越南住宅地产市场分析 - 趋势、预测、规模与行业增长报告 (2025 - 2030)

越南住宅地产市场趋势与洞察

一线和二线城市不断上升的城市中产阶级与家庭组建

越南2025年第一季度GDP增长是2020年以来最强劲的第一季度表现，直接提升了可支配收入和城市家庭组建^{[1]越南计划投资部，《2025年第一季度社会经济形势报告》，mpi.gov.vn}。海防等二线城市的年轻专业人士由于生活成本保持较低，购买力增长速度超过一线城市同龄人，提升了负担能力。开发商已扩大这些地区的项目管线，相信基础设施投资将保持稳定的迁移流入。2025年初建设活动出现明显上升，反映了需求管线。因此，人口红利提供了即时吸收和持久的买方基础，将越南住宅地产市场锚定在长期消费基础上。

外国直接投资主导的工业走廊激增在工业区附近创造住房需求

外国直接投资在2025年第一季度达到24亿美元，同比增长46%，与工业区附近的住宅项目启动密切相关。韩国企业集团正在北部省份开创综合工业-住宅生态系统，外籍工程师和当地技术工人偏好就近住房。这些集群享有可预测的销售率，因为工厂启动引发分阶段的住房需求。随着工人收入上升，形成升级循环，刺激同一微集水区的中端市场乃至高端需求。因此，工业-住房关联嵌入了自我增强的增长循环到越南住宅地产市场中。

2023年住房法修正案放宽外国所有权上限

2023年11月全面修正案使海外越南人住房权利与国内公民平等，自2025年1月生效。据估计550万海外越南人因此获得了清晰的法律路径拥有房产而无需代理结构，减少了交易摩擦。2025年初二手市场数据显示，在适合退休或度假使用的沿海省份，汇款支持的购买出现明显上升。2024年土地法通过授予类似的土地使用权强化了这一势头，增强了买方信心。政策层叠注入了新资本并扩大了需求池，特别是在成熟城市区域的中高端单位。

地铁和环路项目快速扩张释放外围土地储备

胡志明市耗资20亿美元的地铁2号线自2024年2月开始建设，通过将外围区域转变为30分钟通勤正在重新绘制开发商地图。确认的连通性允许预售以有利的价格收入比启动，相比成熟的内城区域。同时，政府的4号环路蓝图提供了外环交通脊柱，将为大规模城镇开放绿地地块^{[2]越南国家银行，《2024-2025年汇款流入》，sbv.gov.vn}。通过排序基础设施和土地清理，当局降低了项目风险并增强了开发商的吸收，这是强化越南住宅地产市场长期增长的结构性优势。

分散的土地产权系统与土地使用权证书的冗长繁文缛节

开发商经常面临多步骤审批以获得土地使用权证书，延迟启动并增加持有成本。诺瓦兰在胡志明市近7,000套单位的法律清理突显了即使是资源充足的公司也面临的行政负担。尽管2024年土地法引入年度土地价格清单以取代五年周期，但学习曲线可能在近期延长处理时间。项目时间表的拖累可能会削弱供应响应，推高价格并抑制越南住宅地产市场的负担能力。

越南国家银行对房地产放贷的周期性信贷限制

越南国家银行将房地产信贷保持在审慎限制内，当杠杆比率飙升时对奢侈项目进行特别审查。2025年初未偿房地产贷款达到3,480万亿越南盾（1,363.4亿美元），促使发布新的监管指导。虽然经济适用房享有配额豁免，但中高端项目可能面临突然收紧，迫使开发商分阶段启动。这些政策摆动增加了定时风险，周期性地抑制越南住宅地产市场。

细分分析

按物业类型：城市密度推动公寓主导地位

公寓和共管公寓在2024年控制了68%的越南住宅地产市场份额，主要因为高层格式优化了稀缺的城市土地并符合年轻家庭的生活方式期望。越南住宅地产市场中公寓规模预计将保持主导地位，但随着人口队列老龄化，扩张速度将略慢于有地产品。别墅和有地房屋预计在2030年前实现12.05%的复合年增长率，受财富积累和回国侨民买家寻求土地所有权支撑。 

河内在2024年第一季度一手公寓供应环比增长9%，而胡志明市因审批延迟环比下降35%，显示区域不平衡。二手价格上涨刺激升级搬迁至更大单位或郊区别墅，缩小价格差距。对开发商而言，有地板块提供每平方米的溢价利润率，并允许分阶段建设以配合需求吸收，这是对抗垂直板块审批波动的战略对冲。

按价格区间：经济适用房板块尽管中端市场领先但加速发展

中端市场物业在2024年占越南住宅地产市场规模的45%，因为它们为不断扩大的中产阶级提供了价格和便利设施的最优组合。即便如此，经济适用房类别预计到2030年将以13.11%的复合年增长率扩张，因为政府社会住房配额和35岁以下买家的减息按揭提升了资格。 

国家银行信贷指导将资本引向经济适用房计划，使该板块免受宏观审慎收紧对奢侈启动的影响。2025年4月通过的77号决议进一步减少了熟料税以控制建筑投入成本，使开发商能够在不牺牲利润率的情况下维持单位价格。随着政策驱动的供应坡道展开，配备标准化设计和模块化建筑方法的开发商将在满足环境和ESG目标的同时获得销量。

按销售方式：二手市场获得动力

一手启动在2024年凭借充足的新供应保持了57%的越南住宅地产市场份额，但二手交易正以13.51%的复合年增长率冲刺至2030年，证明了生态系统的成熟。随着越南住宅地产市场规模扩大，改善的信息对称性和数字估值工具使转售活动更加透明，鼓励房主之间的流动性。 

核心城区的快速价格升值推动一些买家转向提供更大建筑面积但每平方米成本更低的老房源。外国所有权清晰度的增强，加上五天数字按揭批准，帮助回收库存更快销售，提供支撑未来一手购买的流动性。中期内，二手周转将成为缓解繁荣-萧条周期的稳定力量。

备注: 购买报告后可获得所有单独细分市场份额

按销售模式：租赁板块成为增长动力

所有权在文化上根深蒂固，占2024年收入的86%，但租赁类别预计到2030年将实现12.35%的复合年增长率，得益于不断增长的城市灵活性需求。A级服务式公寓在胡志明市CBD已可获得每平方米42美元的月租，类似资产正扩散到岘港和海防。 

机构投资者正在试点建设-租赁投资组合，承诺稳定的现金流与销售周期不相关。政府社会住房项目也纳入了租赁配额，认识到并非所有家庭都能满足首付门槛。随着专业管理标准改善，租客获得更高的服务质量和租期保障，强化了越南住宅地产市场向多样化保有权选择的转变。

地理分析

胡志明市贡献了2024年48%的交易价值，证明了其作为国家商业重镇和大规模地铁投资首个受益者的地位^{[3]胡志明市建设厅，《2024年住宅地产市场概览》，hochiminhcity.gov.vn}。黄金地段的公寓价格上涨6%至每平方米3,200-5,200美元，受限于有限的新启动和稳固的投资者需求。地铁2号线和4号环路预计将重新分配需求至守德市和外围区域，绿地可得性允许混合用途超大型项目。

海防13.28%的复合年增长率前景源于协同的港口升级和工业区扩张，产生高薪制造业工作。万科等开发商已在规划500多公顷的综合城镇地块，结合工人住房、零售和物流设施，创造良性的本地化效应。相比之下，河内在更严格的规划控制下运营，限制高层密度，推动2024年二手市场26%的价格涨幅。稀缺性激发了针对年轻专业人士的土地节约格式，如微型公寓和共居计划。

中部沿海城市岘港利用旅游业和IT外包吸引度假屋买家和外籍租客，受益于升级的国际机场。2024年海滨共管公寓的月租上涨8%，超过全国平均水平。湄公河三角洲的芹苴和河内附近的北宁代表边境城市市场，开发商在高速公路完工前获得绿地头寸。政府对桥梁和防洪工程的优先资金突显了对这些新兴节点的承诺，标志着越南住宅地产市场的长期上升潜力。