スペインオフィス不動産市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

スペインオフィス不動産市場のトレンドとインサイト

マドリードおよびバルセロナにおけるテクノロジーおよびスタートアップエコシステムの拡大

スペインのテクノロジー経済は2024年に1,296億USD以上を生み出し、764,000人を雇用しており、マドリードとバルセロナを高成長デジタル企業の磁石として確立しています。2022年スタートアップ法の税制優遇措置と300以上のインキュベーターネットワークに後押しされ、ベンチャーキャピタルの流入は2024年に32億4,000万USDを超えました。バルセロナの22@地区だけで年間賃貸の32%を占めており、テクノロジー企業の集積が賃料プレミアムを生み出す証拠となっています。需要は1,000m²を超えるグレードAスペースに偏っており、企業が高度なIT インフラを整備することを可能にしています。スタートアップがスケールアップへと成熟するにつれ、最高水準の仕様を持つビルにおける長期賃貸の必要性が高まり、スペインオフィス不動産市場の安定した吸収を確保しています。

北西欧からのITおよびシェアードサービスセンターのニアショアリング

中南米系企業は2020年から2024年の間にスペインへ722億USDを投資し、360件のグリーンフィールドプロジェクトを立ち上げました。これらのプロジェクトはマドリードまたはバルセロナにバックオフィスおよびソフトウェア事業を置くことが多いです。北欧のニアショアリングに関する詳細な指標は少ないものの、コスト競争力のあるスペインのハブはEUおよび中南米への戦略的な玄関口として機能しています。Eight Advisoryが2025年にマドリードに拠点を設立したことは、スペインの93%という高容量ネットワーク網カバレッジと有利な労働コストの魅力を示しています。これらの要因は、企業がサービスセンターの拠点を統合するにつれ、スペインオフィス不動産市場の長期的な底上げを支えています。

フレキシブルワークスペースおよびハイブリッドオフィスモデルの需要急増

ハイブリッドワークポリシーはスペインの従業員の55%に適用されており、コラボレーション重視の環境を優先するようにスペースプランニングを変えています。CBREがIndustriousの完全所有権を取得したことは、フレキシブルワークスペース需要に対する機関投資家の認識の高まりを反映しており、企業は従来の高密度モデルからコラボレーション重視のデザインをますます優先するようになっています。バレンシアもこの転換を示しており、2024年には1,000m²以上のユニットへの要望が急増し、プラグアンドプレイのレイアウトを求めるテクノロジー入居者が主導しています。ハイブリッドモデルは全体の床面積をわずかに削減しますが、プレミアムで体験型のビルへの需要を高め、スペインオフィス不動産市場内の実効賃料を押し上げています。

プライムESG準拠オフィス資産に対する機関投資家の関心

欧州の不動産投資は2025年に前年比23%増の2,311億USDに成長すると予測されており、バリューアッド投資家はグリーンアップグレードのための非プライムストックをターゲットとしています。スペインの建物は国内エネルギー使用量の30%を占めており、80%以上が低効率評価を持ち、十分な改修機会を提供しています。Colonialの99%グリーン認定を受けた125億8,000万USDのポートフォリオは、持続可能性が95%という高い入居率と安定した賃料成長を促進することを示しています。EUのCSRD（企業サステナビリティ報告指令）の下で強化されたESG規制は、スペインオフィス不動産市場において将来対応型資産と陳腐化したストックの二極化を加速させています。^{[2]欧州委員会、「企業サステナビリティ報告指令（CSRD）：官報L 322/15」、欧州連合、eur-lex.europa.eu}

主要都市の非中核オフィスゾーンにおける供給過剰の持続

マドリードの空室率は2024年に9%でしたが、プライムCBDの空室率は5%を下回り、コアとフリンジの間のパフォーマンスの大きな格差が明らかになっています。バルセロナも同様に市全体の空室率が11.36%であり、主に周辺地区に集中しています。セカンダリーエリアの賃料優遇措置はオーナーのキャッシュフローを損ない、ESG非準拠のビルは入居者がトップスペックの物件に流れる中で長期空室リスクに直面しています。大規模なアップグレードなしには、マドリードのストックの約77%が2030年までに陳腐化する可能性があり、スペインオフィス不動産市場における構造的な足かせとなっています。

老朽化オフィスビルの高い改修コスト

欧州では低格付け資産を今後の基準に引き上げるために年間432億USDが必要ですが、現在準拠しているのは17%のみです。スペインのストックは老朽化した機械システムとファサードにより深刻な課題に直面しています。バーゼルIII規制は銀行の融資能力を1,350億USD削減し、オーナーをより高コストのオルタナティブファイナンスに向かわせています。稼働中のビルで改修プロジェクトが行われる場合、テナントの移転が費用を膨らませ、賃料収入を混乱させます。アップグレードの資金調達を望まない、または調達できないオーナーは、スペインオフィス不動産市場内の分断を深め、大幅な資産価値の侵食リスクに直面しています。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

建物グレード別：プレミアム資産が市場の二極化を牽引

グレードAの物件は2025年のスペインオフィス不動産市場シェアの53.60%を占め、クオリティへの明確な移行トレンドを示しています。マドリードのプライム賃料は月額41.0USD/m²に達し、バルセロナは月額32.1USD/m²を記録しており、最高仕様ストックの価格決定力を浮き彫りにしています。CBDコリドー内の空室率は5%を下回り、ESG認定・テクノロジー対応ワークプレイスに対する入居者の堅調な選好を示しています。スペインオフィス不動産市場規模におけるグレードAのスライスは、2031年にかけて4.52%のCAGRで成長する見込みであり、レガシーカテゴリーを大きく上回っています。需要は多国籍企業の拡張、特にITおよび金融セクターからの需要に支えられており、これらの企業は総入居コストの削減とネットゼロの目標達成に資するエネルギー効率の高いシステムを重視しています。

グレードBおよびCビルは、オーナーが大規模な改修に取り組まない限り、増大する陳腐化リスクに直面しています。マドリードの総インベントリの約77%が2030年までに競争力を維持するためにESGへの有意義な投資を受ける必要があります。バリューアッド投資家はグレードB資産の再ポジショニングに上振れの可能性を見出していますが、実行可能なプロジェクトには精密なキャップエックスコントロールと機動的なリーシング戦略が求められます。Colonialのポートフォリオは全グリーングレードA戦略の収益の弾力性を示しており、2024年の95%の入居率と6.3%の賃料上昇は市場全体を上回りました。この二極化は、将来の開発パイプラインがプレミアム・低炭素ストックに集中する一方、セカンダリースペースはオルタナティブ用途へ転換する可能性を示唆しています。

注記: すべての個別セグメントのシェアはレポート購入後に入手可能

取引タイプ別：賃貸の優位性が市場の柔軟性を反映

賃貸形式は2025年の活動の78.30%を占め、ハイブリッドワークが長期的なスペースプランニングを変える中で、入居者の機動性への選好を強化しています。賃貸ボリュームは、中途解約条項と条件再交渉を容易にするスペインのテナント寄りの構造から恩恵を受けました。Merlin Propertiesが同比較賃料の3.4%成長と96.7%の入居率を達成したことは、スペインオフィス不動産市場の賃貸モデルの有効性に貢献しています。賃貸が依然として主流ですが、価格が安定するにつれて機関投資家の購買が徐々に回復すると予想され、売買取引は2031年にかけて4.73%のCAGRを記録する見込みです。

投資家の信頼は、明確な資産の再評価と規制の可視性の向上とともに回復しています。オフィス投資予測は2024年に21億6,000万USDに達する可能性があり、2023年比32%増となり、ESG準拠物件への大きな偏りが見られます。フレキシブルワークスペースのオペレーターは成長するテナントセグメントを形成しており、従来のリーシングとターンキーサービス提供を橋渡しするマネジメント契約を締結することが多くなっています。ハイブリッドワーキングが成熟するにつれ、コアリースにフレックスオプションとホスピタリティスタイルのアメニティを組み合わせられるオーナーが、スペインオフィス不動産市場においてサイクルを通じてテナントを最も効果的に維持できる立場にあります。

最終用途別：テクノロジーセクターが需要の進化をリード

情報技術およびITエネーブルドサービスは2025年に賃貸スペース全体の32.70%を吸収し、当セクターの主要成長ドライバーとしての地位を確立しました。このセグメントは2031年にかけて4.92%のCAGRで拡大し、他の入居者グループを上回ると予測されています。スペインのテクノロジー企業はバルセロナの22@などのイノベーション地区を好み、1,000m²を超えるシングルテナント需要が一般的となっています。BFSIの需要は堅調で、2024年のマドリードでの14件の新規金融サービス案件によって支えられています。コンサルティングおよびプロフェッショナルサービスグループはリモートワークの普及によりポートフォリオの合理化が進み、より緩やかな成長を示しています。

テクノロジー入居者向けのスペインオフィス不動産市場規模は拡大しており、企業は社内炭素目標を達成するためにコラボレーションゾーン、堅牢な接続性、グリーン認定が必要となっているためです。BNP Paribas Real Estateによると、バレンシアのオフィス市場は、成長とコラボレーションをサポートするために1,000平方メートルを超えるスペースを必要とするテクノロジーセクターからの需要の高まりを示しています。小売業、ライフサイエンス、エネルギー、法律などのセクターは様々なトレンドを示しており、スペインが再生可能エネルギーおよび製薬分野でリーダーシップを発揮していることから、ライフサイエンスとエネルギーは成長が見込まれています。テクノロジーセクターの優位性は、将来のオフィス開発がテクノロジー企業の優先事項に沿った高速接続性、フレキシブルなレイアウト、持続可能な機能に注力する必要性を強調しています。

注記: すべての個別セグメントのシェアはレポート購入後に入手可能

地理分析

マドリードが2025年の取引量の41.40%を占めているのは、政府所在地と主要金融ハブという二つの役割を反映しています。昨年の14件の新規金融サービス案件は持続する外国人の関心を裏付けており、プライムCBDの賃料を月額41.0USD/m²に押し上げ、5%以内に空室率を圧縮しています。グレードAの希少性とフリンジの余剰の二極化は深まり、コアのオーナーに価格決定力を与える一方、レガシー資産のオーナーには課題をもたらしています。積極的なESG改修なしには、首都のインベントリの4分の3以上が2030年までに機能的な陳腐化リスクに陥り、改修の機会と取り残された資産の脅威の双方をもたらしています。

バルセロナは世界的に評価されたスタートアップエコシステムとコスモポリタンなブランドを活かしてオフィス需要を維持しています。同市は総テイクアップ面積が22%増加し、プライム賃料を月額32.1USD/m²に押し上げ、22@イノベーション地区が全取引のほぼ3分の1を占めました。周辺リングでは供給圧力が続いており、全体の空室率は11.36%を維持しています。それでも、投資家はバルセロナの流動的な賃貸市場、豊富な人材の深さ、LEEDまたはBREAM認定を持つ資産における実績ある賃料成長を評価しています。

バレンシアはスペインの新興オフィス拠点へと進化しています。歴史的に低い4.3%の空室率と9%近くに達する賃料上昇は、テクノロジー、海事物流、サポートサービス入居者からの堅調な需要を示しています。月額18.4USD/m²のプライム賃料は競争力を維持していますが、マドリードおよびバルセロナとの格差は縮まりつつあり、オポチュニスティック資本を引き付けています。他の都市では、マラガ、セビリア、ビルバオなどがデジタルインフラの向上に支えられ、企業がコスト効率の高いバックオフィス拠点を求めるなか、緩やかだが着実な存在感を増しています。

規制環境

スペインのオフィス不動産市場は、EU主導のサステナビリティ開示要件が強化される中で運営されており、これに加えて、オフィス供給の判断を形作る国内の住宅・土地利用政策も影響を及ぼしている。EU企業サステナビリティ報告指令（CSRD）は大規模な入居者や所有者への期待を高めており、テナントによる認証取得済みでエネルギー効率の高いグレードA物件への選好を強め、非効率な既存ストックとの陳腐化ギャップを拡大させている。

2026年4月、スペインは総額70億ユーロの枠組みを持つ「2026-2030年国家住宅計画」を規定する王令326/2026を承認した。これは、土地・資本・建設能力を巡って競合する再開発の動きや官民プログラムを支援することを通じて、間接的にオフィス市場に影響を及ぼし得る。2026年1月には、DGSJFP（不動産登記総局）の決議により、市町村の都市計画が認める場合、非中核で持続的に空室となっているオフィスの用途変更（商業用から住宅用）について、責任声明書のみで不動産登記への登録が可能であることが明確化され、コンバージョンに向けたより明確な行政手続きの道筋が示された。

バリューチェーン分析

バリューチェーンは、用地取得・計画、開発・建設、リーシングおよびアセットマネジメント、資本市場仲介をカバーしている。需要・取引面では、CBRE、JLL、Savillsといったグローバルアドバイザーが入居者探索や投資家からのマンデートを創出する一方、Merlin PropertiesやColonialといったスペインのREITおよびランドロードが所有・リポジショニング層を支えている。リーシングは収益化の中核であり続けており、2025年には賃貸が市場活動の78.30%を占めた。

上流では、ESG適合が入居率と賃料の差別化要因となる中、建築家、エンジニア、施工業者、建物設備サプライヤーが改修・リポジショニング業務にますます関与するようになっている。政策主導のプログラムはこのチェーンに影響を及ぼしており、「2026-2030年国家住宅計画」は公有地における一部の開発事業に官民パートナーシップ構造を重視し、建設の工業化に向けた国家的取り組み（住宅工業化のためのPERTE、13億ユーロ）は施工方法やコスト構造の近代化を目指している。これは、所有者が陳腐化した資産を再構成する際に、オフィス改修や複合用途再開発のパイプラインにも波及し得る。

市場機会と将来展望

機会は、マドリードとバルセロナにおけるフライト・トゥ・クオリティおよびESG主導のリポジショニングを中心に集約されつつあり、プライム価格のシグナルは引き続き明確である（2026年第2四半期時点でマドリードのプライム賃料は約41ユーロ/平方メートル、バルセロナは約31ユーロ/平方メートル、利回りベンチマークはマドリードで約4.50%、バルセロナで約4.70%）。2025年にはグレードAが53.60%のシェアを保持し、中核回廊でのCBD空室が逼迫していることから、所有者やバリューアド投資家には、グレードB資産をアップグレードしてテクノロジー主導の需要（2025年、ITおよびITESが需要の32.70%を占めた）を取り込み、認証取得済みでテック対応のビルに紐づく賃料プレミアムを獲得する余地がある。

非中核かつ機能的に陳腐化したストックも、2026年1月のDGSJFP決議を受けた用途変更文書の登録処理の明確化（都市計画への適合を条件とする）によって支えられ、コンバージョンおよび複合用途再開発の余地を生み出している。資本活動も顕在化しており、2026年上半期のオフィス投資額は16億3,400万ユーロに達し、プライム物件の取得や改修事業計画の流動性を支えている。一方、「2026-2030年国家住宅計画」に基づく政府プログラムは、オフィスから住宅への転換や複合用途プロジェクトが地域の住宅政策目標や適格基準に合致する場合、追加のレバーを提供する。