ベトナム住宅用不動産市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

ベトナム住宅用不動産市場のトレンドとインサイト

第1層および新興第2層都市における都市中間層の拡大と世帯形成

ベトナムの人口ボーナスは、都市中間層の拡大と世帯規模の縮小により、持続的な住宅吸収に転換されています。2024年の国勢調査では都市化率38.2%、年間都市人口増加率3.06%が確認され、マッキンゼーは2030年までに中間層消費者が2020年の約1,300万人から3,600万人に増加すると予測しています。この層は1平方メートルあたり1,300〜3,000米ドルのミッドマーケットマンションを購入できるようになっており、このセグメントは2024年のハノイの新規供給の57%を占めました。ハイフォン、カントー、ビエンホアなどの第2層都市では、第1層の価格上昇が初回購入者をより手頃な市場へと押し出すことでスピルオーバー需要が生じており、ハイフォンのマンション価格は2023年第4四半期に1平方メートルあたり4,500万ベトナムドンで、ハノイより23.5%低いにもかかわらず、VinhomesやMasterise Homesなどの大手デベロッパーが総投資額20億米ドルを超えるプロジェクトで参入しています。多世代世帯から核家族への移行は、一人当たり所得の上昇とともに住宅ユニット需要を加速させており、成熟市場よりも景気循環的な金利変動の影響を受けにくい構造的な追い風を生み出しています。

FDI主導の工業回廊の急増による工業団地近隣の住宅需要創出

ベトナムの工業団地への外国直接投資は2024年1〜11月に56億3,000万米ドルに達し、前年同期比89.1%増となり、その相当部分が北部省および南部工業ベルトに流入しました。この資本流入は、製造業クラスターへの通勤圏内における労働者向け住宅、中間管理職向けマンション、駐在員向けヴィラへの派生需要を生み出しています。ハイフォンの工業団地だけで2023年に35億米ドルを誘致し、前年比140%増となり、デベロッパーはVinhomes Happy Home Trang Catなどの社会住宅プロジェクトを立ち上げました。これは総投資額5兆8,000億ベトナムドン（約2億3,800万米ドル）の4,300戸の開発で、2024年1月に引き渡しを開始しました。ビンズオンおよびドンナイ省でも、電子機器、繊維、自動車工場に隣接した住宅建設ブームが起きており、CapitaLandがUOAとの合弁でビンズオンに展開するSycamoreマスター開発（18.9ヘクタール、3,500戸以上を目標、総開発価値10億シンガポールドル超）は、外資系デベロッパーが工業雇用センター近くに住宅、小売、レクリエーション施設を集積させる方法を示す好例です。工業・住宅の連携は、従来の都市中心部よりも販売サイクルが短く、賃貸利回りが高く、空室率が低いという特徴を持つ独自のサブマーケットを形成しています。

MRTおよび環状道路プロジェクトの急速な拡大による周辺部の土地バンクの解放

インフラ投資はベトナムの住宅地理を塗り替えており、地下鉄および高速道路プロジェクトがこれまでアクセス困難だった郊外の土地を開発可能な区画に変えています。2024年12月に開業したホーチミン市メトロ1号線は、1区のベンタインから9区のスオイティエンまで19.7キロメートルを結び、14駅が沿線の交通指向型開発を可能にしています。地元の評価調査によると、メトロ1号線の駅から500メートル以内の地価はプロジェクト発表から開業までの間に推定20〜30%上昇し、デベロッパーはトゥドゥック、ビンタイン、2区の駅周辺に複合用途プロジェクトを集積させています。ハノイは8路線の地下鉄を推進しており、2号線（ナムタンロン〜チャンフンダオ）と3号線（ニョン〜ハノイ駅）が建設中で、総事業費150億米ドルの南北高速道路はニンビン、タインホア、ゲアン省の土地バンクを住宅・工業開発向けに解放しています。ダナンの沿岸環状道路と6.17ヘクタールに計画されている国際金融センターは、同市を国内購入者と外国人退職者の双方にとっての二次住宅ハブとして位置づけています。インフラ主導の土地解放は、郊外立地が低い一戸当たりコストと広い区画面積を提供し、デベロッパーが制約された販売価格でも目標利益率を達成できる手頃価格帯およびミッドマーケットセグメントにとって特に重要です。

2023年住宅法改正による外国人所有上限の緩和

2023年8月に施行された2023年住宅法および不動産法の改正は、外国人所有手続きを合理化し、所有期間を延長することで、ベトナムのコンドミニアム市場への越境投資の波を触媒しました。外国人個人は最長50年間マンションを所有でき、コンドミニアムプロジェクトあたり30%の外国人所有上限は維持されていますが、デジタル登録と海外身分証明書の受け入れにより行政上の障壁が低減されています。2025年1月1日施行の2024年土地法は、海外在住ベトナム人の権利をさらに拡大し、国内市民と同等の土地使用権を付与し、特定の歴史的基準日以前に保有していた未登録土地の赤書（土地使用権証書）取得を可能にしました。ベトナムへの送金は2024年に160億米ドルに達し、ホーチミン市だけで96億米ドルを受け取り、これらの流入の推定22%が住宅用不動産購入に充てられています。ダナンは外国人購入者の焦点となっており、外国人所有を認める17の商業住宅プロジェクトがあり、そのうち8件がソントラ半島、6件がハイチャウ地区にあり、海岸の眺望とリゾートスタイルのアメニティがプレミアム価格を形成しています。規制緩和はラグジュアリーセグメントに特に大きな影響を与えており、地元仲介業者のレポートによると、2024年のホーチミン市のハイエンドプロジェクトにおける取引の推定15〜20%を外国人購入者が占めました^{[1]https://moc.gov.vn/vn/Pages/Trangchu.aspx}。

ベトナム国家銀行による不動産融資への定期的な信用上限

ベトナム国家銀行の不動産信用に対するマクロプルーデンス的スタンスは、定期的な引き締めが購入者の住宅ローンへのアクセスとデベロッパーの建設資金へのアクセスを制約するため、住宅需要に景気循環的な変動をもたらします。ベトナム国家銀行は2024年の不動産信用成長目標を15%、2025年を16%に設定し、需要に対応するため2024年8月と11月の2回上限を引き上げましたが、不動産信用の総与信残高に占める割合は2025年9月に23%に達し、近年で最高水準となり、規制当局の精査を促しています。2025年初頭に発行された通達14/2025号は、商業用不動産融資の資本リスクウェイトを引き上げる一方、社会住宅のウェイトを引き下げ、信用を手頃価格帯セグメントに誘導しましたが、ミッドマーケットおよびラグジュアリープロジェクトの流動性を低下させました。不動産信用残高は2024年9月に3,150兆ベトナムドンに達し、前年比9.15%増となり、そのうち約60%が消費者向け住宅ローン、40%がデベロッパー向けに配分されましたが、成長率は2024年11月時点の全体的な信用拡大率11.12%を下回り、選択的な引き締めを示しています。信用上限はホーチミン市とハノイに不均衡な影響を与えており、購入者が住宅ローンのレバレッジに大きく依存しているためです。2024年第4四半期のホーチミン市の平均マンション価格1平方メートルあたり3,672米ドルは、70平方メートルのマンションの総費用が25万米ドルを超えることを意味し、ローン・トゥ・バリュー比率が70〜80%に上限設定されている場合、相当額の頭金が必要となります。ベトナム国家銀行の調整の定期的な性質は、複数年のプロジェクトパイプラインを計画するデベロッパーに不確実性をもたらします。信用の利用可能性によって販売吸収率が大きく変動する可能性があり、収益予測と土地取得の意思決定が複雑になります。

土地権利証書の分断されたシステムと土地使用権証書の長期にわたる煩雑な手続き

ベトナムの土地行政は、最近のデジタル化の取り組みにもかかわらず、取引速度とデベロッパーの信頼に対する構造的な制約となっています。土地使用権証書（一般に赤書として知られる）の発行は、歴史的に複数機関の調整、国家・省データベース間の不完全な同期、土地使用履歴の手動確認を伴い、複雑な区画では処理に数ヶ月かかることがありました。2024年8月1日施行の政令101/2024/ND-CP号は、初回登録に20営業日、証書発行に3営業日という法定期限を導入し、初回発行の権限を commune レベルの人民委員会に分散しました。しかし、実施は依然として不均一です。ドンナイ省の土地登録局は2025年7月1日から9月20日の間に11万2,000件の新規記録と11万6,000件の移行記録を処理し、99.6%の正確かつ早期解決率を達成しましたが、国家公共サービスポータル、省の土地管理ソフトウェア間の不完全な同期、納税者の支払い遅延などのボトルネックが確認されました。ハノイのフーズエン commune は2025年8月にモバイル赤書発行チームを試験導入し、複数のサブエリアにわたる440世帯以上を支援しましたが、多くの申請者が土地使用起源を証明する法的書類を欠いており、追加調査と上位機関の承認が必要でした。この分断は、異なる歴史的文書を持つ複数の区画を集約しなければならない二次市場取引および大規模プロジェクトの土地集約において特に深刻であり、プロジェクトのタイムラインを遅延させ、デベロッパーの保有コストを増加させています^{[2]https://www.vietnam.vn/}。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

物件タイプ別：富裕層の増加に伴うヴィラのシェア拡大

マンション・コンドミニアムは2025年のベトナム住宅用不動産市場シェアの70%を占め、密集した都市中心部での優位性を確固たるものにしています。しかし、ヴィラ・戸建住宅は世帯収入の上昇と郊外交通網の改善に伴い、2031年にかけてCAGR 12.17%で成長し、市場全体を上回るペースで拡大する見込みです。ハノイは2024年に3,900戸の戸建住宅を供給し、2024年第4四半期の平均価格は1平方メートルあたり11,934米ドルと前年比2倍以上となりました。土地コストが低いロンビエンやホアンマイなどの郊外地区がその供給量の98%を占めました。ホーチミン市は依然として供給不足が続いており、2025年第2四半期には1平方メートルあたり12,277米ドルで61戸の戸建住宅のみが取引されましたが、7区とビンチャインでのパイプライン供給が回復の兆しを示しています。

マンションセグメントは、垂直型プロジェクトが高価な都心部の区画を最適化し、中間所得層の購入者に訴求するため、依然として新規供給の中核を担っています。ホーチミン市は2025年第2四半期に2,800戸のハイエンドユニットを供給し、2,642戸の強い吸収率は規制上のボトルネックが解消されれば旺盛な需要が続くことを示しています。外国資本がこれらの垂直型開発を拡大させており、CapitaLandのLumi Hanoiは9棟にわたって4,000戸のマンションを供給し、マスマーケットの流動性への信頼を示しています。ヴィラの勢いがあっても、高密度フォーマットはメトロ沿線での価格決定力を維持しており、ベトナム住宅用不動産市場は高層の効率性と低層の高級感のバランスを保っています^{[3]https://www.cbre.com.vn/en/research-reports/Hanoi-Residential-Market-Q4-2024}。 

価格帯別：政策支援による手頃価格帯のモメンタム

ミッドマーケット住宅は2025年のベトナム住宅用不動産市場規模の48%のシェアを占めましたが、1平方メートルあたり1,300米ドル未満の手頃価格帯は2031年にかけてCAGR 13.28%で拡大する見込みです。2025年6月の6.1%金利の住宅ローンプログラムが初回購入者の予約を促し、Vinhomes Happy Home Trang Catの在庫を迅速に吸収しました。通達14/2025号に基づく資本リスクウェイトの調整により、銀行が社会住宅に資金を振り向けることが促進され、デベロッパーと購入者双方の流動性が改善されています。 

ラグジュアリーはニッチなままであり、一部のタワーが1平方メートルあたり10,000米ドルを超え、2023年住宅法を活用した外国人購入者を引き付けるホーチミン市とハノイの主要地区に集中しています。しかし、ベトナム住宅用不動産市場は安定性のために手頃価格帯とミッドマーケットの供給量に依存しています。ハノイ郊外は2024年の新規マンションの75%を供給しており、デベロッパーが地域の給与水準に合わせた価格設定を行いながら、将来のメトロ延伸が通勤の利便性を約束していることを示しています。 

ビジネスモデル別：機関投資家を引き付ける賃貸

販売取引は2025年の全体活動の88%を占め、ベトナムに根付いた所有文化を反映しています。NCBのRLOSなどのデジタル住宅ローンポータルは5分での承認を提供し、取引サイクルを大幅に短縮し、デベロッパーのキャッシュフローを強化しています。頭金に充てられる送金が一次吸収をさらに支えています。  

それでも、賃貸セグメントは2031年にかけてCAGR 12.59%を達成し、機関投資家を引き付ける見込みです。CapitaLandは工業地帯隣接プロジェクト内に賃貸ブロックを組み込み、駐在員マネージャーにシャトルバスとコワーキングラウンジを提供しています。ホーチミン市の主要地区の利回りは平均5%で、地域の同業他社と同水準であり、株式市場の変動が大きい中で魅力的です。プロフェッショナルな家主の台頭は出口オプションを多様化し、ベトナム住宅用不動産市場全体の流動性を高めています。  

販売形態別：二次市場の流動性改善

一次販売は2025年の売上高の57%を占め、マスタープランコミュニティの安定したパイプラインに支えられました。2024〜2025年にかけてホーチミン市の停滞していた34プロジェクトの規制承認が得られ、1万戸以上のユニットが引き渡し可能となり、購入者の信頼が回復しました。繰り延べ支払いプランとゼロ金利分割払いが予算制約のある世帯への訴求力を高めています。

二次取引は勢いを増しており、2031年にかけてCAGR 13.86%で成長する見込みです。政令101/2024号に基づいて義務付けられた電子土地権利証書は、従来の赤書と同等のデジタル証明を提供し、確認時間を短縮しています。Meey Groupなどの PropTech 企業は価格履歴、バーチャルツアー、CRMツールを統合し、転売プロセスを標準化して、確立された住宅地を好むミレニアル世代を引き付けています。この変化はベトナム住宅用不動産市場の深みと回復力を高めています。  

地域分析

ホーチミン市は2025年に48%の市場シェアで首位を維持し、価格と供給速度のベンチマークを設定し続けています。ハイエンドマンションの供給は2025年第2四半期に2,800戸に達し、メトロ1号線の接続性向上と34件の既存プロジェクトのパイプライン再参入により、販売は前四半期比124%急増しました。平均マンション価格は前年比34%上昇し1平方メートルあたり3,672米ドルとなり、将来の在庫36,427戸はトゥドゥックに偏っており、大規模な区画がタウンシップ規模のアメニティを可能にし、若い家族に訴求しています。戸建住宅セグメントは慢性的に供給不足が続いており、富裕層世帯を7区以遠のヴィラへと向かわせています。1平方メートルあたり12,277米ドルでも同様です。 

ハイフォンはベトナム住宅用不動産市場で最も急成長している都市であり、2026年から2031年にかけてCAGR 13.86%で成長する見込みです。2023年の35億米ドルの工業地帯への資本流入が旺盛な住宅需要を引き起こし、24億米ドルのヴーイエン島開発だけで7,000戸以上のヴィラが追加される予定です。平均マンション価格は1平方メートルあたり1,840米ドルで、ハノイより23.5%低く、初回購入者と港湾物流およびカットビ空港への近接性を重視する駐在員マネージャーを引き付けています。市の予測では2026年までに25,000戸の新規ユニットが供給され、そのうち56%がトゥイグエン地区に集中し、新しい橋が成長回廊と都心部を結んでいます。

ハノイ、ダナン、および第2層省が残りの市場を形成しています。ハノイは2024年に28,700戸のマンションを供給し、前年の3倍となり、一次価格は1平方メートルあたり2,917米ドルに上昇しました。郊外地区が新規供給の4分の3を担い、今後のメトロ路線と環状道路を活用しています。ダナンは複合用途の沿岸居住のニッチを開拓しており、4億6,000万米ドルのトゥアンフオック新都市区域が2028年までに5,000戸を追加する予定です。その他では、ビンズオン、ドンナイ、ロンアンが工業スピルオーバーに乗っており、CapitaLandの工場回廊を中心とした3,500戸のSycamoreタウンシップがその好例です。これらの多様な地域が集合的にベトナム住宅用不動産市場の機会マップを広げ、集中リスクを軽減しています。