スペイン商業用不動産市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

スペイン商業用不動産市場のトレンドと洞察

パンデミック後のニアショアリングによる物流需要の牽引

2020年に露呈したサプライチェーンの脆弱性により、製造業者は欧州消費者に近い場所へ生産を移転させ、スペイン商業用不動産市場投資における物流のシェアは2014年の15%から2024年には34%に上昇しました。中央スペインでは年間テイクアップが25%急増し、CBRE Investment Managementがラストマイル配送のためにピントの9万平方メートルの複合施設を購入したことが後押しとなりました。二次的なハブが倉庫吸収量全体の37%を引き付けており、コスト意識の高いテナントがプライムゾーンから離れていることを示しています。投資額は2025年に19億米ドルに達する可能性があり、欧州物流配分における同国の2019年シェアをほぼ倍増させる見込みです。 

観光回復による都市型ホスピタリティ資産の押し上げ

観光業は2023年に1,980億米ドルを生み出し、ホテル不動産を支えました。ホテル投資総額は2023年に47億米ドルに達し、Atom HotelesによるテネリフェのEXITが1億2,100万米ドルと2019年の購入価格を83%上回ったことが注目されました。客室、小売、コワーキングを組み合わせた複合用途スキームは、体験型旅行へのシフトから恩恵を受けています。

EUグリーン・タクソノミーによる改修投資の加速

スペインのREITはエネルギー効率改善のためのアップグレード資金として7億7,000万米ドルのグリーンボンドを発行し、Lar EspañaはBREEAM認証率98%を達成しました。Merlin Propertiesのグリーンファイナンスフレームワークは2030年までのネットゼロを目標とし、2028年までに運用上の炭素排出量を85%削減することを誓約しています。^{[3]Merlin Properties SOCIMI S.A.、「グリーンファイナンスフレームワーク2024」、merlinproperties.com}

ラテンアメリカ系テック企業のスペインへのニアショアリング

情報通信技術活動はGDPの22.6%に貢献しており、マドリードとカタルーニャに集中しています。同地域では160のテックハブが2024年に32億米ドルの経済効果を生み出しました。デジタル戦略2025は172億5,000万米ドルの公的資金を動員し、堅牢な接続性を備えた現代的なオフィス需要を刺激しています。^{[1]ACCIÓ カタルーニャ貿易・投資機関、「カタルーニャのテックハブ2024」、accio.gencat.cat}

イベリア半島の労働力不足による建設コストの上昇

2024年には建設許可が9%減少し、デベロッパーが賃金上昇と不安定な資材価格を吸収したことで、2008年以降に記録された153万件の住宅着工と240万件の世帯形成の間のギャップが拡大しました。住宅ストックの26%が停滞している中、建設業者はリスク管理のためにプレリース済み資産を優先しています。

住宅法の商業用不動産への波及をめぐる政治的不確実性

2023年の住宅法は賃料を上限規制し、空き物件に課税することで、商業セグメントへの拡大の可能性をめぐる議論を引き起こしています。外国人投資家は5億5,000万米ドルを超える取引について政府審査を受ける必要があり、取引サイクルが長期化しています。^{[2]スペイン政府 – ラ・モンクロア、「2023年住宅法の解説」、lamoncloa.gob.es}

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

物件タイプ別：現在はオフィスがリードし、物流が加速

オフィスは2025年のスペイン商業用不動産市場シェアの33.65%を占め、職場環境の変化にもかかわらずベンチマーク資産クラスとしての地位を強固にしています。マドリードのCBDのプライム賃料は2015年比で12%上昇しており、テクノロジーおよび金融テナントがESG対応スペースを求めた結果、バルセロナの賃貸は2024年に20%増加しました。一方、物流資産はeコマースとニアショアリングが持続的な倉庫需要を刺激する中、2031年までに最速の6.720%のCAGRを記録しています。二次的な産業回廊への投資は年間テイクアップの37%に上昇し、コスト効率の高い土地の追求を示しています。

高品質化がパフォーマンスを差別化しています。既存オフィスストックの76%は改修なしに陳腐化に直面しているのに対し、グレードAのタワーは一桁台の空室率を記録しています。物流の拡大も二極化しており、マドリードの第三環状道路内のラストマイルハブは賃料プレミアムを獲得している一方、バレンシアの中型施設は150ベーシスポイントの利回りスプレッドを提供しています。小売パークは2026年までに44の新規スキームにより85万平方メートルの総賃貸可能面積を追加し、利便性とレジャー主導型フォーマットへの転換を反映しています。ホスピタリティは引き続き堅調で、ホテル投資は2023年に47億米ドルに達し、観光の復活を裏付けています。

注記: 全個別セグメントのシェアはレポート購入時に入手可能

ビジネスモデル別：売買が優勢、賃貸が勢いを増す

売買取引は2025年のスペイン商業用不動産市場の59.55%に貢献しており、マドリード、バルセロナ、沿岸リゾートのトロフィー資産への強力な外国資本流入が牽引しています。しかし賃貸経路は2031年までに6.46%のCAGRを記録し、機関投資家が安定した収益源を求め、テナントがバランスシートの柔軟性を維持するためにリースを好む中、売買成長を上回っています。プライム住宅利回りは2028年までに40ベーシスポイント縮小すると予測されており、キャッシュフロー型商品の魅力を裏付けています。

人口動態の変化が賃貸成長を支えています。世帯規模の縮小、住宅取得の遅延、流動的な労働力がコリビング、学生住宅、フレキシブルオフィスへの需要を持続させています。法人テナントは拡張権付きの短期リースを組み、テクノロジーサービス基盤における急速な人員変動を反映しています。売買面では、バリューアッド投資家が二次的なショッピングセンターや老朽化した倉庫を再開発対象として狙っており、ESGアップグレードが流動性を解放した後の利回り圧縮を見込んでいます。

エンドユーザー別：法人・中小企業のニーズが需要を牽引

法人・中小企業テナントは2025年のスペイン商業用不動産市場規模の71.25%を消費しており、国内生産の76%を生み出すサービスセクターに支えられています。彼らのスペース需要は2031年までに6.05%のCAGRで成長すると予想されており、デジタルインフラを備えたグレードAオフィス、ロボティクス対応倉庫、従業員の健康を支援する複合用途スキームに集中しています。

ハイブリッドワークはより小さなフットプリントながら高仕様の施設を促進しています。大手銀行はマドリードの業務をスマート本社に集約し、米国のソフトウェア大手はバルセロナの22@地区で2万5,000平方メートルをプレリースしました。個人投資家はオフィスフロアや小売パークを細分化するトークン化プラットフォームを通じて商業用不動産にアクセスし、購入者層を拡大しています。機関投資家ファンドは、パイプラインの可視性を確保するためにデベロッパーとの合弁パートナーとしても、また家主としても参加しています。

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地域分析

マドリードは2025年のスペイン商業用不動産市場シェアの44.58%を占め、政治・金融の中枢としての地位を反映しています。CBDの空室率は4.3%に維持され、多国籍企業がイベリア半島とラテンアメリカを管轄する本社として首都を選択する中、新築コストが高騰しているにもかかわらず賃料成長が続いています。物流は市内の三環状ネットワーク内で繁栄しており、CBRE Investment Managementによるピントの9万平方メートルの取得がラストマイル立地への信頼を示しています。672万米ドルのデータセンター投資が政府のデジタル化補助金を補完し、マドリードのスペイン主要テックハブとしての地位を強固にしています。

バルセロナは国内第二の柱です。オフィスのテイクアップは2024年に20%増加し、将来の供給は大部分がプレリース済みであり、継続的な高品質化を示しています。カタルーニャのテックハブエコシステムは2024年に160のインキュベーターで32億米ドルの活動を生み出し、2026年までに4万2,752人の専門家を雇用する見込みです。観光回復がラグジュアリーホテル投資家を引き付け、港湾当局の炭素中立ロードマップがマルチモーダル貿易フローを見据える倉庫デベロッパーに活力を加えました。

歴史的にレジャーの拠点であったマラガは、2031年までに6.850%のCAGRで最も急成長する地域市場です。国際的なテック大手が生活の質の優位性と低コストを活用するためにサテライトオフィスを開設し、クラスAスペースへの需要を加速させています。バレンシアは港湾接続性と自動車サプライチェーンのリショアリングから恩恵を受け、製造業のフットプリントを拡大し、Proequityの強気な予測に支えられた投機的な倉庫建設を刺激しています。ビルバオやサラゴサなどの二次都市は、改善されたAVE高速鉄道リンクによって移動時間が短縮されたことで実現可能となった、マドリードCBD比200ベーシスポイントの利回りスプレッドを求める投資家を引き付けています。