フランス住宅不動産市場規模・シェア
市場概要
| 調査期間 | 2019 - 2030 |
|---|---|
| 推定の基準年 | 2024 |
| 予測データ期間 | 2025 - 2030 |
| 市場規模 (2025) | 559.28 十億米ドル |
| 市場規模 (2030) | 743.05 十億米ドル |
| 成長率 (2025 - 2030) | 5.92% CAGR |
| 市場集中度 | 中 |
主要プレーヤー
*免責事項:主要選手の並び順不同 画像 © Mordor Intelligence。再利用にはCC BY 4.0の表示が必要です。 |
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Mordor Intelligenceによるフランス住宅不動産市場分析
フランス住宅不動産市場規模は2025年に5,283億3,000万米ドルと評価され、2030年には6,975億2,000万米ドルまで拡大すると予測されており、年平均成長率5.92%を反映しています。この回復は、2021年8月から2024年10月にかけて発生した取引量35.6%の急落に続くもので、貸出基準、住宅ローンコスト、人口統計学的トレンドがパンデミック後の新たな現実に再調整される中での市場の回復力を浮き彫りにしています。住宅ローン金利は2023年後半の4.21%から2025年には3.1%近くまで緩和し、信用供与は前年比71%増加しており、購買力と流動性の回復を示しています。構造的な住宅不足、規制によるエネルギー効率タイムライン、南部・西部地域への在宅勤務移住が持続的な追い風を加えています。同時に、機関投資家は賃貸重視のビルド・トゥ・レント・サイクルを加速させており、エネルギー規制は既存ストックの改修を加速し、適合資産の長期価値を支えています。デベロッパーは上昇する建設コストと政策主導のコンプライアンス支出から利益を守るため、継続収入モデルと統合投資サービスに軸足を移しています。
主要レポートの要点
- 物件タイプ別では、アパートメント・コンドミニアムが2024年のフランス住宅不動産市場シェアの65%を占めて首位に立ちましたが、ヴィラ・戸建住宅が2030年までの期間で最も速い年平均成長率6.18%を記録すると予測されています。
- 価格帯別では、中間市場セグメントが2024年のフランス住宅不動産市場規模の46%のシェアを占めました。手頃な価格帯は2025年から2030年にかけて年平均成長率6.11%で拡大すると予測されています。
- ビジネスモデル別では、販売セグメントが2024年のフランス住宅不動産市場シェアの68%を占めましたが、賃貸は2030年まで年平均成長率6.29%で上昇すると予測されています。
- 販売方式別では、二次セグメントが2024年のフランス住宅不動産市場規模の65%のシェアを占めましたが、一次セグメントは2030年まで年平均成長率6.22%で進歩しています。
- 地域別では、イル・ド・フランスが2024年に28%のシェアで最大規模を維持しましたが、オクシタニーが2030年までの年平均成長率6.36%で最も急成長しています。
フランス住宅不動産市場のトレンドと洞察
推進要因インパクト分析
| 推進要因 | （〜）CAGR予測への%インパクト | 地理的関連性 | インパクトタイムライン |
|---|---|---|---|
| 建築許可減少に伴う住宅不足・供給不均衡 | +1.2% | 全国；イル・ド・フランス、リヨン、マルセイユで深刻 | 長期（4年以上） |
| エネルギー効率規制による改修・新築需要の加速 | +0.9% | 全国；古い住宅ストック地域でより高い | 長期（4年以上） |
| 初回購入者インセンティブ・PTZ+延長による エントリーレベル需要の促進 | +0.8% | 全国；ゾーンB・Cでより強い | 中期（2〜4年） |
| ビルド・トゥ・レント機関投資増加による 賃貸供給押し上げ | +0.7% | 主要都市圏；二次都市へ拡大 | 中期（2〜4年） |
| 在宅勤務主導の郊外・地方移住 | +0.6% | オクシタニー、ヌーヴェル・アキテーヌ、サントル・ヴァル・ド・ロワール | 中期（2〜4年） |
| 単身世帯増加による小規模住戸需要増加 | +0.4% | 都市中心部-パリ、リヨン、トゥールーズ | 長期（4年以上） |
| 情報源: Mordor Intelligence | |||
建築許可減少に伴う住宅不足・供給不均衡
2023年の新築建築許可は23.7%減少し、フランス住宅不動産市場の長期価格下限を支える推定構造的不足を深刻化させました[1]Conseil Supérieur du Notariat, "Bilan Immobilier 2023," Notaires de France, notaires.fr。不足は純流入が持続している地域で最も深刻であり、イル・ド・フランスのように南部地域への流出加速にもかかわらず、年間約5万〜6万人の住民を増加させている地域が該当します。高コストの材料と多層規制が新規供給を遅らせるため、機関投資家は長期賃貸借と現代的エネルギー基準を確保するビルド・トゥ・レント・プログラムを標的としています。政府の所有権イニシアチブは価格安定における不足の役割を認識し、コンプライアンス制約内で機動し、迅速にストックを提供できるデベロッパーに報酬を与えています
初回購入者インセンティブ・PTZ+延長によるエントリーレベル需要の促進
フランスは無利息貸付制度Prêt à Taux Zéro（PTZ+）を2027年12月まで延長し、2025年4月から全国で受給資格を拡大し、エントリーレベルの購買力を向上させました[2]Service-Public France, "PTZ : conditions d'éligibilité 2025-2027," Service-Public, service-public.fr。2025年の3.1%前後への住宅ローンコスト低下はPTZ+利用と重なり、銀行は月額負担を管理しやすく保つより長い20年超のローン期間を示しています。エクイティギャップを軽減することで、このプログラムは従来高緊張ゾーン外にあった二次都市への活動を促進し、地域需要を多様化し、初回購入者トラフィックを再活性化しています。
在宅勤務主導の郊外・地方移住
2021年に約77万人の住民が過密都市から農村コミューンに移転し、2019年比12%増加し、新たな需要ポケットを触媒し、オクシタニー、ヌーヴェル・アキテーヌ、サントル・ヴァル・ド・ロワールの不動産価値を再評価しています。移転者の大部分が永続的な移住計画を挙げており、受入先自治体は迅速にインフラ改修を進め、地域住宅・サービスに循環的利益を生み出しています。大都市圏の給与を維持する高所得専門職が受入地域での購買力を増幅し、2030年までのオクシタニーの年平均成長率6.36%予測を押し上げています。
エネルギー効率規制による改修・新築需要の加速
2025年からのGランク賃貸禁止-その後の2028年Fランク、2034年Eランク禁止-は、適格世帯のコストを最大90%カバーするMaPrimeRénov'補助金に支えられ、平方メートル当たり1,000ユーロを超える改修市場を創出します[3]Ministère de la Transition Écologique, "Entrée en vigueur du Diagnostic de Performance Énergétique 2025," Ministère T.E., ecologie.gouv.fr。効率的なA/Bランクの住宅は2023年中に1〜2%の価格プレミアムを達成しましたが、F/G戸は最大6%を失いました（Notaires-de-France）。適合新築を販売するデベロッパーは優先的需要を享受し、機関投資家はより高い賃料と低い空室率を要求するエネルギー整合ポートフォリオに資本を配置しています。
制約要因インパクト分析
| 制約要因 | （〜）CAGR予測への%インパクト | 地理的関連性 | インパクトタイムライン |
|---|---|---|---|
| 住宅ローン金利上昇・厳格化する貸出基準による購入可能性圧迫 | -1.10% | 全国；パリで深刻 | 短期（2年以下） |
| 中核都市部での実質賃金成長停滞による購買力減退 | -0.70% | イル・ド・フランス、プロヴァンス・アルプ・コート・ダジュール | 中期（2〜4年） |
| 高い改修コストを要する老朽住宅ストック | -0.30% | 全国 | 中期（2〜4年） |
| 価格変動・市場修正による購入者不確実性 | -0.10% | 全国 | 短期（2年以下） |
| 情報源: Mordor Intelligence | |||
住宅ローン金利上昇・厳格化する貸出基準による購入可能性圧迫
コストは4.2%のピークから後退しましたが、現在の3.1%平均は2021年後半の記録的低水準1.05%の3倍です。より厳格な健全性規範は債務を上限設定し、中所得借り手のアクセスを抑制し、2024年7月時点で未返済住宅ローンは前年同期比0.65%減の1兆4,240億ユーロに減少しました（BNP-Paribas）。より長い253カ月の償却は一部の圧力を相殺しますが、プレミアム市場での購入可能性の歪みを浮き彫りにし、若年世帯の所有を遅らせます。
中核都市部での実質賃金成長停滞による購買力減退
実質賃金は住宅インフレに遅れ、2019年以来購入取引における従業員・労働者の割合を減少させています。上級管理職が現在購入者の52%を占めています（Notaires-de-France）。平方メートル当たり9,500ユーロを超えるパリ価格は地域中央値をはるかに上回る所得を要求し、中核都市セグメント全体で流動性を圧縮しながら地域需要を緩和する持続的流出を促しています。
セグメント分析
物件タイプ別：アパートメントが取引量を固定、ヴィラが成長プレミアムを獲得
アパートメントは2024年にフランス住宅不動産市場シェアの65%を占め、大都市圏でのより高密度居住形式の優位性を反映しています。ヴィラ・戸建住宅はより小さなベースを占めますが、パンデミック後の空間選好と在宅勤務柔軟性の恩恵を受け、年平均成長率6.18%で拡大すると予測されています。エネルギー義務は老朽アパートブロックにより重い戸当たり改修コストを課しますが、戸建住宅は所有者により改修タイムラインの制御を提供します。それにもかかわらず、アパートメントは50%のソーシャル・ハウジング・コンポーネントを含む3,400戸を提供するClichy-Batignollesなどの大規模都市再生プロジェクトでスケールメリットを獲得します。賃貸重視投資家は特にオクシタニーとヌーヴェル・アキテーヌで、過密中心部アパートメントを上回る利回りプレミアムを確保するため、郊外一戸建て資産をますます標的としています。
中期的には、世帯の低密度ゾーンへの移転が持続するにつれ、フランス住宅不動産市場規模のヴィラ取引はアパートメント販売より速く上昇すると予測されます。しかし、アパートメントは流入学生・移民人口、および2030年基準を満たすためにエネルギーラベルを向上させるデベロッパー主導の近代化に支えられ、都市ポートフォリオのバックボーンであり続けます。機関投資家は商業ポディウム上に住宅フロアを統合する複合用途ビルへの関心を高めており、オフィス市場変動を均衡させるためアパートメントの安定したキャッシュフローを活用しています。
注記: レポート購入時に全個別セグメントのセグメントシェア利用可能
価格帯別：中間市場優位が手頃な価格帯加速に直面
中間市場物件は2024年にフランス住宅不動産市場規模の46%を占め、購入者予算と利用可能ストックの最も広範な一致を提供しています。手頃な価格戸数は価値面では小規模ですが、PTZ+とMaPrimeRénov'がエントリー障壁を下げるにつれ、2030年まで年平均成長率6.11%の成長準備ができています。地域分散が見られます：手頃な価格住宅需要は中央値以下価格と生活の質の利点を提供する二次都市に集中しますが、高所得購入者はパリのプライム・高級セグメントを依然として支配しています。
エネルギー効率規則も価格帯ダイナミクスを形作ります。より低価格帯の所有者は義務改修の資金調達に苦労し、改修済み手頃な価格ストックの残余価値を向上させ供給を圧迫する加速処分リスクを冒す可能性があります。一方、機関義務に支えられたデベロッパーは、年金基金ERAFP[4]Établissement de Retraite Additionnelle de la Fonction Publique, "ERAFP alloue 200 M€ au logement intermédiaire," ERAFP, erafp.frの2億ユーロ住宅プログラムで浮き彫りになった構造的ギャップに対処し、公共部門従業員向け価格の中間住宅に資本を注入しています。
ビジネスモデル別：機関投資拡大により賃貸成長が販売を上回る
従来の住宅販売は2024年にフランス住宅不動産市場シェアの68%を維持しましたが、賃貸は年平均成長率6.29%でそれらを上回ると予測され、国の保有プロフィールを再定義しています。持続的購入可能性制約、後期家族形成への人口統計学的トレンド、職業的流動性は柔軟な住宅をより魅力的にします。年金基金と保険会社は長期間・インフレ連動キャッシュフローを持つビルド・トゥ・レント・プロジェクトを拡大しており、Bouygues Immobilierなどの大手デベロッパーは民間投資家を引き付けるため戸数提供、内装、初年度物件管理を組み合わせるPASS'INVESTパッケージを導入しています。
規制障壁が上昇するにつれ、資本とコンプライアンス専門知識を備えた機関所有者は分散した民間大家からの市場シェアを獲得します。したがって、専用建設賃貸ブロックに配分されるフランス住宅不動産市場規模は特に大学都市と交通指向開発で上昇が設定されており、そこではテナント需要が一貫しています。
注記: レポート購入時に全個別セグメントのセグメントシェア利用可能
販売方式別：二次優位が一次セクター復興に直面
既存住宅再販は2024年にフランス住宅不動産市場シェアの65%を占め、成熟住宅ストックに定着しています。しかし、新築を有利にするより厳格なエネルギー規範を背景に、一次セクターは年平均成長率6.22%で成長すると予測されています。グラン・パリ・エクスプレス鉄道延長は新駅周辺の新鮮な土地を生み出し、即座の規制コンプライアンスと高効率認証を提供する新築プロジェクトを触媒しています。
デベロッパーは価格プレミアムを正当化するため持続可能性機能とターンキー保証をバンドルし、購入者はより低い運営コストと新築に付随するPTZ+インセンティブから恩恵を受けます。二次市場は支配的であり続けるでしょうが、古い戸数の改修費用上昇は一次パイプラインがスケールするにつれ、徐々にそのシェアを削る可能性があります。
地理的分析
フランス本土13地域のうち、イル・ド・フランスは記録的純移住損失にもかかわらず、2024年の総取引量の28%を占める最も価値ある住宅市場であり続けています。2025年第1四半期販売の29,190件への21%回復は勢いの回復を示していますが、活動は購入可能性摩擦とより長期高金利背景を反映し、依然として2023年第1四半期を10%下回っています。グラン・パリ・エクスプレス下の新地下鉄線は、Clichy-sous-BoisやSaint-Ouenなどの周辺コミューンを2030年エネルギー規範に整合する高密度プロジェクトを奨励する再開発ホットスポットとして再配置しました。パリ・ストックの約3分の1がFまたはGエネルギーラベルを持ち、緊急改修ニーズを課していますが、期限前に改修する早期移動者に上昇余地も創出しています。
オクシタニーの上昇は、フランス住宅不動産市場の重力再編成を例示しています。この地域は2016年のみで14万5,000人の新住民を迎え、人口の2.5%に相当しました。新参者の59%が少なくともバカロレアを持ち、熟練労働の魅力を確認しています。トゥールーズはヨーロッパ最大の航空宇宙クラスターを指令し、高賃金雇用を維持し、都市中心部と都市周辺コミューン両方で住宅需要を刺激しています。モンペリエはライフサイエンスハブと堅固な大学エコシステムから恩恵を受け、活気ある賃貸需要を支える学生と若年専門職を引き付けています。トラムウェイ延長、自転車レーン、デジタルインフラへの自治体投資は生活性を向上させ、移住フライホイールを強化しています。
プロヴァンス・アルプ・コート・ダジュールはライフスタイルプルと国際資本流入を整合させています。外国購入者は2024年に15%上昇し、取引の約4分の1がセカンドホーム購入者を含み、多くは北欧からでした。Aix-en-Provenceは平方メートル当たり5,858ユーロの中央値価格を記録し、VarやAlpes-Maritimesの海景ヴィラは200万〜400万ユーロを要求します。観光が安定したショートレット・トラフィックを生成するため、大家は平均グロス利回り4.5%近くを達成します。海岸建設規則の厳格化を含む地域議会のクリーンエネルギーロードマップは、既に10%の賃料プレミアムを確保し、適合資産の長期価値を支えるエコデザイン開発を奨励しています。
競争環境
フランス住宅不動産市場は中程度の競争状態にあり、競争は従来のビルド・アンド・セル・モデルからプラットフォーム・モデルに移行しています。これらの新しいモデルは開発、資産管理、エネルギー・コンプライアンス専門知識を統合しています。市場シェアは中程度に分散されたままですが、2025年〜2034年のエネルギー義務の迫来が統合の波を推進しています。主要プレーヤーは大規模な貸借対照表で、改修費用を吸収するだけでなく、安定した賃貸ストリーム追求で機関投資家とも提携しています。
Bouygues Immobilierは戦略的改革を例示し、賃貸管理と税制優遇付き家具リース・パッケージを通じて収入を多様化するPASS'INVESTを立ち上げました。このプログラムは小売投資家の摩擦を削減し、会計サービスをバンドルし、家具調達を確保し、建設利益を超えた継続料金を生成します。ERAFPの住宅への2億ユーロ配分は中間住宅への年金基金食欲を際立たせ、デベロッパーに引き受けを保証し、ポートフォリオを社会インパクト指標に整合させる先行資金調達合意の波を推進しています。
M&A勢いも同様にペースを上げています。Inmobiliaria ColonialとSociété Foncière Lyonnaiseの合意された13:1株式交換合併は、プライム・オフィスと高級アパートメントに焦点を当てた汎欧州プラットフォームを創出し、資本市場の可視性と資金調達コストを改善します。フランス最大の上場住宅所有者Gecinaは、2028年までに年間6,000万〜7,000万ユーロを稼ぐと予想されるエネルギー効率フラッグシップ・スキームへの非コア資産リサイクルにより、2024年の株式当たり経常純利益を6.7%向上させました（Gecina）。デジタル変革も競争上の優位性を支えます：企業はリアルタイム・エネルギー監視、予測保守、リモートリーシングのためのPropTechツールを配備し、運営コストを削減し、テナント満足度を向上させています。
フランス住宅不動産業界リーダー
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Nexity
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Bouygues Immobilier
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Groupe Pichet
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Icade
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BNP Paribas Real Estate
- *免責事項:主要選手の並び順不同
最近の業界動向
- 2025年3月：Bouygues Immobilierは個人大家の賃貸投資を簡素化するため、家具設置、会計支援、初年度管理をバンドルするPASS'INVESTを導入しました
- 2025年4月：政府はPTZ+を2027年末まで延長し、全国の個人新築住宅への受給資格を開放しました。
- 2025年2月：Gecinaは2024年の6.7%収益上昇を記録し、株式当たり経常収入を6.42ユーロに引き上げ、将来収入6,000万〜7,000万ユーロ相当の3つのパイプライン・プロジェクトを発表しました。
- 2025年1月：フランスはGランク住宅賃貸禁止を施行し、MaPrimeRénov'支援を拡大し、観光賃貸のエネルギー監査を義務化しました。
フランス住宅不動産市場レポートスコープ
住宅不動産は人間の居住専用に設計された物件を指します。レポートはフランス住宅不動産市場への主要洞察を提供します。市場ダイナミクスへの焦点とともに、この分野の技術開発、トレンド、政府により講じられたイニシアチブを含みます。さらに、市場の競争環境は主要プレーヤーのプロフィールを通じて示されています。市場は物件タイプ別にセグメント化されています。レポートは上記全セグメントの価値（10億米ドル）での市場規模と予測を提供します。
| アパートメント・コンドミニアム |
| ヴィラ・戸建住宅 |
| 手頃な価格 |
| 中間市場 |
| 高級 |
| 一次（新築） |
| 二次（既存住宅再販） |
| 販売 |
| 賃貸 |
| イル・ド・フランス |
| プロヴァンス・アルプ・コート・ダジュール |
| オーヴェルニュ・ローヌ・アルプ |
| ヌーヴェル・アキテーヌ |
| その他フランス地域 |
| 物件タイプ別 | アパートメント・コンドミニアム |
| ヴィラ・戸建住宅 | |
| 価格帯別 | 手頃な価格 |
| 中間市場 | |
| 高級 | |
| 販売方式別 | 一次（新築） |
| 二次（既存住宅再販） | |
| ビジネスモデル別 | 販売 |
| 賃貸 | |
| 地域別 | イル・ド・フランス |
| プロヴァンス・アルプ・コート・ダジュール | |
| オーヴェルニュ・ローヌ・アルプ | |
| ヌーヴェル・アキテーヌ | |
| その他フランス地域 |
レポートで回答される主要質問
フランス住宅不動産市場の現在価値は？
市場は2025年に5,283億3,000万米ドルと評価され、2030年には6,975億2,000万米ドルに到達する軌道にあります。
フランス住宅不動産市場はどの程度速く成長すると予想されますか？
2025年から2030年にかけて年平均成長率5.92%が予測されています。
最も急速に成長している地域はどこですか？
オクシタニーが2030年まで年平均成長率6.36%を記録し、他の全地域を上回ると予測されています。
賃貸セグメントが住宅販売より速く拡大している理由は？
機関投資ビルド・トゥ・レント投資、購入可能性制約、ライフスタイル選好の変化が賃貸モデルを従来の販売成長を上回る年平均成長率6.29%に押し上げています。
最終更新日:
