Taille et analyse de la part du marché du financement hypothécaire résidentiel en Chine – Tendances de croissance et prévisions (2026 - 2031)

Tendances et perspectives du marché du financement hypothécaire résidentiel en Chine

Assouplissement de la politique gouvernementale sur les taux hypothécaires et les apports personnels

Une directive de septembre 2024 de la Banque populaire de Chine a abaissé les coupons des prêts hypothécaires en cours de 50 points de base, réduisant les paiements annuels de 150 milliards CNY (21,3 milliards USD) et abaissant les apports personnels minimaux pour les résidences principales et secondaires à 15 %^{[2]Banque populaire de Chine, « Ajustement du taux hypothécaire pour les prêts existants », pbc.gov.cn}. En supprimant le plancher national du taux hypothécaire, les autorités ont permis aux prêteurs de se concurrencer agressivement sur les prix, créant une double impulsion pour les nouvelles souscriptions et le refinancement. Ces mesures coordonnées soutiennent les flux de trésorerie des emprunteurs et renforcent la confiance dans un contexte de ventes immobilières modérées. Les banques réétalonnent désormais leurs stratégies de financement pour équilibrer la baisse des rendements des actifs avec les gains de volume, soulignant le rôle central de la politique dans la structuration du marché chinois du financement hypothécaire résidentiel.

Élargissement de la capacité de prêt du Fonds de prévoyance pour le logement

Les encours du Fonds de prévoyance pour le logement ont considérablement augmenté, et le total des actifs du fonds a également connu une croissance substantielle, offrant au dispositif subventionné une capacité suffisante pour proposer des prêts hypothécaires à long terme à des taux inférieurs au marché^{[3]Ministère du Logement et du Développement urbano-rural, « Rapport 2024 sur le Fonds de prévoyance pour le logement », mohurd.gov.cn}. Des modifications récentes du règlement ont relevé les plafonds d'emprunt individuels et élargi les critères d'éligibilité, permettant au fonds de soulager le segment des banques commerciales lors des périodes de tensions chez les promoteurs. Les prêts étant tarifés 100 à 150 points de base en dessous du marché, le programme catalyse la demande des ménages à revenus intermédiaires et stabilise les volumes de souscription sur le marché du financement hypothécaire résidentiel en Chine.

Demande liée à l'urbanisation dans les villes de rang inférieur

Plus de 60 % du PIB et du parc immobilier de la Chine sont concentrés dans les villes de troisième et quatrième rang, qui accueillent également 78 % des nouvelles constructions de logements. L'urbanisation accélérée, la délocalisation industrielle et le développement des infrastructures soutiennent l'appétit hypothécaire dans ces territoires, même si les grandes métropoles arrivent à maturité. Les prêteurs se diversifient géographiquement pour exploiter ces poches de croissance, mais doivent tenir compte de niveaux élevés de stocks et d'une croissance des revenus plus lente, susceptibles d'accroître la volatilité du risque de crédit au fil du temps.

Souscription hypothécaire entièrement numérique par les grandes banques

WeBank et des plateformes similaires ont démontré que la souscription pilotée par l'apprentissage automatique peut réduire les coûts de traitement jusqu'à 70 %, ramenant le cycle d'approbation des demandes de plusieurs semaines à quelques jours. Les banques traditionnelles s'empressent de lancer des parcours comparables axés sur le mobile, intégrant la notation de crédit en temps réel, la reconnaissance optique de caractères pour le téléchargement de documents et des outils de signature électronique. La numérisation de bout en bout améliore l'expérience des emprunteurs, réduit les erreurs de conformité et différencie les pionniers sur le marché du financement hypothécaire résidentiel en Chine.

Détresse prolongée des promoteurs immobiliers déprimant la confiance des acheteurs

Environ la moitié des promoteurs privés restent financièrement fragilisés, laissant d'importants stocks de logements inachevés et décourageant les acquisitions sur plan, modèle de vente historique pour les logements neufs. Un mécanisme gouvernemental de « liste blanche » a acheminé des financements bancaires vers certains projets sélectionnés, mais les consommateurs évaluent encore attentivement le risque d'exécution, prolongeant les cycles de transaction et tempérant la trajectoire de croissance du marché du financement hypothécaire résidentiel en Chine.

Vents contraires démographiques réduisant la formation de ménages

Les projections officielles indiquent que la population chinoise devrait passer en dessous de 1,39 milliard d'habitants d'ici 2035, la baisse de la fécondité et le vieillissement accéléré réduisant les taux de formation de nouveaux ménages. Moins de nouveaux ménages se traduit par une demande structurellement plus faible pour les résidences principales et, par extension, pour les prêts hypothécaires. Les prêteurs se tournent donc vers le financement de rénovations, les mises à niveau vertes et les produits de libération de capitaux propres immobiliers pour compenser le ralentissement anticipé des volumes.

*Nos prévisions mises à jour traitent les impacts des moteurs et des freins comme directionnels et non additifs. Les prévisions d’impact révisées reflètent la croissance de base, les effets de mix et les interactions entre variables.

Analyse des segments

Par objet du prêt : expansion du financement axé sur l'amélioration du logement

Les prêts d'acquisition de logements neufs ou anciens détenaient 71,48 % du marché chinois du financement hypothécaire résidentiel en 2025, soulignant leur rôle central dans les transactions immobilières des ménages. Néanmoins, les prêts d'amélioration du logement enregistrent le CAGR le plus rapide de 8,52 %, les propriétaires préférant les projets de rénovation à la relocalisation dans un contexte de faible appréciation des prix. La demande est encouragée par des subventions politiques soutenant les rénovations écoénergétiques et les subventions de renouvellement urbain, incitant les prêteurs à concevoir des produits associant le financement de rénovation à la certification de performance énergétique du bâtiment. Les produits de prêt adossé à un bien immobilier répondent aux besoins de liquidités commerciales, tandis que les prêts relais de construction et les offres de refinancement s'adressent aux emprunteurs cherchant à optimiser leur taux dans l'environnement actuel de taux bas.

La dynamique de croissance dans la catégorie de l'amélioration du logement signale une maturation des schémas de consommation immobilière. Les banques souscrivent désormais des montants moyens plus élevés, compte tenu de la hausse des coûts des matériaux et des rénovations à forte intensité technologique. Pour le contrôle du risque de crédit, les établissements intègrent des marges de sécurité sur la valeur des biens et des calendriers de décaissement par étapes liés à la vérification du travail accompli. Ces pratiques préservent la qualité des garanties tout en favorisant l'expansion continue du marché du financement hypothécaire résidentiel en Chine.

Note: Les parts de segment de tous les segments individuels sont disponibles à l'achat du rapport

Par fournisseur : le défi des entreprises de technologie financière aux banques établies

Les banques dominaient avec 84,00 % de la part du marché chinois du financement hypothécaire résidentiel en 2025, bénéficiant d'avantages de financement par les dépôts et d'une familiarité réglementaire. Les banques à capital mixte et les banques commerciales urbaines font cependant face à une compression des marges, ce qui les incite à s'associer à des fournisseurs technologiques pour numériser l'intégration des clients et réduire les coûts opérationnels par prêt. Les autres fournisseurs gagnent du terrain à un CAGR de 13,1 % en mettant l'accent sur des interfaces mobiles fluides, des cycles d'approbation rapides et des modèles de notation de crédit riches en données.

Les autorités réglementaires encouragent l'innovation responsable, accordant aux banques numériques des environnements de test contrôlés (« bacs à sable réglementaires ») pour expérimenter la gestion des garanties basée sur les contrats intelligents. La concurrence qui en résulte accélère la diversification des produits, améliore l'expérience client et redistribue progressivement les volumes au sein du marché chinois du financement hypothécaire résidentiel.

Par taux d'intérêt : préférence croissante pour la certitude des taux

Les prêts hypothécaires à taux variable représentaient encore 93,80 % de la part du marché du financement hypothécaire résidentiel en Chine en 2025. Cependant, les produits à taux fixe devraient s'étendre à un CAGR robuste de 10,05 % entre 2026 et 2031, les emprunteurs saisissant des coupons historiquement bas pour stabiliser leurs mensualités. Les banques proposent des durées fixes de 3, 5 et 10 ans, ainsi que des produits hybrides qui passent à taux variable après une période d'introduction, élargissant ainsi les choix au sein du marché du financement hypothécaire résidentiel en Chine.

Le resserrement des écarts entre taux fixe et taux variable réduit la « prime d'assurance » pour la certitude des paiements. Les prêteurs déploient des swaps de taux d'intérêt et des dépôts structurés pour gérer la part croissante des actifs à taux fixe dans leurs bilans.

Note: Les parts de segment de tous les segments individuels sont disponibles à l'achat du rapport

Par durée du prêt : des horizons de remboursement plus longs améliorent l'accessibilité financière

Les prêts hypothécaires de plus de 20 ans représentaient 49,05 % de la taille du marché du financement hypothécaire résidentiel en Chine en 2025 et devraient s'étendre à un CAGR de 8,22 %. Des durées prolongées réduisent les mensualités, rendant l'accession à la propriété accessible même dans des métropoles à coût élevé telles que Pékin et Shenzhen. Les produits dans la tranche 11-20 ans servent les cohortes à revenus intermédiaires qui équilibrent le confort de paiement avec les considérations de coût total des intérêts. Les durées inférieures à 10 ans attirent principalement les emprunteurs aisés cherchant à consolider des passifs à court terme ou à exploiter les opportunités de baisse des taux pour rembourser rapidement leur dette hypothécaire.

Pour atténuer l'exposition au risque de crédit à long terme, les prêteurs intègrent une vérification dynamique des revenus et une réévaluation périodique des garanties tout au long du cycle de vie du prêt. Associées à des partenariats d'assurance-crédit, ces mesures de protection préservent la qualité des actifs tout en soutenant les objectifs d'accessibilité qui sous-tendent la croissance continue du marché chinois du financement hypothécaire résidentiel.

Analyse géographique

La souscription hypothécaire reste concentrée dans les villes de premier rang, où prévalent des montants de prêts importants et des marchés secondaires liquides. Les baisses de taux d'avril 2025 ont ramené les coupons des primo-accédants à Pékin à 3,05 %, stimulant une modeste reprise des volumes de transactions. Malgré des ratios prix/revenu élevés, la densité d'emploi et les flux migratoires soutiennent la demande de base, permettant aux prêteurs de commercialiser des services de conseil premium aux côtés des prêts hypothécaires standard.

Les centres urbains de deuxième rang tels que Hangzhou et Nanjing captent une demande supplémentaire libérée par l'assouplissement des restrictions d'acquisition et les dispositifs de subventions ciblés. Les banques régionales s'appuient sur leur connaissance fine des règles locales de zonage et des réputations des promoteurs pour concurrencer efficacement les prêteurs nationaux. La vente croisée de services financiers groupés — gestion de patrimoine, assurance et paiements de détail — renforce encore les relations clients dans cette couche du marché du financement hypothécaire résidentiel en Chine.

Les villes de rang inférieur assument le rôle de moteur de croissance à moyen terme, à mesure que la délocalisation industrielle et les corridors d'infrastructure continuent d'attirer les migrants ruraux. Les taux de pénétration hypothécaire restent encore inférieurs à ceux des métropoles côtières, offrant une marge de développement responsable. Néanmoins, les prêteurs appliquent des plafonds de ratio prêt/valeur plus stricts et une tarification ajustée au risque pour tenir compte d'une volatilité idiosyncrasique plus élevée découlant des flux démographiques sortants et de la sensibilité aux cycles macroéconomiques.