Taille et part du marché de la construction résidentielle en Arabie Saoudite — Analyse de la croissance et prévisions (2026 - 2031)

Tendances et perspectives du marché de la construction résidentielle en Arabie Saoudite

Objectifs de logement de Vision 2030 : accélération des projets à l'échelle communautaire

Le taux d'accession à la propriété s'établissait à 65,4 % en 2024, laissant un écart de 4,6 points de pourcentage par rapport à l'objectif de 70 % fixé pour 2030. La seule communauté de Riyad de 20 km² développée par ROSHN accueillera plus de 30 000 familles une fois achevée. En janvier 2026, ROSHN a attribué des contrats des phases 4 et 5 d'une valeur de 1,5 milliard SAR (400 millions USD) et sécurisé 2,1 milliards SAR (560 millions USD) de nouveaux terrains, signalant des flux de capitaux durables. La Société nationale du logement (NHC) supervise désormais 134 000 unités réparties dans 17 villes dans le cadre de partenariats en coentreprise qui réduisent les dépenses de l'État tout en accélérant la livraison. La supervision ministérielle assurée par le MOMRAH lie chaque plan directeur aux exigences du Code de construction saoudien 2024, ancrant la durabilité dans les bases de référence des projets^{[1]Ministère des Affaires municipales, rurales et du Logement, "La plateforme Etmam réduit les délais d'approbation," momrah.gov.sa}.

L'adoption des prêts hypothécaires et le soutien au financement des promoteurs stimulent les lancements

Les subventions du Fonds de développement immobilier (REDF) ont réduit les taux hypothécaires effectifs jusqu'à 3 points de pourcentage en 2025, portant les ratios prêt-valeur à 85 % pour les primo-accédants. Ce filet de sécurité financier a permis à Dar Al Arkan de faire avancer Shams Ar Riyadh et de lancer la tour Etoile by Elie Saab, toutes deux prévues pour être achevées avant la fin de 2026. Retal Urban Development a signé des accords d'une valeur de 1,39 milliard SAR (370 millions USD) et de 252 millions SAR (67 millions USD) avec NHC, permettant au promoteur de recycler les produits des préventes dans les phases successives. La stabilité des taux au jour le jour à la Banque centrale saoudienne prévient les pics de service de la dette et encourage les banques à élargir leurs portefeuilles hypothécaires^{[2]Banque centrale saoudienne, "Rapport trimestriel sur les prêts hypothécaires 2025," sama.gov.sa} .

La forte croissance démographique et l'urbanisation soutiennent les besoins en offre

La population de l'Arabie Saoudite a dépassé 32 millions d'habitants en 2025, avec un taux d'urbanisation supérieur à 84 %. Riyad seule pourrait atteindre 8,5 millions de résidents d'ici 2030, ce qui implique 50 000 à 60 000 nouveaux logements par an. Le rôle de Djeddah en tant que porte d'entrée de la mer Rouge associe le tourisme religieux à la migration permanente, tandis que les recrutements dans la pétrochimie à Dammam et Jubail alimentent la demande dans la Province orientale. La politique de taxe sur les terrains blancs pousse les propriétaires fonciers à construire ou à vendre, accélérant la libération des terrains et aidant les appartements à représenter 68,7 % du volume de 2025^{[3]Autorité générale des statistiques, "Indice des coûts de construction 2025," gastat.gov.sa}.

L'expansion des gigaprojets stimule la demande de logements pour les employés

Le pic de main-d'œuvre sur NEOM, Diriyah, Red Sea Global et Qiddiya pourrait dépasser 1,8 million de personnes d'ici 2028. L'accord de phase II de NEOM d'une valeur de 2,8 milliards SAR (746 millions USD) avec Homagic couvre 12 000 unités modulaires permanentes construites selon des normes de durabilité de 50 ans et certifiées LEED Or. Diriyah Gate et Qiddiya ajoutent des ensembles résidentiels en aval pour les cadres et le personnel de service, tandis que les complexes hôteliers de Red Sea Global stimulent la demande de villas à Yanbu et Umluj. Ces pôles ancrent des micro-économies entières qui soutiennent le logement même après la fin des travaux de construction.

Hausse des coûts de construction et contraintes de capacité

L'indice des coûts de construction du GASTAT a progressé de 0,7 à 1,0 % en glissement annuel en 2025, sous l'effet de la hausse des prix du ciment, de l'acier et de la main-d'œuvre qualifiée. Turner & Townsend a estimé les coûts de construction moyens à Riyad à 3 112 USD par m², en hausse en raison des pénuries de main-d'œuvre créées par la simultanéité des gigaprojets. Les grands entrepreneurs tels que Al Bawani et Shapoorji Pallonji ont atteint leurs limites de capacité même après avoir dépassé 800 millions USD de chiffre d'affaires annuel en Arabie Saoudite, obligeant les promoteurs à intégrer des clauses d'indexation sur l'inflation et à pré-commander des matériaux plusieurs mois à l'avance.

La viabilisation des terrains et les raccordements aux réseaux publics ralentissent les livraisons

Avant la délivrance des permis d'occupation, les communautés ont besoin de conduites d'eau, de sous-stations électriques et de fibre optique. Les raccordements de la Société nationale de l'eau pour le projet Sedra de ROSHN ont ajouté 6 à 12 mois malgré les travaux d'excavation précoces et les autorisations de passage. La Société saoudienne d'électricité fait face à des files d'attente similaires pour les mises à niveau de charge, tandis que les études d'impact sur la circulation repoussent les approbations d'accès aux autoroutes de 3 à 6 mois supplémentaires. Les promoteurs anticipent désormais les infrastructures — ROSHN a regroupé les réseaux publics dans un contrat Sedra de 1,9 milliard SAR (507 millions USD) — afin de réduire ces risques sur le chemin critique.

*Nos prévisions considèrent les impacts des moteurs et des contraintes comme directionnels et non additifs. Les prévisions d'impact reflètent la croissance de référence, les effets de composition et les interactions entre variables.

Analyse des segments

Par type : les appartements dominent, les villas accélèrent

Les appartements et copropriétés ont représenté 68,7 % du marché de la construction résidentielle en Arabie Saoudite en 2025, illustrant l'impératif d'efficacité foncière dans les quartiers centraux de Riyad et Djeddah. Des projets haut de gamme tels que J|ONE d'Abdul Latif Jameel Land à Djeddah ont livré 242 unités en 19,5 mois, montrant pourquoi les formats en hauteur restent populaires auprès des jeunes professionnels. Les villas devraient afficher le meilleur CAGR du segment, à 6,35 %, jusqu'en 2031, les plans directeurs suburbains et les logements de cadres des gigaprojets stimulant la demande pour des surfaces plus grandes et des espaces extérieurs privés. Les phases Sedra de ROSHN mélangent des maisons de ville à trois chambres et des villas à quatre chambres, commercialisées auprès de familles qui valorisent l'intimité tout en souhaitant un accès rapide à l'aéroport.

L'accessibilité financière des appartements bénéficie de plafonds hypothécaires atteignant 85 % du ratio prêt-valeur, tandis que le financement des villas est généralement plafonné à 75 %, orientant les jeunes acheteurs vers l'habitat vertical. L'offre s'aligne également sur les objectifs énergétiques du Code de construction saoudien ; les murs mitoyens réduisent les charges de climatisation dans un climat où la climatisation représente jusqu'à 60 % de la consommation d'électricité des ménages. À l'inverse, les constructeurs de villas se différencient par des façades économes en énergie et des installations sanitaires à faible débit qui réduisent les factures d'énergie de 18 % et 17 % respectivement par rapport aux logements anciens, comme le prouve le contrat Sedra de Shapoorji Pallonji. Les choix de conception, les préférences de style de vie et les conditions de financement maintiennent donc les deux formats en jeu, mais les appartements conservent l'avantage numérique tandis que les villas surpassent en termes de croissance.

Par type de construction : la construction neuve domine, la rénovation progresse

Les nouveaux projets ont capté 84,5 % de la part du marché de la construction résidentielle en Arabie Saoudite en 2025, portés par l'objectif annuel de 300 000 unités de Vision 2030. La délivrance numérique des permis via Etmam a réduit les cycles d'approbation moyens à 45 jours, permettant à ROSHN d'attribuer 1,5 milliard SAR (400 millions USD) de nouveaux travaux Sedra en janvier 2026. Les rénovations émergent à un CAGR de 6,41 % car le parc immobilier des années 1980-1990 dans Al Malaz à Riyad et Al Salamah à Djeddah fait face aux délais de rénovation énergétique imposés par la norme SBC 601. Les propriétaires comparent désormais un coût de réhabilitation de 1 500 à 2 000 USD par m² à un coût de remplacement de 3 112 USD par m², optant souvent pour des améliorations qui prolongent la durée de vie des actifs et augmentent les loyers grâce à une meilleure isolation et de nouveaux systèmes CVC.

La rénovation bénéficie également d'un soutien politique : les projets répondant aux normes LEED ou Estidama bénéficient de permis accélérés et de remises sur les services publics, améliorant le profil de rendement. Dans les quartiers denses où les terrains bruts sont rares, la réhabilitation reste la seule voie vers la croissance de l'offre. Pendant ce temps, la demande en zone vierge continue de dominer la construction neuve, notamment dans les villes satellites des gigaprojets et les programmes de logement public-privé qui regroupent les composantes infrastructurelles et verticales pour comprimer les délais.

Par méthode de construction : le conventionnel en tête, le modulaire gagne en vitesse

Les travaux traditionnels sur site ont contrôlé 87,1 % de la production de 2025 grâce à la grande familiarité des entrepreneurs avec le béton coulé en place et la maçonnerie. Le projet de 1 092 unités de CSCEC à Dammam Sud a été achevé un mois avant le délai prévu, même en utilisant un séquençage standard en flux continu, prouvant que les méthodes traditionnelles restent efficaces lorsqu'elles sont optimisées. Les solutions modulaires, cependant, progressent à un CAGR de 6,55 % alors que NEOM et ROSHN passent des commandes en volume d'unités fabriquées en usine répondant à des objectifs de durabilité de 50 ans et de zéro émission nette de carbone. Le lot de 12 000 unités de la phase II de NEOM confié à Homagic repose à 90 % sur la fabrication hors site, réduit les déchets sur chantier de 80 % et comprime le délai de réalisation de près de moitié.

Les autorités saoudiennes publient désormais des guides d'approbation modulaire, dissipant le scepticisme municipal et ouvrant la voie à l'usine de préfabrication nationale de China Harbour Engineering. Des modèles hybrides émergent également ; Shapoorji Pallonji intègre des modules de salles de bains et de cuisines préfabriqués dans des structures coulées de manière conventionnelle, comprimant les chemins critiques de quatre à six mois sans refonte complète de la conception.

Par source d'investissement : les fonds privés prédominent, le capital public s'étend

Les promoteurs privés ont fourni 70,1 % des dépenses de 2025, témoignant de la confiance dans l'adoption des prêts hypothécaires et la demande du marché intermédiaire. Les tours de luxe de Dar Al Arkan, le partenariat public-privé de 1,39 milliard SAR (370 millions USD) de Retal avec NHC, et les complexes clés en main d'Abdul Latif Jameel Land reposent tous sur des préventes et des dettes bancaires, permettant un recyclage rapide du capital. Les contributions publiques, bien que plus modestes à 29,9 %, devraient croître à un CAGR de 6,31 % jusqu'en 2031, les prêts hypothécaires à taux réduit du REDF et les bilans du PIF finançant le logement abordable et les grandes infrastructures.

Le financement public prend souvent en charge les réseaux publics hors site, abaissant les barrières à l'entrée pour les promoteurs verticaux privés. Les quotas de saoudisation de 30 à 40 % sur les emplois publics ancrent en outre les objectifs d'emploi, faisant du logement un levier de diversification économique qui attire un soutien bipartisan.

Analyse géographique

La domination de Riyad découle de son rôle de centre politique et économique du Royaume ; la ville seule a représenté 41,3 % du budget de 2025 et continue d'attirer des investissements dans des méga-communautés telles que le projet Sedra multi-phases de ROSHN. Des taux d'absorption élevés, des prêts hypothécaires soutenus par le REDF et la proximité de gigaprojets comme Diriyah Gate soutiennent les ventes à terme même avec des coûts de construction à 3 112 USD par m². Les constructeurs atténuent le risque d'inflation par l'approvisionnement anticipé en matériaux et l'intégration de composants modulaires pour les salles de bains et les façades.

Djeddah se classe en deuxième position mais se distingue par un mix de demande différent. Les flux touristiques et de pèlerinage stimulent les formats d'appartements avec services, tandis que les tours de luxe ciblent les expatriés fortunés revenant dans le cadre du programme de résidence Premium. Les prix des terrains sont inférieurs de 20 à 30 % aux zones comparables de Riyad, offrant aux promoteurs des marges plus confortables. Les permis accélérés sur Etmam raccourcissent la gestation des projets, et les projets à usage mixte en bord de mer améliorent les indicateurs de qualité de vie qui valorisent les prix unitaires.

L'AMA affiche le CAGR le plus rapide à 6,81 % en raison de l'expansion industrielle à l'est qui génère des flux continus de cols blancs et de cols bleus. Les nouvelles autoroutes et les améliorations du port du roi Abdulaziz renforcent l'attrait logistique, tandis que des coûts fonciers plus bas — environ 40 % inférieurs aux sites premium de Riyad — rendent les villas d'entrée de gamme accessibles aux primo-accédants. L'adoption du modulaire y progresse également ; l'approche de séquençage en flux continu par zones de CSCEC à Dammam Sud a respecté les délais structurels avec un mois d'avance, prouvant la valeur de la planification numérique et des achats centralisés dans des délais très serrés.