Análise do Tamanho e Participação do Mercado Imobiliário Comercial do Vietnã - Tendências de Crescimento e Previsões (2025 - 2030)

Tendências e Insights do Mercado Imobiliário Comercial do Vietnã

Aumento de capital institucional em ativos de escritório centrais

O investimento direto estrangeiro (IDE) no setor imobiliário do Vietnã subiu 46% ano a ano para USD 2,4 bilhões no Q1 2025, canalizando principalmente para escritórios Grau-A que comandam aluguéis mensais estáveis de USD 55 por m² em HCMC e Hanói. Os investidores favorecem torres completas, conectadas ao metrô, que já hospedam inquilinos multinacionais, garantindo fluxos de caixa previsíveis enquanto evitam a volatilidade dos custos de construção. Janeiro de 2025 viu USD 4,33 bilhões de IDE registrado-alta de 48,6%-sublinhando o apetite persistente por propriedades estabilizadas no CBD.

Demanda crescente por parques industriais e logísticos Grau-A

O volume de negócios do e-commerce do Vietnã em 2023 atingiu USD 19,6 bilhões, impulsionando armazéns build-to-suit, centros de fulfillment transfronteiriços e parques industriais prontos para automação. O Centro Logístico Internacional de USD 168 milhões em Bac Giang integra com 20 zonas industriais para servir Foxconn e Luxshare. A absorção industrial em HCMC superou 85 hectares no Q3 2024, mantendo 89% de ocupação conforme os fabricantes começaram a migrar para Long An e Ba Ria-Vung Tau^{[2]Vietnam E-commerce Association, "E-Commerce White Paper 2024," Vietnam E-commerce Association, vea.gov.vn}.

Construção de rodovias expressas e metrô elevando valores de terra

A Rodovia Expressa Norte-Sul Oeste de USD 6,75 bilhões e um segmento Ninh Binh-Hai Phong de USD 756 milhões exemplificam como novos corredores reavaliam lotes periféricos, com preços de propriedades ao longo da Linha 1 do Metrô de HCMC tendo subido 20% no Q1 2025. Estratégias TOD, 11 das quais estão programadas para implementação até 2028, conectam funções residenciais, de varejo e escritório ao redor das estações, ampliando o mercado imobiliário comercial do vietnã.

Recuperação do turismo revivendo RevPAR de hotéis no CBD

Chegadas internacionais atingiram 1,53 milhão em maio de 2025, gerando USD 1,54 bilhão em receitas turísticas nos primeiros cinco meses. A Hilton está lançando 14 hotéis Tru by Hilton com tarifas noturnas próximas de USD 36, sinalizando confiança na demanda de escala média. Artérias de transporte aprimoradas e facilitação de vistos sustentam o crescimento de pernoites em HCMC e Da Nang.

Trabalho híbrido persistente suavizando absorção de escritórios no CBD

A absorção líquida projetada para escritórios pode cair para 50.000 m² em 2025 versus 88.000 m² no ano anterior, conforme as corporações racionalizam suas pegadas. Centros de trabalho flexível estão proliferando em centros emergentes como Cidade de Thu Duc e Nghe An, reduzindo a demanda por torres premium no CBD. Retrofits de edifícios inteligentes e prazos de locação mais curtos estão se tornando pré-requisitos para manter a ocupação.

Inflação de custos de construção e escassez de mão de obra

Custos de areia, pedra e solo de aterro dispararam 30% após o final de 2024, enquanto Thanh Hoa enfrenta um déficit de material de 3 milhões de m³. A Circular 08/2025/TT-BXD adiciona 58 normas técnicas, inflacionando orçamentos de projetos e estendendo cronogramas. Déficits de trabalhadores qualificados amplificam pressões salariais, levando alguns desenvolvedores a adiar lançamentos até que as cadeias de suprimento se normalizem.

Análise de Segmento

Por Tipo de Propriedade: Logística Impulsiona Transformação Industrial

Escritórios mantiveram a maior fatia de 34% da participação do mercado imobiliário comercial do vietnã em 2024, contudo ativos logísticos registram a TCAC mais rápida de 8,68% até 2030. Fundos institucionais canalizam capital para centros de última milha, cross-docks e instalações com controle de temperatura, enquanto inquilinos de e-commerce garantem contratos de vários anos para assegurar fornecimento escasso Classe-A. O tamanho do mercado imobiliário comercial do vietnã atribuível à logística deve se aproximar de bilhões de dois dígitos até o final da década, apoiado por zonas de livre comércio crescentes e clusters duty-free ao redor do porto Cai Mep e Aeroporto Long Thanh. A CBRE cita 89% de ocupação de parques industriais em HCMC, levando a novos parques em 3.833 ha que visam fabricantes de tecnologia verde.

Ativos de varejo ocupam uma porcentagem de adolescentes médios do valor e se beneficiam de marcas internacionais e da base de consumidores em rápida urbanização do Vietnã. Hospitalidade, data center e desenvolvimentos de uso misto compreendem o balde "Outros", onde townships integrados como a área do Porto Can Gio de USD 2 bilhões ilustram oportunidades de escala. O próximo rollout de 14 hotéis da Hilton sinaliza demanda mais robusta de viagens de longa permanência e escala média. Masterplans de uso misto como o township Hung Yen da Trump Organization de USD 1,5 bilhão misturam componentes de golfe, hospitalidade e residenciais para capturar múltiplos fluxos de receita.

Nota: Participações de segmento de todos os segmentos individuais disponíveis mediante compra do relatório

Por Modelo de Negócio: Aluguel Ganha Impulso em Meio ao Interesse Institucional

O modelo de vendas dominou com 70% da participação do mercado imobiliário comercial do vietnã em 2024, refletindo a cultura de propriedade local e a preferência dos desenvolvedores por reciclagem rápida de capital. Aluguéis, no entanto, estão previstos para expandir a uma TCAC de 8,84% conforme pensões, seguradoras e investidores soberanos buscam rendimentos de caixa estáveis. O tamanho do mercado imobiliário comercial do vietnã para aluguéis poderia subir acentuadamente conforme sale-leasebacks, esquemas build-to-rent e pipelines PRS institucionais amadurecem. Taxas hipotecárias próximas de mínimas de década-bancos oferecem empréstimos residenciais começando em 4,9%, também permitindo que famílias comprem ativos para fins de locação

Projetos build-to-rent e habitação especializada para estudantes ou expatriados sinalizam sofisticação evolutiva do investidor. A parceria da Vinhomes com VTK para criar aluguéis de comunidade coreana dentro da Ocean City destaca segmentação além das vendas tradicionais de condomínios. A demanda corporativa por instalações logísticas e industriais alugadas é especialmente forte entre fabricantes de eletrônicos e vestuário buscando flexibilidade operacional sem imobilizar capital.

Por Usuário Final: Participação Individual Acelera

Corporações e PMEs compreenderam 55% da demanda em 2024, alavancando o tamanho do mercado imobiliário comercial do vietnã para escritórios, fábricas e centros de P&D vinculados à manufatura de IDE. Contudo, famílias individuais estão escalando mais rapidamente a uma TCAC de 9,21% conforme renda disponível crescente e acesso hipotecário democratizam o investimento. Investidores menores gravitam em direção a shophouses, escritórios estratificados e pequenos armazéns em distritos orientados para o transporte oferecendo rendimentos de aluguel estáveis.

Agências governamentais, instituições educacionais e ONGs na faixa "Outros" garantem absorção de linha de base de ativos especializados como data centers e instalações de treinamento. Influxos de nômades digitais em cidades secundárias como Nghe An ampliam a demanda por formatos de co-living e coworking que borram fronteiras residenciais e comerciais. Investidores cada vez mais examinam certificações ESG e proximidade do metrô para garantir liquidez a longo prazo, refletindo o perfil de investidor de varejo em amadurecimento da indústria imobiliária comercial do vietnã.

Nota: Participações de segmento de todos os segmentos individuais disponíveis mediante compra do relatório

Análise Geográfica

HCMC comandou 48% do mercado imobiliário comercial do vietnã em 2024, devido ao seu papel como núcleo financeiro e comercial da nação. A conclusão da Linha 1 do Metrô e Anel Viário 3 até 2025 redirecionará investimento para sub-centros emergentes como Thu Duc e Binh Duong, aliviando o congestionamento do CBD. O Porto Internacional de Transbordo Can Gio de USD 2 bilhões e distritos logísticos adjacentes devem acelerar a construção de centros de distribuição ao longo do corredor sul cafef.vn. A Nova Área Urbana Cam Lam da Vinhomes de USD 10 bilhões abrangendo 10.400 ha demonstra confiança em formatos de township de grande escala.

Hanói ocupa o segundo lugar, impulsionado por funções político-administrativas e IDE sustentado. O distrito Star Lake está no caminho certo para hospedar uma torre de escritório LEED Gold de 23 andares até 2027, aumentando o estoque Grau-A da capital. O trem de alta velocidade planejado para HCMC apertará o corredor comercial norte-sul e apoiará a demanda por centros de uso misto próximos a novos terminais.

Hai Phong está previsto para crescer mais rapidamente a uma TCAC de 8,58% até 2030, alavancando capacidade portuária de águas profundas e uma zona de livre comércio planejada de 6.300 ha oferecendo taxas de imposto corporativo de 10% por 30 anos^{[3]Hai Phong People's Committee, "Proposal for 6,300-Hectare Free-Trade Zone," Hai Phong People's Committee, haiphong.gov.vn}. Pacotes de política especial visam atrair sedes logísticas regionais e manufatura de alto valor, espelhando modelos de livre comércio estilo Dubai. Binh Duong, Da Nang e Ba Ria-Vung Tau completam os principais nós de crescimento, cada um beneficiando de ligações de infraestrutura direcionadas para aeroportos, portos ou clusters de data center.