商业地产市场规模和份额
市场概述
| 研究期 | 2019 - 2030 |
|---|---|
| 市场规模 (2025) | 6.22 万亿美元 |
| 市场规模 (2030) | 8.29 万亿美元 |
| 增长率 (2025 - 2030) | 5.91% CAGR |
| 增长最快的市场 | 南美洲 |
| 最大的市场 | 亚太地区 |
| 市场集中度 | 中 |
主要参与者
*免责声明：主要玩家排序不分先后 图片 © Mordor Intelligence。重新使用需遵守 CC BY 4.0 并注明出处。 |
|
魔多情报商业地产市场分析
全球商业地产市场在2025年的价值为6.22万亿美元，预计到2030年将达到8.29万亿美元，在此期间的复合年增长率为5.91%。这一增长反映了房地产投资与技术基础设施日益融合，特别是支持数字商务的数据中心和物流资产。来自主权财富基金和养老基金的资本持续流入-每年超过1800亿美元-投入创收建筑，投资者从波动的股票市场转向商业地产。混合用途社区、交通便利地点和符合ESG标准的设施需求依然强劲，这些设施平衡了韧性与可持续性。混合办公模式、建设成本通胀和与气候风险相关的保险费等结构性阻力正在推动适应性改造项目和更智能的资产管理技术，使商业地产市场更加高效和透明。
主要报告要点
- 按物业类型，办公楼在2024年以34%的商业地产市场份额领先，而物流和工业资产预计将以6.21%的复合年增长率增长最快，至2030年。
- 按商业模式，销售交易在2024年占收入的68%；租赁模式预计将以6.39%的复合年增长率在2030年前增长最快。
- 按终端用户，企业和中小企业在2024年贡献了59%的需求，并以6.15%的复合年增长率增长，反映了工作场所优化需求。
- 按地区，亚太地区在2024年占收入的32%，而南美预计将以最高的6.26%复合年增长率增长至2030年。
全球商业地产市场趋势和洞察
驱动因素影响分析
| 驱动因素 | 对复合年增长率预测的影响（约%） | 地理相关性 | 影响时间表 |
|---|---|---|---|
| 主权和养老基金转向创收商业地产 | +1.5% | 全球；由北欧和中东地区引领 | 长期（≥4年） |
| 全渠道零售推动的物流需求激增 | +1.2% | 全球；北美和亚太地区最强 | 中期（2-4年） |
| 超大规模和边缘数据中心快速推广 | +1.1% | 弗吉尼亚、都柏林、新加坡等枢纽 | 中期（2-4年） |
| 优质中央商务区办公楼的品质升级 | +0.8% | 北美、欧洲、亚太一线城市 | 短期（≤2年） |
| 交通导向重新规划提升混合用途价值 | +0.7% | 北美和欧盟都市区 | 长期（≥4年） |
| 生成式AI驱动的选址提升二级市场 | +0.4% | 美国和英国早期采用 | 短期（≤2年） |
| 来源: Mordor Intelligence | |||
全渠道零售推动的物流需求激增
电子商务履行策略现在以人口聚集区内的最后一公里设施为中心，提高了A级仓库的溢价。亚马逊购买143英亩迈尔斯堡土地突显了这种物流扩张。沃尔玛山姆会员店等零售商计划每年新开15家店，同时改造600个站点，融合线上线下渠道，增加了对混合配送中心的需求。2025年第一季度澳大利亚仓库租金同比上涨5%，在建供应量达230万平方米。因此，自动化就绪和节能建筑获得更高估值，维持了商业地产市场的增长动力。新兴的ESG要求进一步青睐配备屋顶太阳能和电动车充电基础设施的资产。
优质中央商务区办公楼的品质升级
企业越来越倾向于设施丰富的A级地点来吸引混合办公员工，推动东京办公楼租金在2025年连续五个季度上涨。虽然高端大厦供应紧张，二级办公楼面临空置，促使城市支持的改造项目：旧金山批准了将空置建筑改造为4400套住房的立法。这种适应性改造提高了净营业收入，纽黑文钯金大厦的净营业收入从154,380美元上升到267,000美元就是例证[1]市长伦敦·布里德，"促进将市中心空置办公楼改造为新住房的立法"，旧金山市县，sf.gov。尽管混合办公模式带来摩擦，但针对困境中央商务区存量的投资者可以通过重新定位释放价值，支撑了商业地产市场的韧性。
主权和养老基金转向创收商业地产
日本政府养老投资基金维持25%的房地产配置以保护负债。中东主权基金将石油收益投向海外核心资产，布鲁克菲尔德950亿瑞典克朗（89亿美元）的瑞典AI基础设施项目体现了在技术相关房地产的大规模投资。蓝猫头鹰资本的资产管理费因另类房地产策略增长超过30%。这种机构资金流入提高了稳定资产的估值，并在新兴经济体中推动联合投资工具，加强了商业地产市场的深度。
超大规模和边缘数据中心园区快速推广
黑石为消耗电网级电力的超大规模设施划拨了250亿美元，标志着异常的空间需求。微软和OpenAI价值1000亿美元的"星门项目"将在100英亩园区内需要5吉瓦能源，进一步突出了土地和公用事业限制。云超大规模供应商计划在2025年投入2150亿美元资本支出，其中亚马逊独占750亿美元。北欧地区因可再生能源和自然冷却吸引项目。这些动态支持了更广泛的商业地产市场内的专业垂直领域。
约束因素影响分析
| 约束因素 | 对复合年增长率预测的影响（约%） | 地理相关性 | 影响时间表 |
|---|---|---|---|
| 持续的混合办公抑制全球办公楼吸纳 | -1.8% | 北美和欧洲 | 中期（2-4年） |
| 建筑材料和融资成本通胀挤压收益 | -1.3% | 全球发达市场 | 短期（≤2年） |
| ESG驱动的传统资产过时风险 | -0.9% | 欧洲、北美、亚太一线城市 | 长期（≥4年） |
| 沿海都市区气候保险费用上涨 | -0.6% | 全球沿海地区；美国东南部尤为明显 | 中期（2-4年） |
| 来源: Mordor Intelligence | |||
持续的混合办公抑制全球办公楼吸纳
2024年40%的知识型员工保持完全或部分远程工作，抑制了新的净租赁。高盛预测到2030年空置率将显著上升。西雅图市中心的复苏脆弱，突显了影响城市收入的客流量不足。波特兰的估值下跌产生了9280万美元的市政预算缺口。银行延长贷款以避免减记，美联储研究人员标记自2022年以来4.8-5.3%的放贷下降[2]安德鲁·霍特沃特，"美国商业地产市场的展延和假装"，纽约联邦储备银行，newyorkfed.org。改造为住房提供缓解，尽管洛杉矶每个单元的交付成本可达240,000美元。
建筑材料和融资成本通胀挤压收益
较高的利率将潜在买家推向租赁，提高入住率但挤压开发商回报。惠誉预见北美证券化中抵押品质量的恶化，再融资风险增加。加拿大将利率降至3.25%，重新启动了机构间的交易流程。材料价格波动将钯金改造延迟了五个月，成本上涨34%。拥有替代资本渠道的大型赞助商因此在商业地产市场获得份额，而预制技术受到青睐以控制成本超支。
细分分析
按物业类型：物流激增重塑传统层次
办公楼板块在2024年占商业地产市场份额的34%。物流和工业资产预计将以6.21%的复合年增长率增长。亚马逊计划用先进核技术为俄勒冈数据中心供电，突显了物流和能源基础设施的融合。商店关闭阻力影响传统零售，但体验式业态和全渠道取货点开辟了重用途径。酒店随旅游业反弹，而数据中心在商业地产市场规模指标中成为高功耗子类别。
混合用途项目通过叠加住宅、零售和工作空间保护现金流。乔治敦价值1650万美元的工厂改造为河滨公寓加零售项目说明了增值潜力。东京的蓝色前沿芝浦双子塔强化了多用途目的地的溢价。工业房东嵌入太阳能和电动车基础设施以满足租户ESG目标，增强韧性并在商业地产市场内定位更高租金。
备注: 购买报告后可获得所有单个细分市场的份额
按商业模式：租赁灵活性获得动力
销售交易在2024年保持68%的收入，满足资本密集型投资者的投资组合回收需求。租金收入流预计将以6.39%的复合年增长率增长，突显企业对运营费用而非资本支出承诺的偏好。股权住宅的投资组合在2024年录得3%的同店收入增长，并对2025年给出2.25-3.25%的指导，突显健康入住率[3]企业传播团队，"2024年第四季度业绩"，股权住宅，finance.yahoo.com。建造出租单户家庭社区，如Tricon的德州项目，吸引被购房定价排除的家庭。
售后回租结合流动性与运营控制，海因斯为辛辛那提鲁克伍德中心的1.94亿美元DST就是例证[4]企业传播团队，"成功完成1.94亿美元DST"，海因斯，hines.com。租赁条款现在纳入基于绩效的租金和可持续性指标。因此，与租赁结构相关的商业地产市场规模扩大。
按终端用户：企业优化推动需求
企业和中小企业在2024年占需求的59%，将以6.15%的复合年增长率增长，这是占地面积整合与质量升级相结合的结果。公司为协作区域和智能建筑传感器定制工作空间，强化了嵌入在商业地产市场中的技术层。
中小企业涌向避免长期租赁的灵活中心，而公共机构委托专业教育和健康设施。中国指定15个新的一线城市，包括成都和杭州，扩大了国内办公楼和零售需求。老年住房REITs随着婴儿潮一代老龄化而受益人口浪潮，扩大了整个商业地产市场中利基但快速增长的板块。
地理分析
亚太地区保持2024年32%的收入，得到城市化和近岸外包的支持。东京A级租金连续五个季度上涨，优质物流股票在2025年第一季度录得10.1%的股价涨幅。世邦魏理仕2025年投资者调查显示，一半受访者计划加重对澳大利亚、韩国、新加坡、香港特别是东京的敞口。中国消费者谨慎抑制可选零售；尽管如此，成都和杭州的地位升级刺激新的购物中心和办公楼开工。澳大利亚仓库溢价租金轨迹年同比5%，突显了对自动化就绪仓库的持续偏好。
南美以最快的6.26%复合年增长率主导至2030年，受基础设施和大宗商品周期推动。墨西哥因供应链重新定位在2023年获得创纪录的360亿美元外商直接投资，提高了美国附近的工业预租赁。巴西2025年GDP预计增长2.4%，通过TikTok Shop的社交商务采用需要额外的履行平方英尺。坎昆14%的房价攀升和到2027年30%的豪华公寓需求增长反映了旅游推动的混合用途项目需求。阿根廷的宏观稳定和秘鲁36亿美元的港口升级延伸工业走廊，为物流开发商扩大商业地产市场规模。
欧洲呈现复杂信号。德国住宅投资市场正在反弹，而奥地利因供应不足在三个州看到优质租金突破每平方米20欧元。私募股权前景在软件和制药集群中好转，改善房地产退出时间表。法国预期2025年成交量更加稳定，因为物流资产重新获得投资者青睐，尽管老旧办公楼仍然萎靡。中东多元化将资本注入非洲和欧洲投资组合：沙特阿拉伯允许外国持有圣城REITs股份，埃及批准了10亿美元氢动力摩天大楼。迪拜的代币化交易说明了金融科技如何重绘商业地产市场内的资本流。
竞争格局
商业地产市场保持中度分散；但规模运营商在资本成本和技术采用方面拥有优势。黑石将250亿美元投向AI相关数据中心园区，并关闭了230亿美元的港口平台，显示了对长期基础设施的兴趣。布鲁克菲尔德的欧元级交易如瑞典AI基础设施管道进一步整合利基板块。普洛斯在物流领域保持领导地位，而西蒙地产集团主导旗舰购物中心，显示领域专家仍然繁荣。
咨询公司世邦魏理仕、仲量联行和高力国际在集成租赁数据、能源仪表板和估值工具的房地产科技门户上竞争，增强与客户的粘性。贝莱德32亿美元收购Preqin扩大了私募市场房地产的数据覆盖，为多资产投资者扩大分析深度。敏捷颠覆者包括建造出租参与者、AI平台提供商和促进迪拜等地分数所有权的加密经纪人。
地理专业化持续：北欧数据中心集群围绕可再生电网；美国阳光地带多户家庭通过机构赞助商扩大规模；拉美工业走廊通过近岸外包繁荣。这种策略马赛克突显了商业地产市场的广度，并表明未来的交易流将集中在技术、能源韧性和人口变化周围。
商业地产行业领导者
-
布鲁克菲尔德资产管理公司
-
普洛斯公司
-
万达集团
-
Segro有限公司
-
黑石房地产顾问有限公司
- *免责声明：主要玩家排序不分先后
近期行业发展
- 2025年6月：布鲁克菲尔德公布950亿瑞典克朗（89亿美元）倡议，在瑞典扩展AI基础设施，增加450兆瓦数据中心容量。
- 2025年5月：Acuren和NV5 Global宣布20亿美元合并，创建支持基础设施和房地产项目的更大TIC服务平台。
- 2025年3月：贝莱德完成32亿美元收购Preqin，增强私募市场数据覆盖。
- 2025年1月：Welltower同意从Affinity Living Communities收购二十多个老年住房综合体，价值近10亿美元，押注老龄化人口需求。
全球商业地产市场报告范围
商业地产（CRE）指用于商业相关目的或提供工作空间而非居住空间的房地产。报告涵盖按类型（办公楼、零售、工业/物流、多户家庭和酒店业）和地理（亚太、北美、欧洲、中东和非洲以及拉丁美洲）的细分。报告提供所有上述细分市场的商业地产市场规模和价值预测（十亿美元）。报告还涵盖COVID-19对市场的影响。
| 办公楼 |
| 零售 |
| 物流 |
| 其他（工业园区、酒店业、混合用途） |
| 销售 |
| 租赁 |
| 个人/家庭 |
| 企业和中小企业 |
| 其他（机构、政府、非政府组织） |
| 北美 | 美国 |
| 加拿大 | |
| 墨西哥 | |
| 南美 | 巴西 |
| 阿根廷 | |
| 智利 | |
| 南美其他地区 | |
| 欧洲 | 德国 |
| 英国 | |
| 法国 | |
| 意大利 | |
| 西班牙 | |
| 欧洲其他地区 | |
| 亚太 | 中国 |
| 印度 | |
| 日本 | |
| 韩国 | |
| 澳大利亚 | |
| 亚太其他地区 | |
| 中东和非洲 | 阿联酋 |
| 沙特阿拉伯 | |
| 南非 | |
| 尼日利亚 | |
| 中东和非洲其他地区 |
| 按物业类型 | 办公楼 | |
| 零售 | ||
| 物流 | ||
| 其他（工业园区、酒店业、混合用途） | ||
| 按商业模式 | 销售 | |
| 租赁 | ||
| 按终端用户 | 个人/家庭 | |
| 企业和中小企业 | ||
| 其他（机构、政府、非政府组织） | ||
| 按地区 | 北美 | 美国 |
| 加拿大 | ||
| 墨西哥 | ||
| 南美 | 巴西 | |
| 阿根廷 | ||
| 智利 | ||
| 南美其他地区 | ||
| 欧洲 | 德国 | |
| 英国 | ||
| 法国 | ||
| 意大利 | ||
| 西班牙 | ||
| 欧洲其他地区 | ||
| 亚太 | 中国 | |
| 印度 | ||
| 日本 | ||
| 韩国 | ||
| 澳大利亚 | ||
| 亚太其他地区 | ||
| 中东和非洲 | 阿联酋 | |
| 沙特阿拉伯 | ||
| 南非 | ||
| 尼日利亚 | ||
| 中东和非洲其他地区 | ||
报告中回答的关键问题
2025年当前商业地产市场规模是多少？
2025年商业地产市场规模为62,235.5亿美元。
商业地产市场内哪个板块增长最快？
物流和工业房地产以预测至2030年6.21%的复合年增长率领先，受电子商务和数据中心扩张推动。
为什么租赁模式比直接销售更受青睐？
企业在高利率环境下青睐运营灵活性，而机构投资者拥抱稳定的租金现金流，导致租赁模式以6.39%的复合年增长率推进。
哪个地区提供最高增长率？
南美以6.26%的复合年增长率至2030年领先区域前景，受基础设施投资和近岸外包趋势支持。
ESG监管如何影响老旧建筑？
更严格的碳性能规则和上升的保险成本正在加速改造；未能合规的资产面临价值侵蚀风险，特别是在欧洲和北美。
人工智能在商业地产市场中发挥什么作用？
AI平台简化选址、估值和资产管理，使各种规模的投资者能够识别二级市场机会并更有效地优化投资组合。
页面最后更新于:
