Tamanho e Análise de Participação do Mercado de Construção Residencial da Arábia Saudita - Tendências de Crescimento e Previsão (2026 - 2031)

Tendências e Perspectivas do Mercado de Construção Residencial da Arábia Saudita

Metas Habitacionais da Visão 2030: Acelerando Projetos em Escala Comunitária

A taxa de propriedade de imóveis situou-se em 65,4% em 2024, deixando uma lacuna de 4,6 pontos percentuais em relação à meta de 70% até 2030. A comunidade da ROSHN em Riade, com 20 km², sozinha abrigará mais de 30.000 famílias quando concluída. Em janeiro de 2026, a ROSHN adjudicou SAR 1,5 bilhão (USD 400 milhões) em contratos das Fases 4-5 e garantiu SAR 2,1 bilhões (USD 560 milhões) em novos terrenos, sinalizando fluxos de capital duradouros. A National Housing Company (NHC) agora supervisiona 134.000 unidades em 17 cidades sob termos de joint venture que reduzem os desembolsos estatais e aceleram a entrega. A supervisão ministerial por meio do MOMRAH vincula cada plano diretor aos requisitos do Código de Construção Saudita 2024, incorporando a sustentabilidade nas linhas de base dos projetos^{[1]Ministério de Assuntos Municipais, Rurais e de Habitação, "A Plataforma Etmam Reduz os Prazos de Aprovação," momrah.gov.sa}.

Adoção de Crédito Hipotecário e Suporte ao Financiamento de Incorporadores Aumentando os Lançamentos

Os subsídios do Fundo de Desenvolvimento Imobiliário (REDF) reduziram as taxas efetivas de hipoteca em até 3 pontos percentuais em 2025, elevando as relações empréstimo-valor para 85% para compradores de primeira habitação. Essa rede de segurança financeira ajudou a Dar Al Arkan a impulsionar o Shams Ar Riyadh e a lançar a torre Etoile by Elie Saab, ambos com previsão de conclusão antes do final de 2026. A Retal Urban Development assinou contratos de SAR 1,39 bilhão (USD 370 milhões) e SAR 252 milhões (USD 67 milhões) com a NHC, permitindo que a incorporadora recicle os recursos de pré-venda em fases sucessivas. As taxas overnight estáveis no Banco Central Saudita evitam picos no serviço da dívida e incentivam os bancos a ampliar suas carteiras de crédito hipotecário^{[2]Banco Central Saudita, "Relatório Trimestral de Hipotecas 2025," sama.gov.sa} .

Forte Crescimento Populacional e Urbanização Sustentando as Necessidades de Oferta

A população da Arábia Saudita ultrapassou 32 milhões em 2025, com urbanização acima de 84%. Riade sozinha pode atingir 8,5 milhões de habitantes até 2030, o que implica 50.000 a 60.000 novas residências por ano. O papel de Jeddah como portal do Mar Vermelho combina turismo religioso com migração permanente, enquanto as contratações petroquímicas em Dammam e Jubail impulsionam a demanda na Província Oriental. A política do Imposto sobre Terrenos Brancos pressiona os proprietários a construir ou vender, acelerando a liberação de terrenos e ajudando os apartamentos a conquistar 68,7% do volume de 2025^{[3]Autoridade Geral de Estatística, "Índice de Custo de Construção 2025," gastat.gov.sa}.

Expansão dos Gigaprojetos Impulsionando a Demanda por Habitação para Trabalhadores

O pico de mão de obra na NEOM, Diriyah, Red Sea Global e Qiddiya pode ultrapassar 1,8 milhão até 2028. O contrato da Fase II da NEOM no valor de SAR 2,8 bilhões (USD 746 milhões) com a Homagic abrange 12.000 unidades modulares permanentes construídas com padrões de durabilidade de 50 anos e certificação LEED Gold. Diriyah Gate e Qiddiya estão adicionando clusters residenciais a jusante para gestores e equipes de serviço, enquanto os resorts da Red Sea Global elevam a demanda por vilas em Yanbu e Umluj. Esses polos ancoram economias locais inteiras que sustentam a habitação mesmo após o término das obras.

Aumento dos Custos de Construção e Restrições de Capacidade

O índice de custo de construção da GASTAT avançou 0,7 a 1,0% em termos anuais em 2025, com a alta nos preços do cimento, aço e mão de obra qualificada. A Turner & Townsend estimou os custos médios de construção em Riade em USD 3.112 por m², acima do patamar anterior, em razão da escassez de trabalhadores gerada pelos gigaprojetos simultâneos. Grandes empreiteiras como Al Bawani e Shapoorji Pallonji atingiram seus limites de capacidade mesmo após superar USD 800 milhões em receita anual na Arábia Saudita, obrigando os incorporadores a incluir cláusulas de inflação e a encomendar materiais com meses de antecedência.

Urbanização de Terrenos e Conexões de Utilidades Retardando as Entregas

Antes da emissão dos alvarás de ocupação, as comunidades precisam de redes de abastecimento de água, subestações e fibra óptica. As conexões da Companhia Nacional de Água para o projeto Sedra da ROSHN acrescentaram 6 a 12 meses, apesar das escavações antecipadas e das liberações de faixa de servidão. A Saudi Electricity Company enfrenta filas semelhantes para atualização de carga, enquanto os estudos de impacto no tráfego prolongam as aprovações de acesso rodoviário por mais 3 a 6 meses. Os incorporadores estão agora antecipando a infraestrutura — a ROSHN agrupou as utilidades em um contrato Sedra de SAR 1,9 bilhão (USD 507 milhões) — para reduzir esses riscos no caminho crítico.

*Nossas previsões tratam os impactos dos impulsionadores e restrições como direcionais, e não aditivos. As previsões de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composição e as interações entre variáveis.

Análise de Segmentos

Por Tipo: Apartamentos Dominam, Vilas Aceleram

Apartamentos e condomínios detinham 68,7% do mercado de construção residencial da Arábia Saudita em 2025, ilustrando o imperativo de eficiência do uso do solo nos principais distritos de Riade e Jeddah. Empreendimentos premium como o J|ONE da Abdul Latif Jameel Land em Jeddah entregou 242 unidades em 19,5 meses, demonstrando por que os formatos de arranha-céus continuam populares entre jovens profissionais. As vilas devem registrar o melhor CAGR do segmento, de 6,35%, até 2031, à medida que os planos diretores suburbanos e as habitações executivas dos gigaprojetos elevam a demanda por plantas maiores e espaços externos privativos. As fases Sedra da ROSHN combinam casas geminadas de três quartos com vilas de quatro quartos e as comercializam para famílias que valorizam a privacidade, mas ainda desejam acesso rápido ao aeroporto.

A acessibilidade dos apartamentos se beneficia de limites hipotecários que chegam a 85% do valor do imóvel, enquanto o financiamento de vilas normalmente tem teto de 75%, direcionando os compradores mais jovens para a habitação vertical. A oferta também se alinha às metas de energia do Código de Construção Saudita; as paredes compartilhadas reduzem as cargas de resfriamento em um clima onde o ar-condicionado pode representar até 60% do consumo doméstico de eletricidade. Por outro lado, os construtores de vilas se diferenciam por meio de fachadas com economia de energia e encanamentos de baixo fluxo que reduzem as contas de utilidades em 18% e 17%, respectivamente, em comparação com o estoque mais antigo, conforme comprovado no contrato Sedra da Shapoorji Pallonji. A escolha de design, as preferências de estilo de vida e as condições de financiamento, portanto, mantêm ambos os formatos em jogo, mas os apartamentos mantêm a vantagem numérica enquanto as vilas superam em crescimento.

Por Tipo de Construção: Nova Construção Domina, Renovação Cresce

Os novos empreendimentos capturaram 84,5% de participação no mercado de construção residencial da Arábia Saudita em 2025, impulsionados pela meta anual de 300.000 unidades da Visão 2030. O licenciamento digital Etmam reduziu os ciclos médios de aprovação para 45 dias, permitindo que a ROSHN adjudicasse SAR 1,5 bilhão (USD 400 milhões) em novas obras do Sedra em janeiro de 2026. As renovações estão emergindo a um CAGR de 6,41% porque o estoque das décadas de 1980 e 1990 em Al Malaz, em Riade, e Al Salamah, em Jeddah, enfrenta prazos de retrofit energético do SBC 601. Os proprietários agora avaliam a reforma de USD 1.500 a 2.000 por m² em comparação com uma nova construção de USD 3.112 por m², optando frequentemente por reformas que prolongam a vida útil do ativo e elevam os aluguéis por meio de melhor isolamento e novos sistemas de HVAC.

A renovação também recebe um impulso de política: projetos que atendem aos padrões LEED ou Estidama desfrutam de licenças em regime acelerado e descontos em utilidades, melhorando o perfil de retorno. Em distritos com escassez de terrenos brutos, a reabilitação permanece o único caminho para o crescimento da oferta. Enquanto isso, a demanda por áreas virgens ainda domina a nova construção, especialmente em cidades satélites de gigaprojetos e em programas habitacionais público-privados que agrupam infraestrutura e componentes verticais para comprimir os cronogramas.

Por Método de Construção: Convencional Lidera, Modular Ganha Velocidade

A obra convencional no local controlou 87,1% da produção de 2025 graças à profunda familiaridade das empreiteiras com o concreto moldado no local e a alvenaria. O projeto Dammam South da CSCEC, com 1.092 unidades, foi concluído um mês antes do prazo, mesmo utilizando o sequenciamento padrão de fluxo de linha, provando que os métodos tradicionais ainda entregam resultados quando otimizados. As soluções modulares, no entanto, estão crescendo a um CAGR de 6,55% à medida que a NEOM e a ROSHN fazem pedidos em grande escala de unidades fabricadas em fábrica que atendem a metas de durabilidade de 50 anos e carbono líquido zero. O pacote de 12.000 unidades da Fase II da NEOM da Homagic opera com 90% de fabricação fora do local, reduz o desperdício no canteiro em 80% e encurta o prazo do programa em quase metade.

As autoridades sauditas agora publicam guias de aprovação modular, dissipando o ceticismo municipal e abrindo caminho para a fábrica de pré-fabricados doméstica da China Harbour Engineering. Modelos híbridos também emergem; a Shapoorji Pallonji instala módulos de banheiro e cozinha prontos em estruturas convencionalmente moldadas, comprimindo os caminhos críticos em quatro a seis meses sem reformulações completas de projeto.

Por Fonte de Investimento: Fundos Privados Predominam, Capital Público Expande

Os incorporadores privados responderam por 70,1% dos gastos de 2025, um voto de confiança na adoção de crédito hipotecário e na demanda do mercado intermediário. As torres de luxo da Dar Al Arkan, a parceria público-privada de SAR 1,39 bilhão (USD 370 milhões) da Retal com a NHC e os complexos turnkey da Abdul Latif Jameel Land dependem de pré-vendas mais dívida bancária, permitindo a reciclagem rápida de capital. As contribuições públicas, embora menores, de 29,9%, devem crescer a um CAGR de 6,31% até 2031, com as hipotecas de baixa taxa do REDF e os balanços do PIF financiando habitação acessível e infraestrutura de grande porte.

O financiamento estatal frequentemente assume as utilidades fora do local, reduzindo as barreiras de entrada para incorporadores verticais privados. As cotas de saudização de 30 a 40% nos empregos públicos também ancoram as metas de emprego, transformando a habitação em uma alavanca de diversificação econômica que atrai apoio bipartidário.

Análise Geográfica

A dominância de Riade decorre de seu papel como centro político e empresarial do Reino; a cidade sozinha respondeu por 41,3% do orçamento de 2025 e continua a atrair investimentos em megacomunidades, como o Sedra multifásico da ROSHN. As altas taxas de absorção, as hipotecas apoiadas pelo REDF e a proximidade de gigaprojetos como o Diriyah Gate sustentam as vendas antecipadas mesmo com os custos de construção em USD 3.112 por m². Os construtores mitigam o risco de inflação por meio da aquisição antecipada de materiais e da integração de componentes modulares para banheiros e fachadas.

Jeddah ocupa o segundo lugar, mas difere na composição da demanda. Os fluxos de turismo e peregrinação impulsionam os formatos de apartamentos com serviços, enquanto as torres de luxo têm como alvo expatriados de alto patrimônio líquido que retornam sob o regime de Residência Premium. Os preços dos terrenos ficam 20 a 30% abaixo das zonas comparáveis de Riade, oferecendo aos incorporadores margens mais amplas. As licenças agilizadas no Etmam encurtam a gestação dos projetos, e os empreendimentos de uso misto à beira-mar aumentam os indicadores de habitabilidade que elevam os preços das unidades.

A AMA registra o CAGR mais rápido, de 6,81%, porque a expansão industrial no leste adiciona continuamente fluxos de trabalhadores de colarinho branco e azul. Novas rodovias e melhorias no Porto Rei Abdulaziz aumentam o apelo logístico, enquanto os custos mais baixos de terrenos — aproximadamente 40% abaixo dos locais prime de Riade — tornam as vilas de entrada acessíveis para compradores de primeira habitação. A adoção modular também cresce aqui; a abordagem de fluxo de linha zoneado da CSCEC em Dammam South cumpriu os prazos estruturais um mês antes do previsto, comprovando o valor do agendamento digital e da aquisição centralizada em cronogramas extremamente apertados.