英国商業不動産市場規模とシェア
市場概要
| 調査期間 | 2019 - 2030 |
|---|---|
| 推定の基準年 | 2024 |
| 予測データ期間 | 2025 - 2030 |
| 市場規模 (2025) | 148.80 十億米ドル |
| 市場規模 (2030) | 177.40 十億米ドル |
| 成長率 (2025 - 2030) | 3.58% CAGR |
| 市場集中度 | 低 |
主要プレーヤー
*免責事項:主要選手の並び順不同 画像 © Mordor Intelligence。再利用にはCC BY 4.0の表示が必要です。 |
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Mordor Intelligenceによる英国商業不動産市場分析
英国商業不動産市場規模は2025年に1,488億米ドルに達し、2030年までに1,774億米ドルに到達すると予測され、CAGR 3.58%を反映しています。2024年の投資ボリュームが20%上昇し、2025年に予想される基準金利引き下げが借入コストを削減することで、勢いが戻りつつあります。Eコマースの拡大により、グレードA物流スペースへの需要はパンデミック前の平均を8%上回り続けており、EPCレギュレーションの厳格化に伴い、法人がエネルギー効率の高いオフィスへの持続的な「品質への逃避」を推進しています[1]HM Treasury, "Spring Budget 2025: Economic and Fiscal Outlook。機関投資家の配分は、2019年以降の平均データセンター容量取得が8倍急増したことを受け、データセンターとライフサイエンス施設への多様化を継続しています。イングランドは英国商業不動産市場シェアの78%を占める資本の磁石として残存していますが、より強力な在庫とバイヤー活動により、スコットランドがCAGR 4.8%で地域成長をリードしています。売買モデルが65%のシェアで依然として優位に立っていますが、占有者が柔軟性を好むため、賃貸主導戦略が4.3%で拡大しています。
主要レポートポイント
- 物件タイプ別では、オフィス部門が2024年に英国商業不動産市場シェアの45%でリードし、物流は2030年まで最速のCAGR 4.7%で拡大すると予測されています。
- ビジネスモデル別では、売買が2024年の英国商業不動産市場規模の65%を占め、賃貸モデルは2030年まで最高予測CAGR 4.3%を記録しています。
- 地理的には、イングランドが2024年に収益シェアの78%を保持し、スコットランドは2030年まで4.8%のCAGRで前進すると予測されています。
- エンドユーザー別では、法人と中小企業が2024年の英国商業不動産市場規模の70%のシェアを占め、個人・世帯セグメントは4.1%のCAGRで成長しています。
- Segro PLC、Derwent London PLC、British Landが2024年にロンドンの主要オフィススペースを共同管理しました。
英国商業不動産市場のトレンドとインサイト
ドライバー影響分析
| ドライバー | (~) CAGR予測への影響% | 地理的 関連性 | 影響 タイムライン |
|---|---|---|---|
| Eコマース 倉庫需要の加速 | +1.4% | 国内 物流回廊 | 中期 （2～4年） |
| グレードA ESG認定オフィスへの 品質重視の動き | +0.9% | ロンドン、 マンチェスター、エディンバラ | 長期 （4年以上） |
| ライフサイエンス・ データセンター不動産の成長 | +0.8% | ゴールデン トライアングル、ロンドン、マンチェスター | 中期 （2～4年） |
| ビルド・トゥ・レント ポートフォリオへの機関投資家需要増加 | +0.6% | ロンドン、 マンチェスター、バーミンガム | 中期 （2～4年） |
| フリーポートと 税制優遇ゾーンによる工業需要活性化 | +0.5% | テムズ、 リバプール、ティーズサイド | 短期 （2年以内） |
| 情報源: Mordor Intelligence | |||
英国全体でのEコマース倉庫需要の加速
倉庫リースは2024年に2,797万平方フィートに達し、オンライン小売業者と製造業者が都市周辺部の用地を求めて競争する中、5年平均を23%上回りました。グレードA物件が取引の77%を占め、占有者の自動化要件に合致する品質中心の市場を際立たせています。ニアショアリング戦略は現在、欧州法人の25%で実行されており、英国ベースの緩衝在庫立地を推進しています。製造業テナントは既に物流取得の32%を占め、純粋なEコマース物流からの多様化を示しています。フリーポート関連の税制優遇と合わせて、これらのトレンドは英国商業不動産市場内で物流のCAGR 4.7%を維持しています。
全国のグレードA、ESG認定オフィスへの品質重視の動き
8.7%の空室率にもかかわらず、プライムオフィス賃料成長率は2030年まで年率2.6%のペースを保っており、準拠資産と旧式資産の明確な二分化を示しています。EPC-B基準を満たす建物は、中核サブマーケットで25%に達する評価プレミアムを獲得しています。今後のEPC期限（2027年に「C」、2030年に「B」）により、約930億英ポンドの在庫が座礁資産化するリスクに直面しています。グリーンリースを好む法人は、より長い加重平均リース期間の確保を支援し、家主の収入を安定化させています。このプレミアム主導のギャップは、英国商業不動産市場全体での機関投資家によるレトロフィットを奨励しています。
政府補助金により可能になったライフサイエンス・データセンター不動産の急成長
ゴールデントライアングルでのライフサイエンス取得は2023年第3四半期に98.2万平方フィートに上昇し、5年平均を20%上回りました。政府の「成長パッケージ」補助金と簡素化された計画により、新たな在庫パイプラインが開放されました。同時に、現在重要国家インフラとして分類されるデータセンターは、500億米ドルの資金力を持つ50以上の専門不動産ファンドを引きつけています。ロンドンとマンチェスター周辺の電力確保サイトでは、2019年以降の容量取得が8倍増加しています。これらの高仕様資産は、英国商業不動産市場内で期間を求める年金基金と保険会社にアピールする長期インフレ連動リースを獲得しています。
深刻な住宅不足の中でのビルド・トゥ・レントポートフォリオへの機関投資家需要増加
BTR投資は2024年第3四半期に8億英ポンドに達し、機関投資家がリーズからバーミンガムまでの郊外ブロックを拡大しています。このモデルは、初回購入者活動を抑制し続ける持続的な手頃性障壁から利益を得ています。買取賃貸セクターでの規制摩擦が個人家主を押し出し、供給を縮小し、一貫した賃料上昇を可能にしています。ポートフォリオ家主は、商業グレード運営を反映するプロフェッショナル管理とアメニティパッケージを活用しています。この資産クラスは、英国商業不動産市場内の多様化オプションを深化させています。
制約影響分析
| 制約 | (~) CAGR予測への影響% | 地理的関連性 | 影響タイムライン |
|---|---|---|---|
| 建設資材インフレーション・労働力不足 | -0.7% | ロンドン・南東部 | 中期（2～4年） |
| 地方都市での持続的な 小売スペース合理化 | -0.4% | 地方都市中心部 | 長期（4年以上） |
| 国債ボラティリティの中での LTVレシオの引き締め | -0.3% | 全国 | 短期（2年以内） |
| 情報源: Mordor Intelligence | |||
ブレグジット後の建設資材インフレーション・労働力不足
資材コストは2015年から2022年にかけて60%上昇し、大陸の35%と比較して高く、労働コストは33万人の労働者不足の中で30%上昇しました。鉄価格は88%、鋼鉄は25%跳ね上がり、新築のフィージビリティを困難にしました。結果的な遅延により新商業受注は20.8%減少し、グレードA供給のパイプラインを制約しました。より高い資本支出は既存資産への資本を傾けさせ、評価を押し上げましたが品質ギャップを広げました。これらの圧力は英国商業不動産市場の予測CAGRから0.7パーセントポイントを削減しています。[2]Department for Business & Trade, "UK Freeports Programme Guidance
地方都市での持続的な小売スペース合理化
消費者支出がオンラインと目的地型小売パークに移行する中、非中核都市中心部では空室率が高止まりしています。機関投資家は主要スキームのみに再参入し、周辺モールは用途変更の影響を受けやすくしています。小売業者はフットプリントを合理化し、小規模センターが提供に苦労する柔軟なリース条件と体験型フォーマットを求めています。この乖離は選別的なバリューアッド投資機会を提示しますが、セクター全体の成長を引き下げます。結果として、英国商業不動産市場の小売セグメントは循環的ではなく構造的な拡大制約に直面しています。
セグメント分析
物件タイプ別：ESGがプレミアムオフィス評価を推進
オフィスカテゴリーは2024年に英国商業不動産市場の45%を維持し、グレードA、低炭素スペースへの需要に支えられて年率2.6%で複合成長する見込みです。ハイブリッドワークパターンが続く中でも、ロンドンでの5.96%へのプライム利回り圧縮は投資家の信頼を際立たせています。セカンダリー在庫はEPC義務からの高い空室と設備投資負担に直面し、リポジショニングや転換を余儀なくされています。一方、物流在庫はシェアは小さいものの、持続的なEコマース物流と製造業ニアショアリングによりCAGR 4.7%を獲得しています。ライフサイエンス研究所とデータセンターキャンパスは、英国商業不動産市場全体でブレンドリターンを押し上げる高成長「その他」トランシェを追加しています。
テナント行動は格差を際立たせています。グローバル占有者はリース内にカーボンニュートラル条項を組み込み、グリーン認定タワーに報酬を与える賃料プレミアムを創出しています。対照的に、時代遅れの建物は数百万ポンドのレトロフィットなしに機能的陳腐化のリスクに直面しています。物流は需要過多のままで、特に5万平方フィートの都市倉庫への需要が深刻です。データセンターでは電力供給可能性がサイト選定を支配し、開発業者を再生可能マイクログリッドでのユーティリティとのパートナーシップに押し進めています。これらの相互流動は、今後10年間の英国商業不動産市場で物件タイプ配分を主要なアルファドライバーにしています。
注記: レポート購入時に全個別セグメントのセグメントシェアが入手可能
ビジネスモデル別：賃貸成長が売買を上回る
2024年に売買が65%のシェアを占めましたが、賃貸経路は4.3%で複合成長しており、英国商業不動産市場内の収益化モードで最速です。利回りを求める年金基金は、負債期間をヘッジするために長期収入倉庫と多世帯ブロックに投入しています。不動産会社は安定化資産をコアファンドに処分することで資本をリサイクルし、収益を開発パイプラインに再配置しています。物流での賃貸インフレーションは2024年に5.5%、2025年予測で3.7%を記録し、債務返済ショックから貸手を守っています。
柔軟性が占有者の精力的取り組みを推進しています。家主は拡張権とターンキーフィットアウト付きの短サイクルリースを展開し、サブスクリプションモデルを反映しています。複合用途スキームの増加は小売、住居、ワークスペースを混合し、賃料の相互補助を可能にしています。機関投資家は下落する資本価値がより高い参入利回りを解放し、追加の賃貸在庫蓄積を促進することを期待しています。収入重視戦略は、英国商業不動産市場全体でキャピタルゲイン戦術より速くスケールしています。
注記: レポート購入時に全個別セグメントのセグメントシェアが入手可能
エンドユーザー別：法人需要がプレミアムスペースを推進
法人と中小企業占有者は2024年に使用量の70%を管理し、グレードA資産の主力顧客であり続けています。不動産は現在、人材誘致手段として機能し、交通ハブ近くのネットゼロ施設でプレミアム賃料を負担する意欲を推進しています。サプライチェーン再構築により、デュアルソーシング復旧力を求める製造業者からの物流需要が高まっています。これらの選好は、英国商業不動産市場内で家主のキャッシュフローを安定化させ、より長いリース期間にフィルターされます。
現在は規模が小さいものの、個人と世帯は、BTRが機関管理住宅を提供するにつれて4.1%のCAGRで拡大するでしょう。大規模スキームは、グレードAオフィスで見られるサービスレベルを反映して、オンサイトワークラウンジ、ジム、小包室を提供しています。政府機関と大学は「その他」バケットを支え、特に公的・私的研究所が20年リースを確保するライフサイエンスクラスターで顕著です。合わせて、多様化したエンドユーザー需要は占有率ファンダメンタルズを支え、英国商業不動産市場の循環的変動を緩和しています。
地理分析
イングランドは2024年に英国商業不動産市場の78%を維持し、ロンドンのグローバル金融ネクサスと堅固な南東部エコシステムによって推進されました。プライムウェストエンドオフィスの利回りは5.96%に固まり、2023年9月以来の最低値となり、開発は抑制されたままで、長期規範を上回る賃料成長を維持しています。地域の強力拠点であるマンチェスター、バーミンガム、リーズは上昇する資本を吸収し、リーズでの1.5億英ポンドのBTRスキームとM62回廊沿いの複数の物流パークに反映されています。ゴールデントライアングル内の知識軸拠点は全国研究所スペースの50%を提供し、プレミアム土地価格と圧縮利回りを推進しています。
スコットランドは2030年に向けてCAGR 4.8%で成長テーブルをリードしており、活発な買手パイプラインが2025年に取引量を125万に押し上げています。賃料エスカレーションは2.5%で穏やかなままで、手頃性を抑制し、対内投資を誘致しています。エディンバラのオフィス改装はエネルギーパフォーマンス向上を目標とし、グラスゴーでは余剰重工業用地の物流転換が見られます。規模は小さいものの、ウェールズと北アイルランドは政策主導の再生とフリーポート地位、特にベルファスト港を活用して工業取得とホテル転換を刺激しています。
テムズ、リバプール、ティーズサイドのフリーポートは免税輸入処理と先進製造ハブを刺激し、歴史的中心部外の新しいマイクロマーケットを生み出しています[3]Office for National Statistics, "Construction Output in Great Britain: January 2025。国家計画政策フレームワークの計画更新は、供給不足地域での住宅供給と複合用途承認の加速を目指しています。バランス的に、資本フローの地理的分散はロンドン支配を相殺し、英国商業不動産市場の深度と復旧力を拡大しています。
競争環境
英国商業不動産市場は、伝統的なREIT、プライベートキャピタル、ニッチオペレーターが収束する中で適度に断片化しています。Segro PLCは都市物流に焦点を当て、850万平方フィートのスペースを管理し、再生可能エネルギー駆動データセンターキャンパスでユーティリティとパートナーシップを組んでいます。Derwent London PLCはデザイン主導戦略を活用してBREEAM-Outstanding認定を達成し、ESG志向テナントからのプレミアム賃料を確保しています。British Landは2億英ポンドのマンチェスター複合用途買収を通じて地域フットプリントを拡大しています。
ライフサイエンスでは専門家が急増しており、Legal & Generalは専用研究所に3億英ポンドを注入し、ハダーズフィールドベースの開発業者Stirlingが共同事業パートナーとして機能しています。PropTech破壊者はエネルギー最適化にAIを採用しており、Landsecの展開はポートフォリオ排出量を15%削減しながら快適レベルを向上させました。複合用途メガスキームは境界のぼやけを示し、プロフェッショナルの68%が統合地区が将来のパイプラインを支配すると予想しています。
共同事業は資本源間でリスクを分散させています：データセンターでのSegro/ユーティリティ同盟、フリーポート物流でのTritaxと港湾オペレーター、郊外BTRでのGraingerと地方議会。上位5社の家主は主要都市中心部床面積の約45%を管理し、中堅参入者の余地を残しながら高いESGとデジタル基準を設定しています。英国商業不動産市場がカーボン整合、技術対応ポートフォリオに移行する中、継続的な資産レベルイノベーションが競争ポジショニングを定義するでしょう。
英国商業不動産業界リーダー
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Land Securities Group PLC
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Segro PLC
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Derwent London
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Hammerson PLC
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British Land Company PLC
- *免責事項:主要選手の並び順不同
最近の業界動向
- 2025年5月：Amazon Web Servicesが英国データセンター容量を拡大する5年間80億英ポンド計画を発表し、デジタルインフラ需要を深化させました。
- 2025年4月：Segro PLCが主要エネルギー供給会社とパートナーシップを組み、再生可能エネルギー駆動データセンターを開発し、統合不動産・ユーティリティモデルを先駆けました。
- 2025年3月：British Landがマンチェスターでの2億英ポンドの複合用途サイト購入を完了し、拡大された地域野心を示しました。
- 2025年2月：Legal & Generalがゴールデントライアングル全体のライフサイエンス施設に3億英ポンドをコミットし、50万平方フィートの研究所スペースを追加しました。
英国商業不動産市場レポート範囲
商業不動産は、居住空間としてではなく、事業関連目的で専用に使用される、またはワークスペースを提供する不動産です。ほとんどの場合、商業不動産は収入創出活動のためにテナントにリースされています。一般的に、オフィスビル、倉庫、小売建物（コンビニエンスストア、「大型店舗」、ショッピングモールなど）を含む商業目的で使用される建物が含まれます。
英国商業不動産市場は、タイプ別（オフィス、小売、工業・物流、ホスピタリティ、その他のタイプ[学校・レクリエーションエリア]）と主要都市・地域別（イングランド、ウェールズ、北アイルランド、スコットランド、ロンドン[シティ]、英国その他地域）に分類されています。レポートは、上記すべてのセグメントについて価値（米ドル）での英国商業不動産市場の市場規模と予測値を提供しています。
| オフィス |
| 小売 |
| 物流 |
| その他（工業不動産、ホスピタリティ不動産など） |
| 売買 |
| 賃貸 |
| 個人・世帯 |
| 法人・中小企業 |
| その他 |
| イングランド |
| ウェールズ |
| スコットランド |
| 北アイルランド |
| 物件タイプ別 | オフィス |
| 小売 | |
| 物流 | |
| その他（工業不動産、ホスピタリティ不動産など） | |
| ビジネスモデル別 | 売買 |
| 賃貸 | |
| エンドユーザー別 | 個人・世帯 |
| 法人・中小企業 | |
| その他 | |
| 地域別 | イングランド |
| ウェールズ | |
| スコットランド | |
| 北アイルランド |
レポートで回答される主要質問
英国商業不動産市場の現在の規模は？
2025年に1,488億米ドルと評価され、2030年までに1,774億米ドルに達すると予測されています。
英国商業不動産市場で最も成長の速い物件タイプは？
物流がEコマースとニアショアリング需要に支えられて2030年まで4.7%のCAGRでリードしています。
EPC規制はオフィスビルにどのような影響を与えますか？
資産は2027年までにEPC-C、2030年までにEPC-Bに到達する必要があり、そうでなければ座礁資産になるリスクがあり、所有者に費用のかかるレトロフィットを押し進めています。
機関投資家がビルド・トゥ・レントに注目する理由は？
BTRは安定した収入を提供し、住宅供給不足に対抗し、個人買取賃貸家主を打撃する規制逆風から利益を得ています。
最も高い成長見通しを示すのは英国のどの地域ですか？
スコットランドは在庫増加と支援的な買手活動により2025年から2030年まで4.8%のCAGRでの拡大が予測されています。
フリーポートは英国商業不動産市場にどのような影響を与えますか？
フリーポートは工業開発業者と占有者を引きつける税制優遇を提供し、伝統的中心部外に新しい物流ハブを創出しています。
最終更新日:
