ベトナムのセルフストレージ市場規模・シェア分析 - 成長トレンドおよび予測（2026年〜2031年）

ベトナムのセルフストレージ市場のトレンドとインサイト

都市居住空間の縮小によるオフサイトストレージ需要の促進

ベトナムの主要都市ではスタジオおよびワンベッドルームの賃貸が着実に増加しており、ホーチミン市の新規賃貸の40%がこれに該当します。^{[1]Thanh Nguyen、「都市化と2050年までの土地利用変化の予測可能性」、De Gruyter Brill、degruyterbrill.com} 住宅の中央価格が世帯収入中央値の32.5倍に相当することと相まって、住民は必然的に安全な保管場所を自宅の外に求めるようになっています。ベトナムのセルフストレージ市場の事業者は、土地が安価でありながら密集した住宅地に近い環状道路沿いに多層階施設を配置することで対応しています。都市部における土地圧縮の長期的な性質が、24時間アクセスと遠隔監視を備えた目的建設型施設への投資に対する事業者の確信を高めています。予測期間を通じて、これらの施設は都市の拡大に歩調を合わせて拡張する分散型グリッドを形成し、ベトナムのセルフストレージ市場の長期的成長に実質的に貢献します。

EコマースSMEのマイクロフルフィルメントスペースへのニーズ

2023年に国内オンライン小売が200億米ドルを超え、年間約29%の成長を続ける中、小規模販売業者は顧客の近くにスケーラブルな在庫拠点を必要としています。^{[2]DHL編集部、「2025年に東南アジアを形成する物流トレンド」、DHL Cambodia、dhl.com} 柔軟なリース契約、従量課金制の料金、および組み込みバーコードトラッキングにより、セルフストレージは即席の空き部屋在庫と本格的な倉庫業務の間の魅力的な中間手段となっています。主要事業者はクラウドベースの管理ダッシュボード、ラストマイル宅配業者との連携、および安全な荷降ろしベイをバンドルし、保管通路を事実上マイクロフルフィルメントノードへと転換しています。ベトナムのセルフストレージ市場は、商品の出入りが速くなるにつれて同じ床面積からより高い回転率を得られるため恩恵を受けています。需要はホーチミン市とハノイで最も高密度ですが、地域のEコマース物流が成熟するにつれて地方都市もこのパターンを模倣し始めています。

外国人駐在員およびデジタルノマドの流入による短期需要の促進

ベトナムのアライバルビザの取得しやすさ、低い生活コスト、そして活気あるテクノロジーシーンが、携帯性を重視する流動的な人口を引き付けています。^{[3]BoxLokチーム、「ベトナムの外国人駐在員：長期保管ソリューションの究極ガイド」、BoxLok、boxnlok.vn} 典型的な賃料は空調管理やコンシェルジュサービスの有無によって月額100万ベトナムドンから500万ベトナムドンで、英語サポートと生体認証入室を提供するプレミアムプランを選ぶ利用者も多くいます。在籍期間が短いため解約率が高く、稼働率分析と自動請求が重要になります。事業者は柔軟な月次契約、アプリベースの予約、および市内無料ピックアップを宣伝することでこのセグメントを取り込んでいます。このニッチからの収益は、ノマドがより長期の居住を確立するにつれて大型ユニットへと波及し、閑散期においてもベトナムのセルフストレージ市場を支えています。

住宅リノベーションおよびハイブリッドワークによる家具保管需要の急増

ハイブリッドワークへの移行により、家庭が居住スペースをオフィスに転用し、リモデル中に家具をオフサイトに保管する短期的な需要が発生しています。建設資材の供給ボトルネックがプロジェクトのタイムラインを延ばし、ユニットあたりの平均滞在期間を長期化させています。事業者は、請負業者が資材を搬出入する平日のアクセスピークを確認し、有人時間の延長と安全な荷積みドックの展開を促進しています。断続的ではあるものの、リノベーション関連の需要は消費者の退去が鈍化する時期にベトナムのセルフストレージ市場を押し上げ、年間を通じた収益を平準化します。

都心部の土地不足による施設コストの上昇

第1区および第3区内の主要立地は周辺地区の数倍のコストがかかり、新規建設の実現可能性を圧迫しています。老朽化した小売・商業物件の多層階転用が土地不足を部分的に補いますが、構造改修費用が高くなります。多くの事業者は入居コストが手頃な環状道路沿いの区画に転換し、シャトルピックアップで顧客の利便性を維持しています。これらの対応策によりベトナムのセルフストレージ市場は拡大を続けていますが、特に長期資本を持たない参入者にとっては潜在的なCAGRから数ポイントが削られます。

不明確な許認可制度による許可取得の遅延

ベトナムにはセルフストレージの明確に定義されたカテゴリーが存在しないため、開発業者は倉庫、小売、および一般サービス規制を同時にナビゲートしなければなりません。承認の層は地区によって異なり、タイムラインの遅延、金利コストの増加、および防火安全基準の解釈の不統一をもたらします。業界団体が標準化されたルールを求めてロビー活動を行う一方、経験豊富な事業者は地方当局との事前協議と段階的なプロジェクト実施によってリスクを軽減しています。規制の不透明さは事業の速度を遅らせますが、ベトナムのセルフストレージ市場の長期的な拡大を頓挫させるには至っていません。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

エンドユーザー別：ビジネスセグメントがEコマース統合を通じて加速

消費者セグメントは、都市部の中産階級の購買力上昇を背景に、2025年のベトナムのセルフストレージ市場シェアの67.20%を維持しました。アパートの縮小により、家族は大型家具、季節の装飾品、レクリエーション用品をオフサイトユニットに送り、基本的な稼働率を支えています。都市住民に帰属するベトナムのセルフストレージ市場規模は着実に拡大すると予想されますが、ビジネス需要よりも低いペースとなります。現在は規模が小さいビジネスコホートは、SMEが業務を正規化し法令準拠の保管を求める動きを反映して、2031年にかけてCAGR 18.58%で拡大しています。このセグメントを取り込もうとする事業者は、プラグアンドプレイの在庫ポータル、バーコードスキャン、および新しい包装・拡大生産者責任（EPR）規則に対応した温度管理通路を展開しています。

ビジネスセグメントの勢いは、家庭用品よりも荷物の回転が速いため、平方フィートあたりの収益増加に直結します。ピックアンドパックやラストマイル配送デスクなどの付加価値物流は、基本賃料を超えた手数料の層を生み出します。レビュー期間を通じて、ベトナムのセルフストレージ業界は保険、季節的余剰スペース、および深夜アクセスパッケージのクロスセルを、ユニットあたりの平均収益の漸進的な押し上げ要因として活用しています。成功した施設は、都市の宅配業者と住宅顧客の双方にアクセスしやすさを犠牲にせずにサービスを提供するため、幹線交通リンクの近くに立地しています。この需要の組み合わせが稼働率サイクルを緩衝し、ベトナムのセルフストレージ市場の長期的な軌道を維持します。

施設タイプ別：熱帯性気候の課題の中で空調管理型プレミアムが台頭

非空調管理型の部屋は、手頃な価格で日常的なニーズの大部分を満たすため、2025年のベトナムのセルフストレージ市場規模の56.40%を占めました。しかし、高湿度と気温変動は電子機器、美術品、木製アンティークにリスクをもたらします。富裕層のコレクターや企業のアーカイブは、湿度が55%未満、周囲温度が25°C以下に保たれる空調管理型通路での予約の増加する割合を占めるようになっています。差別化戦略には、HEPAフィルター換気、遠隔環境モニタリング、およびアップセルを促す段階的価格設定が含まれます。事業者はプレミアムティアが一般プールよりも速く成長すると予測しており、ベトナムのセルフストレージ市場内でユニットの幅と総収益の両方を拡大しています。

CAGR 22.85%が見込まれるバレットおよびフルサービスのコンセプトは、顧客から直接荷物を引き取り集中型デポに保管することでラストマイルの問題を解決します。このフォーマットは店舗スペースの資本が軽量ですが、ルート最適化ソフトウェアと多温度管理バンが必要であり、これらの能力はテクノロジーパートナーシップを通じて調達されることが増えています。屋外コンテナ型ストレージは、都市環状道路外の工業地帯で大型または不規則な形状のスペースを必要とする建設会社やイベント請負業者を対象としています。各施設タイプは異なる顧客層にサービスを提供しており、ベトナムのセルフストレージ市場がコアな提案を希薄化することなく複数の需要層を取り込むために多様化していることを示しています。

ユニットサイズ別：マイクロユニットがデジタルノマドの勢いを取り込む

26〜50平方フィートの中型部屋は、都市世帯と副業起業家にとって理想的なコストと容量のバランスを実現し、2025年のベトナムのセルフストレージ市場規模の43.60%を占めました。デジタルノマドと外国人駐在員が25平方フィート未満のロッカーの牽引力を高めており、このニッチは2031年にかけてCAGR 19.76%で成長すると予測されています。高い回転率とアプリベースの生体認証入室などのプレミアムサービス機能により、事業者はこれらのマイクロユニットを平方フィートあたりより高い収益で価格設定できます。ベトナムのセルフストレージ市場は、1棟の建物内に小型と中型のユニットを混在させることで、同じ床面積からより多くの価値を引き出しています。

100平方フィートを超える大型部屋は、季節在庫を保管する企業や家宝を保管する富裕層の家族を引き付けますが、土地コストが低密度レイアウトを妨げるため、稼働率の割合は小さくなっています。変動価格戦略により、すべてのティアが利益をもたらすことが保証されており、ロッカーは1日あたり最低0.21米ドルで賃貸され、大型部屋は月額43米ドルを超えます。すべてのサイズにわたって、クラウド接続センサーがリアルタイムの入居者データをダッシュボードに送り、マネージャーが契約満了前に空調管理のアップセルや契約延長を行えるようにしています。このような運用インテリジェンスは、ベトナムのセルフストレージ市場全体で急速に標準化されています。

用途別ユースケース：Eコマースフルフィルメントが従来の保管パラダイムを変革

Eコマースのマイクロフルフィルメントは最も急成長するアプリケーションセグメントとして台頭しており、2023年に200億米ドルを超え年間成長率29%を記録したベトナムの爆発的なオンライン小売成長（2024年）に牽引されています。このアプリケーションは従来の保管概念からの根本的な転換を示しており、企業がセルフストレージユニットを在庫管理システムを備えラストマイル配送ネットワークと統合された運用物流ハブへと変革しています。このセグメントの拡大は、従来の倉庫業務よりも柔軟なミニストレージソリューションを好むSMEの間で特に顕著であり、MyStorageのような事業者はビジネスクライアントが顧客ベースの重要な部分を占めるようになったと報告しています。個人家庭用品は現在、量的に最大のセグメントを占めており、新規賃貸の40%以上がスタジオまたはサービスアパートメントとなっている都市住民が、ますます狭くなる居住スペースに収容できない余剰家具、電子機器、個人の所持品を含んでいます。

ビジネス在庫および書類保管は、ベトナムの零細企業の正規化が適切な記録管理と在庫管理のコンプライアンス要件を生み出すにつれて着実な成長を遂げています。2024年1月に施行された拡大生産者責任（EPR）規制の実施により、特定のリサイクル目標を満たす必要がある包装材料を取り扱う企業を中心に、法令準拠の保管ソリューションへの需要が高まっています（Nguyen、2025年）。家具およびリノベーション保管は、ベトナムの拡大する中産階級と可処分所得の増加に伴う住宅改善への傾向の高まりに牽引された、周期的ではあるが収益性の高いセグメントです。季節品およびスポーツ用品の保管は、量的には小さいものの、専門的な取り扱い要件と需要の季節的な性質、特にベトナムの明確な雨季と乾季に使用される機器に対して、プレミアム価格を実現しています。これらのアプリケーションセグメントの収束により、気候に敏感なビジネス書類向けの空調管理型ユニットや、頻繁なEコマース在庫の回転に最適化されたアクセスしやすい1階ユニットなど、特定のユースケースに合わせた機能を持つ専門施設を開発する機会が事業者に生まれています。

地理的分析

南部ベトナムが需要の勢いを牽引しており、ホーチミン市が最高の絶対収益を生み出し、多層階施設の最も密なネットワークを擁しています。トゥドゥックなどの周辺地区は新しい地下鉄路線と環状道路の延伸から恩恵を受けており、セルフストレージ事業者は主要な住宅タワーから20分以内の距離を保ちながらコスト効率の高い区画を活用できます。東西交通回廊に沿って集積するベトナムのセルフストレージ市場は、このインフラを活用してCBDと郊外の両方のピックアップ窓口をカバーするバレットルートを展開しています。南部の開発業者は垂直方向の拡張を重視し、老朽化した小売の外殻を6階建て施設に転換して狭い敷地から価値を引き出しています。

北部ベトナムはやや異なるパターンをたどっており、ハノイの新興都市地区では住宅ブロックの下に保管フロアを統合した複合用途開発が進んでいます。テナントはオンプレミスアクセスを高く評価し、不動産開発業者はプロジェクトのキャッシュフローを安定させる定期収入源を得ています。ベトナムとシンガポールの合弁事業がこれらのハイブリッド複合施設のいくつかを手がけており、外国投資家は直接土地購入なしにベトナムのセルフストレージ市場に足がかりを得ています。複合用途設計に対する規制上の受け入れがプロジェクト承認を加速させ、他の場所での許認可の曖昧さを相殺しています。

ダナンとニャチャンを中心とする中部および沿岸省は、現代的な施設がわずかしかない初期段階の普及を示していますが、観光客と外国人駐在員の流入は増加しています。デジタルノマドビザプログラムを誘致する地方当局は、セルフストレージを必須のサービスアメニティとして位置づけ、コワーキングハブ近くの小規模建物の計画承認を容易にしています。現在のベトナムのセルフストレージ市場シェア全体への貢献は控えめですが、混合成長率は第1層都市を上回っており、認知度向上キャンペーンが根付けば長い成長余地があることを示しています。これらの二次的なハブへの高速道路接続と航空路線の改善により、流動的な人口が拡大するにつれてユニットの取り込みが増加すると予測されています。

規制環境

ベトナムにはセルフストレージ専用のライセンスカテゴリーが存在しないため、事業者は通常、倉庫保管業(VSIC 5210)として登録を行う。決定36/2025/QD-TTg(2025年11月1日発効)は、セルフストレージ事業者が用いる倉庫保管業の分類を維持しつつ、ベトナム経済産業システムを更新するものである。投資構造の観点では、外国投資事業体は一般的に、投資法2020および企業法2020に基づく標準的な手続きを踏み、地方の計画投資局(DPI)を通じて投資登録証明書(IRC)を取得した後、企業登録証明書(ERC)を取得し、特定サービスに応じて追加のサブライセンスを取得する。

施設のコンプライアンスは、単一の業界許可というよりも、建築および運営条件によって左右されることが一般的である。公安省の管轄下にある防火・消火承認は、内装工事の要件やプロジェクトの開業スケジュールに影響を与えることが多く、大規模な施設は環境審査の基準値の対象となる場合もあり、例えば5,000平方メートルを超える施設が該当する。サービス標準化の側面では、科学技術省が発行したTCVN 14317:2025が、セキュリティ、アクセス制御、デジタル管理統合を含む、セルフストレージサービスの技術仕様を定めている。別途、政令94/2024/ND-CPは全国的な不動産情報・データベースシステムを確立し、該当する場合には不動産関連事業のデータ報告およびシステム統合への重点を強めている。

バリューチェーン分析

ベトナムのセルフストレージ事業者は、通常、3つの上流ストリームから供給を確保する。すなわち、不動産(小売または商業用シェルを賃借または多層階ストレージへ転用)、施設の建設・システム(ラック、扉、アクセス制御、CCTV、防火システム)、そしてEコマースのマイクロフルフィルメントなどの高速回転ユースケースを支える予約・請求・在庫可視化のためのソフトウェア層である。中心地区における土地の希少性と許認可の不確実性により、用地選定が環状道路沿いや周辺地区へ向かう傾向があり、これがホーチミン市とハノイの顧客にとって施設を利便性の高いものに保つため、宅配業者、引越業者、バレー式集荷車両を含むラストマイルパートナーへの依存度を高めている。

下流では、収益は基本のユニット賃貸に加え、集荷・配送、パッケージング、業務向けサービス(バーコードベースの在庫管理およびダッシュボードアクセス)などの付加サービスから生じる。より広範な物流エコシステムの状況がコストと実行に影響を与えており、2025年10月の決定2229/QD-TTgは、ベトナム物流サービス発展戦略2025-2035の下で物流を国家的優先事項と位置付け、輸送効率とデジタル化を改善する投資を支援している。産業用不動産の状況も、転用の選択肢や適切な物件を巡る競争を形成しており、既製の倉庫・工場の入居率は2025年にかけて約88~89%と高水準にあると報告され、これがグリーンフィールド開発ではなく、適応的再利用や複合用途フォーマットを促している。

市場機会と将来展望

ホワイトスペースは、現在の一次都市クラスターを超えた、現代的でテクノロジー対応のストレージフォーマットに集中しており、特に事業者が小型ユニットの高密度化(ロッカーおよび26~50平方フィートの部屋)と集荷サービス、デジタルオンボーディングを組み合わせ、ホーチミン市以外での認知度の低さに対応できる領域である。本レポートの対象範囲では、コンプライアンスに適合したストレージの需要増加に伴い、法人向けセグメントがより速いペースで拡大しており、その運用モデルはすでに市場行動の中に見て取れる。在庫ポータル、バーコードスキャン、頻繁なアクセスを組み合わせた施設は、単なる受動的な保管施設ではなく、Eコマース販売者向けのマイクロフルフィルメント拠点をターゲットとすることができる。

ベトナムのオンライン小売市場が2023年に200億米ドルを超え、高い回転率がより高い平方フィート当たりの収益を支える中、事業者は受入バース、宅配業者との受け渡し、従来の倉庫保管と非公式な自宅在庫管理との間に位置する柔軟な契約を軸とした、中小企業向けの標準化パッケージを構築することができる。もう一つの機会は、コンプライアンス主導のアップグレードと、標準およびデータ統合による差別化である。TCVN 14317:2025は、セルフストレージサービスにおけるアクセス制御、セキュリティ、デジタル管理に関する期待を制度化し、事業者に対してより一貫したテクノロジースタックと検証可能なプロセスへの移行を促している。同様の方向性は、隣接する不動産・産業エコシステムにも見られ、国家不動産データインフラのための政令94/2024/ND-CP、および2026年6月にSiemens LimitedがPacific Land JSCと提携し、スマートで技術先進的な産業団地構想を進めることによって、不動産関連サービス全体にわたるデジタル化された運営への需要が強化されている。セルフストレージ事業者にとって、これは湿度・温度管理を備えた温度管理型サービス、法人ユーザー向けの企業レベルのレポート機能、そして小売店の人流に近づく提携(例えば小売店舗との統合)といった機会を生み出す。