スペイン商業用不動産市場規模・シェア

スペイン商業用不動産市場（2025年 - 2030年）

Mordor Intelligenceによるスペイン商業用不動産市場分析

スペイン商業用不動産市場は2025年に833億3000万米ドルと評価され、2030年までに1,112億米ドルに達する見込みで、2025年から2030年の間に年平均成長率5.95%で前進している。2025年に予想される堅調なGDP成長率2.6%と、欧州・ラテンアメリカ間の玄関口としての同国の地位が見通しを支えている。年金基金・保険会社が変動の激しい債券からコア不動産利回りへと資本をローテーションする中で投資家の意欲は強く、一方でeコマース、ニアショアリング、観光回復が物件タイプ全体の需要パターンを再構築している。

主要レポートのポイント

  • 物件タイプ別では、オフィスが2024年のスペイン商業用不動産市場シェアの34.2%を占有。物流は2030年まで年平均成長率7.00%で拡大すると予測される。
  • ビジネスモデル別では、売買取引が2024年のスペイン商業用不動産市場規模の60.2%を占有。一方、賃貸活動は2030年まで最も高い予測年平均成長率6.75%を記録している。
  • エンドユーザー別では、企業・中小企業が2024年のスペイン商業用不動産市場規模の72.0%を占め、2030年まで年平均成長率6.30%で前進している。
  • 地域別では、マドリードが2024年のスペイン商業用不動産市場規模の45.1%シェアで首位。マラガが2030年まで年平均成長率7.20%で最も急成長している地域である。

セグメント分析

物件タイプ別：オフィスが現在首位、物流が加速

オフィスは2024年にスペイン商業用不動産市場シェアの34.2%を占有し、進化する職場習慣にも関わらずベンチマーク資産クラスとしての地位を強化している。マドリードCBDのプライム賃料は2015年比12%高で、バルセロナのリーシングは2024年に20%急増し、テクノロジー・金融入居者がESG対応スペースを求めた。しかし物流資産は、eコマースとニアショアリングが継続的な倉庫需要を喚起する中で、2030年まで最も速い年平均成長率7.00%を記録している。セカンダリ産業回廊への投資は年間テークアップの37%に上昇し、コスト効率的な土地の追求を示している。

フライト・トゥ・クオリティが業績を差別化している：既存オフィス在庫の76%が改修なしでは陳腐化に直面する一方、グレードAタワーは一桁の空室率を記録している。物流拡大も同様に二速的で、マドリード第三環状内のラストマイルハブは賃料プレミアムを獲得する一方、バレンシアのミッドボックス施設は150ベーシスポイントの利回りスプレッドを提供している。リテールパークは2026年までに44の新スキームを通じて総賃貸可能面積85万平方メートルを追加し、利便性・レジャー主体フォーマットへの転換を反映している。ホスピタリティは堅調を維持：ホテル投資は2023年に47億米ドルに達し、観光の復活を強調している。

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ビジネスモデル別：売買が優勢、賃貸がペースアップ

売買取引は2024年にスペイン商業用不動産市場の60.21%に寄与し、マドリード、バルセロナ、沿岸リゾートのトロフィー資産への外国資本の強い流入に牽引された。しかし、賃貸経路は2030年まで年平均成長率6.75%を記録し、機関投資家が経常収入の流れを求め、入居者がバランスシート柔軟性を維持するためにリースを好む中で売上成長を上回っている。プライム住宅利回りは2028年までに40ベーシスポイント縮小すると予測され、キャッシュフロー商品の魅力を実証している。

人口動態の変化が賃貸成長を支えている：世帯規模の縮小、住宅所有の遅延、流動的労働力が、コリビング、学生住宅、フレキシブルオフィスへの需要を持続させている。企業テナントは拡張権付きの短期リースを構築し、テックサービス基盤での急激な従業員数変動を反映している。売買サイドでは、バリューアッド投資家がセカンダリショッピングセンターと古い倉庫をリポジショニングでターゲットにし、ESGアップグレードが流動性をアンロックした際の利回り圧縮を期待している。

エンドユーザー別：企業・中小企業ニーズが需要を舵取り

企業・中小企業の入居者は2024年にスペイン商業用不動産市場規模の72%を消費し、国民総生産の76%を生み出すサービス部門に支えられている。彼らのスペース要件は2030年まで年平均成長率6.30%で成長すると予想され、デジタルインフラを備えたグレードAオフィス、ロボティクス対応倉庫、従業員ウェルビーイングを支える複合用途スキームに集中している。

ハイブリッドワークがより小さなフットプリントながらより高仕様の施設を推進：主要銀行はマドリード事業をスマート本社に集約し、一方米国ソフトウェア大手はバルセロナ22@地区で25,000平方メートルを事前リース。個人投資家はオフィスフロアやリテールパークを分割するトークン化プラットフォームを通じて商業商品にアクセスし、買い手基盤を拡大している。機関投資ファンドは、パイプライン可視性を確保するため開発業者との家主およびジョイントベンチャーパートナーの両方として参加している。

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地域分析

マドリードは2024年にスペイン商業用不動産市場シェアの45.1%を占有し、政治・金融の中核としての地位を反映している。CBD空室率は4.3%で持続し、多国籍企業がイベリアとラテンアメリカに奉仕する本社として首都を選択する中で、新築コストの上昇にも関わらず賃料成長が持続した。物流は市内の三環状ネットワーク内で繁栄；CBRE Investment Managementの90,000平方メートルピント買収はラストマイル立地への信頼を示している。672万米ドルのデータセンター投資が政府デジタル化助成金を補完し、スペインの主要テックハブとしてのマドリードの地位を確固たるものとした。

バルセロナは国家の第二の柱である。オフィステークアップは2024年に20%上昇し、将来供給は主に事前リース済みで、継続的なフライト・トゥ・クオリティを示している。カタルーニャテックハブエコシステムは160のインキュベーターで2024年に32億米ドルの活動を提供し、2026年までに42,752人の専門家を雇用すると予想している。観光回復が高級ホテル投資家を引き寄せる一方、港湾当局のカーボンニュートラルロードマップがマルチモーダル貿易フローを注視する倉庫開発業者に浮力を追加した。

歴史的にレジャーの聖地だったマラガは、2030年まで年平均成長率7.200%で最も急成長している地域市場である。国際テック大手が生活の質の優位性と低コストを活用するためサテライトオフィスを開設し、クラスAスペースへの需要が加速している。バレンシアは港湾接続性と自動車サプライチェーンリショアリングの恩恵を受け、製造業フットプリントを拡大し、Proequityの強気予測に支えられた投機的倉庫建設を刺激している。ビルバオとサラゴサなどの第二都市は、改善されたAVE高速鉄道リンクが移動時間を短縮することで実現可能となった、マドリードCBDを200ベーシスポイント上回る利回りスプレッドを求める投資家を引きつけている。

競争環境

国際投資家は2024年に総資本の半分以上を供給し、スペインを国境を越えた不動産資金フローにおける欧州第4位の目的地とした。マドリードとバルセロナのオフィス所有権は上場SOCIMI Merlin PropertiesとColonialに集中；前者は改修資金として7億7000万米ドルのグリーン債を発行し、後者の2024年業績はトロフィーCBDタワーへの注力を強調した。物流では、シンガポールのGICとPrologisが土地蓄積を続け、A-2回廊沿いの土地でローカル開発業者Montepinoと競争している。

持続可能性での競争が激化している。Lar Españaの98% BREEAM認証ポートフォリオは14億米ドル資産に影を落としたが、Fitchは新オーナーによる株式公開買付けに資金提供した高レバレッジ後にREITを「BB-」に格下げした。小売は統合が進行中：Helios REは2025年2月にLar Españaの100%取得のための締出しを完了し、より大きな資金調達柔軟性のためビークルをBME Scaleupに移行させた。ホテル運営会社TravelodgeとBarcelóは、2030年効率目標に先立つエネルギー使用削減を目標とする改装パイプライン向けの資本解放のためセール・アンド・リースバックを好んでいる。

ホワイトスペースと破壊者が豊富である。電力会社との共同開発データセンターが、土地がより安く電力アクセスがより容易なマドリード外環沿いで増加している。ClikαliaなどのPropTechプラットフォームはAI評価とブロックチェーン権利移転を展開し、取引サイクルを30%短縮している。Bricks&PeopleやReentalなどのトークン化業者は単一資産を100米ドルのスライスに分割し、小売参加を拡大している。従来の家主は運営費削減とテナントリテンション向上のテクノロジーをスカウトするためベンチャー部門を立ち上げることで対応している。

スペイン商業用不動産業界リーダー

  1. MERLIN Properties SOCIMI

  2. Colonial Av.

  3. Lar España

  4. Vía Célere

  5. Kronos Real Estate Group

  6. *免責事項:主要選手の並び順不同
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最近の業界動向

  • 2025年2月：Helios REがLar España Real Estate SOCIMIの100%買収を完了し、14億米ドルの小売プラットフォームを創設。
  • 2025年2月：Colonialがマドリード・バルセロナオフィスの堅調な業績を示す2024年業績を発表。
  • 2025年2月：Merlin Propertiesがネットゼロ目標への進展をハイライトした2024年監査済み会計を公表。
  • 2025年1月：Travelodgeがスペインの6ホテルポートフォリオを購入し、サン・セバスティアン、カディス、アリカンテでのパイプラインプロジェクトを公表。

スペイン商業用不動産業界レポートの目次

1. 序論

  • 1.1 研究の前提・市場定義
  • 1.2 研究の範囲

2. 研究方法論

3. エグゼクティブサマリー

4. 市場環境

  • 4.1 市場概要
  • 4.2 商業用不動産購入トレンド - 社会経済・人口統計洞察
  • 4.3 賃貸利回り分析
  • 4.4 資本市場浸透・REIT存在感
  • 4.5 規制見通し
  • 4.6 技術的見通し
  • 4.7 不動産セグメントで活動する不動産テック・スタートアップへの洞察
  • 4.8 既存・今後のプロジェクトへの洞察
  • 4.9 市場推進要因
    • 4.9.1 パンデミック後リショアリングが物流需要を牽引
    • 4.9.2 マドリード・バルセロナでのオフィス在庫フライト・トゥ・クオリティ
    • 4.9.3 観光回復が都市部ホスピタリティ資産を押し上げ
    • 4.9.4 EUグリーンタクソノミーが改修投資を加速
    • 4.9.5 中南米テック企業のスペインへのニアショアリング
    • 4.9.6 債券からコア商業用不動産利回りへの機関資本ローテーション
  • 4.10 市場阻害要因
    • 4.10.1 住宅法の商業用不動産への波及効果に関する政治的不確実性
    • 4.10.2 イベリア人労働力不足による建設コスト上昇
    • 4.10.3 金利ボラティリティが評価額を圧迫
  • 4.11 価値・サプライチェーン分析
    • 4.11.1 概要
    • 4.11.2 不動産開発業者・建設業者 - 主要定量・定性洞察
    • 4.11.3 不動産仲介業者・エージェント - 主要定量・定性洞察
    • 4.11.4 不動産管理会社 - 主要定量・定性洞察
    • 4.11.5 評価アドバイザリーその他不動産サービスへの洞察
    • 4.11.6 建材業界の状況と主要開発業者とのパートナーシップ
    • 4.11.7 市場における主要戦略的不動産投資家・買い手への洞察
  • 4.12 ポーターの5つの力
    • 4.12.1 サプライヤーの交渉力
    • 4.12.2 買い手の交渉力
    • 4.12.3 新規参入の脅威
    • 4.12.4 代替品の脅威
    • 4.12.5 競争強度

5. 市場規模・成長予測（価値、10億米ドル）

  • 5.1 物件タイプ別
    • 5.1.1 オフィス
    • 5.1.2 小売
    • 5.1.3 物流
    • 5.1.4 その他（産業、ホスピタリティなど）
  • 5.2 ビジネスモデル別
    • 5.2.1 売買
    • 5.2.2 賃貸
  • 5.3 エンドユーザー別
    • 5.3.1 個人・世帯
    • 5.3.2 企業・中小企業
    • 5.3.3 その他
  • 5.4 地域別（主要都市）
    • 5.4.1 マドリード
    • 5.4.2 バルセロナ
    • 5.4.3 バレンシア
    • 5.4.4 カタルーニャ（バルセロナ除く）
    • 5.4.5 マラガ
    • 5.4.6 その他都市

6. 競争環境

  • 6.1 市場集中度
  • 6.2 戦略的動き
  • 6.3 企業プロファイル（グローバルレベル概要、市場レベル概要、コアセグメント、利用可能な財務、戦略情報、主要企業の市場ランク・シェア、製品・サービス、最近の動向を含む）
    • 6.3.1 MERLIN Properties SOCIMI
    • 6.3.2 Colonial Av.
    • 6.3.3 Lar España
    • 6.3.4 Vía Célere
    • 6.3.5 Kronos Investment Group
    • 6.3.6 Acciona Inmobiliaria
    • 6.3.7 Neinor Homes
    • 6.3.8 Metrovacesa
    • 6.3.9 Hispania Activos Inmobiliarios
    • 6.3.10 GMP Property
    • 6.3.11 Realia Business
    • 6.3.12 Azora
    • 6.3.13 Klepierre
    • 6.3.14 Quabit Inmoviliaria
    • 6.3.15 Sareb
    • 6.3.16 Finques Garvi
    • 6.3.17 Lusa Realty
    • 6.3.18 Invertica-Irels
    • 6.3.19 Poligons de Barcelona
    • 6.3.20 Directo de Propietario

7. 市場機会・将来展望

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スペイン商業用不動産市場レポート範囲

商業用不動産とは、居住空間となる住宅用不動産ではなく、事業関連目的専用またはワークスペース提供のために使用される不動産である。商業用不動産は収入創出活動を行うテナントにリースされることが多い。スペイン商業用不動産市場の完全な背景分析（経済評価とセクター寄与、市場概要、重要セグメントの市場規模推計、市場セグメントの新興トレンド、市場動向、地理的トレンド、COVID-19影響を含む）がレポートに含まれている。

スペイン商業用不動産市場は、タイプ別（オフィス、小売、産業、物流、マルチファミリー、ホスピタリティ）および主要都市別（マドリード、バレンシア、バルセロナ、カタルーニャ、マラガ、その他都市）にセグメント化されている。レポートは上記全セグメントについて価値（10億米ドル）でのスペイン商業用不動産市場の市場規模と予測を提供する。

物件タイプ別
オフィス
小売
物流
その他（産業、ホスピタリティなど）
ビジネスモデル別
売買
賃貸
エンドユーザー別
個人・世帯
企業・中小企業
その他
地域別（主要都市）
マドリード
バルセロナ
バレンシア
カタルーニャ（バルセロナ除く）
マラガ
その他都市
物件タイプ別 オフィス
小売
物流
その他（産業、ホスピタリティなど）
ビジネスモデル別 売買
賃貸
エンドユーザー別 個人・世帯
企業・中小企業
その他
地域別（主要都市） マドリード
バルセロナ
バレンシア
カタルーニャ（バルセロナ除く）
マラガ
その他都市
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レポートで回答される主要質問

スペイン商業用不動産市場の現在価値はいくらですか？

スペイン商業用不動産市場は2024年時点で882億米ドルと評価されています。

スペイン商業用不動産市場で最大シェアを占める物件タイプはどれですか？

オフィスが2024年に市場シェア34.20%で首位に立っています。

スペイン商業用不動産市場内で最も急成長しているセグメントはどれですか？

物流不動産が2030年まで年平均成長率7.000%で成長すると予測されています。

なぜ賃貸活動が売買を上回ると予想されるのですか？

機関投資家が安定した収入の流れを求め、入居者がバランスシート柔軟性のためリースを好むことで、売買取引のより遅い成長に対し年平均成長率6.750%の賃貸成長を牽引しています。

スペイン商業用不動産市場を支配する都市はどこですか？

マドリードが政治・金融の首都としての役割に支えられ、全国市場シェアの45.10%を獲得しています。

持続可能性規制は投資判断をどのように形作っていますか？

EUグリーンタクソノミー規則と投資家ESG義務が家主に大規模改修資金を促しており、スペインREITがエネルギー性能アップグレードのため7億7000万米ドルのグリーンボンドを発行しています。

最終更新日:

スペインの商業用不動産 レポートスナップショット