Analyse De LA Taille ET Part Du Marché Immobilier Commercial De LA Chine - Tendances De Croissance ET Prévisions (2025 - 2030)

Tendances et perspectives du marché immobilier commercial de la Chine

Demande logistique résiliente du e-commerce et de la politique de "double circulation"

Le plan de double circulation de la Chine met l'accent sur la consommation domestique parallèlement au commerce externe, ce qui renforce l'épine dorsale logistique du marché immobilier commercial de la Chine. L'occupation moyenne des entrepôts dépasse déjà 90 % dans le Grand Pékin et Shanghai, tandis que les loyers de premier ordre à Pékin ont augmenté de 90 % depuis 2008. Les géants du e-commerce accélèrent les investissements dans la distribution automatisée et les nœuds de dernier kilomètre qui répondent aux promesses de livraison serrées aux consommateurs. Les directives gouvernementales pour la modernisation de la chaîne d'approvisionnement s'articulent avec les afflux de capitaux privés vers les parcs logistiques de classe un, entraînant une absorption soutenue même si la croissance des exportations se modère. Le pipeline logistique résultant est intensif en capital, favorisant les actifs à bail long qui plaisent aux fonds de pension et aux compagnies d'assurance. Les escalades de loyer stables renforcent la perception du segment comme quasi-infrastructure au sein du marché immobilier commercial de la Chine.

Stimulus de renouvellement urbain dirigé par l'État pour les modernisations de bureaux de catégorie A dans les villes de niveau 1

Les autorités centrales et municipales ont alloué 197,2 milliards USD pour 5 392 projets de renouvellement urbain d'ici août 2024, ciblant l'optimisation du stock plutôt que la nouvelle offre.^{[1]Conseil d'État - "Cinq départements expriment conjointement leurs opinions sur la promotion continue des initiatives de renouvellement urbain," metal.com} Au sein de Shanghai, Pékin, Shenzhen et Guangzhou, les priorités de redéveloppement incluent des systèmes CVC plus intelligents, des plateaux flexibles, et des rénovations de réduction carbone pour satisfaire les locataires de travail hybride. Les banques de politique publique ont été instruites de prioriser les prêts de renouvellement, réduisant le risque d'exécution pour les projets qualifiés. L'accent sur la qualité augmente la demande d'espace de catégorie un, même si les bureaux secondaires luttent avec une forte vacance. Les promoteurs capables de repositionner les actifs plus anciens peuvent capturer des primes de Localisation tout en atténuant la surabondance structurelle qui pèse sur le marché immobilier commercial de la Chine plus large.

Programme C-REIT accéléré libérant le capital institutionnel pour l'immobilier commercial de type infrastructure

La Commission chinoise de régulation des valeurs mobilières un autorisé les actifs d'entrepôts, de parcs industriels et d'infrastructure de consommation pour la cotation publique, marquant un changement structurel de développement lourd en dette vers des véhicules de propriété financés par actions. Sinotrans un déposé une demande pour un REIT d'entrepôt sur la bourse de Shanghai en janvier 2025, mettant en lumière de nouveaux canaux de liquidité pour les portefeuilles logistiques. L'inclusion des REIT de RPC dans Stock Connect élargit l'accès étranger et potentiellement réduit le coût du capital à travers le marché immobilier commercial de la Chine. Les politiques de dividendes stables plaisent aux assureurs et fonds de pension, qui peuvent maintenant recycler le capital dans des actifs à long terme sans stress de bilan. Le bénéfice en cascade est un environnement de financement plus sain qui récompense les propriétaires concentrés sur les flux de revenus stables.

Agenda des "nouvelles forces productives de qualité" stimulant les centres de données et campus des sciences de la vie

Les documents politiques encadrant la productivité de nouvelle génération de la Chine mettent en évidence l'infrastructure numérique et les biosciences comme priorités nationales. La demande pour les centres de données hyperscale s'intensifie à mesure que la pénétration des services cloud s'approfondit, tandis que les clusters pharmaceutiques nécessitent des laboratoires conformes GMP. Ces formats spécialisés demandent des constructions haute-capex et des spécifications d'alimentation ou CVC sophistiquées que les promoteurs traditionnels maîtrisent rarement. Les investisseurs institutionnels co-investissent avec les opérateurs pour sécuriser l'accès au pipeline et répartir le risque technique. En retour, les durées de bail longues et les occupations critiques soutiennent des retours stables, enrichissant le profil de revenus du marché immobilier commercial de la Chine plus large.

Surabondance structurelle du stock de bureaux hérités post-adoption hybride

Le travail hybride un réduit les besoins d'espace de bureau agrégé, exposant les déficiences fonctionnelles dans les tours pré-2010 manquant d'aménagements flexibles ou de ventilation moderne. La recherche montre que chaque augmentation unitaire du sentiment lié à la pandémie un poussé les loyers vers le bas de 8 % dans les villes à forte vacance. Les conversions de catégorie un bénéficient de subventions de renouvellement, pourtant l'échelle du stock non-central dépasse la capacité de rénovation. Alors que les locataires gravitent vers la qualité, les propriétaires de bureaux secondaires recourent aux baisses de loyer ou conversions de co-working, supprimant les retours au sein du marché immobilier commercial de la Chine. Le frein de vacance est plus aigu dans les sous-marchés décentralisés où la friction de déplacement refroidit davantage la demande.

Coûts de financement élevés pour les promoteurs privés dans le désendettement sectoriel

China Vanke vise à réduire 100 milliards USD de dette portant intérêts dans les deux ans, soulignant la douleur de désendettement à l'échelle du secteur. Les plafonds de prêts plus stricts et le retrait des fonds fiduciaires augmentent les écarts d'emprunt moyens pour les constructeurs privés, tandis que les pairs soutenus par l'État sécurisent un crédit moins cher.^{[2]mondial Times - "Les autorités du logement chinoises appellent à des efforts renforcés pour assurer la livraison des projets de logement," globaltimes.cn} Les défauts d'obligations ont grimpé, obligeant les promoteurs à mettre en gage les flux de Localisation ou disposer d'actifs centraux pour lever des liquidités. L'écart de financement incline le champ concurrentiel vers les investisseurs institutionnels qui peuvent écrire des chèques d'actions ou exploiter la route C-REIT. Un ralentissement de construction à court terme est probable jusqu'à ce que les bilans guérissent, tempérant la nouvelle offre à travers le marché immobilier commercial de la Chine.

Analyse par segment

Par type de propriété : leadership des bureaux rencontre l'élan logistique

L'immobilier de bureau un capturé 34,0 % de la part du marché immobilier commercial de la Chine en 2024, reflétant la demande enracinée des locataires de finance, technologie et services professionnels regroupés dans les districts de niveau 1. Les tours de catégorie un s'adressent aux multinationales qui valorisent les bâtiments prêts pour l'ESG et les commodités d'espace de travail intelligent, maintenant la vacance de premier ordre en chiffres simples malgré l'adoption hybride. Pourtant les bureaux secondaires voient une vacance à deux chiffres alors que les occupants se modernisent avec des primes de loyer minimales. Contrebalançant la couronne des bureaux, le stock logistique se développe à un TCAC de 7,72 % jusqu'en 2030, dépassant toutes les autres classes d'actifs sur le dos de la pénétration du e-commerce et des objectifs de circulation domestique. La pré-Localisation des occupants dans les parcs industriels à grande échelle ancre le risque de développement et assure des commencements de loyer rapides, améliorant la profondeur de revenus de la taille du marché immobilier commercial de la Chine attachée aux actifs d'entreposage.

Les entrepôts haute-spec intègrent maintenant l'automatisation, les rayonnages haute-palette, et les baies de chaîne froide, commandant des loyers de prime qui diluent la sensibilité des coûts de localisation. Les gestionnaires institutionnels poursuivent les clusters logistiques adjacents aux villes près de Lingang de Shanghai ou de la zone Qianhai de Shenzhen sur des baux longs qui couvrent l'inflation. Par contraste, la performance des centres commerciaux se bifurque : les lieux de niveau luxe affichent des ventes robustes, tandis que les centres de marché moyen dans les villes de niveau inférieur luttent avec une vacance à deux chiffres. Les coques de centres de données et parcs de bio-fabrication, bien que petits en volume, enregistrent des rendements outsized et des termes de bail longs, sculptant une niche haute-marge dans le marché immobilier commercial de la Chine plus large. Les promoteurs capables d'enjamber les rénovations de bureaux et installations de dernier kilomètre diversifient le flux de trésorerie et atténuent les chocs cycliques.

Note: Parts de segment de toutes les régions individuelles disponibles à l'achat du rapport

Par modèle économique : dominance des ventes défié par la croissance locative

Les transactions de vente ont représenté 62,0 % de l'activité du marché en 2024, reflétant une préférence historique pour la récupération de capital initial et les achats d'occupants-propriétaires. Les cadres de prévente facilitent la rotation des flux de trésorerie, mais les freins réglementaires sur les retraits d'entiercement obligent les promoteurs à compléter les projets avant d'accéder aux produits, resserrant la liquidité. Pendant ce temps, le modèle économique de Localisation devrait s'étendre à un TCAC de 6,98 %, énergisé par les sorties C-REIT et l'appétit croissant parmi les assureurs et fonds de pension pour un revenu immobilier de type obligation. Ce changement est visible dans la taille du marché immobilier commercial de la Chine allouée aux portefeuilles locatifs, qui un augmenté plus rapidement que les recettes de prévente pendant 2024. ^{[3]Commission chinoise de régulation des valeurs mobilières, "Questions et réponses sur les REIT d'infrastructure publique," CSRC, csrc.gov.cn}

Les promoteurs pivotent vers des stratégies de conserver-et-opérer, faisant souvent tourner les centres commerciaux ou parcs logistiques stabilisés en REIT publics qui recyclent les actions. Les cessions-baux fournissent la liquidité intérimaire sans renoncer au contrôle d'actif. Les gestionnaires de propriété professionnels exploitent les plateformes IoT pour améliorer l'efficacité énergétique, stimulant les marges opérationnelles et les valorisations d'actifs nets. Le mélange évolutif d'options construire-pour-vendre et construire-pour-détenir élargit les routes de sortie et amortit les promoteurs contre la volatilité de financement. Alors que l'exposition locative progresse graduellement, la visibilité des revenus devient une métrique de crédit pivot à travers l'industrie immobilière commerciale de la Chine.

Par utilisateur final : stabilité de la demande corporative dans la croissance individuelle

Les occupants corporatifs et PME ont commandé 66,1 % de la prise d'étage en 2024, ancrant les flux de trésorerie avec des baux multi-années et des covenants plus forts. Ils continuent de favoriser les bureaux CBD, centres logistiques, et espaces R&D spécialisés, soutenant la demande de base indépendamment des oscillations du cycle consommateur. Les PME demandent de plus en plus des suites flexibles plug-and-play, cultivant une ligne de revenus secondaire pour les propriétaires. Simultanément, les investisseurs individuels représentent la tranche d'utilisateur final à croissance la plus rapide à un TCAC de 6,73 %, propulsée par la démocratisation des unités REIT et applications de propriété fractionnelle régulées sous de nouvelles directives.

Les individus à haute valeur nette diversifient dans les bureaux stratifiés et commerce de détail en façade comme couverture contre le refroidissement du marché résidentiel, tandis que les épargnants de masse-affluents gagnent une exposition indirecte à travers les canaux de fonds mutuels. Cette base d'investisseurs s'élargissant introduit de nouvelles poches de liquidité, bien qu'elle rehausse le besoin de reporting d'actif transparent et service d'actif professionnel. Les sponsors institutionnels répondent avec des campagnes d'éducation d'investisseur et tableaux de bord de performance ESG pour retenir la confiance. Le pool de capital de détail s'approfondissant est posé pour atténuer la volatilité de financement et injecter de la résilience dans le marché immobilier commercial de la Chine.

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Analyse géographique

Shanghai un conservé sa primauté avec une part de 22 % du marché immobilier commercial de la Chine en 2024, portée par 10,3 milliards USD d'échanges de bureaux et un magnétisme durable pour les locataires multinationaux en finance et conseil. La vacance de catégorie un est restée sous 8 % alors que les occupants se regroupaient dans les circonscriptions centrales de Lujiazui et nord Bund qui fournissent un transit supérieur, des références vertes, et une connectivité de données haut débit. Les pipelines de construction se déplacent vers les revitalisations de front de mer à usage mixte, souvent financées à travers l'ensemencement C-REIT qui promet des distributions stables.

Pékin suit comme la puissance politique et technologique, où la demande R&D de Zhongguancun compense la prise plus lente dans les anciennes tours CBD. Les campus de centres de données dans les districts nord de Changping et sud-ouest de Daxing attirent les hyperscalers affamés de capacité électrique. Le CBD Futian de Shenzhen et la zone de coopération Qianhai maintiennent une absorption robuste de catégorie un, aidées par le plan de la Grande Zone de la Baie Guangdong-Hong Kong-Macao qui encadre les synergies de capital transfrontalier. Guangzhou capitalise sur sa base logistique portuaire et manufacturière modernisée pour maintenir une demande équilibrée bureau-commerce-industriel.

Chengdu mène la ligue de croissance à un TCAC de 7,24 % vers 2030, soulevée par les politiques nationales qui encouragent l'urbanisation intérieure et le cercle économique des villes jumelles Chengdu-Chongqing. Les entrepôts modernes près de l'unéroport Tianfu de Chengdu commandent une forte pré-Localisation par les opérateurs logistiques tiers, tandis que les parcs émergents de sciences de la vie attirent les startups biotech. Les indicateurs de qualité de vie croissants incitent la migration de talents, ce qui renforce davantage la demande de bureaux. Les investisseurs prisent l'écart de rendement de Chengdu-souvent 150 points de base au-dessus des bureaux CBD centraux de Shanghai-pourtant bénéficient d'une liquidité améliorée alors que les assureurs domestiques et gestionnaires de fonds augmentent les allocations occidentales. Cette dispersion d'activité signale un équilibre géographique plus sain pour le marché immobilier commercial de la Chine.