Размер и доля рынка жилой недвижимости Объединённых Арабских Эмиратов
Обзор рынка
| Период исследования | 2019 - 2030 |
|---|---|
| Базовый Год Для Оценки | 2024 |
| Период Прогнозных Данных | 2025 - 2030 |
| Размер Рынка (2025) | 143.22 Миллиардов долларов США |
| Размер Рынка (2030) | 217.09 Миллиардов долларов США |
| Темп роста (2025 - 2030) | 8.66% CAGR |
| Концентрация Рынка | Средний |
Ключевые игроки
*Отказ от ответственности: основные игроки отсортированы в произвольном порядке Изображение © Mordor Intelligence. Повторное использование требует указания авторства в соответствии с CC BY 4.0. |
|
Анализ рынка жилой недвижимости Объединённых Арабских Эмиратов компанией Mordor Intelligence
Рынок жилой недвижимости ОАЭ оценивается в 143,22 млрд долларов США в 2025 году и, согласно прогнозам, вырастет до 217,09 млрд долларов США к 2030 году, развиваясь с CAGR 8,66%. Глубина рынка расширяется благодаря рекордной миграции миллионеров, либерализации визового режима и постэкспозиционной инфраструктуре, которые повышают как спрос, так и объёмы транзакций. Первичные девелоперы ускоряют проекты предварительных продаж, в то время как технологические инструменты проектирования сокращают время строительства и повышают прибыльность. Предложение остаётся ограниченным относительно роста населения, укрепляя устойчивость цен даже при том, что новые сдачи отстают от прогнозов. Тем временем Рас-эль-Хайма набирает известность благодаря выдающимся туристическим проектам, которые перенаправляют капитал из центра Дубая, добавляя новый уровень географической диверсификации к рынку жилой недвижимости ОАЭ.
Ключевые выводы отчёта
- По типу недвижимости квартиры и кондоминиумы лидировали с 73% доли рынка жилой недвижимости ОАЭ в 2024 году; виллы и дома расширяются с CAGR 9,20% до 2030 года.
- По ценовой категории среднерыночный сегмент составил 47% размера рынка жилой недвижимости ОАЭ в 2024 году; прогнозируется рост сегмента люкс с CAGR 10,00% до 2030 года.
- По способу продажи вторичные транзакции занимали 66% доли размера рынка жилой недвижимости ОАЭ в 2024 году, в то время как первичные продажи показали наивысший прогнозный CAGR 10,39% до 2030 года.
- По бизнес-модели транзакции продаж представляли 74% размера рынка жилой недвижимости ОАЭ в 2024 году; аренда развивается с CAGR 9,44% до 2030 года.
- По эмиратам Дубай захватил 45% доли рынка жилой недвижимости ОАЭ в 2024 году; Рас-эль-Хайма является самым быстрорастущим эмиратом с CAGR 10,05% до 2030 года.
Тенденции и аналитика рынка жилой недвижимости Объединённых Арабских Эмиратов
Анализ влияния драйверов
| Драйвер | (~) % влияние на прогнозный CAGR | Географическая значимость | Временной горизонт влияния |
|---|---|---|---|
| Визовые реформы расширяют базу покупателей | +1.8% | Глобальное, концентрируется в Дубае и Абу-Даби | Долгосрочное (≥ 4 лет) |
| Приток сверхбогатых поднимает сегмент люкс | +1.5% | Дубай и коридоры люкса Абу-Даби | Краткосрочное (≤ 2 лет) |
| Наследие Экспо-2020 стимулирует иммиграцию | +1.2% | Центр Дубая, распространение на Северные Эмираты | Среднесрочное (2-4 года) |
| Политика удалённой работы ССЗ повышает удержание | +0.9% | Регион ССЗ, сильнейшее в Дубае | Среднесрочное (2-4 года) |
| Мандаты умных домов ускоряют техно-жильё | +0.7% | Столичная зона Дубая | Долгосрочное (≥ 4 лет) |
| Логистические хабы стимулируют спрос на виллы | +0.5% | Дубай Саут, промышленные зоны Абу-Даби | Среднесрочное (2-4 года) |
| Источник: Mordor Intelligence | |||
Наследие Экспо-2020 стимулирует долгосрочную иммиграцию и спрос на жильё
Постэкспозиционная инфраструктура Дубая поддерживает жилищное поглощение. Население достигло 3,8 млн человек в 2024 году, выросло на 5% в годовом исчислении, в то время как туристический поток вырос на 9% до 18,7 млн. Q1 2025 зафиксировал 43 000 жилищных транзакций стоимостью 115 млрд дирхамов ОАЭ, рост на 23% по объёму с 2024 года. Модернизация транспорта, более зелёные общественные пространства и диверсифицированная сервисная экономика лежат в основе трансформации эмирата из временной бизнес-остановки в постоянный жилой центр. Северные Эмираты также получают выгоду, поскольку улучшенная связность направляет новых жителей во внешние области.
Визовые реформы (Золотая и пенсионная визы) расширяют базу покупателей
Упрощённые пути получения резидентства привлекают глобальных инвесторов на рынок жилой недвижимости ОАЭ. Выдача Золотых виз выросла на 52% в H1 2024 после отмены комиссий и снижения требований к первоначальному взносу. Эффективная 7-10-дневная обработка конвертирует запросы в документы на право собственности, в то время как европейские покупатели хеджируют против более строгих налоговых режимов дома. Специальная пятилетняя пенсионная виза закрепляет зарождающуюся нишу жилья для пожилых, расширяя общий спрос за пределы традиционных экспатриантских сегментов.
Всплеск числа сверхбогатых людей подпитывает сегмент люкс
Прогнозируемый чистый приток 6 700 миллионеров в 2024 году укрепляет поглощение высшего уровня. Фирменные запуски, такие как Bay Villas от Nakheel, распродаются за ночь со стоимостью билетов свыше 4 млн долларов США. Только российские покупатели вложили 6,3 млрд долларов США с 2022 года, и девелоперы отвечают 21 млрд долларов США свежих премиальных запасов. Нулевой подоходный налог и политическая стабильность поднимают ОАЭ выше конкурирующих рынков-убежищ.
Политика удалённой работы ССЗ увеличивает удержание экспатриантских арендаторов
Гибкость в масштабах Залива позволяет профессионалам сохранять работу в стране происхождения, постоянно поселившись в Эмиратах, стабилизируя арендный спрос. Почти 18% арендаторов Абу-Даби перешли к владению в 2024 году. Свыше 900 000 цифровых арендных контрактов зарегистрированы в 2024 году, отражая повышенную прозрачность и стойкость на арендном рынке[1]Dubai Land Department, "Smart Rental Index 2025 Launch," Dubai Land Department, dubailand.gov.ae. Политический микс удлиняет среднюю продолжительность аренды и поддерживает предсказуемые денежные потоки для арендодателей.
Анализ влияния ограничений
| Ограничение | (~) % влияние на прогнозный CAGR | Географическая значимость | Временной горизонт влияния |
|---|---|---|---|
| Растущие ипотечные ставки сжимают доступность для покупателей среднего дохода | -1.2% | Национальное, острое в Дубае и Абу-Даби | Среднесрочное (2-4 года) |
| Риск избыточного предложения в высотном квартирном конвейере | -1.0% | Дубай и премиальные коридоры Абу-Даби | Среднесрочное (2-4 года) |
| Волатильные цены на нефть ограничивают федеральные расходы и субсидии | -0.8% | Федеральные программы, сильнейшее в Северных Эмиратах | Краткосрочное (≤ 2 лет) |
| Задержки регистрации титульных документов в Северных Эмиратах | -0.6% | Рас-эль- Хайма, Шарджа, Аджман | Краткосрочное (≤ 2 лет) |
| Источник: Mordor Intelligence | |||
Волатильные цены на нефть ограничивают федеральные расходы и субсидии
Колеблющиеся доходы от сырой нефти угрожают распределениям на доступное жильё, особенно в зависимых от субсидий Северных Эмиратах. Недавний объём выплат в 2,3 млрд дирхамов ОАЭ очищает невыполненные обязательства, но подчёркивает уязвимость к товарным колебаниям. Более широкая экономическая диверсификация смягчает воздействие, однако неопределённость над бюджетными циклами может отсрочить временные рамки проектов и ослабить краткосрочное поглощение[2]Emirates News Agency Staff, "Sheikh Zayed Housing Programme Approves AED 2.3 Billion for Citizens," Emirates News Agency, wam.ae.
Растущие ипотечные ставки сжимают доступность для покупателей среднего дохода
12-месячный EIBOR достиг 5,306% в июне 2024 года, поднимая розничные ипотечные ставки до 6,65% для экспатриантов. Финансовые издержки давят на покупателей, которые полагаются на 85% структуры кредита к стоимости, особенно на среднем рынке. Сделки за наличные доминируют в Абу-Даби на 70% транзакций, смягчая удар в верхнем сегменте рынка жилой недвижимости ОАЭ, но финансовые препятствия сохраняются для наёмных домохозяйств.
Сегментарный анализ
По типу недвижимости: Виллы стимулируют премиальную экспансию
Квартиры сохранили командующую долю 73% рынка жилой недвижимости ОАЭ в 2024 году, поскольку инвесторы предпочитали компактные, генерирующие доход активы. Запуски Q1 2025 добавили 25 000 новых квартирных единиц, и средняя арендная доходность держалась стабильно на 6,7%. Функции умного дома становятся стандартом, улучшая ценовые премии в переполненном инвентарном пуле.
Виллы являются явным двигателем роста, развиваясь с CAGR 9,20%. Периферийные зоны, такие как Дубай Саут, свидетельствуют о сильном поглощении, поскольку профессионалы торгуют близостью на пространство. Модернизация аэропорта Аль Мактум на 128 млрд долларов США катализирует спрос, и девелоперы объединяют гибкие схемы платежей для расширения доступа. Размер рынка жилой недвижимости ОАЭ для вилл готов расширяться быстрее любой другой категории недвижимости до 2030 года
По ценовой категории: Сегмент люкс ускоряется на фоне миграции богатства
Среднерыночная категория закрепляет 47% расходов, обеспечивая жильём квалифицированных экспатриантов, зарабатывающих 3 000-10 000 дирхамов ОАЭ в месяц. Целенаправленные выделения земли добавят 17 080 доступных единиц, однако только 25% нового запаса действительно доступно средним семьям, выявляя разрыв в доступности.
Роскошные дома масштабируются с CAGR 10,00%, поскольку глобальные элиты переводят капитал и семьи. Остров Саадият зафиксировал 12% скачок цен в 2024 году, а доходность парит около 6,5%. Партнёрства, такие как Modon и Candy Capital, расширяют ультралюксовые конвейеры, сигнализируя о доверии девелоперов к устойчивому высококлассному спросу внутри рынка жилой недвижимости ОАЭ.
По способу продажи: Первичный рынок набирает обороты
Вторичные транзакции доминировали на 66% оборота в 2024 году, производя 60 млрд дирхамов ОАЭ прибыли от перепродажи и ратифицируя глубокую ликвидность. Готовый продукт позволяет немедленное заселение, привлекая ориентированных на доходность инвесторов.
Первичные продажи, однако, растут с CAGR 10,39%. Предварительные сделки представляли 56% активности Q1 2025, поскольку покупатели гонятся за кастомизацией и приростом капитала. С 1 034 активными проектами общей численностью 288 020 единиц девелоперы будут питать свежее предложение в размер рынка жилой недвижимости ОАЭ, в то время как пилоты токенизации прокладывают путь фракционным входным точкам.
По бизнес-модели: Арендный рынок набирает обороты
Продажи всё ещё преобладали в 2024 году с 74% долей размера рынка жилой недвижимости ОАЭ, продуктом фрихольдного законодательства и стимулов резидентства. Прирост капитала сочетается с арендным доходом для создания мощного притяжения для глобальных инвесторов.
Аренда развивается с CAGR 9,44%, поскольку повышение ставок усиливает доходности. Средняя арендная плата в Дубае поднялась на 16% в 2024 году, а краткосрочная аренда принесла 7% возврата в премиальных зонах. ИИ-управляемые арендные индексы встраивают прозрачность, что в свою очередь повышает институциональное участие арендодателей внутри индустрии жилой недвижимости ОАЭ.
Географический анализ
Дубай является системным якорем, внося 45% активности, но сдвигаясь к более стабильному, технологически поддерживаемому росту. Стоимость транзакций выросла на 30% в годовом исчислении в Q1 2025, но поставки отстали от прогнозов на 11%, сжимая вакансии и поднимая арендную плату. Инвестиции в умный город и расширение аэропорта лежат в основе следующей волны создания ценности. Emerging precincts, такие как Дубай Саут, зафиксировали 16,1 млрд дирхамов ОАЭ продаж в течение 2024 года и 20% всплеск арендного спроса в 2025 году, расширяя городскую площадь рынка жилой недвижимости ОАЭ[3]Government of Dubai Media Office Staff, "Dubai South Records AED 16.1 Billion in 2024 Real Estate Sales," Government of Dubai Media Office, mediaoffice.ae.
Абу-Даби продвигается с диверсифицированными запасами и крупномасштабными инициативами умного города. Доступные сообщества, такие как Al Reef, приносят 9,95%, среднерыночные районы, такие как остров Аль Рим, выросли на 4% в капитальной стоимости, а роскошные острова выросли до 7%. Когнитивный город Aion Sentia стоимостью 2,5 млрд дирхамов ОАЭ и конвейер смешанных проектов цементируют толчок столицы в высокотехнологичные, устойчивые форматы жизни внутри более широкого рынка жилой недвижимости ОАЭ.
Рас-эль-Хайма возглавляет будущий рост, прогнозируя CAGR 10,05%, поскольку туристическая регенерация конвертирует idle береговую линию в премиальные анклавы. Шарджа и другие Северные Эмираты заполняют пустоту доступности, поддерживаемые федеральными жилищными грантами и межэмиратскими транспортными коридорами. Коллективно географическая мозаика усиливает устойчивость и рассеивает инвестиционный риск по рынку жилой недвижимости ОАЭ.
Конкурентная ландшафта
Рынок недвижимости ОАЭ демонстрирует умеренную фрагментацию, с топ-5 девелоперами, на которых приходится приблизительно 55% запусков предварительных продаж, создавая возможности для нишевых игроков. Emaar, достигший рекордного дохода в 2024 году, активно преследует трансграничные партнёрства для разблокировки дополнительной мощности. Аналогично, Aldar расширяет свой портфель введением логистического парка площадью 1,55 млн футов², гармонизируя жилые и промышленные экосистемы.
Технология является возникающим полем битвы. PropTech фирмы заявляют, что ИИ-оптимизированные планировки могут поднять маржу прибыли девелопера до 40%, ускоряя принятие среди инкумбентов, ищущих дифференциацию. Песочница токенизации Dubai Land Department ожидается захватить 7% транзакций к 2033 году, привлекая финтех-участников в индустрию жилой недвижимости ОАЭ.
Совместные предприятия распространяются в люкс-сегменте. Пакт Modon с Candy Capital расширяет дизайнерскую опциональность для сверхбогатых покупателей. Доступное жильё также привлекает новый капитал, поскольку правительственные выделения земли снижают входные барьеры. Регулятивная прозрачность, включая Smart Rental Index 2025, стандартизирует оценки и снижает трение, поощряя конкурентную дисциплину внутри рынка жилой недвижимости ОАЭ.
Лидеры индустрии жилой недвижимости Объединённых Арабских Эмиратов
-
Aldar Properties
-
Nakheel PJSC
-
Damac Properties
-
Deyaar Development
-
Emaar Properties PJSC
- *Отказ от ответственности: основные игроки отсортированы в произвольном порядке
Недавние отраслевые разработки
- Май 2025: Dubai Holding завершила IPO жилого REIT, привлекши 584 млн долларов США при заказах на 15 млрд долларов США, подчёркивая аппетит инвесторов к обеспеченным недвижимостью доходным инструментам
- Март 2025: Дубай одобрил 17 080 новых доступных единиц на 1,46 млн м² земли для удовлетворения спроса среднего дохода.
- Февраль 2025: KEZAD Group объявила о расширении инфраструктуры, которое усиливает жилое распространение в Абу-Даби.
- Январь 2025: Dubai Land Department внедрил Smart Rental Index 2025, встраивающий ИИ-модели ценообразования.
Область охвата отчёта о рынке жилой недвижимости Объединённых Арабских Эмиратов
Отчёт о рынке жилой недвижимости ОАЭ предоставляет аналитику с обзором экономики и рынка, воздействием пандемии COVID-19 на рынок, тенденциями покупки недвижимости - социально-экономической и демографической аналитикой, правительственными инициативами, регулятивными аспектами для сектора жилой недвижимости, аналитикой размера кредитования недвижимости и тенденций кредита к стоимости, фокусом на технологических инновациях, стартапах и PropTech в недвижимости, спросом и предложением жилой недвижимости в ОАЭ и ключевых городах, аналитикой арендных доходностей в сегменте недвижимости, аналитикой проникновения рынка капитала и REIT, аналитикой поддержки доступного жилья, предоставляемой правительством и государственно-частными партнёрствами, и рыночной динамикой, среди прочего. Отчёт также представляет углублённое воздействие COVID-19 в краткосрочной и долгосрочной перспективе.
Отчёт также покрывает качественную и количественную информацию о сегментах по типу (квартиры/кондоминиумы и виллы/дома) и ключевым городам (Дубай, Абу-Даби и Шарджа). Дополнительно отчёт также предоставляет профили компаний для понимания конкурентной ландшафта рынка.
| Квартиры и кондоминиумы |
| Виллы и дома |
| Доступное |
| Среднерыночное |
| Люкс |
| Первичный (новостройка / предварительная продажа) |
| Вторичный (перепродажа существующего жилья) |
| Дубай |
| Абу-Даби |
| Шарджа |
| Рас-эль-Хайма |
| Остальные ОАЭ |
| По типу недвижимости | Квартиры и кондоминиумы |
| Виллы и дома | |
| По ценовой категории | Доступное |
| Среднерыночное | |
| Люкс | |
| По способу продажи | Первичный (новостройка / предварительная продажа) |
| Вторичный (перепродажа существующего жилья) | |
| По эмиратам | Дубай |
| Абу-Даби | |
| Шарджа | |
| Рас-эль-Хайма | |
| Остальные ОАЭ |
Ключевые вопросы, отвеченные в отчёте
Какова прогнозируемая стоимость рынка жилой недвижимости ОАЭ к 2030 году?
Ожидается, что рынок достигнет 217,09 млрд долларов США к 2030 году, отражая CAGR 8,66%.
Какой тип недвижимости растёт быстрее всего на рынке жилой недвижимости ОАЭ?
Виллы и дома лидируют в росте с CAGR 9,20% до 2030 года из-за спроса на большие жилые пространства.
Почему Рас-эль-Хайма привлекает инвесторов недвижимости?
Интегрированный курорт стоимостью 4 млрд долларов США и поддерживающая туристическая стратегия позиционируют Рас-эль-Хайму как самый быстрорастущий эмират с перспективой CAGR 10,05%.
Как визовые реформы влияют на рынок жилой недвижимости ОАЭ?
Золотые и пенсионные визы облегчают требования к резидентству, увеличивая участие иностранных покупателей и расширяя общий спрос.
Последнее обновление страницы:
