英国商業用不動産市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

英国商業用不動産市場のトレンドとインサイト

政府助成金によって実現するライフサイエンスおよびデータセンター不動産の急速な成長

政府によるデータセンターの重要国家インフラへの指定およびAI成長ゾーンは、AI対応容量を2030年までに2GWから6GWへと3倍にすることを目標としています。Vantage Data Centersは2025年に120億ポンド（2025年換算で152億米ドル相当）を投資することを約束し、大規模な雇用創出を計画しています。SEGROとPure Data Centresは50:50の合弁会社を設立し、総資本投資額が約10億ポンド（2025年換算で12億7,000万米ドル相当）のロンドン西部56MW施設を開発し、レバレッジなし純利回り9%～10%を目標としています。国家エネルギーシステム運営者は381.5GWの建設準備完了の系統容量を示し、Ofgemはデータセンターを含むプロジェクトのタイムラインを短縮するための系統接続改革パッケージを策定しました。これらの措置は、英国商業用不動産市場においてライフサイエンスとデータセンター開発が同一サイトを競い合う電力豊富なブラウンフィールド用地へと資本を引き寄せています。^{[2]https://www.savills.co.uk/}

英国全土におけるEコマース向け倉庫需要の加速

物流の空室率は2022年末の3.3%から2024年第3四半期には7.2%に上昇し、賃料成長予測は2024年に5.5%、2025年に3.7%へと緩和されました。着工件数は直近のピークから69%減少しており、将来の供給を引き締め、プライム利回りの回復力を支えています。機関投資家は主要Eコマースプラットフォーム向けの事前賃貸・建設受注方式を優先しており、グレードA資産の利回りを圧縮しています。建物オーナーはオンサイト太陽光発電とEV充電設備を後付けし、テナント基準を満たしてより長期の契約を確保しています。これらの状況は、英国商業用不動産市場において古い物件が急速に陳腐化する中、プライム立地における持続的な賃料成長の道筋を支えています。

フリーポートおよび広範な税制優遇ゾーンによる産業用不動産投資の触媒効果

英国の10のフリーポートは64億ポンド（2025年換算で81億3,000万米ドル相当）の民間投資を誘致し、そのうち89%が外国直接投資に分類されています。議会は主要税制優遇期間を5年から10年に延長し、新規プラットフォームおよび大規模事前賃貸の引受条件を改善しました。2025年6月時点で、フリーポート税制サイトプロジェクトの72%が計画許可を取得しており、クリーンエネルギーが資本配分をリードしています。6億ポンドの戦略的サイト加速プログラム（2025年換算で7億6,200万米ドル相当）は、民間共同投資のリスクを軽減する修復助成金を通じてブラウンフィールドを解放しています。これらのインセンティブは、英国商業用不動産市場において港湾、エネルギー、先端製造業を中心とした可視的な事前賃貸パイプラインを創出しています。^{[3]https://www.local.gov.uk/}

全国的なグレードA・ESG認証オフィスへのフライト・トゥ・クオリティ

最低エネルギー効率基準により、すべての商業用不動産は2027年4月1日までにEPCランクC、2030年4月1日までにEPCランクBを達成することが求められており、違反ペナルティの引き上げと猶予期間の短縮が提案されています。多くの資産がランクCを下回っており、推定改修費用は物件あたり1万5,000ポンドから8万ポンド（2025年換算で1万9,050米ドルから10万1,600米ドル相当）に及ぶことが多く、新築または包括的に改修された建物に明確な優位性をもたらしています（ポンド建て金額を先に表示し、米ドル建て金額を括弧内に記載）。ロンドンのプライムオフィス利回りは2025年6月末までに4.00%で安定し、一方で劣位の二次資産は引き続き低迷しています。フルオンサイト勤務を求める企業の割合は2025年に48%に増加し、コア地区でのグレードA物件確保への圧力が高まっています。コンプライアンス期限と職場方針が相まって、英国商業用不動産市場においてベスト・イン・クラス資産への需要が集中しています。

ブレグジット後の建設資材インフレと労働力不足

英国本土のレディーミクストコンクリート販売量は2025年第1四半期から第2四半期にかけて4.3%減少し、2025年第1四半期の前年同期比では7.1%減少しました。建設資材の貿易赤字は2024年に1.8%拡大し144億1,000万ポンド（2024年換算で171億米ドル相当）となりました。同セクターは2028年までに25万1,500人の追加労働者を必要とし、年間5万人以上に相当することから、スキルギャップの深刻さが浮き彫りになっています。Maceによる入札価格インフレ予測は、全国の不動産について2025年に3.5%、2026年に3.0%の上昇を示し、全国インフラについては両年とも4.0%となっています。デベロッパーはモジュール工法と製造設計アプローチを採用し、英国商業用不動産市場における現場労働コストの抑制に取り組んでいます。

変動する国債利回りを背景としたLTV比率の引き締め

30年物国債利回りは2025年9月初旬に5.75%に急上昇し、引受条件を引き締め、買収全体にわたるデットスプレッドを拡大させました。商業用不動産取引は2025年第3四半期に70億ポンド（2025年換算で88億9,000万米ドル相当）となり、10年間の四半期平均をほぼ50%下回りました。予算責任局は2025年の商業用不動産取引が5.2%減少し、2026年には1.5%改善すると予測しています。イングランド銀行の調査指標によると、資金調達コストを主要な制約として挙げる企業の割合は2024年1月の46%から2025年1月には38%に低下しました。国債カーブが2026年に向けてフラット化するにつれ、英国商業用不動産市場では売買価格差の縮小とポートフォリオ入れ替えの活発化が見込まれます。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

物件タイプ別：物流が成長を牽引し、オフィスが最大シェアを維持

2025年における英国商業用不動産市場シェアの46%をオフィスが占めており、これはロンドンのコア地区の厚みと長年にわたる機関投資家による所有を反映しています。物流セクターは、eコマース需要が最近の高水準から69%落ち込んだ着工件数による供給制約と相まって、2026年から2031年にかけて4.55%のCAGRで成長する見込みです。ロンドンの上位工業用資産のプライム利回りは、グレードAスペースをめぐる競争が続く中、5%を下回る水準を維持しています。小売は地方の二次都市で引き続き圧力にさらされている一方、スコットランドの主要都市中心部ではほぼゼロの空室率を示しており、目的地型商業街と苦境に立つ高街との間の二極化を浮き彫りにしています。英国商業用不動産市場は、したがって、高品質な物流およびミッションクリティカルな代替資産へと比重を移しつつあります。

物流セクターを全体の成長率と比較すると、このセグメントは規模が小さいながらも増分価値の相当なシェアを担っており、ターゲットを絞った資産配分戦略を支持しています。物流における英国商業用不動産市場規模は、デベロッパーがプレリースのスキームに資本を投入する中、2031年まで4.55%のCAGR見通しに沿って拡大する見込みです。オフィスの結果は二極化しており、グレードAスペースでは賃料が堅調に推移している一方、旧来のストックはEPC基準を満たすためのアップグレードコストに直面しています。英国のホテル・ホスピタリティ資産は、一部のポートフォリオにおいて価値と収益の成長とともに2025年に着実な進展を記録しました。データセンターおよびライフサイエンス資産は電力供給に近接したサイトをめぐって競合しており、代替資産が英国商業用不動産市場の成長の主要な柱として位置づけられることを強化しています。

ビジネスモデル別：機関投資家の資本流入を背景に賃貸セグメントが売買を上回る成長

売買は2025年の活動の66%を占め、英国における長期的なバランスシート保有の選好と一致しています。賃貸セグメントは、ビルド・トゥ・レントの普及とインフレ連動リースを収益化するポートフォリオプラットフォームに牽引され、2026年から2031年にかけてCAGR 4.66%で成長する見込みです。物流の建物オーナーは2025年上半期に強い同一物件賃料収入成長と賃料改定・更新時の大幅な上昇を報告しており、コア立地における価格決定力を裏付けています。英国商業用不動産市場は、資金調達コストが正常化する中、物流と住宅における賃貸収益に裏付けられたキャッシュフローを優先しています。

売買活動は変動する国債利回りによって制約され、2025年のデットコストを拡大させ取引量を減少させました。予算責任局は2026年の取引が緩やかに回復すると予測しており、売買実行の段階的な増加を支えるはずです。インパクト志向のビークルが英国住宅供給向けに新たなファンドを設定しており、時間をかけて賃貸プラットフォームのパイプラインを追加する可能性があります。賃貸収入に紐づく英国商業用不動産市場規模は、ポートフォリオが拡大し証券化オプションが広がるにつれて成長する見込みです。ポートフォリオオーナーは柔軟性と収益の持続性のバランスを取るため、より高いベース賃料を伴う短期解約条項を引き続き優先しています。

エンドユーザー別：法人が支配的だが世帯セグメントが勢いを増す

法人・中小企業は2025年のエンドユーザー需要の73%を占め、オフィス、物流、プライム小売の占有シェアを反映しています。個人・世帯セグメントは、利回り5%超の地方都市における持続的な賃料インフレとビルド・トゥ・レント活動に支えられ、CAGR 4.22%で成長する見込みです。公共セクターのオーナーは、ペナルティと改修コストを回避するためEPC期限前に改修または処分の決定を加速させています。ヘルスケア関連不動産は、数十年にわたるリース期間とインフレ連動賃料を伴う流入資本を引き付けています。

企業のリース行動は正常化しており、2025年にはより多くの企業がフルオンサイト勤務を求めるようになり、コアサブマーケットにおけるグレードA物件の供給が逼迫しています。世帯の貢献増加は、完成率を上回る供給不足と政策目標の結果であり、機関投資家向け賃貸プラットフォームへの需要を持続させるはずです。2025年のヘルスケア取引は、長期リースと公的紹介に裏付けられた持続的な収益ストリームを示しました。英国商業用不動産業界は、都市圏全体で法人需要と大規模住宅賃貸エクスポージャーを組み合わせた構成へと向かっています。

地域分析

イングランドは2025年に77.33%のシェアを持つ最大の地域であり、ロンドンの深いオフィス市場と南東部の物流回廊に支えられています。ロンドンのプライムオフィス利回りは2025年半ばまでに約4.00%で安定し、テナントのフライト・トゥ・クオリティと改修義務の見通しの明確化に助けられています。物流需要は投機的着工の減速にもかかわらず堅調を維持しており、デベロッパーは事前賃貸と電力対応サイトに注力しています。英国商業用不動産市場は、大ロンドンおよび南東部周辺の電力、交通、計画の確実性を引き続き優先しています。

スコットランドは最も成長が速い地域であり、エネルギー転換とフリーポートプロジェクトが長期的なテナント需要を固定することに支えられ、2026年から2031年にかけてCAGR 4.66%が見込まれています。エディンバラのプライム高街は空室率が非常に低く、利回りが安定から上昇傾向にあり、改修活動とキャッシュフローの予測可能性を支えています。インバネス・クロマティ湾フリーポートは主要な製造業のコミットメントを確保しており、隣接する物流とサプライヤー活動を促進するでしょう。スコットランドの英国商業用不動産市場は、飽和した南部回廊と比較して、より手頃な開発コストと的を絞った政策シグナルの恩恵を受けています。

ウェールズと北アイルランドはより小さなシェアを占めていますが、AIゾーンとサプライチェーンが拡大するにつれてスピルオーバーを取り込む位置にあります。ウェールズはAI成長ゾーンの恩恵を活用する準備を進めており、北アイルランドは流入投資家が購入した国境をまたぐヘルスケアポートフォリオに登場しています。英国全土のフリーポートと投資ゾーンは、ほとんどの税制サイトプロジェクトの計画許可を確保しており、産業回廊における先行資金調達を支えています。これらのダイナミクスは、政策の錨が定着し電力アクセスがサイト選定を引き締める中、英国商業用不動産市場への地理的参加の広がりを示しています。

規制環境

英国の商業用不動産市場において、エネルギーおよびカーボン規制は資産価格、資本支出のタイミング、開発仕様を左右している。2026年6月、英国政府は非住宅民間賃貸セクターの最低エネルギー効率基準(MEES)に関する中間対応を発表し、既存物件について以前提案されていた2027年のEPC C達成目標を撤回した。改定された方針の下では、1,000平方メートルを超える民間賃貸建物は、コスト効率が見込める場合、2031年までにEPC Bに到達することとされ、1,000平方メートル未満の物件については、7年回収テストを含む既存の免除措置とともに、現行の最低EPC E基準が適用され続ける。

この変更は、近い将来の改修計画の順序に影響を与え、老朽化したオフィスや小売資産にとって即時のコンプライアンス上の崖を軽減する一方、大規模で機関投資家が保有する資産については明確な改善への道筋を残している。新築については、建築規制の改定により、イングランドにおける非住宅プロジェクトの性能基準が引き上げられている。2026年3月24日に提出された建築規制等(改正)(イングランド)規則2026(S.I. 2026/335)は、Part Lの改定を通じて未来の住宅・建築物基準(FHBS)を実施するもので、一般建築工事については2027年3月24日から(高リスク建築工事については2027年9月24日から)改定要件が適用される。既存賃貸物件に対するMEESの方針と、新築非住宅建物向けのFHBSの方向性は、エネルギー効率の高い物流施設、データセンター、改修済みのグレードAオフィスに対するプレミアムを支える一方、規模が小さくエネルギー効率の低いポートフォリオを持つ賃貸事業者にとっては、対応の遅れによるコストを増大させている。

バリューチェーン分析

英国の商業用不動産のバリューチェーンは、土地の集約と計画立案、開発と施工(専門的なMEP工事を含む)、建築材料の製造と流通、資金調達(銀行、保険会社、デットファンド、REIT資本)、リースおよび仲介業務、そして長期的な資産・不動産管理にわたる。2025年から2026年にかけて、実行リスクは調達と施工の分野に集中しており、開発業者や施工業者は、入札価格の変動、専門技能者の供給制約、物流施設やデータセンター対応シェルに使用されるエネルギー集約型資材のリードタイムの不確実性に対応している。

建設資材の供給状況は、プロジェクトの実行可能性と提供モデルにとって主要な制約となっている。2026年の業界動向は、鋼材、銅、MEP関連工事におけるエネルギー主導の変動によるインフレ圧力の再燃、さらに輸送ルートの変更による物流の混乱が貨物コストを押し上げ、業者が報告する国内燃料サーチャージにもつながったことを示している。2026年1月までの3か月間で建設生産量が低下し、2025年のレンガ供給量が2019年の水準を大きく下回ったことを受け、施工業者はより選別的な入札とより厳格な契約条件を採用するようになり、開発業者は需要リスクを軽減し、進化するエネルギー性能への期待に合った仕様を確保するために、事前リース、注文建築、改修主導の戦略をますます重視するようになっている。

市場機会と将来展望

オフィスおよび小売主導型資産全体において、既存物件の改修と再配置は、エネルギー性能規制の強化と、入居者が高品質空間への需要を集中させ続けていることを背景に、近い将来における主要な空白地帯となっている。2026年6月に発表された非住宅MEESに関する中間対応(1,000平方メートルを超える民間賃貸建物について、コスト効率が見込める場合、2031年までにEPC B達成を提案する内容を含む)は、単一のコンプライアンス上の崖ではなく、段階的でポートフォリオ単位の改修パイプラインを支えるものである。このアプローチは、より予測可能な基準の下で資産を集約、改善、再リースできる投資家に対して、より明確な実行の時間枠を生み出す。同時に、未来の住宅・建築物基準(FHBS)を実施する建築規制の変更(2027年3月から適用されるPart Lの改定を通じて、一般工事に適用)は、新築の非住宅開発の基準を引き上げ、入居者の運用コスト負担を軽減できる、性能重視の設計や電化対応ソリューションへの仕様移行を促している。

資本もまた、近接するサブマーケットに再現可能なベンチマークを持つ、運用面で耐性の高いセグメントに集中している。物流分野では、2026年上半期のデータで、グレードAの大型倉庫の成約面積が1,300万平方フィートに達したことが示されており、Colliersは2026年上半期において、10万平方フィートを超える配送センターのプライム表示賃料が1平方フィートあたり12.40ポンドであったと報告した。これは、立地の良い仕様重視の産業用スペースへの需要、および電力供給、EV充電、太陽光発電を備えた老朽倉庫の改良への需要を支えている。商業用不動産の資本配分に関連した居住主導型戦略では、CBREが2026年上半期に44億ポンドの居住セクター投資(2026年第2四半期における18億ポンドのマルチファミリーBTR四半期を含む)を報告し、また大規模ポートフォリオ取引としては、Morgan Stanley Real Estate InvestingとRidgeback Groupが L&Q から10億ポンドの民間賃貸セクターポートフォリオを取得したこと、Greystarが5億ポンドで904戸のエレファントパーク・ポートフォリオを取得したことが挙げられる。これらの取引指標は、計画やインフラ上の制約が経験豊富なスポンサーに有利に働く中で、プライムオフィス、都市型物流、機関投資家管理型賃貸コンポーネントを組み合わせたスケーラブルなプラットフォーム戦略や複合用途型再開発に対する明確な後押しを提供している。