تحليل حجم وحصة سوق العقارات التجارية في الصين - اتجاهات النمو والتوقعات (2025 - 2030)

اتجاهات ورؤى سوق العقارات التجارية في الصين

الطلب المرن على اللوجستيات من التجارة الإلكترونية وسياسة "الدورة المزدوجة"

تؤكد مخططة الدورة المزدوجة في الصين على الاستهلاك المحلي إلى جانب التجارة الخارجية، مما يرفع العمود الفقري اللوجستي لسوق العقارات التجارية في الصين. يتجاوز متوسط إشغال المستودعات بالفعل 90% في بكين الكبرى وشنغهاي، بينما ارتفعت الإيجارات الرئيسية في بكين بنسبة 90% منذ عام 2008. تسرّع عمالقة التجارة الإلكترونية الاستثمارات في التوزيع الآلي وعقد الميل الأخير التي تفي بوعود التسليم المحكمة للمستهلكين. تتماشى الإرشادات الحكومية لتحديث سلسلة التوريد مع تدفقات رؤوس الأموال الخاصة إلى الحدائق اللوجستية من الدرجة الأولى، مما يحفز الامتصاص المستمر حتى مع تراجع نمو الصادرات. خط الأنابيب اللوجستي الناتج كثيف رؤوس الأموال، ويفضل الأصول طويلة الإيجار التي تجذب صناديق المعاشات وشركات التأمين. تعزز التصعيدات الإيجارية المستقرة إدراك القطاع كبنية تحتية شبه في سوق العقارات التجارية في الصين.

حافز التجديد الحضري بقيادة الدولة لتحديثات مكاتب الدرجة الأولى في مدن الدرجة الأولى

خصصت السلطات المركزية والبلدية 197.2 مليار دولار أمريكي لـ 5,392 مشروع تجديد حضري بحلول أغسطس 2024، مستهدفة تحسين المخزون بدلاً من التوريد الجديد.^{[1]مجلس الدولة - "خمس إدارات تعبر عن آرائها بشكل مشترك حول الترويج المستمر لمبادرات التجديد الحضري،" metal.com} داخل شنغهاي وبكين وشنتشن وقوانغتشو، تشمل أولويات إعادة التطوير أنظمة تكييف ذكية، وأرضيات مرنة، وتحديثات خفض الكربون لإرضاء المستأجرين العاملين بنظام هجين. تم توجيه البنوك السياسية العامة لإعطاء الأولوية لقروض التجديد، مما يقلل من مخاطر التنفيذ للمخططات المؤهلة. يرفع التركيز على الجودة الطلب على المساحات من الدرجة الأولى، حتى مع معاناة المكاتب الثانوية من ارتفاع الشواغر. يمكن للمطورين القادرين على إعادة تموضع الأصول الأقدم التقاط علاوات الإيجار مع تخفيف فائض العرض الهيكلي الذي يثقل كاهل سوق العقارات التجارية الأوسع في الصين.

برنامج C-REIT المعجل يفتح رؤوس الأموال المؤسسية لعقارات البنية التحتية التجارية

لقد أجازت لجنة تنظيم الأوراق المالية الصينية أصول المستودعات والحدائق الصناعية والبنية التحتية الاستهلاكية للإدراج العام، مما يشير إلى تحول هيكلي بعيداً عن التطوير كثيف الديون نحو مركبات الملكية الممولة بالأسهم. تقدمت Sinotrans بطلب لصندوق استثمار عقاري للمستودعات في بورصة شنغهاي في يناير 2025، مسلطة الضوء على قنوات السيولة الجديدة لمحافظ اللوجستيات. يوسع إدراج صناديق الاستثمار العقاري الصينية في Stock Connect الوصول الأجنبي ويخفض تكلفة رؤوس الأموال عبر سوق العقارات التجارية في الصين. تستهوي سياسات الأرباح المستقرة شركات التأمين وصناديق المعاشات، الذين يمكنهم الآن إعادة تدوير رؤوس الأموال في الأصول طويلة الأجل دون ضغط على الميزانية العمومية. الفائدة المتتالية هي بيئة تمويل أكثر صحة تكافئ المالكين المركزين على تدفقات الدخل المستقرة.

أجندة "قوى الإنتاج الجديدة عالية الجودة" تحفز مراكز البيانات والحرم الجامعية لعلوم الحياة

تسلط الوثائق السياسية التي تؤطر الإنتاجية الصينية من الجيل التالي الضوء على البنية التحتية الرقمية والعلوم الحيوية كأولويات وطنية. يتصاعد الطلب على مراكز البيانات فائقة الحجم مع تعمق اختراق الخدمات السحابية، بينما تتطلب المجموعات الصيدلانية مختبرات متوافقة مع ممارسات التصنيع الجيدة. تتطلب هذه الصيغ المتخصصة مبانٍ عالية النفقات الرأسمالية ومواصفات طاقة أو تكييف متطورة نادراً ما يتقنها المطورون التقليديون. يشارك المستثمرون المؤسسيون في الاستثمار مع المشغلين لتأمين الوصول إلى خط الأنابيب وتوزيع المخاطر التقنية. في المقابل، تؤكد فترات الإيجار الطويلة والإشغالات الحاسمة للمهام العوائد المستقرة، مما يثري ملف الدخل لسوق العقارات التجارية الأوسع في الصين.

فائض عرض هيكلي في مخزون المكاتب القديمة بعد اعتماد النظام الهجين

قلّص العمل الهجين الاحتياجات الإجمالية لمساحات المكاتب، مما كشف عن أوجه القصور الوظيفية في الأبراج السابقة لعام 2010 التي تفتقر إلى التخطيطات المرنة أو التهوية الحديثة. تظهر الأبحاث أن كل وحدة ارتفاع في المشاعر المتعلقة بالجائحة دفعت الإيجارات إلى الانخفاض بنسبة 8% في المدن عالية الشغور. تستفيد تحويلات الدرجة الأولى من إعانات التجديد، لكن حجم المخزون غير الأساسي يتفوق على قدرة التجديد. مع انجذاب المستأجرين نحو الجودة، يلجأ مالكو المكاتب الثانوية إلى تخفيضات الإيجار أو تحويلات العمل المشترك، مما يثبط العوائد داخل سوق العقارات التجارية في الصين. تشتد سحب الشواغر في الأسواق الفرعية اللامركزية حيث يبرد احتكاك التنقل الطلب أكثر.

ارتفاع تكاليف التمويل للمطورين الخاصين وسط إزالة الرافعة المالية للقطاع

تهدف China Vanke إلى خفض 100 مليار دولار أمريكي من الديون المحملة بالفوائد خلال عامين، مما يؤكد على ألم إزالة الرافعة المالية على مستوى القطاع. ترفع سقوف القروض الأكثر صرامة وتراجع الصناديق الائتمانية متوسط فروق الاقتراض للبناة المملوكين بشكل خاص، بينما يحصل النظراء المدعومون من الدولة على ائتمان أرخص.^{[2]Global Times - "سلطات الإسكان الصينية تدعو لبذل جهود معززة لضمان تسليم مشاريع الإسكان،" globaltimes.cn} ارتفعت حالات التخلف عن السندات، مما ألزم المطورين برهن تدفقات الإيجار أو التخلص من الأصول الأساسية لجمع النقد. تميل فجوة التمويل الميدان التنافسي نحو المستثمرين المؤسسيين الذين يمكنهم كتابة شيكات الأسهم أو الاستفادة من مسار C-REIT. من المحتمل حدوث تباطؤ في البناء قريب المدى حتى تتعافى الميزانيات العمومية، مما يخفف من التوريد الجديد عبر سوق العقارات التجارية في الصين.

تحليل القطاعات

حسب نوع العقار: قيادة المكاتب تلتقي بزخم اللوجستيات

استحوذت العقارات المكتبية على 34.0% من حصة سوق العقارات التجارية في الصين في عام 2024، مما يعكس الطلب الراسخ من مستأجري التمويل والتكنولوجيا والخدمات المهنية المتجمعين في مناطق الدرجة الأولى. تلبي الأبراج من الدرجة الأولى احتياجات الشركات متعددة الجنسيات التي تقدر المباني الجاهزة للحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية ووسائل الراحة في أماكن العمل الذكية، مما يحافظ على الشغور الرئيسي في خانة الآحاد رغم اعتماد النظام الهجين. لكن المكاتب الثانوية تشهد شغوراً بأرقام مضاعفة مع ترقية المشغلين بعلاوات إيجار أدنى. موازنة تاج المكاتب، يتوسع مخزون اللوجستيات بمعدل نمو سنوي مركب قدره 7.72% حتى 2030، متفوقاً على كل فئة أصول أخرى على ظهر اختراق التجارة الإلكترونية وأهداف الدورة المحلية. يرسو الإيجار المسبق للمشغلين في الحدائق الصناعية واسعة النطاق مخاطر التطوير ويضمن بدايات إيجار سريعة، مما يعزز عمق الدخل لحجم سوق العقارات التجارية في الصين المرتبط بأصول التخزين.

تدمج المستودعات عالية المواصفات الآن الأتمتة ورفوف البليت العالية وخلجان السلسلة الباردة، مما يتطلب إيجارات متميزة تخفف من حساسية تكلفة الموقع. يطارد المديرون المؤسسيون مجموعات اللوجستيات المجاورة للمدن بالقرب من منطقة Lingang في شنغهاي أو منطقة Qianhai في شنتشن على عقود إيجار طويلة تحوط التضخم. في المقابل، ينقسم أداء المراكز التجارية: تحقق الأماكن من فئة الرفاهية مبيعات قوية، بينما تتصارع المراكز من السوق المتوسط في مدن الدرجة الأدنى مع شغور بأرقام مضاعفة. قذائف مراكز البيانات وحدائق التصنيع الحيوي، رغم صغر حجمها، تسجل عوائد كبيرة وشروط إيجار طويلة، منحوتة مكانة عالية الهامش في سوق العقارات التجارية الأوسع في الصين. يستطيع المطورون القادرون على تجاوز تجديدات المكاتب ومرافق الميل الأخير تنويع التدفق النقدي وتخفيف الصدمات الدورية.

ملاحظة: حصص القطاعات لجميع المناطق الفردية متاحة عند شراء التقرير

حسب نموذج العمل: هيمنة المبيعات تتحدى نمو الإيجار

استحوذت معاملات المبيعات على 62.0% من نشاط السوق في عام 2024، مما يعكس التفضيل التاريخي لاسترداد رؤوس الأموال المقدم ومشتريات المالك-المشغل. تسهل أطر البيع المسبق دوران التدفق النقدي، لكن القيود التنظيمية على سحوبات الضمان تجبر المطورين على إكمال المشاريع قبل الوصول إلى العائدات، مما يشد السيولة. في الوقت نفسه، من المتوقع أن يتوسع نموذج العمل الإيجاري بمعدل نمو سنوي مركب قدره 6.98%، مدعوماً بمخارج C-REIT وارتفاع الشهية بين شركات التأمين وصناديق المعاشات لدخل العقارات الشبيه بالسندات. هذا التحول مرئي في حجم سوق العقارات التجارية في الصين المخصص لمحافظ الإيجار، والذي ارتفع بشكل أسرع من إيصالات البيع المسبق خلال 2024. ^{[3]لجنة تنظيم الأوراق المالية الصينية، "أسئلة وأجوبة حول صناديق الاستثمار العقاري للبنية التحتية العامة،" CSRC، csrc.gov.cn}

يتحول المطورون نحو استراتيجيات الاحتفاظ والتشغيل، غالباً ما يحولون المراكز التجارية المستقرة أو الحدائق اللوجستية إلى صناديق استثمار عقاري عامة تعيد تدوير الأسهم. توفر عمليات البيع-الإيجار الخلفي السيولة المؤقتة دون التخلي عن السيطرة على الأصول. يستفيد مديرو العقارات المحترفون من منصات إنترنت الأشياء لتحسين كفاءة الطاقة، مما يعزز هوامش التشغيل وتقييمات صافي الأصول. يوسع المزيج المتطور من خيارات البناء للبيع والبناء للاحتفاظ طرق الخروج ويوسد المطورين ضد تقلبات التمويل. مع زيادة التعرض للإيجار تدريجياً، تصبح رؤية الدخل مقياساً ائتمانياً محورياً عبر صناعة العقارات التجارية في الصين.

حسب المستخدم النهائي: استقرار الطلب المؤسسي وسط النمو الفردي

استحوذ المشغلون من الشركات والمؤسسات الصغيرة والمتوسطة على 66.1% من استلام المساحات في عام 2024، مرسين التدفقات النقدية بعقود إيجار متعددة السنوات وتعهدات أقوى. يستمرون في تفضيل مكاتب المنطقة التجارية المركزية، ومراكز اللوجستيات، ومساحات البحث والتطوير المتخصصة، مما يحافظ على الطلب الأساسي بغض النظر عن تقلبات دورة المستهلكين. تطلب المؤسسات الصغيرة والمتوسطة بشكل متزايد أجنحة مرنة جاهزة للاستخدام، مما يزرع خط إيرادات ثانوي للمالكين. في الوقت نفسه، يمثل المستثمرون الأفراد شريحة المستخدمين النهائيين الأسرع نمواً بمعدل نمو سنوي مركب قدره 6.73%، مدفوعة بدمقرطة وحدات صناديق الاستثمار العقاري وتطبيقات الملكية الجزئية المنظمة تحت إرشادات جديدة.

ينوع الأفراد أصحاب الثروات العالية في المكاتب الطبقية وتجزئة الواجهات كتحوط ضد تبريد السوق السكني، بينما يكسب المدخرون ذوو الثراء الجماهيري التعرض غير المباشر من خلال قنوات صناديق الاستثمار المشترك. تقدم قاعدة المستثمرين المتوسعة هذه جيوب سيولة جديدة، رغم أنها تزيد الحاجة إلى التقارير الشفافة للأصول وخدمات الأصول المهنية. يستجيب الرعاة المؤسسيون بحملات تعليم المستثمرين ولوحات معلومات أداء الحوكمة البيئية والاجتماعية والمؤسسية للاحتفاظ بالثقة. مجموعة رؤوس الأموال التجزئة المتعمقة مهيأة لتخفيف تقلبات التمويل وحقن المرونة في سوق العقارات التجارية في الصين.

ملاحظة: حصص القطاعات لجميع المناطق الفردية متاحة عند شراء التقرير

تحليل الجغرافيا

احتفظت شنغهاي بهيمنتها بحصة 22% من سوق العقارات التجارية في الصين في عام 2024، مدفوعة بـ 10.3 مليار دولار أمريكي من صفقات المكاتب وجاذبية دائمة للمستأجرين متعددي الجنسيات في التمويل والاستشارات. بقي شغور الدرجة الأولى أقل من 8% مع تجمع المشغلين في مناطق Lujiazui الأساسية و North Bund التي توفر نقل متفوق، وبيانات اعتماد خضراء، واتصال بيانات عالي السرعة. تتحول خطوط أنابيب البناء نحو إحياء الواجهة البحرية متعددة الاستخدام، غالباً ما تمول من خلال بذر C-REIT الذي يعد بتوزيعات مستقرة.

تتبع بكين كقوة السياسة والتكنولوجيا، حيث يوازن طلب البحث والتطوير في Zhongguancun الاستلام الأبطأ في أبراج المنطقة التجارية المركزية الأقدم. تجذب حرم مراكز البيانات في مناطق Changping الشمالية و Daxing الجنوبية الغربية شركات التقنية الفائقة الجائعة للقدرة على الطاقة. تحافظ المنطقة التجارية المركزية Futian في شنتشن ومنطقة التعاون Qianhai على امتصاص قوي للدرجة الأولى، بمساعدة خطة منطقة خليج قوانغدونغ-هونغ كونغ-ماكاو الكبرى التي تؤطر تآزر رؤوس الأموال عبر الحدود. تستفيد قوانغتشو من لوجستيات الموانئ وقاعدة التصنيع المحدثة للحفاظ على طلب متوازن للمكاتب-التجزئة-الصناعة.

تتصدر تشنغدو دوري النمو بمعدل نمو سنوي مركب قدره 7.24% نحو 2030، مرتفعة بالسياسات الوطنية التي تشجع التحضر الداخلي ودائرة تشنغدو-تشونغتشينغ الاقتصادية التوأم. تتطلب المستودعات الحديثة بالقرب من مطار Tianfu في تشنغدو إيجاراً مسبقاً قوياً من مشغلي اللوجستيات من الطرف الثالث، بينما تجذب حدائق علوم الحياة الناشئة الشركات الناشئة للتقنية الحيوية. ترتفع مؤشرات جودة المعيشة تشجع هجرة المواهب، مما يعزز طلب المكاتب أكثر. يقدر المستثمرون انتشار العائد في تشنغدو - غالباً 150 نقطة أساس فوق مكاتب المنطقة التجارية المركزية الأساسية في شنغهاي - لكنهم يستفيدون من تحسن السيولة مع زيادة شركات التأمين المحلية ومديري الصناديق التخصيصات الغربية. يشير هذا التشتت للنشاط إلى توازن جغرافي أكثر صحة لسوق العقارات التجارية في الصين.