Tamanho e Análise de Participação do Mercado de Alojamento para Estudantes nos EUA - Tendências de Crescimento e Previsão (2026 - 2031)

Tendências e Perspectivas do Mercado de Alojamento para Estudantes nos EUA

Aumento no Número de Estudantes Internacionais

O mercado de estudantes internacionais nos Estados Unidos continua a apresentar crescimento robusto, impulsionado pelo aumento das matrículas e pela evolução das preferências dos estudantes. Em 2023, o número de estudantes internacionais ultrapassou 1,057 milhão, com analistas projetando que as matrículas de estudantes indianos excederão 500.000 até 2030. Embora a Califórnia e Nova York respondam por um quarto de todos os estudantes estrangeiros, estados como Texas, Illinois e Flórida estão testemunhando o crescimento mais significativo. Em resposta, os prestadores de serviços estão introduzindo quartos com inclusão de gênero, comodidades culturalmente adaptadas e condições de locação flexíveis que se sincronizam com os ciclos de visto. Vale destacar que 73% dos campi dos EUA agora oferecem alojamento com inclusão de gênero, e 83% permitem animais de suporte emocional. Essa demanda estável, particularmente de instituições focadas em STEM, garante fluxos de receita estáveis e aumenta a ocupação em mercados secundários com forte reputação acadêmica^{[1]Mirka Martel, "Relatório Open Doors 2024 sobre Intercâmbio Educacional Internacional," Instituto de Educação Internacional, iie.org}.

Aumento dos Fluxos de Capital Institucional e Privado

O mercado de alojamento para estudantes nos EUA está testemunhando uma significativa atividade de investimento, impulsionada por rendimentos sólidos e pela evolução da dinâmica de mercado. No início de 2024, a KKR investiu USD 1,64 bilhão para adquirir um portfólio da Blackstone, enquanto a Greystar comprometeu USD 600 milhões em três projetos de uso misto em campi universitários. Investidores globais, como o CapitaLand Ascott Trust, são atraídos por rendimentos de caixa que frequentemente superam 7% de EBITDA. O CapitaLand Ascott Trust registrou uma taxa de pré-locação de 99% no Standard at Columbia, conforme observado pela hospitalitynet.org. A Walker & Dunlop projeta USD 8 a 10 bilhões em refinanciamentos até 2025, criando oportunidades para novos participantes escalarem. A liquidez está comprimindo as taxas de capitalização e incentivando a agregação de portfólios, aproximando o mercado dos padrões institucionais. Essas tendências sublinham a crescente maturidade e atratividade do setor de alojamento para estudantes nos EUA.

Expansão Contínua das Matrículas no Ensino Superior

Números recordes de matrículas estão reformulando a dinâmica habitacional nas grandes universidades públicas. Instituições como a Universidade de Michigan enfrentam razões críticas de estudantes por leito, com uma proporção relatada de 1,99 estudante por leito (costar.com). Para enfrentar os desafios de capacidade, o Georgia Tech está investindo USD 117 milhões em um dormitório de 860 leitos, com abertura prevista para 2026. O crescimento das matrículas é impulsionado por tendências demográficas e pela expansão dos programas de pós-graduação, que prolongam a permanência média dos estudantes. As universidades estão adotando cada vez mais acordos de P3 para expandir o alojamento sem sobrecarregar seus balanços patrimoniais; por exemplo, o plano de USD 117 milhões da Universidade Atlântica da Flórida recebeu aprovação estadual rápida. Esses desenvolvimentos estão coletivamente impulsionando a demanda de referência em centros universitários de primeiro e segundo nível, sinalizando um período transformador para as estratégias de alojamento universitário.

Expansão dos Modelos de Parceria Público-Privada

As parcerias público-privadas (P3s) estão emergindo como uma abordagem transformadora no desenvolvimento de infraestrutura para o ensino superior. O projeto P3 de USD 1,3 bilhão da UC Merced entregou com sucesso 10.000 novos leitos dentro do prazo e do orçamento, demonstrando a viabilidade de projetos de grande escala. A iniciativa de 1.300 leitos da Universidade Purdue emprega uma estrutura de pagamento por disponibilidade de 65 anos, permitindo que a universidade supervisione a vida nos dormitórios enquanto parceiros privados gerenciam a execução. A American Campus Communities, por meio de seu modelo de financiamento ACE, limita os aluguéis abaixo das taxas de mercado e transfere os riscos do projeto para fora dos balanços patrimoniais das universidades. Com a estabilidade das taxas de juros prevista para 2025, a economia dos acordos está melhorando, impulsionando um pipeline acelerado de P3s em todo o país. À medida que as escolas emblemáticas integram cada vez mais os P3s em seus planos estratégicos, esse modelo está reformulando o futuro do desenvolvimento de campi.

Crise de Acessibilidade e Lacuna Persistente de Oferta

O mercado de alojamento para estudantes nos EUA está enfrentando desafios significativos em 2024. Mais de 40% dos estudantes de quatro anos relataram insegurança habitacional, pois a oferta fica atrás das novas matrículas por dezenas de milhares de leitos. Os altos preços dos terrenos nas metrópoles costeiras dificultam o desenvolvimento acessível, forçando os estudantes a optar por opções de alojamento distantes ou precárias. As universidades estão revisando os códigos de zoneamento para permitir construções mais altas, mas os atrasos no ciclo de aprovação retardam o progresso. Essa escassez impulsionou uma CAGR de 11,40% em quartos compartilhados, com estudantes sensíveis ao preço priorizando a acessibilidade em detrimento da privacidade. Sem uma aceleração na construção, espera-se que os aumentos de aluguel superem a inflação, pressionando ainda mais o mercado.

Escalada dos Custos de Construção e Financiamento

O setor da construção continua a enfrentar desafios significativos ao navegar em um cenário econômico complexo. Em 2024, os preços dos materiais dispararam, e muitas regiões lidaram com escassez de mão de obra qualificada. Embora as taxas de juros tenham encontrado estabilidade em 2025, ainda pairavam acima dos níveis observados antes de 2023. Essa situação apertou os rendimentos pró-forma e adiou o início dos projetos. Os incorporadores, na tentativa de gerenciar os custos, estão recorrendo à engenharia de valor e a projetos modulares. No entanto, inúmeros projetos, prontos para serem executados, permanecem em espera, aguardando perspectivas de custo mais claras. Essas dinâmicas estão moldando a trajetória do setor, moderando o crescimento da oferta no curto prazo enquanto prolongam o aperto da ocupação e desaceleram a diversificação do pipeline.

*Nossas previsões tratam os impactos dos impulsionadores e restrições como direcionais, e não aditivos. As previsões de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composição e as interações entre variáveis.

Análise de Segmentos

Por Tipo de Quarto: Quartos Privativos Impulsionam o Posicionamento Premium

Os quartos privativos detiveram 59,12% da receita no mercado de alojamento para estudantes nos EUA em 2025, reforçando a disposição contínua dos estudantes de pagar por privacidade e espaço pessoal de estudo. Os incorporadores aprimoram esse formato com paridade quarto-banheiro, escrivaninhas integradas e acesso com fechadura inteligente, possibilitando tarifas premium que sustentam as margens operacionais. Os quartos compartilhados, embora atualmente menores, registram a CAGR mais rápida, de 11,18%, até 2031, impulsionados pelas preocupações com acessibilidade entre estudantes internacionais e de primeira geração. Os operadores aproveitam a tecnologia para aprimorar o processo de combinação de colegas de quarto, o que reduziu as solicitações de mudança de quarto em 35% em implementações recentes, tornando os layouts compartilhados mais aceitáveis.

O tamanho do mercado de alojamento para estudantes nos EUA para quartos compartilhados deve se expandir acentuadamente à medida que as universidades incentivam a densidade para aliviar as listas de espera. Os proprietários com visão de futuro projetam unidades conversíveis que alternam entre ocupação dupla e tripla para capturar picos sazonais. Os produtos de espaço inteiro/estúdio atendem aos estudantes de pós-graduação e aos alunos de graduação mais velhos que valorizam a independência; sua demanda se concentra nas grandes metrópoles urbanas onde os apartamentos fora do campus concorrem diretamente. Vale destacar que as pesquisas da NAA indicam que a paridade quarto-banheiro agora é padrão em mais de 70% das entregas pós-2023, sinalizando o crescente padrão de comodidades para quartos privativos.

Por Estudante: A Dominância Internacional Remodela a Dinâmica do Mercado

Os estudantes internacionais representaram 77,22% da participação do mercado de alojamento para estudantes nos EUA em 2025, redefinindo o mix de produtos e as expectativas de serviço. Eles também impulsionam a perspectiva de CAGR mais alta, de 8,86%, até 2031, à medida que as políticas de visto dos EUA se estabilizam e as rendas no exterior aumentam. Clusters concentrados em torno das escolas da Costa Oeste e do Nordeste amplificam o potencial de crescimento de ocupação e precificação nesses corredores. Os operadores integram portais de locação multilíngues, opções de pagamento de aluguel por transferência bancária e programação cultural para aumentar a retenção. A demanda doméstica permanece estável, mas enfrenta maior aperto de acessibilidade; muitos estudantes locais migram para subúrbios periféricos ou optam por quartos compartilhados para gerenciar os custos.

As instituições dos EUA segmentam cada vez mais o marketing por nacionalidade, pois os grupos de estudantes indianos, chineses e latino-americanos demonstram preferências distintas quanto à duração do contrato e às comodidades. O tamanho do mercado de alojamento para estudantes nos EUA para ativos voltados ao público internacional frequentemente apresenta um prêmio de aluguel de 10 a 15% em relação a propriedades mistas. As universidades respondem adicionando transporte do aeroporto, armazenamento durante as férias de verão e aconselhamento sobre status de visto diretamente nos dormitórios, ampliando a proposta de valor geral.

Por Tipo de Instituição: Entidades Não Universitárias Lideram a Participação de Mercado

Os proprietários não universitários detiveram 71,66% de participação em 2025, mantendo a dominância por meio de expertise operacional e acesso a capital institucional. No entanto, o estoque gerido por universidades apresenta a CAGR mais rápida, de 8,58%, até 2031, à medida que os campi reconhecem a ligação entre a experiência residencial e o sucesso acadêmico. Construções de alto perfil, como o dormitório de USD 117 milhões do Georgia Tech, sinalizam uma ênfase renovada em projetos internos. As empresas privadas respondem oferecendo modelos de P3 chave na mão que permitem às escolas preservar o controle do programa enquanto terceirizam o risco.

O tamanho do mercado de alojamento para estudantes nos EUA para propriedades geridas por universidades crescerá à medida que as agências de classificação de títulos recompensam as escolas que melhoram as métricas de retenção por meio de melhores alojamentos. A convergência emerge com estruturas híbridas nas quais as universidades detêm os terrenos enquanto parceiros privados operam sob contratos de longa duração. Tais alinhamentos distribuem o risco e incentivam atualizações tecnológicas, como acesso por dispositivo móvel e monitoramento de energia por IoT. A concorrência entre portfólios dentro e fora do campus estimula a evolução contínua das comodidades, beneficiando os moradores.

Análise Geográfica

O bloco Restante dos EUA continua sendo o maior contribuidor com 37,62% em 2025, impulsionado por centenas de universidades públicas espalhadas pelos estados do interior. Os preços mais baixos dos terrenos e o zoneamento simplificado atraem incorporadores que ainda podem cobrar aluguéis robustos graças à oferta limitada de imóveis construídos especificamente para esse fim. A entrada da Core Spaces na Carolina do Norte e o esquema de 299 unidades do LV Collective no College Park exemplificam o interesse contínuo nesses mercados diversificados. As legislaturas estaduais aprovaram 50 projetos de lei de reforma em 2024 que facilitam as restrições de densidade e aceleram as aprovações, impulsionando ainda mais o crescimento.

Illinois é a geografia de crescimento mais rápido, com CAGR projetada de 10,01% até 2031. A Universidade de Illinois Urbana-Champaign por si só atende mais de 56.000 estudantes, enquanto Chicago abriga instituições de pesquisa que atraem grandes grupos de pós-graduandos. Os custos moderados de terreno permitem projetos em estilo jardim com comodidades que rivalizam com os de pares costeiros, sustentando prêmios de aluguel sem ultrapassar os limites de acessibilidade. Os investidores observam o conveniente acesso ao Centro-Oeste e as opções de transporte multimodal que atraem famílias internacionais. O programa de seis propriedades da Gilbane e da CBRE demonstra como as estratégias de portfólio podem escalar de forma eficiente nessa região.

Os grandes centros costeiros Califórnia, Texas, Flórida e Nova York continuam a registrar máximas absolutas de demanda. Os códigos sísmicos da Califórnia e as longas revisões do CEQA inflam os orçamentos; o projeto de 4.200 leitos da Cal Poly reflete a abordagem de megaprojeto necessária para a viabilidade. O Texas se beneficia dos fluxos de população e das relaxamentos de políticas, como a lei da "casa de fraternidade" que remove os limites de ocupação; essa reforma amplia as possibilidades de densidade em College Station e Austin. A Flórida aproveita os calendários acadêmicos ao longo do ano e o forte impulso das matrículas de estudantes indianos, enquanto os mandatos de neutralidade de carbono de Nova York estimulam reformas de eficiência energética profunda que agregam apelo ESG. Cada região madura agora se concentra na reurbanização de estoque obsoleto, na incorporação de comodidades no estilo hoteleiro e na incorporação de design resiliente ao clima para manter a vantagem competitiva no mercado de alojamento para estudantes nos EUA.

Panorama regulatório

A acomodação estudantil nos EUA é moldada principalmente por regras estaduais e locais de uso do solo, códigos de construção e regimes de revisão ambiental, com licenciamentos e direitos de densidade influenciando os cronogramas de entrega ao redor dos campi. Mercados costeiros como a Califórnia enfrentam encargos de conformidade mais elevados vinculados a requisitos sísmicos e revisões prolongadas no estilo CEQA, o que tem favorecido uma mudança do mercado para expansões maiores em um único local, como o projeto Cal Poly de 4.200 leitos anunciado em fevereiro de 2025.

No lado operacional, os proprietários devem alinhar-se às exigências federais de habitação justa e acessibilidade, incluindo processos de acomodação razoável que se cruzam com a aceitação, pelos campi, de animais de suporte emocional. A atividade de retrofit também está sendo impulsionada por mandatos estaduais de descarbonização e desempenho de edifícios em estados como Califórnia, Nova York e Illinois. O benchmarking e a defesa setorial frequentemente ocorrem por meio do National Multifamily Housing Council (NMHC), incluindo sua pesquisa de 2025 sobre Receitas e Despesas de Moradia Estudantil (Student Housing Income and Expense Survey), que orienta as premissas de subscrição relacionadas a despesas e NOI.

Análise da cadeia de valor

A cadeia de valor vai desde o controle da terra (frequentemente por meio de arrendamentos de terrenos universitários em estruturas de PPP) até o desenvolvimento e projeto, a execução da construção, o financiamento, a locação e o marketing, as operações imobiliárias e, eventualmente, a recapitalização ou venda. O capital normalmente provém de uma combinação de investidores institucionais e credores, juntamente com um ciclo de refinanciamento e recapitalização até 2025 mencionado em comentários de mercado, enquanto as universidades utilizam modelos de PPP de pagamento por disponibilidade ou arrendamentos de longo prazo para adicionar leitos sem colocar todo o risco de construção e entrega em seus balanços.

Os operadores estão combinando cada vez mais várias etapas da cadeia, integrando desenvolvimento, gestão de ativos, locação e operações de vida residencial em seus portfólios. Grandes plataformas como American Campus Communities, Greystar, The Scion Group, Landmark Properties e Core Spaces usam escala para padronizar compras, implantar aplicativos e análises para locação e retenção de residentes, e executar joint ventures com capital institucional. Referências setoriais como a pesquisa de receitas e despesas de moradia estudantil da NMHC são utilizadas em toda a cadeia para padronizar os insumos de custo operacional para proprietários, credores e investidores.

Oportunidades de mercado e perspectivas futuras

No curto prazo, o espaço de oportunidade mais acionável se concentra em campi com oferta protegida e mercados de destaque, onde a velocidade de locação é visível antes do ano acadêmico, enquanto o novo desenvolvimento é limitado pelos altos custos de construção e pelo financiamento seletivo. Em março de 2026, a pré-locação para o ano acadêmico de 2026-2027 atingiu 52,3%, criando espaço para que os proprietários antecipem a locação, refinem a gestão de receitas e priorizem combinações de unidades alinhadas à demanda impulsionada pela acessibilidade financeira, incluindo opções de quartos compartilhados, mantendo ainda um produto premium de quartos privados para pais e estudantes internacionais que pagam pela privacidade.

A entrega no campus impulsionada por PPPs continua a criar caminhos para novo estoque, reposicionamento e reurbanização em terrenos controlados por universidades, particularmente para projetos que modernizam estoques obsoletos sem expandir o balanço patrimonial da instituição. Os fechamentos financeiros da Greystar em 2026 com a University of Mississippi, a The University of Texas at Austin (Law School Village) e a University of Pennsylvania mostram um pipeline ativo que outros operadores com capacidades de desenvolvimento voltadas para o campus podem seguir como modelo. Um segundo conjunto de oportunidades está nos retrofits voltados à descarbonização em estados com mandatos climáticos agressivos, incluindo Califórnia e Nova York, onde programas de capital podem combinar melhorias energéticas com modernização de amenidades para proteger a ocupação e reduzir a volatilidade operacional à medida que os custos de seguro e serviços públicos aumentam.