インドのコンドミニアムおよびアパート市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

インドのコンドミニアムおよびアパート市場のトレンドとインサイト

持続的なGDPと正規雇用の創出が第1層・第2層都市の需要を推進

堅調な経済モメンタムが、IT・金融・製造業のハブにおける給与所得者の雇用を支え、主要都市圏における家計の購買力を高めています^{[2]アジア開発銀行、「アジア開発見通し2025」、adb.org}。インド準備銀行が2025年に政策金利を引き下げたものの、住宅ローンの小売コストは7.25〜8.75%近辺で推移しており、エントリーレベルの買い手を周辺マイクロマーケットへと誘導しています。高所得層が上昇する取引価格吸収するにつれてプレミアム分譲が恩恵を受け、2025年1〜9月にはプレミアムセグメントのシェアが62%に上昇しました。需要の強さは、2024年上半期に主要7都市の販売が11年ぶりの高水準に達したことに表れています。その結果、資金調達コストが変動する中でも、インドのコンドミニアムおよびアパート市場を支える安定したエンドユーザー基盤が形成されています。

急速な都市化と世帯規模の縮小が垂直居住を促進

核家族が現在インドの世帯の半数を占め、平均世帯規模は4.44人に縮小しており、コンパクトでアメニティ豊富なアパートへの需要が高まっています。ムンバイは2024年に96,187戸の販売を記録し、13年ぶりの最高水準となり、土地不足が深刻な地域における垂直方向への転換を裏付けています。開発業者は、都市中心部で郊外の快適さを再現するため、コワーキングエリア、ジム、屋上庭園をセットにした1LDKおよび2LDKの間取りで対応しています。プネーでは、所得上昇に伴い買い手が2LDKにアップグレードしたことで1LDKのシェアが低下しました。こうした変化が、インドのコンドミニアムおよびアパート市場の安定した吸収基盤を支えていま。

交通回廊と複合用途タウンシップが新たな供給拠点を開拓

稼働中の地下鉄路線と高速鉄道回廊は通勤時間を短縮し、郊外ノードの土地価値を高め、駅から500メートル以内でより高い容積率を可能にしています^{[3]ムンバイ・メトロ・レール公社、「アクアライン運行状況アップデート」、mmrcl.com}。ムンバイの33.5kmのアクアラインはアンダーリ・イーストとゴレガオンでの分譲を促進し、2025年完成予定のデリーの82kmの地域高速鉄道はガジアバードとメーラトの需要を刺激しています。ベンガルールのフェーズ2延伸工事は、Mahindra Lifespaceの1億2,000万USDの北ベンガルールサイトのように、住宅、小売、オフィスを組み合わせたタウンシッププロジェクトを促進しています。マハラシュトラ州、カルナータカ州、テランガーナ州の交通指向型開発規制はより高い密度を認め、かつては非実行可能とみなされていた区画を開拓しています。その結果、交通利便性の高い回廊は開発事業者と購買者の双方を引き付ける磁石として機能しています。

規制改革とガバナンスの強化

RERAのもとでの義務的なプロジェクト登録、エスクロー規範、および期限付き引き渡しにより、情報の非対称性が大幅に解消され、2024年までに138,000件のプロジェクトと95,987人のエージェントが登録されています。GSTの単一税制が書類手続きの摩擦を軽減し、取引のスピードアップに貢献しています。透明性の向上が機関投資家の資金を呼び込んでおり、BlackstoneがベンガルールおよびハイデラバードでPrestige Estatesと締結した住宅分野の提携がその証左です。コンプライアンスによりプロジェクトのリードタイムは依然として18〜24ヶ月に延びていますが、ガバナンスの改善が引き渡しリスクの低下によってその遅延を相殺しています。こうした累積効果がインドのコンドミニアムおよびアパート市場の信頼性を高めています。

高い住宅ローン金利による手頃さのストレス

小売借入コストは7.25〜8.75%近辺にとどまり、主要サブマーケットにおける初回購入者の意欲を削いでいます。2025年初頭にはプレミアム分譲が販売の62%を占めた一方、手頃な価格帯は2024年の販売量の18%に低下しており、二極化した需要曲線が浮き彫りになっています。デリーNCRでは2025年1〜9月に販売が29%減少しており、価格が所得を上回るペースで上昇した場合の圧迫を示しています。PMAY-Urban 2.0のもとでの政府補助金は低価格帯の需要回復を目指していますが、州レベルでの実施の遅れが近期の緩和を制限しています。その結果、手頃な価格に関する逆風がインドのコンドミニアムおよびアパート市場の上昇余地を抑制しています。

土地取得と承認のボトルネック

開発業者は、分散した土地の権原と多層的な許認可手続きに対応しており、これにより分譲開始までのタイムラインが先進市場の6〜9ヶ月に対して18〜24ヶ月に延びています。マハラシュトラ州とカルナータカ州はワンストップポータルを提供していますが、他州との一貫性の欠如が保有コストを押し上げています。資本が長期間拘束されることでプロジェクトの内部収益率が上昇し、待機期間を耐えられる資金力のあるブランド開発業者が有利になっています。中小規模の建設業者は不良資産の売却によって撤退することが多く、市場支配力の集中をもたらす一方で全体的な供給速度を低下させています。この遅延がインドのコンドミニアムおよびアパート市場の成長軌道を抑制しています。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

ビジネスモデル別：販売優位、賃貸モメンタム構築中

販売取引が2025年の価値の88.1%を占めており、インドの持ち家志向と住宅ローン利子控除に関連する税制優遇を裏付けています。RERAに準拠したプロジェクトにおける安定した引き渡し実績が消費者の信頼を高め、DLFのような大手がPrivana SouthからQ2 FY2025に5.3億米ドルの販売を計上することを可能にしました。PrestigeとLodhaはそれぞれ6.67億米ドルと5.47億米ドルを録し、エンドユーザー需要の深さを確認しています。インドのコンドミニアムおよびアパート市場の賃貸部門は規模こそ小さいものの、8.12% CAGRで勢いを増しています。Blackstoneのビルド・トゥ・レント合弁事業はベンガルールおよびハイデラバードの流動的な専門職層の取り込みを目指しており、コリビングプラットフォームが管理型在庫への需要を実証しています。

平均在職期間が3〜4年のミレニアル世代の労働力が増加しており、所有よりも柔軟性を重視する傾向が、主要都市圏で2.5〜4%の賃貸利回りへの機関投資家の関心を高めています。現在、不動産管理のテクノロジー活用率はわずか9%にとどまっており、プロップテック導入の大きな余地を示しています。ビルド・トゥ・レントのポートフォリオが拡大するにつれ、賃貸収入が安定した年金的収益源を形成し、大手開発業者の収益源を多様化させ、インドのコンドミニアムおよびアパート市場を拡大させる可能性があります。

価格帯別：ミッドマーケットの規模、高級の成長ペース

ミッドマーケット層は2025年に43.2%のシェアを占め、Godrejのプネーにおける3.72億米ドルの分譲（2LDKおよび3LDKを96,000〜144,000米ドルで提供）などのプロジェクトが牽引しました。BrigadeのベンガルールにおけるInsigniaの1.56億米ドルの案件も同様に中所得層の志向に合致しています。ラグジュアリーは規模こそ小さいものの、NRIからの送金とESG志向の選好に後押しされ、最速の8.67% CAGRを記録しています。インドはLEED住宅スペースで世界第3位にランクされており、開発業者は15〜20%のプレミアムを設定することが可能となっています。

54,000米ドル未満の手頃な価格帯の住宅は現在、供給の18%にとどまっており、2019年の40%から大幅に低下しています。これは、補助金なしでは高い土地コストが事業採算性を損なうためです。PMAY-Urban 2.0の264億米ドルの資金プールがこのセグメントを回復させる可能性がありますが、実行速度が結果を左右します。その間、OberoiのGarden Cityの3.42億米ドルの分譲などのプレミアム案件が上方への価格移行を強化し、インドのコンドミニアムおよびアパート市場の収益構成を形成しています。

販売方式別：一次販売が先行、二次流動性が改善

新規分譲は2025年の取引の58.8%を維持しており、SobhaのNeopolisとPuravankara's WeavesがQ2 FY2025の販売で合計3.35億米ドルを追加しました。買い手はカスタマイズ、新しいアメニティ、および建設中の住宅ローンに適用される税控除を重視しています。中古再販市場は、2020〜2024年に完成したRERA時代のプロジェクトが明確な権原を取得し、即時入居を求めるリスク回避型の購入者を引き付けるにつれ、8.42% CAGRで成長しています。

ムンバイのパンベル中古再販マイクロマーケットは、新しい地下鉄の接続を背景に2024年に12%の価格上昇を記録し、交通インフラが中古市場の流動性を高める様子を示しています。ブロックチェーンを活用した権原確認とバーチャルツアーにより、クロージングまでの期間が30〜45日に半減し、投資家の参加を促しています。長期的には、新規分譲と中古再販のバランスの取れた組み合わせがインドのコンドミニアムおよびアパート市場を化させるでしょう。

地理的分析

ムンバイ首都圏は2025年の販売の32.4%を供給し、2031年にかけて7.52%で複利成長すると予測されています。2024年10月に開通したアクアラインがバンドラ・クルラ・コンプレックスへのアクセスを改善し、ゴレガオンおよびマラッドの回廊における価格を押し上げました。HiranandaniのArena（1,700戸）とOberoiのGarden City（3.42億米ドル）がこのモメンタムを支えていますが、180,000米ドルを超える平均取引価格が中所得層の需要をターネおよびナビムンバイへとシフトさせています。

デリーNCR、ベンガルール、プネーが次の需要層を形成しています。デリーNCRでは2024年に価格が32%急騰したことで2025年初頭に販売が29%減少し、ドワルカ・エクスプレスウェイでは高速鉄道の整備に伴い中古再販価格が63%上昇しました。ベンガルールでは2024年に年間12%の価格上昇を経験し、IT業界の採用とメトロフェーズ2に支えられ、Mahindra Lifespaces北ベンガルールでのミッドマーケット用地取得に1.2億米ドルを投じました。プネーでは2024年に価格が11%上昇する中で販売量が5%減少しましたが、HinjewaadiにおけるGodrejの3.72億米ドルの分譲が将来の吸収を支えています。

チェンナイは2031年にかけて9.08% CAGRが見込まれる最も成長の速い主要都市であり、低い取引価格と産業回廊プロジェクトが追い風となっています。ハイデラバード、コルカタ、およびアーメダバード、ジャイプール、コーチなどの第2層都市圏が全体の景観を形成しています。ハイデラバードのプレミアム化により、2024年には120,000米ドル超の住宅が14%のシェアを占めるに至りました。コルカタは地下鉄延伸と物流投資を背景に2024年に16%の価格上昇を記録しました。地理的な多様化が、個々の都市サイクルが乖離する中でもインドのコンドミニアムおよびアパート市場全体を支えています。