Размер рынка коммерческой недвижимости Саудовской Аравии и анализ доли - тенденции роста и прогнозы (2025 - 2030)

Тенденции и аналитика рынка коммерческой недвижимости Саудовской Аравии

Всплеск институционального распределения капитала на основные офисные активы

Платформы, поддерживаемые PIF, и мандаты штаб-квартир многонациональных корпораций направляют крупные инвестиции в башни класса А, особенно в Финансовом районе имени короля Абдаллы, где 385-метровая башня PIF включает фотоэлектрические фасады, которые снижают энергоемкость и приносят премиальную аренду. Предприятие Brookfield-PIF стоимостью 2 млрд долларов США выделяет не менее половины своего капитала на внутренние офисы, сокращая вакансии в центре Эр-Рияда. Более высокая прозрачность после улучшений правил REIT расширяет возможности выхода для глобальных инвесторов, в то время как структуры, соответствующие шариату, привлекают региональный капитал. В результате рынок коммерческой недвижимости Саудовской Аравии демонстрирует большую ликвидность в основной офисной нише.

Ускоренный спрос на промышленные и логистические площади премиум-класса, обусловленный электронной коммерцией

Интегрированная логистическая таможенная зона предлагает 50-летние налоговые льготы и 100% иностранную собственность, привлекая такие фирмы, как DB Schenker и Ceva, к расширению региональных распределительных центров. Сильная пропускная способность порта в Экономическом городе имени короля Абдаллы и 4,5 млрд долларов США, выделенных на модернизацию морской инфраструктуры, сокращают время доставки и повышают спрос на современные склады. По мере роста проникновения онлайн-розничной торговли разработчики преобразуют устаревшие фабрики в центры выполнения заказов с контролируемой температурой, укрепляя позицию рынка коммерческой недвижимости Саудовской Аравии как лидера логистики в регионе ССАГПЗ.

Поддерживаемый правительством инфраструктурный портфель, повышающий стоимость коммерческих земель

Саудовская Аравия находится на пути к тому, чтобы стать крупнейшим строительным рынком в мире к 2028 году с проектами на сумму 181,5 млрд долларов США на стадии реализации. Флагманские проекты, такие как NEOM (500 млрд долларов США) и New Murabba (48 млрд долларов США), расширяют коммунальные сети, дороги и транзитные линии, которые повышают цены на прилегающие земли и стимулируют генеральные планы смешанного использования. Разработчики, использующие стратегии банкинга земли на раннем этапе, получают двузначный прирост капитала, закрепляя долгосрочный потенциал роста для рынка коммерческой недвижимости Саудовской Аравии.

Переоценка зданий, соответствующих ESG, открывающая премиальную аренду

Forbes International Tower - первая башня, стремящаяся к сертификации Zero-Carbon - использует 75% чистого водорода плюс солнечную энергию на объекте, сокращая операционные расходы на 35% и достигая арендных ставок на 18% выше средних по субрынку. Национальные программы, такие как Mostadam и Саудовский кодекс зеленого строительства, формализуют стимулы для высокоэффективных активов. Кредиторы теперь применяют выгодные скидки по марже для сертифицированных проектов, поощряя разработчиков внедрять возобновляемые микросети и умные счетчики. Эта зеленая переоценка расширяет ценовой разрыв между соответствующими и устаревшими активами на рынке коммерческой недвижимости Саудовской Аравии.

Устойчивое внедрение работы на дому, смягчающее чистое поглощение офисов в центральных деловых районах

Глобальные объемы лизинга остаются на 12% ниже допандемических пиков, и здания низкого класса в Саудовской Аравии сталкиваются с ростом вакансий, даже когда трофейные активы остаются заполненными. Операторы гибких рабочих пространств захватывают арендаторов, ищущих короткие сроки аренды, оказывая давление на владельцев для пересмотра устаревших структур аренды. Хотя схема региональных штаб-квартир требует физического присутствия, несколько фирм минимизируют площади через модели спутниковых горячих столов, умеряя немедленный рост спроса на рынке коммерческой недвижимости Саудовской Аравии.

Повышенные затраты на строительство и нехватка рабочей силы, задерживающие сдачу проектов

Национальная очередь проектов стоимостью 850 млрд долларов США напрягает поставки материалов и доступность трудовых мигрантов, при этом цены на сталь выросли на 18% с 2023 года, а заработная плата квалифицированных рабочих поднялась на 22%. Задержки платежей по государственным контрактам сжимают ликвидность подрядчиков, продлевая сроки завершения активов смешанного использования вокруг гига-проектов. Более высокие цены на непредвиденные обстоятельства переходят в арендную плату и стоимость продаж для конечных пользователей, сужая границы доступности на рынке коммерческой недвижимости Саудовской Аравии.

Сегментный анализ

По типу недвижимости: логистика стимулирует диверсификацию

Логистические объекты являются самым быстрорастущим компонентом рынка коммерческой недвижимости Саудовской Аравии, демонстрируя CAGR 7,34% до 2030 года, поскольку объемы электронной коммерции растут, а производители стремятся к близости к экспортным центрам. Офисы по-прежнему удерживают самую большую долю в 31% от выручки 2024 года, но устойчивое поглощение в складах, построенных по спецификации, увеличивает размер рынка коммерческой недвижимости Саудовской Аравии для промышленных активов. Разработчики используют 50-летние льготы свободных зон для развертывания многоуровневых центров выполнения заказов рядом с портами Эр-Рияда и Даммама, повышая доходность на 120 базисных пунктов по сравнению с основными офисами. 

Рынок коммерческой недвижимости Саудовской Аравии также выигрывает от 320 000 гостиничных номеров в стадии разработки, отражая диверсификацию, ведомую туризмом. Розничные площади эволюционируют в сторону опытных форматов внутри торговых центров смешанного использования, финансируемых займами, привязанными к устойчивости, на сумму 5,25 млрд саудовских риялов (1,39 млрд долларов США). Корпуса центров обработки данных завершают категорию 'прочие', поддерживаемые расходами на гиперскейл в размере 10 млрд долларов США. Вместе эти изменения балансируют портфель от исторической концентрации офисов и увеличивают долю рынка коммерческой недвижимости Саудовской Аравии для неофисных сегментов.

Примечание: Доли сегментов всех отдельных сегментов доступны при покупке отчета

По бизнес-модели: аренда набирает обороты

Транзакции продаж сохранили 69% оборота в 2024 году, однако аренда растет быстрее с CAGR 7,12%, поскольку управляющие активами ценят предсказуемые денежные потоки в мире более высоких ставок. Расширенные руководящие принципы REIT и 49% разрешений на иностранную собственность в недвижимости священных городов расширяют как базы спонсоров, так и инвесторов, укрепляя рынок коммерческой недвижимости Саудовской Аравии. Переход Управления рынка капитала к разрешению офшорной деятельности с ценными бумагами направляет новую ликвидность в ориентированные на доходы инструменты. 

Учреждения все больше предпочитают долгосрочные доходные стратегии, такие как продажа и обратная аренда и схемы строительства для сдачи в аренду. ROSHN выделяет часть своего портфеля в размере 350 млрд саудовских риялов (93,27 млрд долларов США) на проекты смешанного использования, содержащие 4 миллиона м² арендуемых коммерческих площадей. Банковское кредитование, выросшее на 40,5% в годовом исчислении до 374,5 млрд саудовских риялов (99,80 млрд долларов США), принимает модель 'создать-для-распространения', которая перераспределяет риск, поддерживая стабильное расширение арендного фонда на рынке коммерческой недвижимости Саудовской Аравии.

Примечание: Доли сегментов всех отдельных сегментов доступны при покупке отчета

По конечным пользователям: корпоративный спрос поддерживает рост

Корпорации и МСП занимали 65% площадей в 2024 году, соотношение, усиленное повышением кредитного рейтинга до A+, которое снижает затраты на заимствования и поощряет расширение бизнеса. Обязательные правила штаб-квартир требуют от многонациональных фирм размещения старшего персонала на местах, закрепляя спрос на офисы и повышая размер рынка коммерческой недвижимости Саудовской Аравии для премиальных башен^{[1]U.S. International Trade Administration, "Saudi Arabia - Real Estate Sector," trade.gov}. 

Участие домохозяйств догоняет, движимое Национальной жилищной программой, продвигающей уровень домовладения к 70%. Выпуск сукук, обеспеченных ипотекой, и портфель Фонда развития недвижимости на сумму 190 млрд саудовских риялов (50,63 млрд долларов США) улучшают доступность, питая переливающийся спрос на районную розничную торговлю и офисы малого формата. Государственные органы и квазисуверенные организации в скобке 'прочие' поглощают специализированные активы, такие как центры обработки данных и исследовательские парки, диверсифицируя рынок коммерческой недвижимости Саудовской Аравии.

Географический анализ

Эр-Рияд закрепляет за собой 48% рынка коммерческой недвижимости Саудовской Аравии, поддерживаемый ростом населения до 9,6 миллионов к 2030 году и видением New Murabba, которое добавляет 104 000 домов, 9 000 гостиничных номеров и знаковый развлекательный центр-куб. Инвесторские стимулы Интегрированной логистической таможенной зоны привлекают распределительные сети, которые повышают спрос на офисы и склады двузначными числами. Сообщество SEDRA от ROSHN площадью 20 миллионов м², расположенное рядом с международным аэропортом, дополнительно увеличивает предложение смешанного использования и расширяет размер рынка коммерческой недвижимости Саудовской Аравии в столице.

Мекка демонстрирует самый быстрый CAGR 7,22%, поддерживаемый мега-разработкой Jabal Omar, которая размещает 5000 номеров в пешей доступности от Великой мечети. Религиозный туризм достиг 35,8 миллионов паломников умры в 2024 году, а портфели гига-проектов обязуются предоставить 252 000 будущих гостиничных номеров, расширяя рынок коммерческой недвижимости Саудовской Аравии далеко за пределы устаревших гостиничных зон. Либерализованная иностранная собственность в корпорациях священных мест добавляет глубину инвестиционным потокам, нацеленным на торговые аркады и апартаменты с обслуживанием.

Восточная провинция использует частный порт в Экономическом городе имени короля Абдаллы - одном из самых быстрорастущих в мире - для привлечения легкопромышленных кластеров и морских логистических фирм^{[2]Mohammed Al-Rasheed, "Port Performance Statistics 2024," Economic Cities Authority, ecza.gov.sa}. Внутренний жилищный рост вокруг Хубара сочетается с люксовой розничной торговлей в Даммаме и Дахране, балансируя потребности офисов, движимых нефтехимией. Северо-западные мега-проекты, такие как NEOM, остров Синдалах^{[3]NEOM Company, "Sindalah Island Fact Sheet," NEOM, neom.com} и туристический коридор Красного моря, расширяют географический охват рынка коммерческой недвижимости Саудовской Аравии, представляя отели с нулевым выбросом и углеродно-положительные деревни, которые устанавливают новые региональные ориентиры.