of-House-Logistik und Arbeitnehmerwohnlösungen. Da die Region wächst, wird eine ausgewogene Planung in Bezug auf Erschließung, Dienstleistungen und Umweltleistung zentral für die Aufrechterhaltung des Schwungs im gewerblichen Immobilienmarkt Saudi-Arabiens sein.

Regulatorisches Umfeld

Der saudi-arabische Markt für Gewerbeimmobilien wird durch einen Rahmen mehrerer Behörden reguliert, angeführt von der Real Estate General Authority (REGA) für den nichtstaatlichen Immobiliensektor, ergänzt durch das Ministerium für Kommunen und Wohnungswesen (MOMAH) für kommunale Genehmigungen und damit verbundene Entwicklungsgenehmigungen. Ein zentraler politischer Wandel war das Gesetz über Immobilieneigentum durch Nicht-Saudis, das am 22. Januar 2026 in Kraft trat, gefolgt von der Genehmigung der Durchführungsverordnungen durch den Ministerrat am 23. Juni 2026, wodurch die Genehmigungen für ausländisches Eigentum sich hin zu einem stärker regelbasierten Modell verschieben, das an ausgewiesene geografische Zonen gebunden ist.

Die Formalisierung von Transaktionen und die Einhaltung von Vorschriften werden zunehmend durch digitale Plattformen der Regierung unterstützt, darunter die Aqari-Anwendung der REGA zur Einsicht von Verträgen, Lizenzen und Eigentumsurkunden sowie das Real Estate Registry (RER) für die zentrale Immobilienregistrierung und anschließende Transaktionen. Für öffentliches Land und Vermögenswerte schreiben die Vorschriften von MOMAH zur Verfügung über kommunale Immobilien öffentliche Ausschreibungen für Investitionen in kommunales Land und Gebäude vor, was den Zugang von Entwicklern und Betreibern zu kommunal kontrollierten Gewerbegrundstücken und -räumlichkeiten prägt.

Wertschöpfungskettenanalyse

Die Wertschöpfungskette für Gewerbeimmobilien in Saudi-Arabien wird von öffentlichen Masterentwicklern und verbundenen Einrichtungen geprägt, die Land zusammenführen, Infrastrukturmaßnahmen sequenzieren und große, mehrteilige Bauverträge vergeben, ergänzt durch private Entwickler, die Ertragsobjekte finanzieren, bauen, vermieten und betreiben. Nachgelagert unterstützen Makler und Agenten die Nutzersuche und Transaktionen, während Property-Manager und Facility-Betreiber Objekte durch Gebäudeleistung, Mietererlebnis und digitale Befähigung differenzieren, insbesondere bei Büros der Klasse A, Einkaufszentren und institutionellen Logistikparks.

Auf der Angebotsseite stehen Bauunternehmen und Baustofflieferanten vor Ausführungsengpässen im Zusammenhang mit Kosteninflation, Abhängigkeit von importierten Vorleistungen und Logistikvolatilität. Die Baukosten stiegen im März 2026 im Vergleich zum März 2025 um 2%, getrieben durch höhere Kosten für Gerätemiete, Arbeitskräfte und Energie, während die Beschaffungsvolumina bei Megaprojekten hoch bleiben, darunter Vergaben von über 30,03 Milliarden SAR im Mai 2026 sowie große Einzelprojektpakete wie die Vergabe des Superblocks Rua Al Madinah über 8 Milliarden SAR (April 2026) und der Sanierungsvertrag Khalidiyah über 6 Milliarden SAR (Juni 2026). Diese Dynamiken erhöhen die Bedeutung von Beschaffungsplanung, den vom Public Investment Fund (PIF) geförderten Lokalisierungsinitiativen sowie Vertragsstrukturen, die Verschiebungen bei Arbeits-, Energie- und Frachtbedingungen abfedern können.

Marktchancen und Zukunftsaussichten

Der Wandel der Politik zum ausländischen Eigentum im Jahr 2026 schafft ein Chancenpotenzial für institutionelle Investoren, Entwickler und Betreiber, die auf ausgewiesene Zonen abzielen, unterstützt durch den Schritt der REGA hin zu einem stärker standardisierten Rahmen, nachdem das Gesetz über Immobilieneigentum durch Nicht-Saudis am 22. Januar 2026 in Kraft trat und die Durchführungsverordnungen am 23. Juni 2026 vom Ministerrat genehmigt wurden. Zugleich führen große gemischt genutzte und destinationsgeführte Projektpipelines weiterhin zu Nachfrage nach Büro-, Einzelhandels-, Hotel- und unterstützenden Logistikflächen in wichtigen Knotenpunkten wie Riad und den westlichen Regionen, wo Vorzeigeviertel und Sanierungsprogramme den investierbaren Bestand an Gewerbeimmobilien erweitern.

Kapitalbildung und Verbesserungen der Betriebsmodelle eröffnen ebenfalls kurzfristige Chancen, da sich der Markt über verkaufsgetriebene Entwicklung hinaus zu Ertragsstrategien, regulierten Fonds und technologiegestützten Betriebsabläufen ausweitet. Belege hierfür sind Finanzierungszusagen für gemischt genutzte Entwicklungen, wie etwa die King Salman Park Foundation, die Zusagen in Höhe von 14,2 Milliarden SAR von zwei Immobilienfonds gesichert hat (März 2026), sowie eine wachsende Abstimmung zwischen großen Entwicklern und PIF-verbundenen Plattformen, darunter die Absichtserklärung von Cenomi Centers mit Saudi Downtown (Februar 2026) und die Absichtserklärung von PIF und TMG zur Prüfung einer Zusammenarbeit bei gemischt genutzten Projekten (Juni 2026). Regulatorische Sandkästen unterstützen zudem den PropTech-Einsatz auf Objekt- und Stadtebene, wobei die REGA einen Rahmen für einen Immobilien-Sandkasten genehmigte (Januar 2026) und MOMAH einen kommunalen und wohnungspolitischen Regulierungs-Sandkasten für städtische Innovation und Smart-City-Technologien einführte (April 2026), was ein schnelleres Pilotieren von Lösungen für Vermietung, Kundenbindung und Gebäudebetrieb über Gewerbeportfolios hinweg ermöglicht.