ブラジル住宅不動産市場の規模とシェア
市場概要
| 調査期間 | 2019 - 2030 |
|---|---|
| 推定の基準年 | 2024 |
| 予測データ期間 | 2025 - 2030 |
| 市場規模 (2025) | 95.59 十億米ドル |
| 市場規模 (2030) | 135.54 十億米ドル |
| 成長率 (2025 - 2030) | 5.99% CAGR |
| 市場集中度 | 中 |
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Mordor Intelligenceによるブラジル住宅不動産市場分析
ブラジル住宅不動産市場規模は2024年に956億9,000万米ドルとなり、2030年までに1,355億2,000万米ドルに到達する見込みで、年平均成長率5.99%を反映しています。中央銀行がセリック政策金利を13.25%に据え置き、2025年半ばまでに15%への上昇を示唆している中でも、補助金制度、都市高密化措置、海外資本流入が取引を活性化させているため、需要は堅調に推移しています。拡大されたミンハ・カサ・ミンハ・ヴィーダ（MCMV）制度に配分された45億2,000万米ドルを含む政府住宅支出は、新築住宅パイプラインを支え、高い住宅ローン金利の負担を軽減しています。現場の建設活動は活発で、材料・労働費は2025年4月に1平方メートル当たり348米ドルに達していますが、建設業者はモジュラーシステムや一括購入契約で利益率への圧迫を緩和しています。デジタルプラットフォームが物件掲載、融資承認、取引完了を加速し、若年層の購入者や賃貸事業者のアクセスを拡大しています。投資家はインフレヘッジとして実物資産に注目し、ESG連動融資は省エネルギープロジェクトへの資本誘導を促しています。これらの要因が相まって、ブラジル住宅不動産市場は変動の激しい金融サイクルを通じて成長を実現できるのです。[1]Alexandre Schneider, "Programa Requalifica Centro," Prefeitura de São Paulo, prefeitura.sp.gov.br
レポートの主要ポイント
ビジネスモデル別では、販売取引が2024年のブラジル住宅不動産市場シェアの68.54%を占め、賃貸モデルは2030年まで年平均成長率5.81%で上昇しています。
物件タイプ別では、戸建住宅・一戸建てが2024年のブラジル住宅不動産市場（販売モデル）規模の77.9%を占めて優位に立ち、アパートメント・コンドミニアムが年平均成長率7.33%で2030年まで最も速い成長を記録しています。
価格帯別では、中間市場物件が2024年のブラジル住宅不動産市場（販売モデル）規模の49.1%のシェアを獲得し、高級住宅は2030年まで年平均成長率7.38%での成長が予測されています。
販売方式別では、中古再販が2024年のブラジル住宅不動産市場（販売モデル）規模の65.0%を占め、新築物件（プライマリー）は2030年まで年平均成長率7.10%で成長しています。
主要地域別では、その他ブラジル地域が2024年のブラジル住宅不動産市場（販売モデル）の50.7%を占め、リオデジャネイロが2030年まで年平均成長率6.90%で最も強い成長予測を示しています。
ブラジル住宅不動産市場の動向と洞察
推進要因影響分析
| 推進要因 | 年平均成長率予測への影響（約％） | 地理的関連性 | 影響期間 |
|---|---|---|---|
| ミンハ・カサ・ミンハ・ヴィーダ制度下での住宅ローン補助金の加速 | +1.2% | 全国規模；サンパウロ、リオデジャネイロ、ミナスジェライスで最も強い | 中期（2～4年） |
| 住宅ローン負担能力を向上させるセリック金利の低下 | +0.8% | 全国の都市中核地域 | 短期（≤2年） |
| 垂直高密化を可能にする都市区画整理改革 | +0.6% | サンパウロ、リオデジャネイロ、ブラジリア | 長期（≥4年） |
| デジタル仲介・iBuyer プラットフォーム | +0.4% | 主要都市圏 | 中期（2～4年） |
| ESG連動グリーンファイナンス・インセンティブ | +0.3% | サンパウロとリオデジャネイロでの早期採用 | 長期（≥4年） |
| インフレヘッジ賃貸利回りを求める海外資本 | +0.2% | 主要沿岸市場 | 中期（2～4年） |
| 情報源: Mordor Intelligence | |||
ミンハ・カサ・ミンハ・ヴィーダ制度下での住宅ローン補助金の加速
ファイシャ4は現在、月収1,720～2,400米ドルの世帯を支援し、融資上限を10万米ドルに引き上げ、融資額の最大半分をカバーしています。政府は2025年に47億米ドルを配分し、85万2,000戸が建設中で、2026年までに200万戸の目標を掲げています。建設業者が活動を拡大したため、2025年第1四半期のセメント需要は前年同期比5.9%増加しました。補助金が高金利から購入者を保護するため、ブラジル住宅不動産市場は直接的な恩恵を受けています。ただし、予算配分を完成住宅に転換するには、迅速な地方自治体承認が不可欠です。
住宅ローン負担能力を向上させるセリック金利の低下
政策担当者は当初緩和を示唆しましたが、持続的なインフレがセリック金利を13.25%に押し上げ、2025年末までに15%に達する可能性があります。それでも、最終的に実現する25ベーシスポイントの利下げごとに、特に都市圏中核地域で追加2万件の住宅ローンを開放する可能性があります。銀行は2022年の延滞増加後に慎重な姿勢を保っていますが、補助付き信用枠が融資実行量の維持に役立っています。ヘッドラインインフレが和らげば、段階的な金利緩和が需要を拡大し、ブラジル住宅不動産市場の上昇軌道を強化するでしょう。
垂直高密化を可能にする都市区画整理改革
サンパウロのレクアリフィカ・セントロ計画は、市中心部の改修に3年間の固定資産税免除を提供し、OODC手数料が土地価値上昇分を捕捉して交通整備資金に充てています。リオデジャネイロとブラジリアの類似措置は地下鉄駅付近での高層プロジェクトを奨励し、通勤時間を短縮し、敷地利用率を向上させています。長期的には、これらの規則が中心地区での供給を拡大し、価格を安定させ、ブラジル住宅不動産市場の成長パイプラインを持続させるでしょう。
取引摩擦を軽減するデジタル仲介・iBuyerプラットフォーム
現在、955社を超えるプロップテック・スタートアップが全国で事業を展開しています。Loftは損益分岐点に達し、仲介、信用、権利書サービスを統合するため地域代理店を買収しています。COFECI の2025年1月のブロックチェーン契約承認は、即時不動産トークン化への道を開いています。より速い取引完了と低い手数料が流動性を高め、ミレニアル世代の購入者と賃貸事業者をブラジル住宅不動産市場に引き込んでいます。
抑制要因影響分析
| 抑制要因 | 年平均成長率予測への影響（約％） | 地理的関連性 | 影響期間 |
|---|---|---|---|
| 建設投入コストインフレ | -0.9% | 全国規模；サンパウロとリオデジャネイロで最も厳しい | 短期（≤2年） |
| 地方自治体認可遅延 | -0.6% | サンパウロ、リオデジャネイロ、ベロオリゾンテなどの大都市 | 中期（2～4年） |
| 銀行融資基準の厳格化 | -0.5% | 都市金融センター | 中期（2～4年） |
| 高い災害リスク曝露 | -0.3% | 沿岸部と洪水易発地域 | 長期（≥4年） |
| 情報源: Mordor Intelligence | |||
デベロッパーマージンを圧迫する建設投入コストインフレ
INCC-Mは2024年8月までに前年同期比8.8%上昇し、材料と労務費は現在それぞれ1平方メートル当たり208.69米ドルと153.36米ドルとなっています。小規模建設業者は一括価格交渉に苦戦し、統合を促進しています。プレハブ技術は部分的な救済策を提供しますが、初期資本と熟練労働者が必要です。コスト上昇が利益を圧迫し、プロジェクト承認を遅らせ、ブラジル住宅不動産市場での短期成長を抑制しています。
プロジェクトリードタイムを延長する地方自治体認可遅延
全国電子登録制度にもかかわらず、承認期間は依然として3か月から18か月まで様々です。サンパウロとリオデジャネイロでは、人員不足と厳格な環境審査に関連した審査待ちが発生しています。長期化する保有コストが新規着工を抑制し、認可の早い都市への焦点移行を促し、ブラジル住宅不動産市場全体で供給を分散させています。
セグメント分析
ビジネスモデル別：販売取引が優位を維持
販売は2024年のブラジル住宅不動産市場の68.54%を占め、所有権を重視する文化的優先順位を再確認しています。MCMV制度下の補助金が購入者の自己資金ハードルを下げ、FGTS引き出しが頭金を賄っています。住宅ローンREITチャネルが流動性を深め、2030年までのセグメント年平均成長率6.54%を維持しています。31.46%を占める賃貸は、都市移住とライフスタイルの柔軟性から利益を得ており、2.7～5.4%の利回りが機関投資家の賃貸事業者を引き付けています。[2]Ronaldo Cagiano, "Índice de Preços de Imóveis Residenciais 1T 2025," Câmara Brasileira da Indústria da Construção, cbic.org.br
賃貸成長がプロジェクト構成を再構築しています。サンパウロのピニェイロス地区にビルド・トゥ・レント・タワーが出現し、リオでの短期賃貸規制が供給を逼迫させ、料金を押し上げています。ESG義務が省エネ改修を要求する中、賃貸事業者はスマートメーターと太陽光パネルに設備投資を配分し、テナント保持と資産価値を向上させています。
注記: すべての個別セグメントのシェアはレポート購入時に利用可能
物件タイプ別（販売モデル）：戸建住宅が優位だがアパートメントが加速
戸建住宅・一戸建ては2024年の取引の77.9%を占め、歴史的な土地所有規範と郊外の土地利用可能性を反映しています。このセグメントは、外環地域からの日常通勤を可能にする高速道路整備の恩恵を受けています。アパートメントは22.1%に過ぎませんが、219メートルのアルト・ダス・ナソエスのような高層高級タワーに牽引され、年平均成長率7.33%で成長しています。都市マスタープラン下の密度ボーナスが垂直建設を財政的に魅力的にし、小面積ユニットが価格を補助金範囲内に収めています。したがって、戸建住宅が統計的多数を維持する中でも、アパートメントのブラジル住宅不動産市場規模は急速に拡大するでしょう。
規制当局は、コンパクトな占有面積での住みやすさ向上のため、より大きなバルコニー比率を承認し、プレハブ外装が建設期間を短縮しています。戸建住宅は環境影響に対するより厳しい区画整理に直面し、一部の購入者を共有緑地のある門付き垂直コミュニティに誘導しています。
価格帯別（販売モデル）：中間市場がリード、高級住宅が加速
中間市場住宅は2024年の販売額の49.1%を占め、安定した中間層賃金上昇と補助金適格性に支えられています。手頃な価格帯住宅は MCMV のファイシャ1～3トランシュを通じて拡大していますが、官僚的ボトルネックが生産ペースを制限しています。1桁シェアの高級住宅は年平均成長率7.38%で最も急速な上昇を示しています。レアル安が米ドル参入価格を押し下げ、資産保全動機がイパネマのウォーターフロントペントハウスの現金購入を促進しています。
ヨーロッパと中東からの海外購入者がイパネマでの建設前購入に列を作り、通貨変動をヘッジするため40%の手付金を前払いすることが多いです。一方、ESG認定高級プロジェクトは10%のプレミアムを命じ、デベロッパーにLEED（Leadership in Energy and Environmental Design）資格取得を促しています。
注記: すべての個別セグメントのシェアはレポート購入時に利用可能
販売方式別（販売モデル）：新築市場が地盤を獲得
中古再販は依然として2024年取引の65.0%を占めています。これは、確立された地区が教育と交通の利点を提供するためです。しかし、事前承認されたMCMV住宅ローンと資金調達コストを下げる非課税グリーンボンドに支えられ、新築市場販売は年平均成長率7.10%で成長しています。新築では、デジタルネイティブ購入者にアピールするオープンプランの特徴とスマートホーム配線が可能です。
デベロッパーは複数の自治体で土地をバンキングして承認遅延をヘッジしています。例えば、MRVは建設工事資金を解放するため、有償土地在庫を2億6,900万米ドル削減する予定です。金融業者はマルチフェーズ・マスタープラン・コミュニティの資金調達にクラブディールを組成し、引き渡し確実性を向上させています。
地域分析
その他ブラジル地域は2024年取引価値の50.7%を占め、需要がもはや少数の都市圏に限定されないことを示しています。政府の道路と光ファイバー展開が内陸州への製造業を引き付け、新たな中間所得住宅クラスターを生み出しています。2023年にブラジル都市の52.7%で地方自治体開発スコアが改善し、ブラジル住宅不動産市場の地理的フットプリントが拡大しています。
サンパウロは金融とテクノロジー雇用者に牽引され、依然として最大の都市ノードです。同市は密度ボーナスをレクアリフィカ・セントロ税制優遇と組み合わせ、老朽化したオフィスビルを混合所得ロフトに転換しています。2024年の平均再販価格は5.1%上昇し、最高級コンドミニアムは1平方メートル当たり4,000米ドルを超えていますが、都市圏はパイプラインのバランスを取るため新規供給の30%を手頃な価格帯に押し込んでいます。
リオデジャネイロは年平均成長率6.90%で成長最速の主要都市です。観光回復と港湾地区再開発が短期賃貸アパートメント需要を刺激しています。計画されている軽量鉄道延伸が北部地区の用地を開放し、海外投資家は国際スポーツイベントに先立ってコパカバーナ改修を標的にしています。Airbnb規制は2026年に厳格化しますが、キャピタルゲイン見通しが利回り圧縮を相殺しています。[3] Maria Claudia da Silva, "Boletim Estatístico de Crédito Imobiliário 1T 2025," Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, abecip.org.br
ブラジリアの安定したペースは連邦給与の安定性に依存しています。44万8,000人の公務員が中間市場コンドミニアムと郊外戸建住宅の予測可能な吸収を促進しています。PDOT都市計画下の計画衛星都市は8万戸の新築住宅に混合用途区画を配分し、交通流動目標と調和した成長を実現しています。ESG インセンティブが屋上太陽光を奨励し、政府家賃手当の運営コストを削減しています。
競争環境
ブラジル住宅不動産市場での競争は中程度ですが、技術導入の拡大が序列を再構築しています。MRVは規模を活用してセメント一括割引を交渉していますが、現金解放のため在庫を削減しています。Cyrelaはサンパウロ中心部でより高い取引規模を目指し、粗利益率を34%超に押し上げています。Direcionalは北部・北東部都市に焦点を当て、補助金枠を地域賃金水準に合わせています。
プロップテックがデジタルスピードを注入しています。Loftは損益分岐点を達成し、現在、権利書保険販売を組み込むため地域仲介業者を買収しています。COFECIのトークン化証書規制により、スタートアップが資産を分割化できます。初の取引所が2025年に76物件（70%が住宅）で稼働開始します。従来の仲介業者はハイブリッドオンライン・オフラインサービス提供で対応しています。
資本市場手段が拡大しています。REIT ユニバースは500ファンドを超え、住宅ローンREITが323億1,000万米ドルの純資産の40%を占めています。Pátriaの買収攻勢が運用資産を44億米ドルに押し上げ、年金基金マンデートを獲得する資産規模閾値を満たしています。ESGボンド購入者は検証済み炭素追跡ダッシュボードを持つデベロッパーを優遇し、早期採用者により安い債務を提供しています。
ブラジル住宅不動産業界のリーダー
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MRV Engenharia e Participações S.A.
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Cyrela Brazil Realty S.A.
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Direcional Engenharia S.A.
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Construtora Tenda S.A.
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Even Construtora e Incorporação S.A.
- *免責事項:主要選手の並び順不同
最近の業界動向
- 2025年6月：QuintoAndarがプロコン-SPによって濫用行為で11万2,000米ドルの罰金を科され、オンライン仲介業者への監視が強化。
- 2025年5月：Cyrelaが良好な予約販売を受けて2025年のより大規模な着工を示唆。
- 2025年4月：政府がファイシャ4をMCMVに追加する条例を発表、社会基金から30億米ドルを流入。
- 2025年4月：MRV&Coが利益率保護のため2029年までに有償土地在庫を2億8,000万米ドル削減計画を発表。
ブラジル住宅不動産市場レポートの範囲
住宅不動産は、住宅目的で使用される不動産（土地とその上の建物）として広く定義され、最も一般的な例は一戸建て住宅です。住宅不動産は人々が住むために開発された地域です。地方自治体の区画整理条例により定義される通り、住宅不動産は商業または工業目的で使用することはできません。
ブラジルの住宅不動産市場は、タイプ別（戸建住宅・一戸建て、アパートメント・コンドミニアム）にセグメント化されています。このレポートは、上記すべてのセグメントについて金額（米ドル）ベースでの市場規模と予測を提供しています。
レポートで回答される主要質問
2025年のブラジル住宅不動産市場規模は？
ブラジル住宅不動産市場は2025年に1,010億7,000万米ドルと評価され、2030年までに1,355億4,000万米ドルに達する見込みです。
住宅取引をリードするビジネスモデルは？
販売が総価値の68.54%を占め、強い所有権文化と補助金支援を反映しています
手頃な価格帯住宅セグメントの成長速度は？
ミンハ・カサ・ミンハ・ヴィーダ制度に支えられた手頃な価格帯住宅は、2030年まで年平均成長率5.57%での拡大が予測されています。
最も速く成長している物件タイプは？
都市が垂直建設を奨励する中、アパートメント・コンドミニアムが年平均成長率7.33%で拡大しています。
高級住宅が加速している理由は？
通貨安とインフレヘッジを求める海外資本が高級住宅成長を年平均成長率7.38%に押し上げています。
最も高い成長予測を示す都市は？
リオデジャネイロが観光とインフラ整備に支えられ、2030年まで年平均成長率6.90%で主要都市をリードしています。
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