サウジアラビア住宅建設市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

サウジアラビア住宅建設市場のトレンドとインサイト

ビジョン2030の住宅目標：コミュニティ規模プロジェクトの加速

2024年の持ち家率は65.4%であり、2030年の目標である70%まで4.6ポイントの差が残っています。ROSHNのリヤドにおける20km²のコミュニティだけで、完成後に3万世帯以上が居住する予定です。2026年1月、ROSHNはフェーズ4-5の契約として150億サウジアラビア・リヤル（4億米ドル）を発注し、210億サウジアラビア・リヤル（5億6,000万米ドル）の新規土地を取得し、持続的な資本フローを示しました。National Housing Company（NHC）は現在、17都市にわたる13万4,000戸を合弁事業の形式で監督しており、国家支出を削減しながら供給を加速しています。MOMRAHによる省庁レベルの監督により、すべてのマスタープランがサウジアラビア建築基準2024の要件に紐付けられ、プロジェクトの基本計画に持続可能性が組み込まれています^{[1]地方・農村問題・住宅省、「Etmamプラットフォームが承認期間を短縮」、momrah.gov.sa}。

住宅ローンの普及とデベロッパー向け融資支援による新規プロジェクト立ち上げの増加

不動産開発基金（REDF）の補助金により、2025年に実効住宅ローン金利が最大3ポイント低下し、初回購入者のローン・トゥ・バリュー比率が85%まで引き上げられました。この融資セーフティネットにより、Dar Al ArkanはShams Ar Riyadhを推進し、Etoile by Elie Saabタワーを発売しました。いずれも2026年末までに完成予定です。Retal Urban Developmentは、NHCとの間で139億サウジアラビア・リヤル（3億7,000万米ドル）および2億5,200万サウジアラビア・リヤル（6,700万米ドル）の契約を締結し、デベロッパーが先行販売収益を後続フェーズに再投資できる仕組みを構築しました。サウジアラビア中央銀行の安定した翌日物金利が債務返済コストの急騰を防ぎ、銀行が住宅ローン残高を拡大する動機付けとなっています^{[2]サウジアラビア中央銀行、「2025年第4四半期住宅ローンレポート」、sama.gov.sa} 。

強い人口増加と都市化による供給ニーズの持続

サウジアラビアの人口は2025年に3,200万人を超え、都市化率は84%以上となっています。リヤドだけで2030年までに850万人の居住者に達する可能性があり、毎年5万～6万戸の新規住宅が必要となります。ジェッダは紅海の玄関口として宗教観光と恒久的な移住を結びつけており、ダンマームとジュバイルの石油化学産業での雇用が東部州の需要を押し上げています。白地税政策により土地所有者は建設または売却を迫られ、用地の放出が加速し、アパートが2025年の供給量の68.7%を占めるに至っています^{[3]統計総局、「建設コスト指数2025年」、gastat.gov.sa}。

ギガプロジェクトの拡大による従業員向け住宅需要の牽引

NEOM、ディルイーヤ、Red Sea Global、キディヤにおけるピーク時の労働者数は2028年までに180万人を超える可能性があります。NEOMのHomagicとの280億サウジアラビア・リヤル（7億4,600万米ドル）のフェーズII契約は、50年耐久性とLEEDゴールド基準を満たす1万2,000戸の恒久的モジュール住宅の建設を対象としています。ディルイーヤ・ゲートとキディヤは管理職およびサービス従業員向けの下流住宅クラスターを追加しており、Red Sea Globalのリゾートはヤンブーとウムルジュにおけるヴィラ需要を高めています。これらのハブは、建設が終了した後も住宅需要を支える独自のミクロ経済圏を形成しています。

建設コストの上昇と能力制約

GASTATの建設コスト指数は、セメント、鉄鋼、熟練労働者の価格上昇により、2025年に前年比0.7～1.0%上昇しました。Turner & Townsendは、リヤドの平均建設コストを1m²あたり3,112米ドルと算定しており、同時進行するギガプロジェクトによる労働者不足が要因となっています。Al BawaniやShapoorji Pallonji等の大手請負業者は、サウジアラビアでの年間売上高が8億米ドルを超えた後も処理能力の上限に達しており、デベロッパーはインフレ条項の組み込みや数ヶ月前からの資材先行発注を余儀なくされています。

用地整備と公共インフラ接続による引き渡しの遅延

入居許可が発行される前に、コミュニティには上水道幹線、変電所、光ファイバーが必要です。ROSHNのSedraプロジェクトへのNational Water Companyの接続工事は、早期の掘削および用地取得にもかかわらず6～12ヶ月の遅延を招きました。Saudi Electricity Companyも同様の負荷増強待ちの問題を抱えており、交通影響調査により高速道路アクセスの承認がさらに3～6ヶ月遅延しています。デベロッパーは現在、インフラを前倒しで整備しており、ROSHNはSedra契約において190億サウジアラビア・リヤル（5億700万米ドル）の公共インフラをバンドルし、クリティカルパスのリスクを低減しています。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

タイプ別：アパートが優位、ヴィラが加速

アパート・コンドミニアムは2025年のサウジアラビア住宅建設市場の68.7%を占め、リヤドおよびジェッダの中心部における土地効率の重要性を示しています。Abdul Latif Jameel LandのジェッダにおけるJ|ONEなどのプレミアム物件は19.5ヶ月で242戸を引き渡し、若い専門職の間で高層形式が依然として人気である理由を示しています。ヴィラは、郊外のマスタープランやギガプロジェクトの幹部向け住宅が広い床面積とプライベートな屋外スペースへの需要を高めることから、2031年にかけてセグメント最高のCAGR 6.35%を記録すると予測されています。ROSHNのSedraフェーズは3ベッドルームのタウンハウスと4ベッドルームのヴィラを組み合わせ、プライバシーを重視しながらも空港へのアクセスを求める家族層に向けて販売しています。

アパートの手頃な価格は、ローン・トゥ・バリュー比率が85%に達する住宅ローン上限の恩恵を受けており、一方でヴィラの融資は通常75%が上限となるため、若い購入者は垂直型住宅に傾きがちです。供給面でもサウジアラビア建築基準のエネルギー目標と合致しており、共有壁により冷房負荷が軽減されます。冷房は家庭の電力消費の最大60%を占める気候条件において重要な要素です。一方、ヴィラの建設業者はエネルギー節約型ファサードと節水型配管で差別化を図っており、Shapoorji PallonjのSedra契約で実証されたように、旧来の住宅と比較して光熱費をそれぞれ18%および17%削減しています。設計の選択、ライフスタイルの好み、融資条件により、両形式が市場に共存し続けていますが、アパートが数量面での優位を維持しながら、ヴィラが成長率で上回っています。

注記: 各セグメントの詳細なシェアはレポート購入後にご確認いただけます

建設タイプ別：新規建設が優位、リノベーションが台頭

新規プロジェクトは、ビジョン2030の年間30万戸目標を背景に、2025年のサウジアラビア住宅建設市場の84.5%のシェアを獲得しました。デジタルEtmamの許認可により平均承認サイクルが45日に短縮され、ROSHNは2026年1月に150億サウジアラビア・リヤル（4億米ドル）の新規Sedra工事を発注しました。リノベーションは、リヤドのアル・マラズやジェッダのアル・サラマにある1980年代～1990年代の建物がSBC 601のエネルギー改修期限に直面しているため、CAGR 6.41%で台頭しています。家主は現在、1m²あたり1,500～2,000米ドルの改修費用と1m²あたり3,112米ドルの新築費用を比較検討しており、断熱性の向上や新しいHVACシステムによって資産寿命を延ばし賃料を引き上げるアップグレードを選択することが多くなっています。

リノベーションは政策面でも後押しされており、LEEDまたはEstidama基準を満たすプロジェクトは許認可の優先処理と公共インフラのリベートを享受でき、投資収益率が改善されます。生の土地が希少な過密地区では、改修が供給増加への唯一の手段となっています。一方、グリーンフィールド需要は依然として新規建設を主導しており、特にギガプロジェクトの衛星都市や、インフラと垂直型コンポーネントをバンドルしてスケジュールを圧縮する官民住宅スキームにおいて顕著です。

建設工法別：従来型が主導、モジュール工法が速度を獲得

従来型現場施工は、現場打ちコンクリートおよびブロック積みに対する請負業者の深い習熟度により、2025年の生産量の87.1%を支配しました。CSCECのダンマーム・サウス1,092戸プロジェクトは、標準的なフローライン工程を使用しながらも1ヶ月早期に上棟を達成し、最適化された従来工法が依然として成果を上げることを証明しました。しかしモジュール工法は、NEOMとROSHNが50年耐久性とネットゼロカーボン目標を満たす工場製造ユニットを大量発注しているため、CAGR 6.55%で成長しています。HomagicのNEOMフェーズII1万2,000戸パッケージは、90%のオフサイト製造を実施し、現場廃棄物を80%削減し、工期をほぼ半分に短縮しています。

サウジアラビア当局はモジュール工法の承認ガイドを公表し、自治体の懐疑的な見方を払拭するとともに、China Harbour Engineeringの国内プレファブ工場設立への道を開いています。ハイブリッドモデルも登場しており、Shapoorji Pallonjは完成したバスルームポッドとキッチンモジュールを従来型の現場打ち構造に組み込み、全面的な設計変更なしにクリティカルパスを4～6ヶ月短縮しています。

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投資源別：民間資金が主導、公共資本が拡大

民間デベロッパーが2025年の支出の70.1%を供給しており、住宅ローンの普及と中間市場の需要に対する信頼を示しています。Dar Al Arkanの高級タワー、RetalのNHCとの139億サウジアラビア・リヤル（3億7,000万米ドル）の官民連携、Abdul Latif Jameel Landのターンキー複合施設はいずれも先行販売と銀行融資に依存しており、資本の迅速な再投資を可能にしています。公共の貢献は29.9%と小さいものの、REDFの低金利住宅ローンとPIFのバランスシートが手頃な住宅と主要インフラを支援するため、2031年にかけてCAGR 6.31%で成長すると予測されています。

国家資金はオフサイトの公共インフラを担うことが多く、民間の垂直型デベロッパーの参入障壁を低下させています。公共事業におけるサウジアラビア人雇用率30～40%のクォータは雇用目標を固定し、住宅を経済多様化の手段として機能させ、超党派の支持を集めています。

地域分析

リヤドの優位性は、王国の政治・ビジネスの中心地としての役割に起因しており、同市だけで2025年の予算の41.3%を占め、ROSHNの多フェーズSedraなどのメガコミュニティ投資を引き続き集めています。高い吸収率、REDF支援の住宅ローン、ディルイーヤ・ゲートなどのギガプロジェクトへの近接性が、建設コストが1m²あたり3,112米ドルであっても先行販売を支えています。建設業者はバスルームやファサードへのモジュールコンポーネントの統合と早期資材調達によりインフレリスクを軽減しています。

ジェッダは第2位に位置しますが、需要の構成が異なります。観光と巡礼の流れがサービスアパートメント形式を後押しし、高級タワーはプレミアム・レジデンシー制度で帰国する高純資産の外国人を対象としています。土地価格はリヤドの同等地区より20～30%低く、デベロッパーに広い利益余地を与えています。Etmamでの許認可の迅速化がプロジェクトの準備期間を短縮し、複合用途の海岸沿いスキームが居住性指標を向上させ、ユニット価格を引き上げています。

ダンマーム首都圏は、東部の産業拡大がホワイトカラーおよびブルーカラーの継続的な流入をもたらすため、最速のCAGR 6.81%を記録しています。新しい高速道路とキング・アブドゥルアジーズ港の整備が物流の魅力を高め、土地コストの低さ（リヤドの主要地区より約40%低い）が初回購入者にとって入門レベルのヴィラを手の届くものにしています。モジュール工法の採用もここで進んでおり、CSCECのダンマーム・サウスにおけるゾーン別フローライン工法は構造工事の期限を1ヶ月早期に達成し、厳しいスケジュールにおけるデジタルスケジューリングと集中調達の価値を証明しました。