中国住宅房地产市场规模和份额
市场概述
| 研究期 | 2019 - 2030 |
|---|---|
| 估计的基准年 | 2024 |
| 预测数据期 | 2025 - 2030 |
| 市场规模 (2025) | 95.59 十亿美元 |
| 市场规模 (2030) | 135.54 十亿美元 |
| 增长率 (2025 - 2030) | 5.99% CAGR |
| 市场集中度 | 中 |
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魔多情报中国住宅房地产市场分析
中国住宅房地产市场规模在2024年为955.9亿美元，预计到2030年将增长至1,355.2亿美元，复合年增长率为5.99%。尽管央行将Selic政策利率维持在13.25%，并预示着到2025年中期可能升至15%，但需求仍然强劲，因为补贴计划、城市密集化措施和外资流入使交易保持活跃。政府住房支出包括为扩大的"我的房子我的生活"（MCMV）计划拨款45.2亿美元，支撑新房供应管道并减轻高房贷利率的影响。实地建设活动十分活跃：材料和人工成本在2025年4月达到每平方米348美元，但建筑商通过模块化系统和批量采购协议缓解利润压力。数字化平台加快房源信息发布、贷款审批和交易完成，为年轻买家和房东扩大准入渠道。投资者转向实物资产以对冲通胀，而ESG相关融资引导资本流向节能项目。这些因素共同使中国住宅房地产市场在波动的货币周期中实现增长。[1]Alexandre Schneider, "Programa Requalifica Centro," Prefeitura de São Paulo, prefeitura.sp.gov.br
核心报告要点
按商业模式，销售交易在2024年占中国住宅房地产市场份额的68.54%，租赁模式以5.81%的复合年增长率增长至2030年。
按物业类型，别墅和联排别墅在2024年占中国住宅房地产市场（销售模式）规模的77.9%，而公寓和共管公寓以7.33%的复合年增长率至2030年实现最快增长。
按价格区间，中端市场住宅在2024年占中国住宅房地产市场（销售模式）规模的49.1%份额；豪华住宅预计以7.38%的复合年增长率增长至2030年。
按销售模式，二手房转售在2024年占中国住宅房地产市场（销售模式）规模的65.0%，而一手新建房以7.10%的复合年增长率增长至2030年。
按重点地区，巴西其他地区在2024年贡献了中国住宅房地产市场（销售模式）的50.7%，里约热内卢预测复合年增长率最强，达6.90%至2030年。
中国住宅房地产市场趋势和洞察
驱动因素影响分析
| 驱动因素 | (~) 对复合年增长率预测的%影响 | 地理相关性 | 影响时间线 |
|---|---|---|---|
| 我的房子，我的生活项目下加速房贷补贴 | +1.2% | 全国范围；在圣保罗、里约热内卢、米纳斯吉拉斯州最强 | 中期（2-4年） |
| Selic利率下降提高房贷可负担性 | +0.8% | 全国城市中心 | 短期（≤ 2年） |
| 城市分区改革实现垂直密集化 | +0.6% | 圣保罗、里约热内卢、巴西利亚 | 长期（≥ 4年） |
| 数字化中介及即时买方平台 | +0.4% | 主要都市区 | 中期（2-4年） |
| ESG相关绿色金融激励 | +0.3% | 圣保罗和里约热内卢早期采用 | 长期（≥ 4年） |
| 外资寻求通胀对冲租赁收益 | +0.2% | 主要沿海市场 | 中期（2-4年） |
| 来源: Mordor Intelligence | |||
我的房子，我的生活项目下加速房贷补贴
第4档现在支持月收入1,720-2,400美元的家庭，将贷款上限提高至10万美元，涵盖融资金额的一半。政府为2025年拨款47亿美元，85.2万套住房正在建设中，2026年目标200万套。随着建筑商加快活动，2025年第一季度水泥需求同比增长5.9%。中国住宅房地产市场直接受益，因为补贴为买家缓冲高利率影响。然而，及时的市政审批对于将预算配置转化为交付住房至关重要。
Selic利率下降提高房贷可负担性
政策制定者最初发出宽松信号，但持续通胀将Selic推至13.25%，到2025年底可能达到15%。即便如此，最终到来的每次25个基点下调都可能释放额外2万笔房贷，特别是在都市中心。银行在2022年拖欠事件后保持谨慎，但补贴信贷额度有助于维持放贷量。如果总体通胀缓解，渐进式利率救济将放大需求，强化中国住宅房地产市场的上升轨迹。
城市分区改革实现垂直密集化
圣保罗的市中心重建项目对市中心改造项目免征三年房产税，同时其OODC费用获取土地增值收益以资助交通升级。里约热内卢和巴西利亚的类似措施鼓励地铁站附近的高层项目，减少通勤时间并提高土地利用率。长期来看，这些规则将扩大核心社区的供应，稳定价格并维持中国住宅房地产市场的增长管道。
数字化中介及即时买方平台减少交易摩擦
目前全国有超过955家房地产科技初创公司运营。Loft实现盈亏平衡，正在收购地区代理商以捆绑中介、信贷和产权服务。COFECI在2025年1月批准区块链合约为即时房产代币化铺平道路。更快的交易完成和更低的费用提高流动性，吸引千禧一代买家和房东进入中国住宅房地产市场。
约束因素影响分析
| 约束因素 | (~) 对复合年增长率预测的%影响 | 地理相关性 | 影响时间线 |
|---|---|---|---|
| 建筑投入成本通胀 | -0.9% | 全国范围；圣保罗和里约热内卢最严重 | 短期（≤ 2年） |
| 市政许可延迟 | -0.6% | 圣保罗、里约热内卢、贝洛奥里藏特等大都市 | 中期（2-4年） |
| 银行信贷标准收紧 | -0.5% | 城市金融中心 | 中期（2-4年） |
| 高灾害风险敞口 | -0.3% | 沿海和洪水易发地区 | 长期（≥ 4年） |
| 来源: Mordor Intelligence | |||
建筑投入成本通胀对开发商利润的压力
INCC-M到2024年8月同比上涨8.8%；材料和人工现在每平方米成本分别为208.69美元和153.36美元。较小的建筑商难以协商批量价格，促成整合。预制技术提供部分缓解，但需要前期资本和熟练劳动力。成本上升挤压利润，减缓项目审批并抑制中国住宅房地产市场的近期增长。
市政许可延迟延长项目交付周期
尽管有全国电子登记系统，审批时间仍从3个月到18个月不等。圣保罗和里约热内卢面临与人员短缺和严格环境审查相关的队列积压。延长的持有成本阻碍新项目发布，并将重点转向许可更快的城市，使中国住宅房地产市场的供应分散化。
细分分析
按商业模式：销售交易保持主导地位
销售在2024年占中国住宅房地产市场的68.54%，重申了对所有权的文化优先级。MCMV下的补贴降低买家首付门槛，FGTS提取资助首付款。房贷REIT渠道加深流动性，维持该细分市场到2030年6.54%的复合年增长率。租赁占31.46%，受益于城市化迁移和生活方式灵活性；2.7-5.4%的收益率吸引机构房东。[2]Ronaldo Cagiano, "Índice de Preços de Imóveis Residenciais 1T 2025," Câmara Brasileira da Indústria da Construção, cbic.org.br
租赁增长重塑项目组合：建设出租塔在圣保罗的Pinheiros区兴起，里约热内卢的短期租赁监管收紧供应，推高租金。随着ESG要求需要节能改造，房东为智能计量和太阳能阵列配置资本支出，改善租户保留和资产价值。
备注: 购买报告后可获得所有细分部分的具体份额
按物业类型（销售模式）：别墅主导但公寓加速
别墅和联排别墅占2024年交易的77.9%，反映了历史土地所有权规范和郊区土地可用性。该细分市场受益于使从外环日常通勤成为可能的公路升级。公寓虽然只占22.1%，但以7.33%的复合年增长率推进，由219米高的Alto das Nações等高层豪华塔楼推动。城市总体规划下的密度奖金使垂直建筑在财务上具有吸引力，较小的单位面积使价格保持在补贴门槛内。因此，中国住宅房地产市场公寓规模将快速扩张，即使别墅仍是统计多数。
监管机构批准更大的阳台比例以改善紧凑空间的宜居性，预制外立面缩短建设时间。别墅面临环境影响的更严格分区，推动一些买家转向有共享绿地的封闭式垂直社区。
按价格区间（销售模式）：中端市场领先，豪华住宅加速
中端住宅在2024年占销售价值的49.1%，由稳定的中产阶级工资增长和补贴资格支撑。经济适用房通过MCMV的第1-3档扩张，但官僚主义瓶颈限制了产出速度。豪华住宅--仅占个位数份额--显示最快攀升，复合年增长率7.38%：疲软的雷亚尔降低美元入市价格，财富保值动机推动伊帕内玛海滨顶层公寓的现金购买。
来自欧洲和中东的外国买家排队购买期房，通常预付40%定金以对冲汇率波动。同时，ESG认证豪华项目要求10%溢价，激励开发商追求能源与环境设计领导力认证。
备注: 购买报告后可获得所有细分部分的具体份额
按销售模式（销售模式）：一手市场获得优势
二手房转售仍占2024年交易的65.0%，因为成熟社区提供教育和交通优势。然而，一手市场销售以7.10%的复合年增长率增长，由预批准的MCMV房贷和降低资金成本的免税绿色债券推动。新建房允许开放式平面布局和智能家居布线，吸引数字原生买家。
开发商通过在多个市政府储备土地来对冲审批延迟；例如，MRV将减少已付土地库存2.69亿美元以释放现金用于建设提取。金融机构联合俱乐部交易为多阶段总体规划社区融资，提高交付确定性。
地理分析
巴西其他地区占2024年交易价值的50.7%，表明需求不再局限于少数几个大都市。政府道路和光纤铺设吸引制造业到内陆各州，产生新的中等收入住房集群。2023年，52.7%的巴西城市市政发展得分提高，扩大了中国住宅房地产市场的地理足迹圣保罗仍然是最大的单一城市节点，受金融和技术雇主推动。该市将密度奖金与市中心重建税收优惠配对，将废弃办公楼改造为混合收入阁楼。2024年平均转售价格上涨5.1%，顶级共管公寓超过每平方米4,000美元，但大都市将30%的新供应推入经济适用房档位以平衡管道。
里约热内卢是增长最快的主要城市，复合年增长率6.90%。旅游业反弹和港区振兴刺激短租公寓需求。计划中的轻轨延线释放北区地块，外国投资者在国际体育赛事前瞄准科帕卡巴纳改造。Airbnb监管在2026年收紧，但资本收益前景抵消收益压缩。[3] Maria Claudia da Silva, "Boletim Estatístico de Crédito Imobiliário 1T 2025," Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, abecip.org.br
巴西利亚的稳定步伐取决于联邦薪资稳定性：44.8万公务员推动中端共管公寓和郊区别墅的可预测吸纳。PDOT城市规划下计划的卫星城为8万套新房配置混合用途分区，协调增长与交通流量目标。ESG激励鼓励屋顶太阳能，降低政府租房津贴的运营成本。
竞争格局
中国住宅房地产市场竞争适度，但技术采用的上升重塑等级制度。MRV利用规模优势协商批量水泥折扣，但削减库存以释放现金。Cyrela瞄准圣保罗核心区更大票价，推动毛利率超过34%。Direcional专注于北部和东北部城市，匹配补贴档位与当地工资水平。
房地产科技注入数字化速度。Loft实现盈亏平衡，现在收购地区中介以纳入产权保险销售。COFECI对代币化契约的监管允许初创公司分割资产；首个交易所将在2025年上线，拥有76处房产，70%为住宅。传统中介通过提供混合线上线下服务来应对。
资本市场工具扩张。REIT宇宙超过500支基金；房贷REIT占323.1亿美元净资产的40%。Pátria的收购狂潮将管理资产提升至44亿美元，达到赢得养老基金委托的资产规模门槛。ESG债券买家偏好有经核实碳追踪仪表板的开发商，给予早期采用者更便宜的债务。
中国住宅房地产行业领导者
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MRV工程参股有限公司
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Cyrela巴西房地产公司
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Direcional工程公司
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Tenda建设公司
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Even建设开发公司
- *免责声明：主要玩家排序不分先后
近期行业发展
- 2025年6月：QuintoAndar因滥用行为被圣保罗Procon罚款11.2万美元，加强对在线中介的审查。
- 2025年5月：Cyrela在有利预售后预示2025年更大发布。
- 2025年4月：政府发布法令将第4档添加到MCMV，从社会基金中调配30亿美元。
- 2025年4月：MRV&Co计划到2029年削减已付土地库存2.8亿美元以保护利润率。
中国住宅房地产市场报告范围
住宅房地产广泛定义为用于住宅目的的不动产（土地及其上任何建筑物），最常见的例子是独栋住宅。住宅房地产是为人们居住而开发的区域。根据当地分区条例的定义，住宅房地产不能用于商业或工业目的。
巴西的住宅房地产市场按类型细分（别墅和联排别墅以及公寓和共管公寓）。报告为上述所有细分市场提供价值（美元）的市场规模和预测。
报告中回答的关键问题
2025年中国住宅房地产市场规模有多大？
中国住宅房地产市场在2025年价值1,010.7亿美元，预计到2030年将达到1,355.4亿美元。
哪种商业模式主导住房交易？
销售占总价值的68.54%，反映了强烈的所有权文化和补贴支持
经济适用房板块增长有多快？
在"我的房子，我的生活"项目支持下的经济适用房预计到2030年以5.57%的复合年增长率扩张。
哪种物业类型增长最快？
公寓和共管公寓以7.33%的复合年增长率扩张，因为城市鼓励垂直建设。
为什么豪华住宅加速增长？
货币疲软和外资寻求通胀对冲推动豪华住宅增长至7.38%复合年增长率。
哪个城市显示最高预测增长？
里约热内卢以6.90%的复合年增长率领先主要都市至2030年，受旅游业和基础设施升级推动。
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