Анализ Рынка Жилой Недвижимости Вьетнама - Тенденции, Прогноз, Размер И Отчет О Росте Отрасли (2025 - 2030)

Тенденции и аналитические данные рынка жилой недвижимости Вьетнама

Растущий городской средний класс и формирование домохозяйств в городах первого и второго уровней

Рост ВВП Вьетнама в первом квартале 2025 года был самым сильным показателем первого квартала с 2020 года, напрямую повышая располагаемые доходы и формирование городских домохозяйств^{[1]Министерство планирования и инвестиций, 'Отчет о социально-экономической ситуации I квартал 2025', mpi.gov.vn}. Молодые специалисты в городах второго уровня, таких как Хайфон, набирают покупательную способность быстрее своих коллег из городов первого уровня, поскольку стоимость жизни остается ниже, усиливая доступность. Застройщики расширили портфели проектов в этих местах, уверенные в том, что инвестиции в инфраструктуру будут поддерживать стабильные миграционные потоки. Строительная активность зарегистрировала заметный рост в начале 2025 года, отражая конвейер спроса. Демографический дивиденд, таким образом, обеспечивает как немедленную абсорбцию, так и долговечную базу покупателей, привязывая рынок жилой недвижимости Вьетнама к долгосрочным основам потребления.

Стремительные промышленные коридоры, стимулируемые ПИИ, создающие спрос на жилье вблизи промышленных зон

Прямые иностранные инвестиции достигли 2,4 млрд долларов США в первом квартале 2025 года, что на 46% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и тесно коррелирует с запуском жилых проектов вблизи промышленных зон. Корейские конгломераты являются пионерами интегрированных промышленно-жилых экосистем в северных провинциях, где инженеры-экспатрианты и местные квалифицированные рабочие предпочитают близкое жилье. Эти кластеры имеют предсказуемые показатели поглощения, поскольку запуск заводов вызывает поэтапный спрос на жилье. По мере роста доходов рабочих формируется цикл улучшения, стимулирующий спрос среднего уровня и в конечном итоге высокого класса в тех же микро-зонах охвата. Промышленно-жилищная связь, таким образом, встраивает самоусиливающийся цикл роста в рынок жилой недвижимости Вьетнама.

Ослабленные лимиты иностранного владения в поправках к Жилищному закону 2023 года

Всеобъемлющие поправки ноября 2023 года приравняли жилищные права зарубежных вьетнамцев к правам граждан страны, вступившие в силу в январе 2025 года. Оценочно 5,5 миллиона диаспоры вьетнамцев таким образом получили четкие правовые пути владения недвижимостью без доверенных структур, сократив трения сделок. Данные вторичного рынка начала 2025 года показывают заметный рост покупок, поддерживаемых денежными переводами, в прибрежных провинциях, привлекательных для пенсионного или отпускного использования. Закон о земле 2024 года укрепил этот импульс, предоставив аналогичные права землепользования, укрепив доверие покупателей. Политический каскад вливает свежий капитал и расширяет пул спроса, особенно для единиц среднего и высшего уровня в устоявшихся городских районах.

Быстрое расширение проектов метро и кольцевых дорог, открывающих периферийные земельные банки

Линия метро 2 Хошимина стоимостью 2 млрд долларов США, строящаяся с февраля 2024 года, перерисовывает карты застройщиков, превращая периферийные районы в 30-минутные поездки на работу. Подтвержденная связанность позволяет предпродажам запускаться по благоприятным соотношениям цены к доходу по сравнению со зрелыми районами центра города. Одновременно план кольцевой дороги 4 правительства обеспечивает внешний транспортный стержень, который откроет участки зеленых полей для крупномасштабных поселков^{[2]Государственный банк Вьетнама, 'Притоки денежных переводов 2024-2025', sbv.gov.vn}. Последовательно планируя инфраструктуру и очистку земель, власти снижают риски проектов и повышают абсорбцию для застройщиков - структурное преимущество, которое укрепляет долгосрочный рост рынка жилой недвижимости Вьетнама.

Фрагментированная система земельных титулов и затянутая волокита для сертификатов права землепользования

Застройщики часто сталкиваются с многоэтапными одобрениями для получения сертификатов права землепользования, задерживая запуски и добавляя расходы на содержание. Правовая очистка Novaland для почти 7000 единиц в Хошимине подчеркивает административное бремя даже для хорошо обеспеченных ресурсами фирм. Хотя Закон о земле 2024 года вводит ежегодные списки цен на землю для замены пятилетних циклов, кривая обучения может удлинить время обработки в ближайшем периоде. Торможение сроков проектов может приглушить реакцию предложения, повышая цены и сдерживая доступность на рынке жилой недвижимости Вьетнама.

Периодические кредитные лимиты на кредитование недвижимости ГБВ

Государственный банк Вьетнама удерживает кредиты на недвижимость в пределах пруденциальных лимитов, помечая роскошные проекты для специального контроля, когда коэффициенты левериджа взлетают. Невыполненные кредиты на недвижимость достигли 3480 триллионов донгов (136,34 млрд долларов США) в начале 2025 года, вызвав новые надзорные указания. В то время как доступное жилье пользуется исключениями по квотам, проекты среднего и высокого класса могут столкнуться с внезапным ужесточением, заставляя застройщиков разнести запуски по времени. Эти политические колебания добавляют риски временного аспекта, которые периодически сдерживают рынок жилой недвижимости Вьетнама.

Сегментный анализ

По типу недвижимости: городская плотность стимулирует доминирование квартир

Квартиры и кондоминиумы контролировали 68% доли рынка жилой недвижимости Вьетнама в 2024 году, в первую очередь потому, что высотные форматы оптимизируют дефицитную городскую землю и соответствуют ожиданиям образа жизни молодых домохозяйств. Размер рынка жилой недвижимости Вьетнама для квартир, как прогнозируется, останется доминирующим, но будет расширяться несколько более медленными темпами, чем земельные продукты, поскольку демографические когорты стареют. Виллы и частные дома направлены на среднегодовой темп роста 12,05% до 2030 года, поддерживаемый накоплением богатства и возвращающимися покупателями диаспоры, ищущими земельную собственность.

Ханой зарегистрировал рост первичного предложения квартир на 9% квартал к кварталу в течение первого квартала 2024 года, тогда как Хошимин увидел 35%-ное квартальное падение из-за задержанных одобрений, сигнализируя о региональных дисбалансах. Растущие вторичные цены стимулируют переходы на более крупные единицы или пригородные виллы, сужая ценовой разрыв. Для застройщиков земельный сегмент предлагает премиальные маржи на квадратный метр и позволяет поэтапное строительство, которое согласуется с абсорбцией спроса - стратегическая защита от волатильности одобрений в вертикальном сегменте.

По ценовому сегменту: доступный сегмент ускоряется несмотря на лидерство среднего рынка

Недвижимость среднего рынка захватила 45% размера рынка жилой недвижимости Вьетнама в 2024 году, поскольку она обеспечивает оптимальное сочетание цены и удобств для расширяющегося среднего класса. Тем не менее, доступная категория, как прогнозируется, будет расширяться со среднегодовым темпом роста 13,11% до 2030 года, поскольку государственные квоты социального жилья и льготные ипотеки повышают право на покупку для покупателей до 35 лет.

Кредитные указания Государственного банка направляют капитал в сторону доступных схем, изолируя сегмент от макропруденциального ужесточения, которое влияет на роскошные запуски. Резолюция 77, принятая в апреле 2025 года, дополнительно снизила налоги на клинкер для сдерживания затрат на строительные материалы, позволяя застройщикам поддерживать цены единиц без ущерба для маржи. По мере развертывания поставки, стимулируемой политикой, застройщики, оснащенные стандартизированными проектами и модульными методами строительства, захватят объем, одновременно выполняя экологические цели и цели ESG.

По способу продажи: вторичный рынок набирает обороты

Первичные запуски держали 57% доли рынка жилой недвижимости Вьетнама в 2024 году на фоне обильного нового предложения, однако вторичные сделки мчатся вперед со среднегодовым темпом роста 13,51% к 2030 году, свидетельствуя о созревающей экосистеме. По мере расширения размера рынка жилой недвижимости Вьетнама улучшенная информационная симметрия и цифровые инструменты оценки делают деятельность по перепродаже более прозрачной, поощряя мобильность среди домовладельцев.

Быстрое повышение цен в центральных городских районах толкает некоторых покупателей к более старым запасам, которые предлагают большие площади этажей при более низких затратах на квадратный метр. Повышенная ясность относительно иностранного владения вместе с пятидневными одобрениями цифровой ипотеки помогает переработанным запасам продаваться быстрее, обеспечивая ликвидность, которая поддерживает будущие первичные покупки. В среднесрочной перспективе вторичный оборот настроен стать стабилизирующей силой, которая смягчает циклы бума и спада.

Примечание: Доли сегментов всех отдельных сегментов доступны при покупке отчета

По модели продаж: арендный сегмент выходит как драйвер роста

Собственность остается культурно укорененной и составила 86% доходов 2024 года, но арендная категория, как предсказывается, обеспечит среднегодовой темп роста 12,35% до 2030 года благодаря растущим потребностям городской гибкости. Апартаменты с обслуживанием класса А уже требуют 42 доллара США за кв. м в месяц в ЦДР Хошимина, и аналогичные активы распространяются на Дананг и Хайфон.

Институциональные инвесторы пилотируют портфели строительства для аренды, которые обещают стабильные денежные потоки, не коррелированные с циклами продаж. Государственные программы социального жилья также включают арендные квоты, признавая, что не все домохозяйства могут соответствовать пороговым значениям депозита. По мере улучшения профессиональных стандартов управления арендаторы получают более высокое качество обслуживания и безопасность аренды, усиливая движение рынка жилой недвижимости Вьетнама к диверсифицированным вариантам владения.

Географический анализ

Хошимин внес 48% стоимости сделок 2024 года, что является свидетельством его статуса как коммерческой силы страны и первого получателя крупномасштабных инвестиций в метро^{[3]Департамент строительства города Хошимин, 'Обзор рынка жилой недвижимости 2024', hochiminhcity.gov.vn}. Цены на квартиры в престижных районах выросли на 6% до 3200-5200 долларов США за кв. м, ограниченные лимитированными новыми запусками и устойчивым инвестиционным спросом. Ожидается, что линия метро 2 и кольцевая дорога 4 перераспределят спрос в сторону города Тхудук и отдаленных районов, где доступность зеленых полей позволяет мега-проекты смешанного использования.

Прогноз среднегодового темпа роста Хайфона 13,28% проистекает из синергетических улучшений порта и расширения промышленной зоны, которые генерируют высокооплачиваемые производственные рабочие места. Застройщики, такие как Vinhomes, уже делят участки площадью более 500 гектаров для интегрированных поселков, которые сочетают рабочее жилье, розничную торговлю и логистические объекты, создавая благотворные эффекты локализации. Ханой, напротив, действует под более строгим планировочным контролем, который ограничивает плотность высотного строительства, стимулируя рост цен на 26% на вторичном рынке в течение 2024 года. Дефицит мотивировал эффективные по земле форматы, такие как микроквартиры и схемы совместного проживания, нацеленные на молодых профессионалов.

Центральный прибрежный город Дананг использует туризм и ИТ-аутсорсинг для привлечения как покупателей домов для отпуска, так и арендаторов-экспатов, чему способствует модернизированный международный аэропорт. Месячная арендная плата за прибрежные кондоминиумы выросла на 8% в 2024 году, превысив национальные средние показатели. Кантхо в дельте Меконга и Бакнинь возле Ханоя представляют пограничные городские рынки, где застройщики занимают позиции на зеленых полях до завершения скоростных автомагистралей. Приоритетное государственное финансирование мостов и работ по смягчению наводнений подчеркивает приверженность этим развивающимся узлам, сигнализируя о долгосрочном потенциале роста для рынка жилой недвижимости Вьетнама.