Tamanho e Análise de Participação do Mercado de Imóveis para Hotelaria nos EUA - Tendências de Crescimento e Previsão (2026 - 2031)

Tendências e Perspectivas do Mercado do Setor de Imóveis para Hotelaria nos EUA

Recuperação das Viagens de Lazer, Corporativas e "Bleisure" Sustentando o RevPAR e a Ocupação nos Mercados Centrais

A convergência da demanda por viagens de lazer e a recuperação gradual dos itinerários de viagens corporativas está fomentando estadias "bleisure" prolongadas. Essas estadias estão diminuindo a distinção entre dias de semana e fins de semana, contribuindo para o aumento das diárias médias. Em janeiro de 2025, o RevPAR registrou um crescimento anual de 4,5%. Espera-se que a oferta de quartos urbanos supere a oferta suburbana com um crescimento adicional de 2,8%. A retomada dos negócios de grupos é evidente na melhora da receita de alimentos e bebidas da Marriott proveniente de reservas para convenções. Os operadores de hotelaria que atraem com sucesso trabalhadores flexíveis para estadias de meio de semana estão alcançando fluxos de caixa mais consistentes e uma programação de mão de obra otimizada. A continuação dessas tendências positivas dependerá do ritmo de estabilização dos orçamentos globais de viagens corporativas e da persistência dos modelos de trabalho híbrido.

Força dos Formatos de Serviço Seletivo e Estadias Prolongadas Sustentando os Pipelines de Desenvolvimento

Em meio a custos de dívida de construção de 10-12%, os incorporadores estão priorizando cada vez mais os formatos de hotéis de serviço seletivo e estadia prolongada. Esses modelos exigem menor investimento de capital por unidade, operam com estruturas de pessoal mais enxutas e entregam margens de lucro sólidas. No início de 2025, aproximadamente 157.000 quartos de hotel estavam em construção nos Estados Unidos, com uma parcela substancial concentrada nesses segmentos. A aquisição de USD 355 milhões da citizenM pela Marriott, juntamente com seu contrato de licenciamento com a Sonder, deve adicionar cerca de 19.000 quartos com tecnologia avançada, atendendo às preferências dos viajantes com orientação digital. As áreas metropolitanas do Sun Belt, incluindo Phoenix, Charlotte e Nashville, continuam atraindo esses empreendimentos devido aos custos competitivos de terrenos e às tendências demográficas favoráveis.

Gestão de Receitas Orientada por Dados e Ecossistemas de Fidelidade Aprimorando a Otimização de Rendimento

O Marriott Bonvoy, com seus 237 milhões de membros, agora contribui com mais de 60% das diárias ocupadas da marca. Esses membros geram insights detalhados de demanda que impulsionam os sistemas de precificação baseados em inteligência artificial da empresa. Da mesma forma, a Hilton e a IHG utilizam plataformas comparáveis para implementar ajustes de tarifas em tempo real, otimizados com base em benchmarks competitivos e janelas de reserva. Essa abordagem aprimora a receita por quarto disponível e aumenta as fontes de receita complementares. As ofertas personalizadas, fundamentadas em dados do programa de fidelidade, promovem ciclos de vida mais longos dos clientes e reduzem os custos de aquisição de clientes. Essas vantagens estratégicas provavelmente fortalecerão ainda mais a posição competitiva das grandes redes hoteleiras em relação aos operadores independentes de menor porte. Consequentemente, os investimentos em tecnologia avançada funcionam tanto como um facilitador de crescimento quanto como um catalisador de consolidação de mercado.

Conversões de Marca e Reposicionamento Melhorando o NOI e a Competitividade dos Ativos

As transições de marca com eficiência de capital permitem que os proprietários de imóveis modernizem ativos envelhecidos, aumentem as Diárias Médias (ADR) e ampliem o alcance de distribuição, tudo isso mitigando os riscos associados a novos empreendimentos. Em 2024, a Host Hotels & Resorts destinou USD 1,5 bilhão a aquisições, alcançando um aumento de 2,1% na Receita Total Por Quarto Disponível (RevPAR) após os esforços de reposicionamento. Da mesma forma, a Pebblebrook Hotel Trust concluiu uma iniciativa de redesenvolvimento de USD 525 milhões, que modernizou lobbies, espaços de alimentos e bebidas e a tecnologia para hóspedes, impulsionando o crescimento da ocupação apesar das difíceis condições macroeconômicas. Os operadores independentes estão adotando cada vez mais marcas soft para integrar a identidade local com os sistemas de reservas globais, particularmente nas principais cidades-sede onde os prêmios de marca geram valor significativo.

Escassez de Mão de Obra e Inflação Salarial Pressionando as Margens Operacionais

Os hotéis ainda registram um déficit de aproximadamente 190.000 vagas em comparação com o quadro de pessoal de 2019 e estão recorrendo a salários mais elevados para atrair talentos. Em 2023, o salário médio por hora do setor atingiu USD 17,16, representando um aumento de 26,7% desde a pandemia. Esse aumento salarial obrigou os operadores a aumentar a produtividade na governança e a adotar processos de check-in digital. Até 2025, o total de despesas com folha de pagamento deve se aproximar de USD 128,47 bilhões, consumindo uma parcela significativa dos ganhos de receita provenientes dos aumentos de Diária Média (ADR). Enquanto os grupos do setor pressionam por maiores cotas de vistos e mais incentivos ao aprendizado profissional, as lacunas persistentes na força de trabalho indicam que a remuneração elevada tornou-se a norma. Essa tendência está pressionando particularmente as margens dos segmentos intermediário e econômico^{[1]Andrew Hunter, "Estatísticas de Emprego e Salários por Ocupação — Setor de Hospedagem, maio de 2023," Departamento de Estatísticas do Trabalho dos EUA, bls.gov}. 

Altos Custos de Construção e Taxas de Financiamento Desacelerando o Início de Novos Projetos

Os custos à vista de aço, mão de obra e sistemas de construção permanecem elevados, e os juros de empréstimos para construção de 10-12% tornam os retornos pro-forma pouco atrativos, especialmente nos centros metropolitanos secundários onde os tetos de ADR são mais baixos. Alguns patrocinadores optam por adquirir ativos existentes a preços abaixo do custo de reposição, direcionando o capex para reformas em vez de novas bandeiras. O freio na oferta sustenta o poder de precificação dos ativos já estabelecidos, mas pode restringir a disponibilidade de quartos nos nós de alto crescimento, levando os operadores a adotar estratégias de precificação dinâmica para equilibrar a utilização e a satisfação dos clientes. 

*Nossas previsões tratam os impactos dos impulsionadores e restrições como direcionais, e não aditivos. As previsões de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composição e as interações entre variáveis.

Análise de Segmentos

Por Tipo de Propriedade: Os Hotéis Detêm Vantagens de Escala em Meio ao Crescimento das Alternativas

Em 2025, os hotéis detinham 71,45% do mercado de imóveis para hotelaria nos EUA, impulsionados pelo forte valor de marca, redes de distribuição e eficiência operacional. A participação de mercado restante foi distribuída entre resorts, spas, centros de convenções e a categoria "Outros", que inclui apartamentos com serviços e acomodações boutique. O segmento "Outros", crescendo a um CAGR de 5,62%, tem projeção de responder por 12,5% da nova oferta até 2031, impulsionado pela demanda por ambientes únicos e layouts flexíveis. As grandes redes hoteleiras estão arrendando inventário a operadores como a Sonder e aprimorando programas de fidelidade para atrair novos clientes. Os hotéis tradicionais mantêm poder de precificação, otimizando tarifas nos períodos de pico para sustentar a dominância de receitas.

As acomodações alternativas estão ganhando tração, mas a resiliência de precificação dos hotéis sustenta os fluxos de caixa. Os resorts e spas se beneficiam do turismo de bem-estar e das viagens de lazer de alto padrão, com a Host Hotels & Resorts investindo mais de USD 400 milhões em 2025 para modernizar ofertas de spa, gastronomia e sustentabilidade. O crescimento do segmento "Outros" reflete uma tendência de estadias mais longas e comodidades semelhantes às residenciais, impulsionando as locações de médio prazo nos mercados urbanos. Os investidores monitoram a volatilidade de renda entre os segmentos, observando a maior ocupação nos dias de semana dos hotéis tradicionais e o desempenho consistente nos fins de semana e em estadias prolongadas dos apartamentos com serviços.

Por Tipo: Os Hotéis de Rede Dominam a Participação enquanto os Independentes Capturam a Demanda Diferenciada

Os Hotéis de Rede asseguraram 67,10% do valor de 2025, sustentados por plataformas de reservas ubíquas e pelo apelo de grandes bases de fidelidade. Por exemplo, o pipeline de 510.600 quartos da Hilton reflete a confiança dos proprietários no poder da marca para acelerar as curvas de crescimento. Os hotéis independentes conquistaram uma perspectiva de CAGR de 5,67% ao apostar em design localizado, individualidade culinária e engajamento de reservas diretas para atrair hóspedes que buscam autenticidade. Os gestores terceirizados e as marcas soft fornecem aos hotéis independentes expertise em gestão de receitas e distribuição, reduzindo as históricas lacunas de capacidade.

As redes de hotéis utilizam a escala de dados para aprimorar as estratégias de rendimento, extraindo receita incremental por quarto ocupado e aumentando os gastos complementares por meio de upsells via dispositivos móveis. Essa vantagem pode se ampliar à medida que a inteligência artificial se integra à precificação, à recuperação de serviços e à programação de mão de obra. Os hotéis independentes respondem por meio de parcerias hiper-locais, espaços curados e estruturas de liderança ágeis, capazes de se adaptar rapidamente às tendências emergentes. Seus ganhos estão concentrados em micromercados voltados para o lazer e em marcos de reutilização adaptativa, reforçando a riqueza da oferta de hotelaria americana e intensificando a diferenciação competitiva.

Por Classe de Ativo: Estabilidade Intermediária Versus Impulso do Luxo

Os ativos intermediários representaram 41,85% da base de 2025 e continuam sendo a base do mercado de imóveis para hotelaria nos EUA, atendendo a viajantes corporativos em trânsito e a grupos de lazer sensíveis ao custo. A sua ocupação historicamente consistente protege o fluxo de caixa, mas a pressão salarial e o espaço limitado para crescimento de ADR podem comprometer a expansão das margens. O segmento de luxo, embora menor, desfruta de um potencial de alta desproporcional com uma perspectiva de CAGR de 5,86%, à medida que os viajantes de alto poder aquisitivo retomam os itinerários de longa distância e as corporações restabelecem viagens de incentivo premium. A oferta limitada de novos empreendimentos de luxo, devido aos altíssimos custos de construção, eleva o potencial de RevPAR e as avaliações dos ativos para os proprietários já estabelecidos.

Os segmentos Econômico/Orçamentário têm dificuldade em repassar os maiores custos com mão de obra e utilidades, levando os operadores a automatizar os processos de atendimento ao cliente e a reduzir serviços não essenciais para defender a rentabilidade. As propriedades de categoria superior e de luxo investem agressivamente em bem-estar, alimentos e bebidas (F&B) e reformas de ESG para justificar os prêmios de tarifas e reforçar a promessa da marca. A dinâmica de dois extremos — Luxo em alta em uma ponta e Intermediário confiável na outra — sugere erosão moderada para o segmento de serviço completo de categoria superior, a menos que redefina suas propostas de valor para um perfil de demanda mais polarizado.

Análise Geográfica

A Califórnia gerou 18,55% do tamanho do mercado de imóveis para hotelaria nos EUA em 2025, sustentada por uma combinação de viagens corporativas impulsionadas pela tecnologia, turismo de entretenimento global e tráfego de resorts costeiros. A escassez de terrenos edificáveis e os rígidos códigos de construção suprimem a nova oferta em Los Angeles e San Diego, preservando o poder de precificação de ADR. A recuperação das viagens de negócios no Norte da Califórnia, após as políticas de retorno ao escritório, fortalece a ocupação nos dias de semana, embora a pressão salarial e os custos regulatórios urbanos pesem sobre as margens.

A Flórida lidera o crescimento futuro com uma previsão de CAGR de 6,03% até 2031, impulsionada pelo apelo recreativo durante todo o ano, pelas expansões de centros de convenções em Orlando e Miami, e pelo clima fiscal favorável que atrai eventos corporativos. O fluxo de população alimenta a demanda doméstica, e as noites de estadia pré e pós-cruzeiro adicionam camadas incrementais de ocupação. As aquisições de resorts por REITs (Fundos de Investimento Imobiliário) sublinham a confiança do capital no potencial secular do Estado do Sol.

O Texas continua sendo um mercado fundamental, sustentado por empregadores dos setores de energia, aeroespacial e tecnologia que ancoram a demanda nos dias de semana em Houston, Dallas e Austin. O regime regulatório mais leve do estado e a menor sindicalização auxiliam as margens de lucro, enquanto o fluxo de sedes corporativas sustenta um pipeline de empreendimentos de serviço seletivo e estadia prolongada adaptados ao pessoal em realocação. O calendário de eventos de Austin, do SXSW ao Fórmula 1, injeta noites de alta compressão de tarifas que impulsionam o RevPAR anualizado.

Nova York ainda é um portal indispensável, à medida que as chegadas internacionais se aproximam dos picos pré-pandemia. Os proibitivos custos de terrenos e o rigoroso zoneamento de Manhattan restringem novos projetos hoteleiros, conferindo alavancagem de precificação ao estoque existente. No entanto, os elevados impostos sobre a propriedade e os mandatos de conformidade apertam as margens, tornando a disciplina de gestão de ativos vital. Chicago, que representa o referencial de Illinois, aproveita sua localização central e a infraestrutura madura de convenções, embora enfrente a sazonalidade de inverno e a crescente concorrência no interior do Meio-Oeste.

As cidades secundárias e terciárias, coletivamente denominadas "Restante dos EUA", estão acumulando uma parcela desproporcional da nova oferta líquida. Nashville, Charlotte e Raleigh-Durham atraem capital institucional com políticas pró-negócios e relevância cultural. Custos de terrenos mais baixos, licenciamento simplificado e robusto crescimento populacional concedem a esses centros metropolitanos economias de desenvolvimento favoráveis, permitindo que os proprietários atinjam os retornos esperados mesmo em condições de taxas de juros elevadas. Esse mosaico de demanda regional equilibra o mercado mais amplo de imóveis para hotelaria nos EUA, difundindo o risco de concentração e ampliando as opções dos investidores.

Panorama regulatório

O desenvolvimento e as operações imobiliárias de hospitalidade nos EUA estão sujeitos a uma supervisão federal em camadas relativa à acessibilidade, segurança da vida e trabalho, com normas estaduais e locais moldando os modelos de licenciamento e operação. Os padrões ADA de 2010 para Design Acessível (28 CFR 36.406) fornecem a base federal para acessibilidade em novas construções e reformas de hospedagem transitória, o que afeta o planejamento de capex e o escopo de renovação. No que diz respeito à segurança da vida, a 15 USC 2225 vincula os locais de acomodação pública a requisitos de prevenção de incêndio, como detecção de fumaça e padrões de sistemas automáticos de sprinklers (por exemplo, NFPA 13 ou 13-R em instalações multipavimento aplicáveis), reforçando como os sistemas construtivos regidos por códigos alimentam decisões de subscrição e retrofit.

A regulamentação relacionada ao trabalho também pode alterar as prioridades de conformidade para proprietários e operadores de hotéis, dada a intensidade de mão de obra e a prevalência de funções com gorjetas. Em 2026, o Departamento do Trabalho dos EUA avançou atividades regulatórias abrangendo créditos de gorjetas, trabalho infantil, status de contratado independente e padrões de coemprego (submetidos ao OMB da Casa Branca), com cronogramas de finalização direcionados para 2026 mencionados para ações de trabalho infantil e contratado independente. Separadamente, a atividade de preempção estadual sobre aluguéis de curto prazo (STR), como as novas leis de 2026 em Idaho (HB 583) e Indiana (HEA 1210), que limitam a capacidade local de proibir STRs completamente, influencia a dinâmica de oferta competitiva para hospedagem transitória em certos mercados ao deslocar a regulamentação em direção a licenças e padrões de segurança em vez de proibições.

Análise da cadeia de valor

A cadeia de valor imobiliária de hospitalidade nos EUA normalmente separa a propriedade do ativo do know-how de marca e operação. Os proprietários (incluindo REITs, fundos de private equity e investidores de alto patrimônio) fornecem capital e assumem o risco imobiliário, enquanto as marcas hoteleiras estabelecem padrões, gerenciam a distribuição e operam ecossistemas de fidelidade por meio de acordos de franquia ou gestão, frequentemente apoiados por gestores terceirizados. O desenvolvimento e o reposicionamento passam então pela aquisição do terreno, licenciamento, projeto, financiamento, construção e comissionamento, seguidos por operações de ramp-up e gestão contínua de ativos focada em sistemas de gestão de receita, planos de melhoria de propriedade (PIPs) e conformidade com a marca.

Do lado da oferta, o ecossistema de construção e renovação inclui empreiteiras gerais, especialidades técnicas e uma ampla camada de aquisição de FF&E (quartos, espaços públicos, cozinhas e áreas de apoio). A volatilidade de tarifas e frete em itens como mobiliário e armários pode afetar a economia das renovações, já que o FF&E pode representar uma parcela significativa dos orçamentos de reforma. A AAHOA citou um atraso de um ano nos aumentos tarifários programados sobre mobiliário estofado, armários de cozinha e gabinetes de banheiro em janeiro de 2026 como um ponto de alívio no custo dos insumos. Os dados do pipeline também mostram como a oferta está sendo moldada por uma combinação de novas construções e conversões, com o relatório do 1º trimestre de 2026 indicando 6.020 projetos e 705.825 quartos no pipeline dos EUA e um volume notável de conversão (1.461 projetos e 141.971 quartos), o que destaca o papel do reaproveitamento adaptativo e dos especialistas em conversão de marca ao lado dos desenvolvedores tradicionais de construção do zero.

Oportunidades de mercado e perspectivas futuras

Custos mais elevados de financiamento e construção estão impulsionando o crescimento em direção à renovação, conversão e reposicionamento, o que amplia o conjunto de oportunidades para provedores de capital e operadores capazes de executar atualizações e transições de marca em ciclos mais rápidos. A atividade de conversão relatada no 1º trimestre de 2026 (1.461 projetos e 141.971 quartos) apoia o foco de investimento em reaproveitamento adaptativo de escritórios e varejo, renovações de hotéis de serviço completo mais antigos e conversões de marcas soft em mercados de entrada, onde os prêmios de distribuição e fidelidade podem elevar a ADR. A turbulência na cadeia de suprimentos também aumenta o valor das plataformas de aquisição e das estratégias de fornecimento lideradas pelo proprietário, especialmente para programas de renovação intensivos em FF&E, onde mudanças tarifárias podem alterar o custo total do projeto e o cronograma.

A tecnologia operacional também está deixando de ser opcional para se tornar central na subscrição imobiliária de hotéis, particularmente para produtividade de mão de obra e gestão de rendimento. As evidências de adoção digital ampla, incluindo a penetração de PMS em nuvem citada em 71% em 2026 e o uso de IA entre hotéis maiores, apoiam oportunidades em formatos de serviço seletivo e estadia prolongada habilitados por tecnologia, onde modelos de equipe reduzida e gestão de receita centralizada se alinham com as metas de retorno dos investidores. Junto a isso, o pipeline do 1º trimestre de 2026, que mostra um número recorde de projetos de luxo (102 projetos) e movimentos de marcas para o luxo orientado ao bem-estar, como a Marriott incorporando a Lefay ao seu portfólio por meio de uma joint venture, apontam para uma oportunidade diferenciada de demanda e produto em torno de bem-estar, alimentação e bebidas experienciais e retrofits ESG, que sustentam prêmios de tarifa enquanto melhoram a eficiência operacional.