Taille et part du marché immobilier résidentiel au Canada - Tendances de croissance et prévisions (2026 - 2031)

Tendances et perspectives du marché immobilier résidentiel au Canada

Formation de ménages alimentée par l'immigration dépassant l'offre

La population du Canada a dépassé 40 millions d'habitants en 2024, et les nouveaux arrivants continuent de pousser la formation annuelle de ménages au-delà du rythme de construction actuel, notamment en Ontario et en Colombie-Britannique. L'intensification de la demande se répercute sur l'Alberta, où 18 400 jeunes travailleurs se sont relocalisés en 2024, atténuant — sans toutefois éliminer — la pression sur les principales portes d'entrée traditionnelles. Bien que les récents plafonds imposés aux résidents temporaires réduisent modestement les flux entrants, l'objectif fédéral de 485 000 résidents permanents en 2025 soutient une demande durable. Cette dynamique démographique renforce la hausse des prix et attire des capitaux institutionnels à la recherche d'une couverture contre l'inflation. Parallèlement, les écarts d'accessibilité financière se creusent, incitant les gouvernements à mettre en place des subventions destinées aux primo-accédants.

Financement fédéral et provincial pour les logements locatifs à vocation spécifique

Le Programme de prêts pour la construction d'appartements de 15 milliards USD d'Ottawa et le Fonds pour accélérer la construction de logements de 4,4 milliards USD augmentent collectivement l'accès aux capitaux et accélèrent les approbations municipales^{[1]Société canadienne d'hypothèques et de logement, "Fonds pour accélérer la construction de logements : Détails du programme," Société canadienne d'hypothèques et de logement, cmhc-schl.gc.ca}. L'action provinciale amplifie les résultats : le programme d'incitatifs du Québec a stimulé les mises en chantier de logements locatifs de 30 % en 2024. Ces programmes axés sur l'offre vont au-delà des subventions antérieures axées sur la demande, incitant les promoteurs à se tourner vers les revenus locatifs à long terme plutôt que vers les ventes ponctuelles. Ce changement structurel est visible dans le fait que 35 % des achèvements sont désormais des logements locatifs à vocation spécifique, le ratio le plus élevé depuis 1992.

Immeubles de hauteur moyenne modulaires et en bois massif comprimant les cycles de construction

Le programme Construire au Canada prévoit 25 milliards USD pour accélérer la construction de logements fabriqués en usine, avec pour objectif 500 000 nouveaux logements par an. Les codes du bâtiment mis à jour autorisent des structures en bois massif de 18 étages, et les premiers adoptants en Ontario et en Colombie-Britannique font état de délais de construction 50 % plus courts et d'économies de coûts de 20 % par rapport aux alternatives en béton. Au-delà de la rapidité, la préfabrication répond aux contraintes de main-d'œuvre et réduit le carbone incorporé, positionnant les projets modulaires pour bénéficier de taux de financement vert préférentiels de la SCHL.

Transition institutionnelle vers des portefeuilles de location de maisons individuelles

La privatisation de Tricon Residential par Blackstone Real Estate souligne l'appétit croissant pour les locations de maisons individuelles triconresidential.com. Les lotissements à vocation locative conçus pour la location prennent de l'ampleur car ils équilibrent la demande de maisons individuelles avec des coûts d'accession à la propriété inabordables. Les fonds de pension et les assureurs privilégient les flux de trésorerie prévisibles et le faible risque de rotation associés à ces actifs, les combinant souvent avec des plateformes de gestion professionnalisées pour des gains d'efficacité opérationnelle.

Inflation des coûts de construction due aux pénuries de main-d'œuvre qualifiée

Les coûts de construction sont 51 % supérieurs aux niveaux d'avant la pandémie, érodant les pro formas et forçant des prolongations de calendrier. Les départs à la retraite dépassent les entrées en apprentissage, et les politiques d'immigration mettent encore l'accent sur les talents du secteur du savoir plutôt que sur les métiers. En réponse, Ottawa a introduit des prêts de construction assurés sur 55 ans, mais les promoteurs en Ontario et en Colombie-Britannique citent toujours la pénurie de main-d'œuvre comme leur principal obstacle au démarrage des travaux. L'Alberta bénéficie d'une main-d'œuvre plus mobile qui atténue les hausses de salaires, mais les chaînes d'approvisionnement nationales pour l'acier et le vitrage restent tendues, maintenant les coûts des matériaux à un niveau élevé.

Durcissement du test de résistance hypothécaire du BSIF

Le régulateur continue d'appliquer le taux le plus élevé entre le taux contractuel majoré de 2 points de pourcentage ou 5,25 % comme taux de qualification. Bien que les taux aient commencé à s'assouplir début 2025, le seuil de qualification écarte encore de nombreux primo-accédants. Les limites proposées sur le ratio prêt/revenu pourraient restreindre davantage les portefeuilles des prêteurs, notamment à Toronto et à Vancouver où les montants moyens des prêts hypothécaires dépassent six fois le revenu des ménages. Bien que le BSIF ait signalé qu'il pourrait lever le test pour les prêts hypothécaires non assurés d'ici fin 2025, tout durcissement intermédiaire pourrait ralentir la vélocité des transactions et orienter la demande vers les locations^{[2]Bureau du surintendant des institutions financières, "Pratiques et procédures de souscription de prêts hypothécaires résidentiels," Bureau du surintendant des institutions financières, osfi-bsif.gc.ca}.

*Nos prévisions considèrent les impacts des moteurs et des contraintes comme directionnels et non additifs. Les prévisions d'impact reflètent la croissance de référence, les effets de composition et les interactions entre variables.

Analyse des segments

Par type de bien : Les appartements et copropriétés ont mené la stratégie de densification

Les appartements représentent 54,68 % du marché immobilier résidentiel au Canada en 2025 et devraient afficher un CAGR de 4,93 % jusqu'en 2031. Les promoteurs se tournent vers le multifamilial car la dette assurée de la SCHL réduit les exigences en fonds propres, tandis que le rezonage municipal s'éloignant de l'exclusivité des maisons individuelles favorise les formats à plus haute densité.

Un fort appétit institutionnel ancre cette tendance. Les FPI poursuivent des logements locatifs à vocation spécifique qui répondent aux mandats ESG et correspondent aux passifs à long terme. Les systèmes de construction modulaire et en bois massif raccourcissent les cycles de livraison, compensant partiellement l'inflation des prix fonciers dans les marchés centraux. Les constructeurs de maisons individuelles se concentrent sur les banlieues périphériques où les coûts fonciers restent gérables, mais la proposition de valeur repose sur la tolérance aux trajets domicile-travail et sur un accès limité aux transports en commun.

Par tranche de prix : Le logement abordable s'accélère

Les unités de milieu de gamme représentaient 51,34 % de la part du marché immobilier résidentiel au Canada en 2025, mais le logement abordable devrait être la tranche à la croissance la plus rapide avec un CAGR de 5,02 %. La politique gouvernementale lie désormais les subventions d'infrastructure aux progrès municipaux en matière d'accessibilité financière, poussant les villes à accélérer les approbations pour les loyers inférieurs au marché.

Les promoteurs obtiennent des abattements fiscaux et des bonus de densité en désignant 20 % à 30 % des unités comme abordables, améliorant les rendements mixtes des projets. Les investisseurs institutionnels, soucieux de leurs mandats d'impact social, considèrent le logement abordable comme une couverture contre les ralentissements cycliques car les listes d'attente assurent une occupation durable. Les produits de luxe attirent encore des acheteurs étrangers dans des niches, mais des taxes de transfert plus élevées et des prélèvements sur les logements vacants limitent l'élan spéculatif.

Par modèle commercial : La dynamique locative se renforce

Les ventes sont restées majoritaires avec 68,42 % du marché immobilier résidentiel au Canada en 2025, mais les locations surpasseront ce chiffre avec un CAGR de 5,08 %. Le financement de construction à 95 % du coût de la SCHL réduit considérablement les besoins en fonds propres pour les développements locatifs, incitant les promoteurs marchands à conserver les actifs achevés.

Les fonds de pension privilégient les flux de trésorerie stabilisés, et les FPI se développent via des accords d'achat à terme qui réduisent le risque de sortie pour les promoteurs. La forte croissance des loyers — 7,4 % à l'échelle nationale en 2024 — soutient les ratios de couverture même en période d'inflation des coûts. Les aspirations à l'accession à la propriété se modèrent à mesure que les emprunteurs peinent à franchir les obstacles du test de résistance, réorientant la demande vers des communautés locatives bien équipées.

Par mode de vente : Le marché primaire réduit l'écart d'inventaire

Les transactions secondaires représentaient 71,35 % du marché immobilier résidentiel au Canada en 2025, mais les ventes primaires de constructions neuves progresseront à un CAGR de 4,95 % à mesure que les programmes destinés aux primo-accédants favorisent les logements nouvellement achevés. 

La politique fédérale autorise désormais des amortissements assurés sur 30 ans pour les achats de constructions neuves, réduisant les paiements mensuels. Les promoteurs tirent parti de plateformes de commercialisation avancées et de visites virtuelles pour pré-vendre les unités plus tôt, facilitant le financement de la construction. Les codes d'efficacité énergétique donnent aux nouvelles constructions un avantage en termes de coûts d'exploitation par rapport aux bâtiments anciens, orientant les acheteurs soucieux des coûts vers le marché primaire malgré des prix d'affichage plus élevés.

Analyse géographique

L'Ontario représentait 35,58 % du marché immobilier résidentiel au Canada en 2025. Les frais d'aménagement dans la région du Grand Toronto, qui s'élèvent en moyenne à 165 000 USD par unité de copropriété, contraignent la faisabilité et allongent les délais, poussant une partie de l'activité vers les municipalités environnantes. L'immigration maintient la formation nette de ménages à un niveau élevé, mais les défis d'accessibilité financière soutiennent la montée en puissance de la location et freinent le taux d'accession à la propriété.

La Colombie-Britannique se stabilise après avoir déployé un zonage axé sur le transport en commun et des taxes sur les acheteurs étrangers. La suppression par Vancouver des règles de stationnement minimum à proximité du transport rapide permet une densification plus importante, mais les primes d'assurance des immeubles de grande hauteur continuent d'alourdir les charges d'exploitation. Les approbations de structures en bois massif pour des tours de 18 étages réduisent les coûts structurels et l'empreinte carbone, positionnant la province comme un laboratoire pour le développement vert de nouvelle génération.

L'Alberta affiche la croissance la plus rapide avec un CAGR de 5,08 % jusqu'en 2031. Le prix de référence de Calgary de 591 100 USD reste accessible par rapport à Toronto et Vancouver, et les excédents budgétaires provinciaux financent des expansions d'infrastructures qui attirent les migrants. Edmonton bénéficie d'une augmentation de la population de 4,8 % début 2024, se traduisant par une absorption plus forte des ventes et des locations.

Le Québec bénéficie d'un regain d'élan alors que les prix médians des maisons individuelles avoisinant 450 000 USD maintiennent l'accession à la propriété à la portée des acheteurs locaux. Un portail de permis en ligne simplifié lancé en 2024 a réduit les délais d'approbation moyens de 30 jours, réduisant les coûts de portage. Les logements locatifs à vocation spécifique dominent les nouvelles mises en chantier à Montréal, les capitaux institutionnels ciblant des rendements stables adossés à des baux à long terme.

Le Canada atlantique et les marchés des Prairies plus modestes connaissent des afflux réguliers de diplômés internationaux et de travailleurs à distance. Des prix d'entrée plus bas compensent des marchés de l'emploi moins dynamiques, tandis que des pipelines de construction modestes protègent contre la suroffre. Cependant, la capacité limitée des entrepreneurs pourrait ralentir la livraison de grands projets multifamiliaux à moins que les programmes de formation provinciaux ne développent la main-d'œuvre dans les métiers.

Paysage réglementaire

L'immobilier résidentiel au Canada est régi par un cadre partagé. Les provinces supervisent les droits fonciers et immobiliers, l'aménagement du territoire et les règles de location, tandis que les organismes fédéraux influencent la demande et les conditions de crédit par le biais de la politique hypothécaire, de l'assurance hypothécaire et des programmes fiscaux liés au logement. Les principaux leviers fédéraux incluent le cadre de souscription hypothécaire du BSIF (y compris le test de résistance au taux admissible) et la Loi interdisant l'achat d'immeubles résidentiels par des non-Canadiens, qui continue de limiter la demande des non-résidents dans certains canaux d'achat.

De 2024 à 2026, l'action fédérale s'est davantage orientée vers l'offre et le financement. Le budget 2024 a renforcé la protection des locataires et les objectifs de construction résidentielle, et en 2026, le gouvernement fédéral a fait progresser la plateforme Construction Canada Logement, avec le portail national de soumission de janvier 2026 pour la prise en charge des projets et l'introduction en février 2026 de la Loi sur Construction Canada Logement visant à établir l'agence en tant que société d'État permanente dédiée au logement abordable. Par ailleurs, les lignes directrices révisées de la SCHL sur le capital réglementaire sont entrées en vigueur le 1er janvier 2026, et en mars 2026, le gouvernement fédéral a présenté le projet de loi C-26, proposant des paiements de 1,713 milliard de CAD aux provinces et territoires afin de réduire les obstacles liés aux coûts et d'augmenter l'offre de logements.

Analyse de la chaîne de valeur

Au Canada, la chaîne de valeur de l'immobilier résidentiel commence par le remembrement foncier et l'obtention des droits, incluant les modifications de zonage, les approbations de plans de site et les permis. Elle se poursuit avec le financement de projet (banques, prêts assurés par la SCHL et marchés des capitaux), la conception et l'ingénierie, l'approvisionnement en matériaux et équipements, et la construction via des entrepreneurs généraux et des corps de métier spécialisés, avant de passer à la vente et à la location par le biais de réseaux de courtiers et de canaux de promoteurs. Après l'achèvement, la chaîne s'étend à l'exploitation des bâtiments, à la gestion immobilière, à l'entretien, à l'assurance, à l'évaluation et aux services transactionnels, les FPI, les fonds de pension et d'autres acheteurs institutionnels fournissant de plus en plus de capitaux de sortie pour les logements locatifs construits à cet effet.

Le risque d'exécution tend à se concentrer au milieu de la chaîne, où les délais de délivrance des permis et les intrants de construction peuvent déstabiliser les échéanciers et les prévisions financières. Les données du secteur et des politiques citées dans le rapport font état d'une pression persistante sur les coûts des matériaux clés depuis 2020 et d'une fragmentation continue des couches de sous-traitance et de fournisseurs, ce qui augmente les frais de coordination et favorise une évolution vers des modèles de livraison industrialisés. Les programmes fédéraux liés à Construction Canada Logement et au financement de la SCHL priorisent explicitement les approches de construction en usine (modulaire et bois massif), renforçant une voie d'approvisionnement et de livraison qui consolide les achats, standardise les conceptions et réduit l'intensité de main-d'œuvre sur site pour les logements multifamiliaux.

Opportunités de marché et perspectives d'avenir

Le développement multifamilial locatif construit à cet effet et à revenus mixtes continue de représenter l'opportunité la plus claire là où capitaux, programmes et modèles de livraison s'alignent. Les initiatives fédérales d'offre telles que Construction Canada Logement (lancée opérationnellement en janvier 2026) et les outils de financement de la SCHL soutiennent les promoteurs et les propriétaires qui misent sur les formats locatifs, tandis que l'intensification municipale liée aux transports en commun crée des nœuds investissables pour des projets à plus forte densité. En 2026, les preuves de marché incluent d'importantes cérémonies d'inauguration pour des communautés axées sur la location, notamment Fengate Asset Management et LiUNA qui ont entamé les travaux en juillet 2026 sur West Orchard Urban Rentals à Ottawa (425 logements près de la station de train léger New Orchard), et Canderel qui a lancé Forêt Forest Hill à Toronto (une communauté planifiée de trois tours comptant 1 310 unités).

La construction industrialisée et les approbations standardisées constituent un deuxième axe de priorité, les orientations politiques favorisant les immeubles de moyenne hauteur modulaires et en bois massif ainsi que les conceptions de type catalogue qui raccourcissent les délais et réduisent la volatilité des coûts. Cette approche pointe également en amont vers le développement de la chaîne d'approvisionnement, comme l'expansion des capacités de préfabrication et les partenariats entre promoteurs, distributeurs de matériaux de construction et fabricants spécialisés. En outre, les modèles de revitalisation communautaire à grande échelle et de livraison public-privé offrent un pipeline stable de stocks liés à l'abordabilité, en particulier dans les métropoles à forte demande où les projets peuvent combiner des unités de marché et abordables avec la participation de la ville et de la SCHL.