オーストラリア商業不動産市場規模・シェア
市場概要
| 調査期間 | 2019 - 2030 |
|---|---|
| 推定の基準年 | 2024 |
| 予測データ期間 | 2025 - 2030 |
| 市場規模 (2025) | 52.33 十億米ドル |
| 市場規模 (2030) | 67.81 十億米ドル |
| 成長率 (2025 - 2030) | 5.32% CAGR |
| 市場集中度 | 中 |
主要プレーヤー
*免責事項:主要選手の並び順不同 画像 © Mordor Intelligence。再利用にはCC BY 4.0の表示が必要です。 |
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Mordor Intelligenceによるオーストラリア商業不動産市場分析
オーストラリア商業不動産市場規模は2025年に523億3000万米ドルと評価され、2030年までに678億1000万米ドルに達すると予測されており、2025年～2030年にかけて5.32%の年平均成長率を反映しています。この堅実な拡大は、パンデミック後の回復、政府のインフラ支出、加速するデジタル化がオフィス、物流資産、ホテル、データセンター施設全体の需要を押し上げる中で、セクターの回復力を示しています。機関投資家はシドニーとメルボルンのコア資産への資本ローテーションを行っており、データローカライゼーション規則が複数の大都市圏でハイパースケールおよびエッジデータセンターパイプラインを推進しています。ハイブリッドワーク導入がCBDオフィス要件を引き続き再構築している一方で、接続性豊富な地区のプレミアムESG準拠ビルは、賃料プレミアムを支払う意欲のあるフライト・トゥ・クオリティテナントを引き付けています。一方、建設コスト上昇と労働力不足が新規供給を抑制し、主要物流ハブの空室率を逼迫させ、賃料上昇をさらに支えています。
主要レポート要点
- 物件タイプ別では、オフィスが2024年のオーストラリア商業不動産市場の収益シェア31.0%を占める一方、物流資産は2030年まで5.91%の年平均成長率で成長すると予測されています。
- ビジネスモデル別では、売買セグメントが2024年のオーストラリア商業不動産市場シェアの72.0%を占め、賃貸は2030年まで6.01%の年平均成長率で進歩すると予想されています。
- エンドユーザー別では、法人と中小企業が2024年のオーストラリア商業不動産市場規模の60.0%のシェアを占める一方、個人・世帯セグメントは2030年まで6.01%の年平均成長率で拡大しています。
- 地域別では、ニューサウスウェールズ州が2024年に37.0%の市場シェアでリードしており、クイーンズランド州が最も成長が速い地域で、2030年まで5.96%の年平均成長率で上昇しています Brisbane Times。
オーストラリア商業不動産市場トレンドと洞察
推進要因影響分析
| 推進要因 | 年平均成長率予測への影響（%） | 地域的関連性 | 影響タイムライン |
|---|---|---|---|
| eコマースによる主要工業・物流スペースの需要加速 | +1.2% | 全国、シドニー、メルボルン、ブリスベン回廊に集中 | 長期（4年以上） |
| 商業用地価値を押し上げる政府支援のインフラパイプライン | +0.9% | クイーンズランド州、ニューサウスウェールズ州 | 長期（4年以上） |
| コアオフィス資産への機関資本配分の急増 | +0.8% | ニューサウスウェールズ州、ビクトリア州、クイーンズランド州への波及 | 中期（2～4年） |
| エッジデータセンター開発を促進するデータローカライゼーション義務 | +0.7% | シドニー、メルボルン、パース | 中期（2～4年） |
| プレミアム賃料を引き出すESG準拠グリーンビルの再評価 | +0.6% | シドニーCBD、メルボルン・ドックランズ | 中期（2～4年） |
| 国際観光の回復がCBDホテルのRevPARを活性化 | +0.4% | シドニー、メルボルンCBD | 短期（2年以下） |
| 情報源: Mordor Intelligence | |||
コアオフィス資産への機関資本配分の急増
2024年上半期のオフィスセクター取引高は前年同期比70%増の40億米ドルとなり、外国投資家が主要CBDタワーの価格乖離を特定しました。資本は強固なテナント契約、持続可能性資格、リポジショニング可能性を提供するトロフィー資産に引き寄せられています。シドニーのコリンズストリート地区では、占有者がハイブリッドワークコラボレーションをサポートするアメニティ豊富なスペースを求めた結果、プレミアムビルの16%で実効賃料上昇を記録しました。投資家の確信はオーストラリアの安定した法的枠組みと透明なリース構造に支えられており、グローバルポートフォリオ内での守備的配分としてコアオフィスを位置付けています。ポートフォリオマネジャーはまた、ハイブリッド戦略が安定化すればCBD評価額の循環的安値が長期的な占有需要と収束すると予想しています。
eコマースによる主要工業・物流スペース需要の加速
小売業者と3PLが人口密集地域近くのラストマイル資産を確保する中で、倉庫空室率はほぼ1%まで圧縮され、シドニーとブリスベン回廊で二桁の賃料上昇を促進しています。工業物件は現在、年間1兆2000億米ドルの商品フローを促進しており、これは家計消費の38%に相当します。サプライチェーンのオンショアリングと自動化要件により、開発業者は高天井で技術対応の施設を優先しており、パースが前期比1.8%で全国最速の賃料上昇を記録しています。これらの状況は、オーストラリア商業不動産市場内での物流の持続的アウトパフォーマンスを支えています。
商業用地価値を押し上げる政府支援のインフラパイプライン
新しいデジタルおよび交通プロジェクトに対する連邦政府と州政府の14億米ドルの取り組みが、西シドニー、ブリスベン、地方ハブで未開発地域の開拓と接続性向上を実現しています。ブリスベンのオリンピックインフラは、企業が交通結節点近くにリポジションする中で、すでにCBD空室率を11.6%まで逼迫させています。Charter Hallの西シドニー国際空港近くのチフリーサウスキャンパスへの13億米ドル投資は、公的支出がいかに民間投資を触媒し、商業用地価値を押し上げるかを示しています。乗数効果は次の10年間まで継続すると予想されています。
プレミアム賃料を引き出すESG準拠グリーンビルの再評価
2024年6月のオーストラリア初のグリーン国債発行は持続可能な金融への国家支援を確認し、開発業者が新規プロジェクトにネットゼロ機能を組み込むよう促進しています。2025年からの気候関連開示義務化は、建物性能に対する企業の精査を高め、主要占有者にとってグリーン格付けを前提条件とします。メルボルン・ドックランズでは、認証資産が同等物件を8%上回るリース料を確保しており、テナントの運営コスト削減と評判上の利益を反映しています。その結果、ESG準拠はオーストラリア商業不動産市場内で付加価値からベースライン期待へと移行しています[1]Reserve Bank of Australia, "Australian Government Green Bond Framework," Reserve Bank of Australia, rba.gov.au。
制約要因影響分析
| 制約要因 | 年平均成長率予測への影響（%） | 地域的関連性 | 影響タイムライン |
|---|---|---|---|
| 在宅勤務導入の継続がCBDオフィス純吸収を軟化 | -1.1% | シドニー、メルボルンCBD | 長期（4年以上） |
| 建設コスト上昇と労働力不足によるプロジェクト納期遅延 | -0.9% | 全国、パース、ブリスベンで最も深刻 | 中期（2～4年） |
| 金融引き締めと上昇するキャップレートが取引を圧迫 | -0.7% | 全国の第二次市場 | 短期（2年以下） |
| 沿岸資産の気候リスク曝露の高まりが保険料を上昇 | -0.5% | クイーンズランド州、ニューサウスウェールズ州沿岸回廊 | 長期（4年以上） |
| 情報源: Mordor Intelligence | |||
在宅勤務導入の継続がCBDオフィス純吸収を軟化
定期的なリモートワークはオーストラリア労働力の36%にとって常態となっており、スペース取得を制限し、シドニーとメルボルンの空室率を歴史的平均を上回らせています。テナントはデスクシェアリングと柔軟なワークスペースソリューションを通じてフットプリントを削減する一方、コラボレーションを強化するプレミアムフィットアウトに節約分をリダイレクトしています。サブリースの入手可能性が増大し、信用力のある占有者を確保するための家主間の競争が激化しています。CEOの83%が3年以内の完全オフィス復帰を期待しているものの、一般的な行動パターンはハイブリッドモデルが継続することを示唆しており、オーストラリア商業不動産市場内の吸収予測を緩和しています。
建設コスト上昇・労働力不足によるプロジェクト納期遅延
2024年3月までの12ヶ月間で建設会社の倒産が1,987社を超え、深刻な供給サイド制約を浮き彫りにしています。材料インフレと9万人の労働者不足が開発タイムラインを延長しており、特に開発業者がプロジェクト実行可能性を維持するため追加の州政府優遇措置を求めているパースの高層プロジェクトで顕著です。新しいエネルギー効率コードは平均的な商業建設に1万4000米ドル～1万8000米ドルを追加し、マージンを圧迫して完成を遅延させています。これらの遅延は代替コストの上昇を支え、既存のプライムストックの賃料回復力を強化しています。
セグメント分析
物件タイプ別：物流が構造的変革を推進
物流は5.91%の年平均成長率の成長勢いを獲得し、最も急速に進歩するセグメントであり続ける一方、オフィスは2024年のオーストラリア商業不動産市場の最大31%シェアを維持しました。eコマース普及、在庫のオンショアリング、自動化投資が配送センターを重要インフラに変換し、長期需要を支えています。中核東海岸回廊での1%未満の空室率と制限的な土地利用政策が機関投資家家主の価格決定力を高めています。Goodman GroupやGPTなどの主要プレーヤーは、小売業者や3PLからの事前コミットメントを満たすため投機的建設を拡大しており、しばしば10年を超えるリース期間を確保しています。国家的に重要なシステムとして分類されるデータセンターキャンパスは、工業団地内に高価値レイヤーを追加し、外国資本と専門オペレーターを引き付けています。
現代の倉庫はますますロボティクス、メザニン階、マイクロフルフィルメントと低温チェーン機能に対応する高容量電力を組み込んでいます。これらの機能は従来のストックと比較して15%-20%の賃料アップリフトを可能にしています。物流資産のオーストラリア商業不動産市場規模が2030年まで5.91%の年平均成長率で拡大すると予測される中、投資家はこのセグメントを持続的アウトパフォーマーと見なしています。対照的に、オフィス家主は非コアのBグレードタワーを売却し、長期化する占有圧力を緩和するため複合用途再開発に再投資することでポートフォリオを再調整しています。
注記: 個別セグメントのすべてのセグメントシェアはレポート購入時に利用可能
ビジネスモデル別：賃貸セグメントが勢いを獲得
売買モデルは2024年取引価値の72%を占めたものの、賃貸モデルは最も強い6.01%の年平均成長率見通しを示し、バランスシート機敏性を維持する企業の動きを反映しています。セール・リースバック取引により占有者は運営制御を維持しながら資本を解放でき、そのような取引を対象とする第2オポチュニティファンドへのDexusの3億米ドル資金調達が例示しています。建設・賃貸物流とデータセンタープロジェクトは機関投資家にCPIに連動した安定したキャッシュフローを提供し、多様化ポートフォリオのコア配分となっています。その結果、賃貸契約に起因するオーストラリア商業不動産市場規模は2030年まで着実に拡大する見込みです。
技術対応不動産管理システムを活用する家主は、ESGアップグレード、エネルギー監視、予測保守を大規模に提供し、占有者コストを削減し、より長期のリース更新を支えています。柔軟なリース構造と拡張オプションは、ハイブリッドワーク下での占有者の変動する人員予測と整合しています。その結果、ターンキーで持続可能性準拠のスペースを提供する家主間の競争が激化しており、オーストラリア商業不動産市場内での賃貸パラダイムへの移行を強化しています。
エンドユーザー別：企業需要の進化
法人と中小企業は2024年に60%のシェアを占め、オーストラリアのサービス指向経済を反映しています。しかし、部分所有プラットフォームに支えられた個人と世帯は、そのセグメントの6.01%年平均成長率に匹敵し、投資家ベースを多様化しています。中小企業はコワーキングソリューションと短期工業リースの採用をリードし、大都市圏サブマーケットで平均リース期間を約5年に短縮しています。大企業は人材の引き付けと維持のためプレミアムヘルス認証環境に焦点を当て、自然光、コラボレーションゾーン、タッチレステクノロジーを統合するWELL認定ビルの需要を増加させています。
富裕層個人はシンジケートとクラウドファンディング手段を通じて近隣小売と小規模工業ストラタに配分しています。これらの個人投資家は強いESG資格と回復力のある収益プロファイルを持つ資産を重視し、より小さなロットサイズの流動性を創出しています。この傾向は需要多様性を拡大し、オーストラリア商業不動産市場の資産クラス全体で流動性の深さを支えています。
注記: 個別セグメントのすべてのセグメントシェアはレポート購入時に利用可能
地域分析
ニューサウスウェールズ州は2024年にオーストラリア商業不動産市場の37%シェアを保持し、国の金融ハブとしてのシドニーの地位と、そのコアオフィスタワーに対する機関投資家の持続的関心に支えられています。2024年8月に完成したシドニーメトロ延伸などの州インフラ展開がアクセシビリティを改善し、交通回廊沿いの土地価値上昇を支えています。バランガルー地区のオフィス家主はフライト・トゥ・クオリティリーシングの恩恵を受ける一方、物流投資家は入荷貨物容量が急上昇する予定の新空港近くの西シドニーサブマーケットを狙っています。
クイーンズランド州は2030年まで5.96%の年平均成長率予測で最も成長の速い地域を代表し、オリンピック関連資本プロジェクトと拡大するブリスベン・トゥーンバ物流軸に支えられています。クロスリバーレールと港湾アップグレードが全国小売業者を供給不足に先立って倉庫容量確保に向かわせ、工業団地全体の利回りを圧縮しています[2]John Forrest, "Cross-River Rail Economic Benefits Statement," Queensland Government, infrastructure.qld.gov.au。ブリスベンCBD吸収はハイブリッドワークトレンドにもかかわらず改善し、バックオフィス統合の州インセンティブと低い占有コストを求める南部州からの移転に支援されています。ゴールドコーストとサンシャインコーストでの観光主導ホテル需要が地域商業ミックスに補完的ブーストを追加しています。
ビクトリア州はメルボルンのオフィス空室率が20%近くで推移し、定着したハイブリッドワーク文化と大幅な新規供給完成を反映して、より緩やかな短期回復に直面しています。それにもかかわらず、その西部工業ベルトは堅調なeコマース活動と製造業リショアリングの恩恵を受け、全国平均を上回る賃料上昇を提供しています。西オーストラリア州の復活は商品拡張と、州の比較的低い土地コストと豊富な再生可能エネルギー潜在力に支えられたインド太平洋トラフィックを提供する二次データセンターノードとしてのパースの出現と結びついています。総合的に、これらの地域ダイナミクスは、コア東海岸立地のプライム資産と、より広範なオーストラリア商業不動産市場全体の新興物流・デジタルインフラ回廊での高利回り機会との間の構造的分岐を強化しています。
競争環境
オーストラリアの商業不動産アリーナは適度な集中を示し、上位5つのA-REITが上場時価総額の55%近くを支配しています。S&P/ASX 200 A-REIT指数で41.7%のウェイトを保持するGoodman Groupは、物流とデータセンター開発に大きく偏重した551億米ドルのグローバルポートフォリオを活用し、2024年度に15%の利益成長を達成しました[3]Australian Securities Exchange, "ASX 200 Property Trusts Index Methodology," Australian Securities Exchange, asx.com.au。Dexusは382億米ドルの国内資産を管理し、積極的なリース更新と資本リサイクル戦略を通じてオフィスと工業保有物全体で94%を上回る占有率を維持しています。これらのリーダーは金融状況が逼迫する中でも競争力のある価格での債務へのアクセスを継続し、開発パイプラインを維持しています。
国際資本がニッチセグメントに流入する中で競争が激化しています。BlackstoneのAirTrunk162億8000万米ドル買収は、ハイパースケールデータセンターエクスポージャーへの需要拡大を強調しています。国内REITは技術集約プロジェクトでより迅速にスケールし、建設リスクを共有するため、ソブリンファンドとのジョイントベンチャー形成で対応しています。同時に、Centriaなどの中堅プレーヤーは供給不足のサブマーケットでのラストマイル倉庫を対象とした専門工業REITビークルに焦点を当て、地域開発専門知識を活用して利回りプレミアムを獲得しています。
技術展開とESGリーダーシップが決定的差別化要因として浮上しています。市場リーダーはリアルタイムエネルギー追跡、予測保守、テナント体験アプリケーション用のPropTechソリューションを統合し、運営効率と保持率を向上させています。LendleaseとCharter Hallが発行するグリーンボンドを含む持続可能金融手段は、認証開発の資金調達コストを下げ、機関投資家との評判的地位を強化しています。ハイブリッドワークパターンが占有者の優先事項を再定義する中で、適応可能なフロアプレート、ヘルス認証環境、デジタル接続性を提供する家主が、オーストラリア商業不動産市場内での進化する需要を捉える最適な位置にいます。
オーストラリア商業不動産業界リーダー
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Dexus
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Goodman Group
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GPT Group
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Charter Hall Group
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Mirvac Group
- *免責事項:主要選手の並び順不同
最近の業界動向
- 2025年2月：Scentre Groupは2024年上半期に3億9700万米ドルの運用資金を提供し、99.3%のポートフォリオ占有率と22億4000万米ドルの開発パイプラインを達成。
- 2024年11月：Scentre Groupはウエストフィールドセンター全体で4億2900万人の顧客来訪を記録し、前年同期比2.1%増。
- 2024年10月：CIMIC Groupはデータセンター建設能力を加速し、2030年までに全国追加容量1,500MWを目標。
- 2024年9月：BlackstoneがAirTrunkを168億米ドルで買収することに合意し、オーストラリアのデジタルインフラ資産に対するグローバルな関心を強調。
オーストラリア商業不動産市場レポート範囲
商業不動産（CRE）は、独占的にビジネスまたは職場目的で使用される、または所有者もしくは借手のために何らかの方法でキャッシュフローを生み出すために使用される不動産です。
オーストラリアの商業不動産市場は、タイプ別（オフィス、小売、工業・物流、ホスピタリティ、その他）と主要都市別（シドニー、メルボルン、ブリスベン、アデレード、キャンベラ、パース）にセグメント化されています。
レポートは、上記すべてのセグメントについて価値（米ドル）でのオーストラリア商業不動産市場の市場規模と予測を提供します。
| オフィス |
| 小売 |
| 物流 |
| その他（工業不動産、ホスピタリティ不動産など） |
| 売買 |
| 賃貸 |
| 個人・世帯 |
| 法人・中小企業 |
| その他 |
| ニューサウスウェールズ州 |
| ビクトリア州 |
| クイーンズランド州 |
| 西オーストラリア州 |
| 南オーストラリア州 |
| オーストラリア首都特別地域 |
| タスマニア州 |
| 北部準州 |
| 物件タイプ別 | オフィス |
| 小売 | |
| 物流 | |
| その他（工業不動産、ホスピタリティ不動産など） | |
| ビジネスモデル別 | 売買 |
| 賃貸 | |
| エンドユーザー別 | 個人・世帯 |
| 法人・中小企業 | |
| その他 | |
| 地域別 | ニューサウスウェールズ州 |
| ビクトリア州 | |
| クイーンズランド州 | |
| 西オーストラリア州 | |
| 南オーストラリア州 | |
| オーストラリア首都特別地域 | |
| タスマニア州 | |
| 北部準州 |
レポートで回答される主要な質問
オーストラリア商業不動産市場の現在価値は？
市場は2025年に523億3000万米ドルと評価され、2030年までに678億1000万米ドルに達すると予測されています。
最大シェアを持つ物件タイプは？
オフィス資産が2024年に31%の収益シェアでリードしていますが、物流資産が最も速い成長を示しています。
物流施設がオフィスより速く拡大している理由は？
eコマース成長、サプライチェーンオンショアリング、自動化要件により空室率が約1%まで減少し、賃料を押し上げ、新しい倉庫開発を促進しています。
最も成長が速い地域は？
クイーンズランド州が2030年まで5.96%の年平均成長率で最速を記録し、オリンピックインフラプロジェクトと拡大する物流回廊に支えられています。
ハイブリッドワークはオフィス需要にどのような影響を与えているか？
従業員の36%による定期的なリモートワークが純吸収を抑制し、空室率を上昇させ、占有者をプレミアムでアメニティ豊富なビルに統合させています。
ESG準拠は不動産価値にどのような役割を果たしているか？
認証グリーンビルは賃料プレミアムを獲得し、特に2025年から気候開示義務規則が発効する中で機関投資資本を引き付けています。
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