Taille et part de marché de l'immobilier de bureaux aux États-Unis
VUE D’ENSEMBLE DU MARCHÉ
| Période d'étude | 2020 - 2031 |
|---|---|
| Période de Données Prévisionnelles | 2026 - 2031 |
| Taille du marché de l'année de base (2025) | 369.58 Milliards de dollars |
| Taille du Marché (2026) | 381.48 Milliards de dollars |
| Taille du Marché (2031) | 447.86 Milliards de dollars |
| Taux de croissance (2026 - 2031) | 3.22% CAGR |
| Concentration du Marché | Moyen |
Acteurs majeurs *Avis de non-responsabilité : les principaux acteurs sont triés sans ordre particulier Image © Mordor Intelligence. La réutilisation nécessite une attribution sous CC BY 4.0. | |
Analyse du marché de l'immobilier de bureaux aux États-Unis par Mordor Intelligence
La taille du marché de l'immobilier de bureaux aux États-Unis était évaluée à 369,58 milliards USD en 2025 et devrait croître de 381,48 milliards USD en 2026 pour atteindre 447,86 milliards USD d'ici 2031, à un TCAC de 3,22 % au cours de la période de prévision (2026-2031). La « fuite vers la qualité » des locataires continue de remodeler la demande, les bâtiments premium et durables absorbant des surfaces tandis que les actifs secondaires peinent à fidéliser leurs occupants. Les immeubles de Catégorie A représentent déjà 58 % du stock occupé et captent la quasi-totalité de l'absorption nette positive, mettant en évidence un pivot décisif de l'efficience des coûts vers l'expérience en milieu de travail. La location flexible, la demande résiliente des secteurs à forte intensité de connaissance et les améliorations infrastructurelles dans les quartiers desservis par les transports en commun soutiennent davantage le marché de l'immobilier de bureaux aux États-Unis malgré des coûts de financement élevés. Dans le même temps, la bifurcation entre les espaces de premier rang et les espaces obsolètes s'élargit à mesure que les mandats en matière de développement durable accélèrent les exigences de rénovation et que le travail hybride supprime la demande pour les bureaux de banlieue dépassés.
Principales conclusions du rapport
- Par catégorie de bâtiment, le stock de Catégorie A représentait 58,56 % de la part de marché de l'immobilier de bureaux aux États-Unis en 2025, tandis que les surfaces de Catégorie A devraient s'étendre à un TCAC de 3,76 % d'ici 2031.
- Par type de transaction, le segment de la location a capté 68,21 % de la part des revenus en 2025 ; les transactions de vente ont enregistré le TCAC le plus rapide de 3,66 % jusqu'en 2031.
- Par utilisation finale, le conseil aux entreprises et les services professionnels représentaient 27,62 % de la taille du marché de l'immobilier de bureaux aux États-Unis en 2025, tandis que les technologies de l'information progressent à un TCAC de 3,88 % entre 2026 et 2031.
- Par État, New York était en tête avec une part de 23,65 % en 2025, tandis que le Texas affiche la croissance prévisionnelle la plus élevée avec un TCAC de 4,15 % jusqu'en 2031.
Remarque : Les chiffres de la taille du marché et des prévisions de ce rapport sont générés à l’aide du cadre d’estimation propriétaire de Mordor Intelligence, mis à jour avec les données et analyses les plus récentes disponibles en 2026.
Tendances et perspectives du marché de l'immobilier de bureaux aux États-Unis
Analyse de l'impact des facteurs moteurs*
| Facteur moteur | Impact (%) sur les prévisions de TCAC | Pertinence géographique | Horizon temporel de l'impact |
|---|---|---|---|
| Préférence des locataires pour les immeubles de Classe A et les bâtiments durables | +0.8% | National, fort à New York, San Francisco, Austin | Moyen terme (2-4 ans) |
| Demande de location de la part des secteurs technologique, sanitaire et financier | +0.7% | Grandes zones métropolitaines | Court terme (≤ 2 ans) |
| Mandats en matière de développement durable et rénovations écologiques | +0.6% | Les actifs fédéraux donnent le ton à l'échelle nationale | Long terme (≥ 4 ans) |
| Croissance des baux flexibles et à court terme | +0.5% | Les marchés secondaires affichent une adoption plus élevée | Moyen terme (2-4 ans) |
| Améliorations des infrastructures urbaines | +0.4% | Quartiers centraux des affaires connectés aux transports en commun | Long terme (≥ 4 ans) |
| Source: Mordor Intelligence | |||
Préférence croissante des locataires pour les immeubles de Classe A et les bâtiments durables
Les bureaux haut de gamme servent désormais d'outils de recrutement qui améliorent la productivité, poussant les occupants à privilégier la qualité des bâtiments plutôt que les économies sur les loyers. L'exigence de certification LEED Or de l'Administration des services généraux (General Services Administration) pour les nouveaux projets fédéraux signale une référence de qualité et de durabilité à l'échelle du marché. Les propriétaires d'actifs certifiés bénéficient d'une croissance plus forte des loyers, car les locataires considèrent les références environnementales comme partie intégrante de leurs objectifs ESG (environnement, social et gouvernance) d'entreprise. Les bâtiments urbains de premier plan dotés de systèmes écoénergétiques et à proximité des transports en commun enregistrent des taux d'occupation plus élevés et se voient accorder des engagements de bail plus longs. Les actifs obsolètes qui ne disposent pas de ces caractéristiques sont confrontés à une érosion de leur valeur, renforçant la bifurcation au sein du marché de l'immobilier de bureaux aux États-Unis.
Demande de location soutenue par des secteurs résilients
Les secteurs de la technologie, de la santé et de la finance ont collectivement représenté plus de la moitié de l'activité de location en 2024, dissipant les craintes d'un effondrement structurel de la demande de bureaux. Le bail de 141 000 pieds carrés conclu par Amazon avec WeWork dans la Silicon Valley souligne l'expansion sélective des entreprises technologiques dans des espaces de premier rang. Les établissements financiers maintiennent une présence physique pour répondre aux exigences réglementaires et aux besoins d'interaction avec les clients. Les prestataires de soins de santé nécessitent des agencements de bureaux spécialisés pour intégrer la télésanté aux services en présentiel, maintenant la demande même lorsque d'autres secteurs réduisent leurs effectifs. Le marché de l'immobilier de bureaux aux États-Unis bénéficie ainsi d'un noyau résilient de secteurs qui continuent de louer des espaces de haute spécification.
Adoption croissante de structures de bail flexibles et à court terme
Les responsables de l'immobilier d'entreprise recherchent de l'agilité, remplaçant les baux décennaux par des conditions incluant des clauses de contraction et d'expansion. En 2024, 42 % des occupants ont intégré des espaces flexibles dans leurs portefeuilles, ce qui constitue une évolution structurelle plutôt qu'une anomalie liée à la pandémie. Les propriétaires proposant des suites clés en main et des plateaux prêts à l'emploi captent des taux d'occupation plus élevés et peuvent facturer des primes de loyer pour cette optionnalité. La tendance est particulièrement marquée dans les marchés secondaires où les locataires valorisent la flexibilité pour évoluer au rythme de la croissance des bassins de main-d'œuvre locaux. Cette innovation en matière de location soutient des flux de trésorerie stables pour les propriétaires adaptables à travers le marché de l'immobilier de bureaux aux États-Unis.
Améliorations des infrastructures améliorant l'accessibilité des bureaux
Les investissements dans les transports en commun à New York, Chicago et Austin améliorent la connectivité du dernier kilomètre et rehaussent l'attractivité des immeubles de bureaux adjacents. L'accessibilité est primordiale dans un environnement de travail hybride où les employés effectuent moins de trajets mais attendent de la commodité lorsqu'ils se déplacent. Les quartiers raccordés aux stations de métro rénovées ou aux lignes de bus à haut niveau de service affichent une croissance des loyers et une absorption notablement plus rapides que les sous-marchés dépendants de l'automobile. Les municipalités associent de plus en plus les permis de construire de bureaux à des améliorations de la mobilité, alignant les capitaux publics et privés pour revitaliser les centres-villes. Ces synergies renforcent les primes de localisation sur le marché de l'immobilier de bureaux aux États-Unis.
Analyse de l'impact des facteurs de contrainte*
| Facteur de contrainte | Impact (%) sur les prévisions de TCAC | Pertinence géographique | Horizon temporel de l'impact |
|---|---|---|---|
| Taux de vacance élevé dans les stocks obsolètes et de banlieue | -0.9% | Banlieues et quartiers centraux des affaires secondaires | Moyen terme (2-4 ans) |
| Taux d'intérêt élevés et financement restrictif | -0.8% | National, opérations à effet de levier | Court terme (≤ 2 ans) |
| Retard dans l'application du retour au bureau | -0.6% | Villes passerelles les plus touchées | Court terme (≤ 2 ans) |
| Source: Mordor Intelligence | |||
Taux de vacance élevés dans les bureaux obsolètes et de banlieue
L'obsolescence fonctionnelle s'accélère pour les bâtiments aux agencements inefficaces, aux infrastructures technologiques limitées ou aux mauvaises références ESG. Le taux de vacance national a atteint des niveaux records début 2025, les parcs de banlieue de Classe C affichant des taux de vacance à deux chiffres supérieurs à ceux des stocks de Classe A en centre-ville. La réduction des trajets quotidiens affaiblit la fréquentation qui soutenait autrefois les commerces de proximité en banlieue, déprimant davantage la demande des locataires. Les propriétaires font face à des décisions d'investissement difficiles : entreprendre des rénovations coûteuses ou accepter une dégradation des flux de trésorerie. Le poids des espaces obsolètes freine la croissance globale du marché de l'immobilier de bureaux aux États-Unis[1]Lawrence Yun, « Perspectives du marché immobilier commercial, janvier 2025 », Association nationale des agents immobiliers (National Association of Realtors), nar.realtor.
Retard du retour au bureau freinant l'absorption des surfaces
Seules 17 % des entreprises appliquent des règles de présence malgré le fait que 80 % disposent de politiques formelles, maintenant le taux moyen d'occupation physique en dessous de 50 %. Cette « vacance fantôme » retarde les restructurations de baux, les locataires hésitant à s'engager sur des surfaces à long terme[2]Thomas Bisacquino, « Prévisions de la demande de surfaces de bureaux T2 2025 », Fondation de recherche NAIOP (NAIOP Research Foundation), naiop.org. Les propriétaires doivent recalibrer leurs prévisions de revenus, allongeant les délais de retour sur investissement des projets d'investissement. L'incertitude pèse également sur le sentiment des investisseurs, élargissant les écarts entre les prix proposés et demandés pour les transactions. Ces dynamiques freinent l'élan à court terme du marché de l'immobilier de bureaux aux États-Unis.
*Nos prévisions considèrent les impacts des moteurs et des contraintes comme directionnels et non additifs. Les prévisions d'impact reflètent la croissance de référence, les effets de composition et les interactions entre variables.
Analyse des segments
Par catégorie de bâtiment : les actifs premium consolident leur puissance
Les bâtiments de Catégorie A représentaient 58,56 % du stock occupé en 2025, soulignant leur dominance au sein du marché de l'immobilier de bureaux aux États-Unis. Les actifs de premier rang ont affiché un TCAC prévisionnel de 3,76 % jusqu'en 2031 — bien au-dessus du marché global — en raison d'une fuite vers la qualité décisive de la part des locataires. L'absorption nette positive pour les surfaces de Catégorie A a dépassé 2 millions de pieds carrés au T1 2025, même si l'absorption globale du marché est restée stable. La taille du marché de l'immobilier de bureaux aux États-Unis pour les actifs de Catégorie A est donc positionnée pour s'étendre plus rapidement que toute autre catégorie sur l'horizon de prévision.
Des systèmes CVC supérieurs, des technologies sans contact et des équipements axés sur le bien-être font des lieux de travail premium des outils stratégiques de fidélisation des talents. Les normes du secteur public telles que l'exigence LEED Or de l'Administration des services généraux convergent avec les objectifs ESG du secteur privé pour consolider les références de Catégorie A comme spécification par défaut pour les grands occupants. Les investisseurs exploitent cet élan, canalisant les capitaux vers les tours emblématiques et les rénovations de type « core-plus », tandis que les décotes de prix pour les actifs secondaires s'élargissent. Par conséquent, le stock premium est susceptible de s'accaparer une plus grande part du marché de l'immobilier de bureaux aux États-Unis à mesure que les bâtiments obsolètes quittent l'inventaire concurrentiel.
Par type de transaction : dominance de la location maintenue
Les contrats de location ont contrôlé 68,21 % de la valeur des transactions en 2025, confirmant leur prééminence sur le marché de l'immobilier de bureaux aux États-Unis. Malgré cette dominance, les transactions de vente affichent un TCAC plus soutenu de 3,66 % jusqu'en 2031, les investisseurs opportunistes chassant la valeur. La taille du marché de l'immobilier de bureaux aux États-Unis associée aux contrats de location continue de croître régulièrement, car la flexibilité des bilans d'entreprise l'emporte sur l'attrait de la propriété dans un contexte économique volatil.
Les grands renouvellements de baux — 68 des 100 plus grandes transactions en 2024 — illustrent la préférence des locataires pour des bâtiments connus, des équipements rénovés et des concessions de la part des propriétaires plutôt que le risque de relocalisation. Pendant ce temps, des fonds de placement immobilier bien capitalisés émettent des obligations non garanties, telles que l'obligation de 850 millions USD de BXP, pour financer des acquisitions lors de dislocations de prix. La coexistence de locations dominantes et de ventes en accélération met en évidence un marché de l'immobilier de bureaux aux États-Unis en maturité où la location et l'investissement servent des objectifs stratégiques complémentaires.
Par utilisation finale : les services professionnels ancrent la demande
Le conseil aux entreprises et les services professionnels détenaient la plus grande part de 27,62 % en 2025, renforçant le rôle central du secteur sur le marché de l'immobilier de bureaux aux États-Unis. Les technologies de l'information, segment d'utilisateurs finaux à la croissance la plus rapide, devraient progresser à un TCAC de 3,88 % jusqu'en 2031, les géants technologiques ajoutant sélectivement des espaces premium dans les pôles d'innovation. La taille du marché de l'immobilier de bureaux aux États-Unis attribuable aux services professionnels reste stable, car ces entreprises s'appuient sur la collaboration avec les clients qui favorise les emplacements centraux.
Les occupants des services professionnels optimisent les agencements en intégrant des zones de réunion flexibles et des suites de collaboration numérique, maintenant des surfaces compactes mais de haute qualité. Les entreprises technologiques, en revanche, consolident les emplacements secondaires tout en développant leurs pôles en centre-ville, comme le montre le pivot de Google de One Market Plaza vers le 345 Spear Street. Les banques, compagnies d'assurance et sociétés de gestion d'actifs maintiennent une activité de location stable liée aux exigences de conformité et aux interactions avec les clients. Ensemble, ces secteurs fondés sur la connaissance soutiennent la stabilité des revenus des propriétaires sur le marché de l'immobilier de bureaux aux États-Unis.
Analyse géographique
New York a conservé une part dominante de 23,65 % en 2025, reflétant son attrait magnétique en tant que capitale mondiale de la finance et des médias. Vingt-quatre des 100 plus grands baux de bureaux de l'année dernière ont été conclus à Manhattan, soulignant l'appétit soutenu pour des espaces centralement situés et bien desservis par les transports en commun, même en régime de travail hybride. Les bâtiments de premier rang à proximité de Penn Station et de Grand Central obtiennent les loyers les plus élevés, car les employés accordent de la valeur aux courtes durées de trajet et aux nombreux équipements de proximité. Cependant, des coûts d'exploitation élevés et une charge fiscale importante poussent certaines entreprises à explorer des alternatives moins coûteuses, incitant les propriétaires new-yorkais à investir agressivement dans les équipements et les mises à niveau ESG.
Le Texas affiche le TCAC le plus rapide de 4,15 % jusqu'en 2031, propulsé par les relocalisations d'entreprises vers Austin, Dallas et Houston. Des structures fiscales avantageuses, un logement abordable et de vastes viviers de talents en ingénierie attirent à la fois les services financiers et les entreprises technologiques cherchant à se développer efficacement. Les investissements en infrastructures tels que le système de métro léger Project Connect d'Austin stimulent davantage la demande de bureaux en améliorant l'accès aux quartiers émergents. En conséquence, le marché de l'immobilier de bureaux aux États-Unis au Texas est susceptible de combler une partie de l'écart de part avec les marchés côtiers d'accès sur la période de prévision.
La Californie demeure un poids lourd, ses performances étant étroitement liées aux fortunes du secteur technologique dans la Silicon Valley et à l'expansion des médias à Los Angeles. Bien que plusieurs entreprises technologiques aient réduit leurs campus de banlieue excédentaires, la demande pour des pôles de collaboration haut de gamme dans le centre de San Francisco et à Sunnyvale persiste. La Floride tire parti d'une politique fiscale favorable et du statut de Miami en tant que passerelle financière vers l'Amérique latine pour attirer de nouveaux investissements, tandis que l'Illinois capitalise sur le réseau logistique de Chicago et son économie diversifiée pour fidéliser les occupants. Collectivement, ces dynamiques indiquent un rééquilibrage géographique où la croissance de la ceinture solaire complète l'attrait durable des centres côtiers historiques, façonnant un marché de l'immobilier de bureaux aux États-Unis plus polycentrique.
Paysage réglementaire
Les normes fédérales relatives aux espaces de travail et aux bâtiments façonnent de plus en plus les exigences des locataires et les plans d'investissement pour les actifs de bureaux, en particulier lorsque l'État est l'occupant ou lorsque les règles fédérales fixent des normes de marché plus larges. La General Services Administration (GSA) continue d'ancrer les attentes en matière de conception et de performance à travers ses Facilities Standards for the Public Buildings Service (P100) et les PBS Interim Core Building Standards révisées (mises à jour en avril 2025). Ces normes s'appliquent aux projets fédéraux en phase de conception ou dont l'achèvement est inférieur à 50 % et se concentrent sur l'efficacité énergétique et les résultats en termes de coûts. Par ailleurs, le Department of Energy (DOE) a suspendu la date de conformité pour certaines dispositions de sa Clean Energy Rule applicable aux nouveaux bâtiments fédéraux (10 CFR Part 433) jusqu'au 1er mai 2026, créant une pause définie à court terme dans certains calendriers fédéraux de conformité énergétique pendant que l'examen de la politique se poursuit.
La politique d'utilisation des espaces se durcit également pour les portefeuilles de bureaux fédéraux, ce qui affecte la manière dont les agences planifient leurs renouvellements et dont les propriétaires évaluent les baux fédéraux. Le USE IT Act (signé en janvier 2025) exige un suivi de l'utilisation pour les agences concernées et impose à la GSA de réduire les espaces après deux années consécutives d'utilisation inférieure à 60 %, tandis que le mémorandum OMB M-25-25 (avril 2025) ajoute des directives de mise en œuvre, notamment une norme de conception de 150 pieds carrés par personne pour les nouvelles acquisitions de bureaux fédéraux. En juin 2026, l'ordre GSA OAS 7005.1B a renforcé les objectifs internes avec un objectif d'utilisation de 80 %, ce qui accélère l'adoption de capteurs d'occupation et de flux de reporting susceptibles également de s'étendre aux pratiques opérationnelles et aux offres de location du secteur privé.
Analyse de la chaîne de valeur
La chaîne de valeur de l'immobilier de bureau aux États-Unis s'étend de l'acquisition de terrains et des autorisations jusqu'au développement ou à la rénovation majeure, à la location et aux opérations d'actifs continues, puis à l'exécution sur les marchés de capitaux (refinancement, recapitalisation et vente). Les promoteurs et propriétaires font généralement appel à des architectes et ingénieurs pour traduire les exigences des locataires (CVC, bien-être, infrastructure numérique et documentation ESG) en périmètres de gros œuvre et d'aménagement locatif, tandis que les entreprises générales et les corps de métier spécialisés exécutent les projets à forte composante de rénovation qui dominent les décisions d'investissement actuelles. La construction et la mise en service alimentent ensuite le courtage et la location, la gestion immobilière et les opérations d'exploitation, où la performance mesurée (énergie, qualité de l'air intérieur et utilisation) soutient la fidélisation des locataires et les besoins de reporting.
Les conditions de marché évoluent également quant à l'endroit où la valeur est créée dans la chaîne. Avec des mises en chantier de nouveaux bureaux en 2024 en baisse à environ 9,8 millions de pieds carrés et des livraisons 2024 d'environ 43,2 millions de pieds carrés (en forte baisse d'une année sur l'autre), le pipeline s'est contracté. L'activité se concentre sur le repositionnement, les mises à niveau sélectives de classe A et les conversions de stocks obsolètes. Ce changement accroît le rôle des apporteurs de capitaux et des spécialistes de la restructuration, la valeur des bureaux ayant nettement diminué ces dernières années, tout en renforçant la dépendance envers des entrepreneurs de premier plan pour des travaux complexes en immeubles occupés, y compris des entreprises comme Turner Construction, Bechtel, Kiewit, Whiting-Turner et STO Building Group. Du côté de la demande, la réduction des surfaces par les occupants et les engagements plus courts renforcent les solutions de flexibilité pilotées par les courtiers et les suites clé en main exploitées par les propriétaires, resserrant le lien entre le produit d'espace et la stabilité des flux de trésorerie.
Paysage concurrentiel
Le marché de l'immobilier de bureaux aux États-Unis est modérément concentré, avec un mélange de fonds de placement immobilier nationaux, de promoteurs régionaux et de fonds de capital-investissement en concurrence pour attirer les locataires grâce à des améliorations d'équipements et à des références en matière de développement durable. Les grands propriétaires cotés tels que BXP, SL Green et Vornado dominent les marchés côtiers de premier plan, tandis que les opérateurs à vocation régionale maintiennent un avantage dans les villes de la ceinture solaire en forte croissance. La différenciation repose moins sur le loyer facial que sur l'expérience des locataires, allant des technologies de bâtiments intelligents aux services de qualité hôtelière qui incitent le personnel à revenir sur site.
Une stratégie claire de « fuite vers la qualité » oriente les actions sur les portefeuilles : l'émission d'obligations non garanties de 850 millions USD par BXP finance des acquisitions d'actifs de base tandis que les cessions ciblent les actifs de banlieue non stratégiques. L'acquisition en numéraire de 4 milliards USD de ROIC par Blackstone illustre l'appétit institutionnel pour le repositionnement d'actifs en périphérie de ville en complexes à usage mixte. Pendant ce temps, les fournisseurs d'espaces de travail flexibles s'associent aux propriétaires pour exploiter des plateaux clés en main, permettant aux propriétaires de répondre aux exigences d'agilité des locataires sans cannibaliser les baux à long terme.
La technologie est désormais un champ de bataille décisif. Les capteurs qui surveillent la qualité de l'air, l'occupation des bureaux et la consommation d'énergie offrent une optimisation fondée sur les données et des rapports ESG, donnant aux bâtiments à la pointe de la technologie un avantage marketing. Les rénovations durables influencent également les conditions de refinancement ; Office Properties Income Trust a renégocié 340 millions USD d'obligations en partie en mettant en avant sa feuille de route pour les bâtiments écologiques. À mesure que les capitaux gravitent vers des actifs premium et tournés vers l'avenir, les propriétaires plus faibles de stocks obsolètes font face à des carrefours stratégiques — soit entreprendre des mises à niveau capitalistiques intensives, soit céder à des prix décotés, renforçant ainsi une structure concurrentielle à deux vitesses à travers le marché de l'immobilier de bureaux aux États-Unis.
Leaders du secteur de l'immobilier de bureaux aux États-Unis
BXP, Inc.
SL Green Realty Corp.
Brookfield Properties
Vornado Realty Trust
Kilroy Realty Corp.
- *Avis de non-responsabilité : les principaux acteurs sont triés sans ordre particulier
Opportunités de marché et perspectives d'avenir
L'ensemble des opportunités de marché est façonné par deux évolutions observables : des normes plus strictes en matière de performance des bâtiments et une poussée plus explicite vers l'utilisation et l'efficacité dans les grands portefeuilles. Les actions fédérales apportent une structure et une visibilité à court terme. Le USE IT Act (signé en janvier 2025) et l'OMB M-25-25 (avril 2025) exigent des agences un suivi de l'utilisation et introduisent une norme de conception de 150 pieds carrés par personne pour les nouvelles acquisitions de bureaux fédéraux ; l'ordre GSA OAS 7005.1B (juin 2026) ajoute un objectif interne d'utilisation de 80 %. Ensemble, ces mesures élargissent la demande pour des systèmes de bâtiment et des modèles d'exploitation capables de documenter l'usage réel, incluant la détection d'occupation, l'analytique de contrôle d'accès et le reporting au niveau des actifs. Cela crée une voie plus claire pour les propriétaires et les prestataires de services afin de proposer des environnements de bureau conformes et mesurables aux occupants gouvernementaux et assimilés.
Une deuxième opportunité émerge de l'écart de performance croissant entre les actifs prime et secondaires, associé à un pipeline de nouvelle offre en réduction. Les données du secteur indiquent une stabilisation de la vacance nationale début 2026, tandis que les sous-marchés prime continuent de se négocier au sommet des loyers, notamment à Midtown Manhattan qui affiche une vacance prime très faible (2,9 %) et plus de 4 millions de pieds carrés loués au T1 2026 à des loyers supérieurs à 100 USD par pied carré. Dans le même temps, la contraction de la construction et la réduction des stocks par la réaffectation et les conversions modifient l'offre concurrentielle. Cet environnement favorise les propriétaires disposant d'immeubles de classe A bien situés et ceux capables de réaliser des mises à niveau ciblées (CVC, bien-être et numérique) alignées sur la fuite des locataires vers la qualité. Pour les actifs plus faibles, la pression sur la vacance et les prix est de plus en plus liée au repositionnement et à des usages alternatifs qui retirent les stocks obsolètes de l'inventaire de bureaux concurrentiel, soutenant des récits de tarification et de location plus clairs pour le stock de bureaux stabilisé restant.
Développements récents du secteur
- Juillet 2026 : SL Green a annoncé un accord visant à étendre l'expérience immersive d'observatoire SUMMIT à Tokyo, prolongeant la plateforme SUMMIT au-delà de New York. Bien qu'il ne s'agisse pas d'une transaction de location au sens strict, cela élargit un flux de revenus à forte visibilité lié à des actifs phares tels que One Vanderbilt et renforce l'approche propriétaire-exploitant de monétisation des emplacements prime.
- Juin 2026 : BXP a annoncé la signature d'un bail de 150 000 pieds carrés avec McDermott Will & Schulte au 343 Madison Avenue à New York. L'accord souligne la demande soutenue pour des espaces bien situés et riches en équipements parmi les locataires de services professionnels, appuyant la dynamique plus large de fuite vers la qualité dans les principaux corridors du CBD.
- Janvier 2025 : BXP a finalisé un renouvellement et une extension de 20 ans portant sur 246 000 pieds carrés avec KnitWell Group au 7 Times Square à New York. Cet engagement de longue durée souligne la valeur des immeubles de classe A rénovés et desservis par les transports en commun pour retenir les grands locataires et stabiliser les flux de trésorerie dans un contexte de vacance élevée sur les stocks de moindre qualité.
Cadre de la méthodologie de recherche et portée du rapport
Définition et périmètre du marché
Nous définissons le marché comme la valeur annuelle en USD liée aux immeubles de bureaux achevés et générateurs de revenus aux États-Unis qui sont loués, reloués ou vendus au cours de l'année, sur la base de l'activité observable de transaction et de location.
Exclusions de périmètre : le dimensionnement exclut les bureaux en construction, les sièges sociaux occupés par leur propriétaire, les stocks de bureaux médicaux ou des sciences de la vie, et les actifs déjà convertis à un usage résidentiel.
Aperçu de la segmentation
- Par catégorie de bâtiment
- Catégorie A
- Catégorie B
- Catégorie C
- Par type de transaction
- Location
- Vente
- Par utilisation finale
- Technologies de l'information (IT et ITES)
- BFSI (banque, services financiers et assurance)
- Conseil aux entreprises et services professionnels
- Autres services (commerce de détail, sciences de la vie, énergie, juridique)
- Par État
- Texas
- Californie
- Floride
- New York
- Illinois
- Reste des États-Unis
Sources de données, dimensionnement du marché et validation
Recherche documentaire
La recherche documentaire a été utilisée pour fixer les garde-fous du marché et construire un récit cohérent de la demande et des prix avant le début de la modélisation. Nous nous sommes appuyés sur des indicateurs de marché publics, notamment l'US Bureau of Labor Statistics (emploi utilisant des bureaux), les séries de construction et économiques de l'US Census Bureau, et le Bureau of Economic Analysis pour les variables macroéconomiques et les déflateurs de prix qui rendent la série en dollars comparable dans le temps. Pour le pouls du marché immobilier, nous avons référencé des publications ouvertes de groupes tels que Nareit et des documents publics de la Réserve fédérale (conditions de taux et de crédit), les valeurs de bureaux et les décisions de location étant sensibles aux coûts de financement.
Pour traduire l'activité en valeur de marché, nous avons examiné les dépôts d'entreprises, les compléments d'information des REIT, les présentations aux investisseurs et la presse réputée pour les écarts de location divulgués, les mouvements d'occupation, les commentaires sur les taux de capitalisation et les fourchettes de prix de cession. Nous avons également utilisé des abonnements payants à des bases de données pour les données financières et les actualités des entreprises, ainsi qu'une base de données d'expéditions import-export uniquement lorsque les flux commerciaux d'aménagement et de rénovation constituaient une vérification directionnelle utile. Ces sources documentaires sont illustratives, et de nombreuses autres références publiques et payantes ont également été utilisées pour la collecte de données, la validation et la clarification de la recherche.
Entretiens et enquêtes primaires
Les travaux primaires se sont concentrés sur le test des hypothèses que les sources documentaires ne peuvent pas trancher clairement, en particulier lorsque les conditions de location et les loyers effectifs diffèrent des loyers annoncés. Nous avons échangé avec un panel de gestionnaires d'actifs, de courtiers, de conseillers côté occupants et d'exploitants immobiliers dans les principales métropoles américaines afin que nos données sur la vacance, l'absorption, les concessions et les prix reflètent ce qui était réellement observé dans les transactions. Des suivis ont été effectués lorsque les résultats du modèle sortaient des plages normales pour une année donnée, ce qui a permis d'affiner le dimensionnement final.
Répartition des répondants aux travaux de terrain de la recherche primaire
| Type d'entreprise | Poste du répondant | Région |
|---|---|---|
| Premier rang : 39 % | Directeurs (CXO) : 20 % | |
| Rang intermédiaire : 40 % | Responsables fonctionnels/d'unité : 35 % | |
| Acteurs plus petits : 21 % | Managers : 45 % |
Dimensionnement et prévisions du marché
Le dimensionnement commence par une construction descendante où l'activité du parc de bureaux américain est reconstituée à partir des signaux de location et de vente, puis convertie en valeur de marché annuelle à l'aide des niveaux de loyers, des structures de bail habituelles et des références de tarification observées. Nous corroborons ensuite le résultat avec des approximations ascendantes sélectives, telles que l'échantillonnage des volumes de location et des cessions divulgués par les REIT, ainsi que des vérifications de canaux au niveau métropolitain, et nous ajustons les totaux si les deux perspectives divergent trop.
Les principaux intrants traités comme facteurs de décision comprennent la direction de l'absorption nette, l'évolution de la vacance, la variation des loyers effectifs (y compris les concessions), la direction des taux de capitalisation, la pression de refinancement liée aux taux d'intérêt, et le rythme de la location en fuite vers la qualité vers de meilleurs immeubles. Pour les prévisions, une analyse de scénarios a été utilisée afin que le modèle puisse s'ajuster autour d'hypothèses divergentes sur la normalisation du travail hybride, la croissance de l'emploi utilisant des bureaux et le calendrier de la détente des taux, éléments également abordés lors des entretiens primaires. Lorsque les divulgations ascendantes manquaient, les lacunes ont été traitées à l'aide de mesures proxy issues de profils immobiliers similaires et en appliquant une interpolation prudente entre les années plutôt qu'en forçant une consolidation complète.
Validation des données et cycle de mise à jour
Les résultats sont vérifiés par rapport à des signaux de marché indépendants afin de détecter tôt les incohérences évidentes, notamment si la direction de la valeur modélisée s'aligne avec les récits de vacance, d'absorption, de tendance des loyers et de volume de transactions pour la même période. Des vérifications d'anomalies sont effectuées à plusieurs étapes, suivies d'un examen interne où les hypothèses sont soumises à des tests de résistance et les calculs clés sont refaits avant validation finale.
L'étude est actualisée selon un cycle annuel, et des mises à jour intermédiaires sont déclenchées lorsque des évolutions importantes se produisent, telles que des mouvements de taux marqués, des reprises majeures de location ou des gels soudains de transactions. Avant livraison, nous effectuons un nouvel examen des dernières publications publiques et des notes primaires récentes afin que les clients reçoivent une vision actualisée plutôt qu'un instantané ancien.
Taille du marché de l'immobilier de bureau aux États-Unis selon Mordor Intelligence comparée à d'autres estimations publiées
Les chiffres de taille de marché publiés peuvent sembler très éloignés dans l'immobilier de bureau, car les auteurs ne comptabilisent pas toujours le même périmètre de dollars, et le calendrier des réajustements des loyers et des prix peut également différer. Dans notre travail, le marché est lié à une activité de location et de vente mesurable, ce qui facilite l'audit de la logique d'une année à l'autre.
L'écart principal provient du fait qu'une étude comptabilise ou non le pipeline de développement et la valeur des bureaux occupés par leur propriétaire. Ici, Mordor Intelligence considère le marché comme les immeubles de bureaux achevés et générateurs de revenus liés à l'activité de location, de relocation ou de vente, et exclut les espaces en construction et les sièges sociaux occupés par leur propriétaire. Des différences apparaissent également lorsque les loyers effectifs ne sont pas ajustés pour les concessions, lorsque les hypothèses de taux de capitalisation sont tirées d'un ensemble restreint de villes phares, ou lorsque le calendrier monétaire et le traitement de l'inflation ne sont pas rendus cohérents sur l'ensemble de la série chronologique.
Comparaison de référence
| Source | Taille du marché | Lacunes dans la méthodologie de recherche |
|---|---|---|
| Mordor Intelligence | 369,58 milliards USD (2025) | |
| Recherche mondiale sur le courtage A | 510,00 milliards USD (2025) | L'estimation semble intégrer un périmètre de valeur de bureau plus large pouvant inclure les actifs occupés par leur propriétaire et la valeur de développement, et elle peut s'appuyer davantage sur une valorisation de stock de type expertise plutôt que sur une valeur de location et de vente liée à l'activité de l'année. |
| Éditeur de données sectorielles B | 300,00 milliards USD (2025) | Le chiffre s'appuie probablement sur une perspective plus étroite, limitée aux transactions, ce qui peut sous-estimer la valeur générée par la location lors des années de ventes plus lentes, et il peut utiliser des loyers affichés sans les ajuster systématiquement pour les concessions et les variations de loyers effectifs. |
L'écart entre les trois valeurs s'explique mieux par ce qui est comptabilisé et le moment où les intrants de tarification sont actualisés, plutôt que par de petites différences de calcul. En maintenant le périmètre ancré sur l'activité de bureaux achevés et générateurs de revenus, puis en le recoupant avec les signaux de location et de tarification, le chiffre final reste traçable à des intrants qu'un client peut comprendre et reproduire.
Questions clés auxquelles répond le rapport
Quelle est la taille actuelle du marché de l'immobilier de bureaux aux États-Unis ?
Le marché a atteint 381,48 milliards USD en 2026 et devrait progresser pour atteindre 447,86 milliards USD d'ici 2031.
Quelle catégorie de bâtiment capte le plus de demande ?
Les bâtiments de Catégorie A détiennent 58,56 % de la part de marché et devraient croître à un TCAC de 3,76 % jusqu'en 2031, soulignant la fuite soutenue des locataires vers la qualité.
Quel État constitue le marché de bureaux à la croissance la plus rapide ?
Le Texas est en tête avec un TCAC prévisionnel de 4,15 % jusqu'en 2031, porté par les relocalisations d'entreprises vers Austin, Dallas et Houston.
Comment les baux flexibles influencent-ils les stratégies des propriétaires ?
Quarante-deux pour cent des occupants utilisent désormais des espaces flexibles, incitant les propriétaires à proposer des durées plus courtes, des droits d'extension et des suites clés en main pour capter la demande.
Quel rôle jouent les mandats en matière de développement durable dans la demande de bureaux ?
Les exigences ESG fédérales et d'entreprise accélèrent les rénovations écologiques et concentrent la demande dans les bâtiments certifiés, renforçant le pouvoir de fixation des prix pour les propriétaires d'actifs durables.
Les taux d'intérêt élevés dissuadent-ils les investissements ?
Les volumes de transactions ont baissé dans un contexte de financement plus restrictif, mais les fonds de placement immobilier bien capitalisés et les fonds de capital-investissement continuent d'acquérir et de repositionner des actifs de qualité lors des dislocations.
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