Análise Do Tamanho E Participação Do Mercado Imobiliário Comercial Da Espanha - Tendências De Crescimento E Previsões (2025 - 2030)

Tendências e Insights do Mercado Imobiliário Comercial da Espanha

Relocação pós-pandemia impulsionando demanda logística

Vulnerabilidades da cadeia de suprimentos expostas em 2020 empurraram fabricantes a relocar a produção mais próxima dos consumidores europeus, elevando a participação logística do investimento no mercado imobiliário comercial da Espanha de 15% em 2014 para 34% em 2024. A Espanha Central registrou um salto de 25% na absorção anual, ajudado pela compra da CBRE Investment Management de um complexo de 90.000 m² em Pinto para entrega de última milha. Centros secundários agora atraem 37% da absorção total de armazéns, sinalizando a mudança de ocupantes conscientes de custos para longe de zonas premium. Os volumes de investimento podem atingir USD 1,9 bilhão em 2025, quase dobrando a participação do país nas alocações logísticas europeias de 2019. 

Recuperação do turismo elevando ativos hoteleiros urbanos

O turismo gerou USD 198 bilhões em 2023, apoiando o mercado imobiliário hoteleiro. O investimento total em hotéis atingiu USD 4,7 bilhões em 2023, destacado pela saída de USD 121 milhões da Atom Hoteles em Tenerife, 83% acima do seu preço de compra de 2019. Esquemas de uso misto combinando quartos, varejo e co-working estão se beneficiando da mudança para viagens experienciais.

Taxonomia Verde da UE acelerando investimentos em retrofit

REITs espanhóis emitiram USD 770 milhões em títulos verdes para financiar melhorias de eficiência energética, enquanto a Lar España alcançou 98% de certificação BREEAM. A estrutura de financiamento verde da Merlin Properties visa emissão zero líquida até 2030, comprometendo-se com um corte de 85% nas emissões operacionais até 2028. ^{[3]Merlin Properties SOCIMI S.A., "Green Financing Framework 2024," merlinproperties.com}

Near-shoring de empresas de tecnologia da LATAM para a Espanha

A atividade de tecnologia da informação e comunicação contribui com 22,6% para o PIB, ancorada em Madrid e Catalunha, onde 160 centros de tecnologia geraram um impacto de USD 3,2 bilhões em 2024. A Estratégia Digital 2025 mobiliza USD 17,25 bilhões de fundos públicos, estimulando a demanda por escritórios modernos equipados com conectividade robusta. ^{[1]ACCIÓ Catalonia Trade & Investment, "Tech Hubs in Catalonia 2024," accio.gencat.cat}

Aumento dos custos de construção devido à escassez de mão de obra ibérica

As licenças de construção caíram 9% em 2024 à medida que os desenvolvedores absorveram salários mais altos e preços de materiais voláteis, ampliando a lacuna entre 1,53 milhão de início de habitações e 2,40 milhões de formações de famílias registradas desde 2008. Com 26% do estoque residencial paralisado, os empreiteiros priorizam ativos pré-alugados para gerenciar riscos.

Incerteza política sobre extensão da lei habitacional para CRE

A lei habitacional de 2023 limita aluguéis e taxa unidades vagas, acendendo debate sobre possível extensão para segmentos comerciais. Investidores estrangeiros devem agora passar por revisões governamentais em transações acima de USD 550 milhões, alongando ciclos de negócios. ^{[2]Governo de España - La Moncloa, "Housing Act 2023 Explained," lamoncloa.gob.es}

Análise de Segmento

Por Tipo de Propriedade: Escritórios lideram hoje enquanto logística acelera

Escritórios detinham 34,2% da participação do mercado imobiliário comercial da Espanha em 2024, reforçando seu status como a classe de ativos de referência apesar dos hábitos de trabalho em evolução. Aluguéis premium no CBD de Madrid situam-se 12% acima de 2015, e o leasing de Barcelona saltou 20% em 2024 à medida que ocupantes de tecnologia e finanças caçavam espaço pronto para ESG. Contudo, ativos logísticos registram a mais rápida CAGR de 7,00% até 2030 à medida que e-commerce e near-shoring alimentam demanda sustentada por armazéns. O investimento em corredores industriais secundários subiu para 37% da absorção anual, ilustrando a busca por terrenos com custo-benefício eficiente EY.

Migração para qualidade diferencia performance: 76% do estoque de escritórios legado enfrenta obsolescência sem retrofit, enquanto torres Grau-A registram vagas de dígito único. A expansão logística é igualmente de duas velocidades, com centros de última milha dentro do terceiro anel de Madrid comandando prêmios de aluguel enquanto instalações mid-box em Valência oferecem spreads de rendimento de 150 pontos base. Parques de varejo adicionam 850.000 m² de área bruta locável via 44 novos esquemas até 2026, refletindo uma pivotagem para formatos ancorados em conveniência e lazer. Hotelaria permanece resiliente: investimentos hoteleiros tocaram USD 4,7 bilhões em 2023, sublinhando o retorno do turismo.

Nota: Participações de segmento de todos os segmentos individuais disponíveis mediante compra do relatório

Por Modelo de Negócios: Vendas dominam, aluguéis ganham ritmo

Transações de vendas contribuíram com 60,21% para o mercado imobiliário comercial da Espanha em 2024, impulsionadas por fortes influxos de capital estrangeiro em ativos troféu através de Madrid, Barcelona e resorts costeiros. O caminho de aluguel, contudo, registra uma CAGR de 6,75% até 2030, superando o crescimento de vendas à medida que instituições caçam fluxos de renda recorrentes e ocupantes preferem leasing para preservar flexibilidade de balanço. Rendimentos residenciais premium são previstos para apertar 40 pontos base até 2028, validando o apelo de instrumentos de fluxo de caixa.

Mudanças demográficas apoiam crescimento de aluguel: tamanhos de famílias em queda, propriedade de casa atrasada e uma força de trabalho móvel sustentam demanda por co-living, habitação estudantil e escritórios flexíveis. Inquilinos corporativos estruturam contratos curtos com direitos de expansão, espelhando oscilações rápidas de headcount na base de serviços de tecnologia. No lado das vendas, investidores value-add estão mirando centros comerciais secundários e armazéns datados para reposicionamento, apostando na compressão de rendimento uma vez que melhorias ESG desbloqueiem liquidez.

Por Usuário Final: Necessidades corporativas e de PMEs direcionam demanda

Ocupantes corporativos e PMEs consumiram 72% do tamanho do mercado imobiliário comercial da Espanha em 2024, sustentados por um setor de serviços que gera 76% da produção nacional. Seus requisitos de espaço são esperados para crescer a uma CAGR de 6,30% até 2030, centrados em escritórios Grau-A com infraestrutura digital, armazéns prontos para robótica e esquemas de uso misto apoiando bem-estar dos funcionários.

Trabalho híbrido impulsiona pegada menor mas instalações de maior especificação: bancos líderes concentraram operações de Madrid em sedes inteligentes, enquanto grandes empresas de software americanas pré-alugaram 25.000 m² no distrito 22@ de Barcelona. Investidores individuais acessam produto comercial através de plataformas de tokenização que fracionam andares de escritório e parques de varejo, ampliando a base de compradores. Fundos institucionais participam tanto como proprietários quanto como parceiros de joint-venture com desenvolvedores para garantir visibilidade de pipeline.

Nota: Participações de segmento de todos os segmentos individuais disponíveis mediante compra do relatório

Análise Geográfica

Madrid reivindicou 45,1% da participação do mercado imobiliário comercial da Espanha em 2024, refletindo sua posição como núcleo político e financeiro. A vacância do CBD manteve-se em 4,3% e o crescimento de aluguel persistiu apesar dos custos elevados de novas construções à medida que multinacionais escolheram a capital para sedes servindo Ibéria e América Latina. Logística prospera dentro da rede de três anéis da cidade; a aquisição de 90.000 m² da CBRE Investment Management em Pinto sinaliza confiança em localizações de última milha. Investimento em data-centre de USD 6,72 milhões complementou subsídios governamentais de digitalização, entrincheirando o status de Madrid como principal centro de tecnologia da Espanha.

Barcelona é o segundo pilar da nação. A absorção de escritórios subiu 20% em 2024 e o suprimento futuro permanece largamente pré-alugado, indicando uma migração duradoura para qualidade. O ecossistema de centros de tecnologia da Catalunha entregou USD 3,2 bilhões em atividade em 2024 através de 160 incubadoras e espera empregar 42.752 profissionais até 2026. A recuperação do turismo atraiu investidores de hotéis de luxo, enquanto o roteiro carbon-neutral da autoridade portuária adicionou flutuabilidade aos desenvolvedores de armazéns visando fluxos comerciais multimodais.

Málaga, historicamente um paraíso de lazer, é o mercado regional de crescimento mais rápido com uma CAGR de 7,200% até 2030. Gigantes internacionais de tecnologia abriram escritórios satélite para aproveitar vantagens de qualidade de vida e custos mais baixos, acelerando demanda por espaço Classe-A. Valência beneficia-se da conectividade portuária e relocação da cadeia de suprimentos automotiva, ampliando sua pegada de manufatura e estimulando construções especulativas de armazéns apoiadas pelas previsões otimistas da Proequity. Cidades secundárias como Bilbao e Zaragoza atraem investidores buscando spreads de rendimento de 200 pontos base sobre o CBD de Madrid, tornados viáveis por ligações AVE de alta velocidade melhoradas que comprimem tempos de viagem.