メキシコ商業用不動産市場規模とシェア
市場概要
| 調査期間 | 2019 - 2030 |
|---|---|
| 推定の基準年 | 2024 |
| 予測データ期間 | 2025 - 2030 |
| 市場規模 (2025) | 64.18 十億米ドル |
| 市場規模 (2030) | 68.52 十億米ドル |
| 成長率 (2025 - 2030) | 6.78% CAGR |
| 市場集中度 | 中 |
主要プレーヤー
*免責事項:主要選手の並び順不同 画像 © Mordor Intelligence。再利用にはCC BY 4.0の表示が必要です。 |
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Mordor Intelligenceによるメキシコ商業用不動産市場分析
メキシコの商業用不動産市場は2025年に641億8000万米ドルに達し、2030年までに685億2000万米ドルに達すると予測されており、2030年まで着実に6.78%の年平均成長率を反映しています。持続的なニアショアリングにより工業・物流資産が最前線に押し上げられ、メーカーがアジアのサプライヤーをメキシコの生産能力に置き換える中、国境都市の賃料は3年連続で二桁の上昇を記録しています PGIM。電子商取引の並行成長により、即日配送を可能にしながら自動化とAI駆動の在庫システムを組み込んだ、より小規模で都市周縁部の施設へと倉庫のフットプリントが再構築されています Mexico Business News。ハイパースケールクラウド事業者は、特にケレタロにおいて新たなデータセンター建設の波を促進しており、堅牢な光ファイバーバックボーンと再生可能エネルギーアクセスが長期的な電力集約型リースをサポートしています Data Center Knowledge。一方、投資家はメキシコ中央銀行の引き締め政策スタンスと建設投入材インフレに起因する貸出コストの上昇をナビゲートしており、プロジェクトを進めるためにプライベートデット、フォワード購入契約、グリーンボンド融資への依存度を高めています Banco de México。ペソの安定性とデジタル分割所有権プラットフォームも、個人投資家の拡大プールを参入させ、資本スタックを多様化し、コア市場とセカンダリ市場全体の流動性を強化しています
主要レポートの要点
- 物件タイプ別では、2024年のメキシコ商業用不動産市場シェアにおいて物流施設が32.1%でトップとなりました。この物流セグメントのメキシコ商業用不動産市場は、2025年～2030年の間に8.02%の年平均成長率で成長すると予測されています。
- 事業モデル別では、2024年のメキシコ商業用不動産市場規模において販売取引が66.0%を占めました。賃貸モデルのメキシコ商業用不動産市場は、2025年～2030年の間に7.46%の年平均成長率で拡大すると予測されています。
- エンドユーザー別では、2024年のメキシコ商業用不動産市場規模において企業・中小企業の占有者が71.0%のシェアを占めました。個人/世帯セグメントのメキシコ商業用不動産市場は、2025年～2030年の間に7.67%の年平均成長率で進展しています。
- 地域別では、2024年のメキシコ商業用不動産市場シェアにおいてメキシコシティが22.0%を維持しました。ケレタロのメキシコ商業用不動産市場は、2025年～2030年の間に最速の7.21%の年平均成長率を示すと予想されています。
メキシコ商業用不動産市場の動向と洞察
推進要因影響分析
| 推進要因 | 年平均成長率への影響（約%） 予測 | 地理的関連性 | 影響時期 |
|---|---|---|---|
| 米墨国境に沿ったニアショアリング誘発 工業需要 | +1.8% | 北部国境州、バヒオ 地域 | 中期（2～4年） |
| 電子商取引拡大によるラストマイル 物流の押し上げ | +1.2% | メキシコシティ、グアダラハラ、 モンテレー | 短期（≤2年） |
| 光ファイバーアップグレードによる データセンター投資 | +0.9% | ケレタロ、メキシコシティ | 長期（≥4年） |
| ペソ安定による外国オフィス 投資の誘致 | +0.7% | メキシコシティ、モンテレー | 中期（2～4年） |
| PPP輸送回廊による 小売客足の増加 | +0.5% | 地方都市、バヒオ | 長期（≥4年） |
| バヒオ地域の急速な 都市化 | +0.6% | ケレタロ、レオン、アグアスカリエンテス | 長期（≥4年） |
| 情報源: Mordor Intelligence | |||
米墨国境に沿ったニアショアリング誘発工業需要
アジアからメキシコへの製造業移転は、通常の経済サイクルから分離する工業ストックに対する構造的需要を生み出しました。米国輸入におけるメキシコのシェアは2023年に15%に達し、USMCA下で1兆3000億米ドルの貿易回廊を確立しました。北部市場は既に全国倉庫占有の40%を占めており、モンテレーは2024年11月に5万平方メートル、サルティージョは3万平方メートルをリースしました。CHIPS科学法における半導体インセンティブは、主要サプライヤーをメキシコに共同立地させ、第一波工場周辺のサプライヤーエコシステムを強化しています。Macquarie。コア国境ノードでの1%未満の空室率は、2030年まで価格決定力を維持するであろう制約された供給を強調しています。その結果、物流プレーヤーは引き渡しの最大18か月前に新しいシェルを事前リースし続けています。
電子商取引拡大によるラストマイル物流スペースの押し上げ
メキシコのオンライン小売浸透率は上昇を続け、宅配業者にスピードと都市カバレッジのための流通フットプリントの再設計を迫っています[1]Mexico Business News, "Logistics Real Estate Sees Record Pipeline," mexicobusiness.news。Kerry Logisticsの即日配送用テポツォトラン2万平方メートルハブは5万平方メートルに拡大され、グアダラハラとモンテレーでの建設によってミラーリングされています。人口集中地域に近い小規模クロスドック倉庫が都市周辺の単一メガシェッドに取って代わり、土地利用優先順位を再構築しています。設置コストは高いものの、自動ソートとAI駆動在庫ルーティングはサイクルタイムを改善し、返品率を低下させています。したがって、開発業者は小売とオフィス機能も収容する複合用途スキームにマイクロフルフィルメントノードを組み込み、サイトの収益を最大化しています。
光ファイバーアップグレードにより促進されたデータセンター投資の拡大
クラウド採用とAIワークロードにより、メキシコは大陸データセンターブリッジとしての地位を築いています。ODATAはケレタロキャンパスの200MWを稼働させ、総容量400MWに向けて33億米ドルの計画を立てています。Microsoftのマルチリージョナルクラウドプログラムは建設と恒久的雇用を追加し、2025年までに100%再生可能エネルギーを義務化しています。アップグレードされた光ファイバーバックボーンは、レイテンシ重要アプリケーションのレイテンシ懸念を緩和し、ケレタロをラテンアメリカ上位5位のデータセンターノードに押し上げました。高い電気負荷と冗長性要求は、従来の工業賃料を大幅に上回るプレミアムを推進し、テナントを10～15年リースに拘束しています。隣接するオフィスと物流ベイに対するスピルオーバー需要が出現しており、サプライヤーは現地ステージングとメンテナンス施設を必要としています。
ペソ安定により外国機関投資家がオフィスに誘致
比較的安定したペソは、以前に外国リターンを侵食していたヘッジコストを抑制し、プライムオフィスへの食欲を再燃させました。メキシコシティの空室率は2024年に20%に達しましたが、ESG認証を持つ立地の良いクラスAタワーは依然としてプレミアム賃料を達成しています。Aberdeen Investmentsはアジア年金基金による新たな配分を報告しており、2019年レベルと比較して約120ベーシスポイントに近づく通貨ヘッジ節約を引用しています。テクノロジーと金融サービスのテナントが柔軟でハイブリッド対応スペースの吸収をリードしており、古いストックは苦戦しています。LEEDやEDGEなどのグリーン認証は国際資本のゲートキーパーとなり、準拠資産に競争上の優位性を与えています。
制約要因影響分析
| 制約要因 | 年平均成長率への影響（約%） 予測 | 地理的関連性 | 影響時期 |
|---|---|---|---|
| メキシコ中央銀行の引き締め金融スタンス による借入コスト上昇 | -1.4% | 全国、メキシコシティ・グアダラハラ で高い影響 | 短期（≤2年） |
| メキシコシティにおける ゾーニング承認の長期化 | -0.8% | メキシコシティ首都圏 | 中期（2～4年） |
| 建設投入材インフレによる マージン圧迫 | -1.1% | 全国、主要都市圏 | 短期（≤2年） |
| セキュリティ懸念による 国際テナントの敬遠 | -0.6% | 北部国境州 | 中期（2～4年） |
| 情報源: Mordor Intelligence | |||
メキシコ中央銀行の引き締め金融スタンスによる借入コスト上昇
中央銀行はヘッドラインインフレが平均4.55%となる中、2024年を通じて政策金利を制限的水準で維持しました。高い基準金利は不動産貸出スプレッドを押し上げ、開発業者のバランスシートを圧迫し、着工を遅らせました。商業銀行はより短期の製造業信用にシフトし、長期建設ラインを縮小する一方、従来の預金は前年同期比わずか4%の増加でした。メキシコ中央銀行が3%のインフレ目標を2026年後半まで達成できないと予想される中、高い融資コストは長引き、より多くのスポンサーをプライベートデットと仕組み型株式に押し進めることになります。
建設投入材インフレによる開発マージン圧迫
材料費は2024年に12%上昇し、アルミニウムが32.4%ジャンプ、特殊機械が13.5%上昇しました。住宅・商業建設の利益率は歴史的高値の15%超から約7%に低下しました[2]Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción, "Construction Cost Index 2024," cmic.org。開発業者は戦略的選択に直面しています：コストショックを吸収して収益性を侵食するか、増加分を購入者に転嫁して前売りの減少リスクを取るかです。一部は変動性を緩和するためモジュラー建設と長期先物ヘッジ契約を採用しています。
セグメント分析
物件タイプ別：物流が工業変革を推進
物流資産は2024年のメキシコ商業用不動産市場規模の32.1%を占め、2030年まで8.02%の年平均成長率で拡大すると予測されており、主要成長エンジンとしての役割を固めています。ティファナとサルティージョの工業賃料は、2024年中にそれぞれ18.2%と26.5%上昇し、異例のニアショアリング需要を反映しています。オフィススペースはメキシコシティで20%の空室率と格闘していますが、企業がESG準拠の柔軟なフットプリントを優先する中、テクノロジー中心の回廊は傾向に逆らっています。
物流の優位は支援するコールドチェーンとリバース物流施設への波及投資を加速させています。小売スキームは現在、即日配送の期待に応えるためマイクロフルフィルメントノードを併設し、ショールームと倉庫機能を一つ屋根の下でブレンドしています。一方、航空交通が正常化しペソ高が国内観光支出を押し上げる中、レジャー目的地でホスピタリティ資産が復活しています。工業団地開発業者は2000万平方メートルを計画中で、そのうち19%が製造業、19%が物流を対象としており、中期需要に対するバランスの取れた供給を示しています。メキシコ商業用不動産市場は、輸出製造業、デジタルインフラ、都市消費と連動した使用カテゴリーに資本を再配分し続けています。
注記: 全ての個別セグメントのセグメントシェアはレポート購入時に利用可能
事業モデル別：販売優位は賃貸市場進化に直面
販売はメキシコ商業用不動産市場規模の66%を依然として占有し、完全所有に対する文化的嗜好を強調しています。しかし、7.46%の年平均成長率見通しの恩恵を受ける賃貸セグメントは、投資家がメキシコの複雑な土地権原プロトコルをナビゲートすることなく利回りを求める中、この優位を侵食しています。機関資本は安定化された賃貸ロールを好み、現在ペソエクスポージャーをより効率的にヘッジでき、所得構造の魅力を向上させています。
最近のメキシコシティ規制では賃料上昇をインフレにキャップし、デジタルリース登録を要求することで首都の賃貸利回りを抑制し、開発業者をより軽い監督の地方市場に集中させる可能性があります。企業は経済不安定期間中のバランスシート機敏性を維持するためリースを選択する一方、デジタル決済プラットフォームとAIベースの信用審査がテナントオンボーディングを合理化しています。その結果、メキシコ商業用不動産市場は、特に物流と集合住宅サブセグメント内で、建設・販売から建設・賃貸への段階的シフトを目撃しています。
注記: 全ての個別セグメントのセグメントシェアはレポート購入時に利用可能
エンドユーザー別：企業需要が個人投資関心を推進
企業・中小企業の占有者は、米国需要を見越してスケールアップする輸出製造業者とテクノロジー企業に支えられ、2024年のメキシコ商業用不動産市場規模の71%シェアを占めました。中国企業は2019年から2023年の間にメキシコの工業フットプリントを5倍にし、構造的な東から北米への供給シフトを強調しました。並行して、個人/世帯購入者基盤は分割所有権アプリと中産階級貯蓄の増加に支えられ、7.67%の年平均成長率で加速すると予想されています。
企業テナントはますます自動化対応倉庫、オンサイト再生可能電力、データ豊富なビル管理システムを要求しています。個人投資家は、キャップレートが魅力的なままの地方都市の高利回り階層小売ポッドと小オフィスに引きつけられています。「その他」カテゴリーにグループ化された政府機関と年金基金は、長期債務とマッチするためデータセンターとヘルスケア施設などの専門資産に配分しています。多様化された資本プールが深化するにつれ、メキシコ商業用不動産業界は循環的変動に対する回復力を獲得しています。
地域分析
メキシコシティは、国内GDP貢献の23%と120億米ドルのFDI流入に支えられ、2024年にメキシコ商業用不動産市場シェアの22%を維持しました[3]OECD, "Metropolitan Outlook: Mexico City," oecd.org 。プライムサブマーケットは年間最大30%の価格上昇を経験しましたが、平均住宅価格が2019年以降36%上昇した後、住宅affordabilityは依然として緊迫しています。フェリペ・アンヘレス国際空港やメトロ延伸などの進行中のインフラプロジェクトは、渋滞を緩和し周辺成長を解き放つことを目的としています。
ヌエボレオン州は北部工業拡大の中心であり続けています。モンテレーは自動車・電子部品サプライヤーが国境近接性を求める中、2024年11月だけで5万平方メートルの倉庫需要を記録しました。国家テクノロジーハブとブランド化されたハリスコ州は、2024年に425億米ドルを輸出し20の工業団地を保有し、不動産価値の18.3%急騰をもたらしました。ケレタロはODATAのハイパースケールキャンパスと豊富な再生可能電力オプションに支えられ、予測7.21%の年平均成長率で成長ランキングをトップしています。
バヒオ回廊は低い土地コスト、寛大な州インセンティブ、改善する道路網の恩恵を受け、複合用途タウンセンタープロジェクトのポジションに位置しています。北部国境都市は集合的に全国倉庫業の40%を占めていますが、投機的引渡しが市場に打撃を与える中、空室率は上昇しつつあります：ティファナは現在30万平方メートルが建設中で、歴史的低水準から3.6%の空室率となっています。メキシコ州の新興ノードは首都からの波及需要を捕捉し、地方内陸都市はPPP回廊を活用して小売・ホスピタリティ投資を誘致しています。
競争環境
メキシコ商業用不動産市場は断片化されており、工業保有は主要FIBRAsに集中し、小売・オフィス資産は地域プレーヤーに分散しています。主要工業保有はFibra Uno、Fibra Prologis、Terrafinaなど上位FIBRAsが占めています。対照的に、小売・オフィス資産は地域プレーヤー全体に分散されたままです。Fibra Unoは613資産のポートフォリオを誇り、印象的な95.3%の占有率を達成しています。さらに、TerrafinaとJupiterポートフォリオとの提案された合併は約490物件を統合し、540万平方メートルの開発ポテンシャルを解き放つことを目指しています。この戦略的動きは、より広範な業界トレンドを強調しています：資金調達コストを削減し、テナント提供を向上させるためのスケールメリットの追求。
テクノロジーは主要な差別化要因です：AI駆動エネルギー監視、デジタルリーシングワークフロー、ESGダッシュボードは透明性を求める世界的テナントを惹きつけます。Fibra Danhosは、小売センター全体でのスマートビル改修を評価し、2025年第1四半期に11.9%の収益成長を記録しました。Prologisを含む国際物流専門家は、電子商取引大手からの長期リースを確保するため屋上ソーラーとEVトラック充電を展開しています。
国際資本が乏しい地方都市や、コールドストレージやライフサイエンスラボなどのニッチフォーマットでは、ホワイトスペース機会が持続しています。代替貸し手、クラウドファンディングビークル、グリーンボンドは資金調達手段を拡大し、コアサイトの競争を激化させています。高まったM&Aの話は、スポンサーが運用規模とデータセンターエクスポージャーを追い求める中、さらなる統合を示唆しています。
メキシコ商業用不動産業界リーダー
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Fibra Uno（FUNO）
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Prologis México（FIBRA Prologis）
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Terrafina
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Vesta
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GICSA
- *免責事項:主要選手の並び順不同
最近の業界動向
- 2025年3月：ODATAはケレタロのDC QR03キャンパスで200MWを稼働開始、総容量400MWに向けた33億米ドル建設の一部。
- 2025年3月：Kerry Logisticsがテポツォトランで2万平方メートルのラストマイル倉庫を完成、5万平方メートルへのロードマップとグアダラハラ、モンテレー、バヒオでの同時サイトを持つ
- 2025年1月：FitchはFibra Unoの計画された8億米ドル優先債にBBB-格付けを付与、債務満期延長をサポート。
- 2024年12月：Corporación Inmobiliaria Vestaが5億4500万米ドルのグローバルシンジケート持続可能信用ファシリティを締結、メキシコ最大のグリーン融資の一つをマーク。
メキシコ商業用不動産市場レポート範囲
商業用不動産（CRE）とは、収益創出を目的とする非住宅用不動産を指します。これには、ショッピングモール、ホテル、オフィススペースなどが含まれます。
経済とセクターの経済貢献の評価、市場概況、主要セグメントの市場規模推定、市場セグメントの新興トレンド、市場ダイナミクス、地理的トレンド、COVID-19影響を含むメキシコ商業用不動産市場の完全な背景分析がレポートに含まれています。
メキシコの商業用不動産市場は、タイプ別（オフィス、小売、工業、物流、集合住宅、ホスピタリティ）と主要都市別（メキシコシティ、オアハカ、チアパス、プエブラ）でセグメント化されています。メキシコの商業用不動産市場の市場規模と予測は、上記すべてのセグメントの価値（米ドル）で提供されています。
| オフィス |
| 小売 |
| 物流 |
| その他（工業、ホスピタリティなど） |
| 販売 |
| 賃貸 |
| 個人/世帯 |
| 企業・中小企業 |
| その他 |
| メキシコシティ（CDMX） |
| ヌエボレオン州 |
| ハリスコ州 |
| ケレタロ州 |
| メキシコ州（Edomex） |
| メキシコのその他地域 |
| 物件タイプ別 | オフィス |
| 小売 | |
| 物流 | |
| その他（工業、ホスピタリティなど） | |
| 事業モデル別 | 販売 |
| 賃貸 | |
| エンドユーザー別 | 個人/世帯 |
| 企業・中小企業 | |
| その他 | |
| 州別 | メキシコシティ（CDMX） |
| ヌエボレオン州 | |
| ハリスコ州 | |
| ケレタロ州 | |
| メキシコ州（Edomex） | |
| メキシコのその他地域 |
レポートで回答される主要質問
メキシコ商業用不動産市場の現在の規模は？
メキシコ商業用不動産市場規模は2025年に641億8000万米ドルで、2030年までに685億2000万米ドルに達すると予測されています。
最大シェアを占める物件タイプは？
物流施設は2024年収益の32.12%を占め、全物件タイプ中最高でした。
物流資産がこれほど急速に成長している理由は？
アジアからメキシコへのニアショアリングと電子商取引拡大の組み合わせが、米国国境沿いと主要都市圏での現代的倉庫に対する持続的需要を生み出しています。
データセンター成長は商業用不動産にどう影響するか？
ケレタロとメキシコシティの大規模ハイパースケールキャンパスは賃料を押し上げ、電力回復力のあるサイトと補完的オフィス・物流スペースの需要を刺激しています。
メキシコ中央銀行の金融政策は開発業者にどのような影響を与えるか？
政策金利の上昇は借入コストを増加させ、新規着工を遅らせ、金利が正常化するまでスポンサーを代替融資構造に押しやっています。
今後は賃貸と販売のどちらの事業モデルが好まれるか？
販売が依然として優勢ですが、機関投資家が安定した所得の流れを求め、テナントがバランスシート柔軟性を好む中、賃貸モデルは7.46%の年平均成長率でより速く成長すると予想されています。
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