ヨーロッパ商業用不動産市場規模・シェア
市場概要
| 調査期間 | 2019 - 2030 |
|---|---|
| 推定の基準年 | 2024 |
| 予測データ期間 | 2025 - 2030 |
| 市場規模 (2025) | 1.55 兆米ドル |
| 市場規模 (2030) | 2.05 兆米ドル |
| 成長率 (2025 - 2030) | 5.80% CAGR |
| 市場集中度 | 低 |
主要プレーヤー
*免責事項:主要選手の並び順不同 画像 © Mordor Intelligence。再利用にはCC BY 4.0の表示が必要です。 |
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Mordor Intelligenceによるヨーロッパ商業用不動産市場分析
ヨーロッパ商業用不動産市場は2025年に1.55兆米ドルに達し、2030年までに2.05兆米ドルに達すると予測されており、豊富な流動性の回復と投資家の高品質で持続可能な資産への転換により5.8%の年平均成長率を反映しています。2025年の取引量が2,130億ユーロに25%回復したことは、欧州中央銀行の金利引き下げと融資条件の改善に後押しされた信頼の回復を示しています[1].Christine Lagarde, "ECB Monetary Policy Decisions - 11 April 2025," European Central Bank, ecb.europa.eu。資本は最高品質の物流施設と環境認証オフィスに向かっており、「リビング・アズ・ア・サービス」の混合用途プロジェクトは、その回復力と新しい都市ライフスタイルとの整合性により注目を集めています。地域別パフォーマンスは二極化が進んでおり、英国は規模的リーダーシップを維持し、中東欧はニアショアリング需要で加速し、南欧は経済特区インセンティブを活用して新鮮な資本を呼び込んでいます。企業のネットゼロ義務、人口動態の再編、進化する入居者の嗜好が、2030年までのヨーロッパ商業用不動産市場の成長見通しを総合的に支えています。
• 物件タイプ別では、オフィスが2024年のヨーロッパ商業用不動産市場シェアの32%を占め、一方で物流資産は2030年まで年平均成長率7.1%で拡大すると予測されています。
• ビジネスモデル別では、販売セグメントが2024年のヨーロッパ商業用不動産市場規模の60%を占め、賃貸セグメントは2025年から2030年の間に年平均成長率6.2%で進展しています。
• エンドユーザー別では、企業・中小企業が2024年のヨーロッパ商業用不動産市場規模の70%のシェアを握り、2030年まで年平均成長率6.7%で成長しています。
• 地域別では、ドイツが2024年のヨーロッパ商業用不動産市場シェアの28%でトップを占め、一方でポーランドは2025年から2030年にかけて最も速い年平均成長率6.5%を記録すると予測されています。
ヨーロッパ商業用不動産市場のトレンドと洞察
推進要因インパクト分析
| 推進要因 | 年平均成長率予測への(~)%インパクト | 地域的関連性 | インパクトタイムライン |
|---|---|---|---|
| 人口動態主導の都市化クラスター | +1.1% | ドイツ、英国、オランダ・フランスへの波及 | 中期（2～4年） |
| 物流資産に対するeコマース需要の加速 | +1.9% | 汎ヨーロッパ、特にポーランド、オランダ、ドイツ | 短期（≤2年） |
| 中東欧でのニアショアリングと再工業化 | +1.6% | ポーランド、チェコ共和国、ルーマニア | 中期（2～4年） |
| 最高品質オフィスへの企業ネットゼロ義務 | +1.4% | 英国、フランス、ドイツ、オランダ | 中期（2～4年） |
| 経済特区関連税制優遇措置 | +0.8% | スペイン、イタリア、ギリシャ、ポルトガル | 長期（≥4年） |
| リビング・アズ・ア・サービス形式の台頭 | +1.0% | ヨーロッパ全域の都市部 | 中期（2～4年） |
| 情報源: Mordor Intelligence | |||
開発優先順位を再構築する人口動態主導の都市化クラスター
マンチェスター、バーミンガム、ミュンヘン、ハンブルクなどの第二都市は、全国平均を上回る人口増加を吸収しており、オフィス空室率を主要市場より2～3ポイント圧縮しています。これらのドイツの拠点への投資額は、機関投資家が飽和した首都圏外で安定した利回りを求める中、2024年に23%増加しました。新興の居住・勤務拠点に合わせた小売・混合用途開発が新規パイプラインを支配し、ヨーロッパ商業用不動産市場の分散型成長拠点への転換を反映しています[2] Eurostat, "Population Change and Urbanisation Trends in the EU, 2024 Edition," Eurostat, ec.europa.eu。開発業者は現在、若い移動可能な労働力の人口動態プロファイルに適合する柔軟な床面積とコミュニティ指向のアメニティを優先しています。このトレンドは、中期的に土地利用計画、インフラ支出、先行資金調達構造に影響を与えると予想されます。
eコマースの加速が物流景観を変革
オンライン小売の浸透率は2030年までにヨーロッパ総売上高の25%に達すると予測され、ポーランド、オランダ、ドイツの主要回廊沿いの現代的配送センターへの需要を激化させています。主要人口から30分圏内の都市物流ハブは15～20%の賃料プレミアムを獲得し、98%近い稼働率を記録しています。フォワードリースは建設完了前にプロジェクト全体を確保することが多く、スケーラブルで自動化対応在庫の希少性を強調しています。オペレーターがフルフィルメント速度の向上とパッケージあたりコストの削減を追求する中、新規倉庫の73%に先進ピッキング・仕分けシステムが導入されています。したがって、ヨーロッパ商業用不動産市場は、物流利回りが他のどのセクターよりも速く圧縮され、最高品質パフォーマンスの新基準を設定しています。
ニアショアリング構想が工業用不動産ブームを促進
再工業化プログラムは、今後3年間で推定4.7兆ユーロを中東欧に向け、自動車、電子機器、医薬品周辺のクラスター形成を促進しています。ポーランドだけでも、製造業者が地政学的リスクを軽減するためにアジアから生産能力を移転する中、工業用途需要は2024年に前年比25%急増しました。専用電力、床荷重、ESG認証を備えた建設時仕様施設はプレミアム賃料を獲得し、サプライチェーンの回復力がヨーロッパ商業用不動産市場を直接形成していることを示しています。政府は税制優遇措置と簡素化された許可手続きを通じてこのトレンドを支援し、地域雇用と交通インフラにプラスの波及効果を生み出しています。
企業の持続可能性義務がオフィス品質基準を再定義
2025年のリースの80～85%が環境認証建物を対象とし、ESG準拠在庫の稼働率を80～90%に押し上げ、賃料プレミアムを最大25%まで引き上げています。西欧の入居者は、再生可能オンサイト電力、先進エネルギー管理、バイオフィリックデザインを特徴とするより少ないがより高仕様のスペースに統合されています。非準拠資産は7～10ポイント高い空室率を示し、陳腐化を加速させ、債務融資を妨げています。したがって、ヨーロッパ商業用不動産市場は、早期に改修を行う所有者に報酬を与え、グリーンボンドフレームワークと持続可能性連動ローンが再開発パイプラインの優先的資金調達チャネルとして浮上しています。
制約要因インパクト分析
| 制約要因 | 年平均成長率予測への(~)%インパクト | 地域的関連性 | インパクトタイムライン |
|---|---|---|---|
| EU分類法下でのEPCクラス改良コスト | -1.2% | フランス、ドイツ、オランダ | 中期（2～4年） |
| 金融政策引き締め下での融資変動性 | -0.8% | 汎ヨーロッパ、レバレッジ市場で最も深刻 | 短期（≤2年） |
| 地政学的リスクプレミアム | -0.6% | 東欧 | 中期（2～4年） |
| 主要繁華街小売の飽和 | -0.5% | 英国、フランス、ドイツ、イタリア、スペイン | 長期（≥4年） |
| 情報源: Mordor Intelligence | |||
規制遵守コストが投資収益を圧迫
EUエネルギー性能要件により、ドイツ、フランス、スペイン、イタリアの所有者は2024年までに1,650億ユーロを改修に支出するか、今後10年間で資産座礁のリスクを冒すことを義務付けられています。改修は資産価値の30%を超える可能性があり、低品質在庫での改良を阻害し、最高品質と二次保有物間の評価格差を拡大させています。大型設備投資資産への融資は希少で、すでに準拠している建物に資本を誘導し、二層市場を拡大させています。結果として、ヨーロッパ商業用不動産市場では、機会主義的ファンドが割引された二次在庫を対象とした深緑リポジショニング戦略により準拠後価値を解放することを目指しています。
融資条件が市場不確実性を生成
基準金利は下落したものの、貸出マージンはパンデミック前水準を上回っており、利回りを圧縮し、特にバリューアッド戦略において再価格設定を強いています。約1,140億ユーロのヨーロッパ商業用不動産債務が2027年まで満期を迎え、借入者を収益を侵食する可能性のある借り換えスプレッドにさらしています。銀行は陳腐化に直面するオフィス資産により厳しい条項を適用し、資本追加や資産売却を促しています。企業債券や私募クレジットラインへのアクセスを持つ逆循環的購入者は買収優位性を獲得し、ヨーロッパ商業用不動産市場における資本機敏性の重要性を強化しています。
セグメント分析
物件タイプ別：サプライチェーン再構成の中で物流が繁栄
オフィスは2024年収益の32%で最大シェアを維持しましたが、変化する働き方と持続可能性要請により所有者はポートフォリオの再配置を迫られています。最高品質CBD タワーと適応再利用キャンパスが優位に立ち、一方で従来の郊外在庫はバリューアッドまたは機会主義的領域に下落しています。小売は、デジタルネイティブコンセプトを統合した体験型フラッグシップ周辺で安定し、トップ繁華街地区で年間賃料成長率3.5%を記録しています。一方、データセンター、ライフサイエンス研究所、ホスピタリティは、AIワークロード、人口動態の旅行回復、専門オペレーター需要に支えられ、より広範なヨーロッパ商業用不動産市場より速い拡大を示しています。
物流資産は2025年から2030年の間で最も速い年平均成長率7.1%を記録すると予測され、ニアショアリング、eコマース、回復力のある配送ネットワークの必要性に推進されています。堅調な開発パイプラインにもかかわらず、新世代施設の稼働率は95%近くを維持し、構造的供給不足を実証しています。テナント需要は自動化対応、ESG認証、マルチモーダル拠点への近接性を重視し、これらの属性により家主は指数連動賃料上昇を転嫁することが可能になっています。ヨーロッパ商業用不動産市場規模の計算において、物流の増分収益貢献は予測期間を通じてオフィスを上回ると設定されています。
注記: レポート購入により全個別セグメントのセグメントシェアが利用可能
ビジネスモデル別：賃貸セクターが従来のリース業を超えて進化
2024年価値の60%を保持する販売モデルは、ヨーロッパ商業用不動産市場内で安定したキャッシュフローを求める年金基金と政府系投資家が狙う最高品質収益創出資産に焦点を当てています。セール・リースバックなどのハイブリッド構造は両アプローチを橋渡しし、運営統制を維持しながら企業資本を解放しています。
入居者が柔軟性とサービス豊富な環境を好む中、賃貸重視プラットフォームは年平均成長率6.2%で進歩しています。コワーキング、管理オフィス、ターンキー物流スイートは、スペース利用と費用予測可能性を最適化するテクノロジーオーバーレイを組み込んでいます。家主はデジタルテナント体験アプリ、予測保守、ESGレポートダッシュボードを通じてますます差別化を図っています。
ターンキーソリューションへの需要増加により、従来リースとサービス指向取り決めの間のパフォーマンス格差が縮小しています。収益モデルは現在、接続性、ウェルネス、持続可能性機能のための付帯サービス料金と基本賃料を融合し、費用に対するより高い利回りを開放しています。収益参加型債務からグリーン・パフォーマンス連動ローンまでの資本スタック革新により、所有者はこれらの統合オファーを収益化し、進化するヨーロッパ商業用不動産市場内で競争力を維持する手段を提供しています。
注記: レポート購入により全個別セグメントのセグメントシェアが利用可能
エンドユーザー別：企業が持続可能な建物需要を推進
企業・中小企業は2024年の支出の70%を占め、不動産が人材獲得とブランドシグナリングの戦略的レバーになる中、年平均成長率6.7%で拡大すると予測されています。リース契約はますます炭素フットプリント、室内空気品質閾値、スマートビル認証を参照しています。一級テナントは生産性の高い知識ハブで長期間のグリーンリースに署名し、ヨーロッパ商業用不動産市場全体の最高品質ポートフォリオでの解約率を削減しています。テクノロジー企業と専門サービスが需要を牽引していますが、製造・物流入居者も現在、再生可能エネルギー契約とEVインフラを標準フィットアウト条項として指定しています。
住宅供給不足の中で個人からの住宅需要は着実に増加しており、機関投資家による建設・賃貸投資家はスケールされた資本を集結して大規模住宅ポートフォリオを提供しています。公共セクター事業体は、しばしばリスクを軽減する官民パートナーシップフレームワーク内で、医療、教育、公共インフラを支援しています。全エンドユーザーカテゴリーにわたって、デジタル化は予測保守、エネルギー最適化、ユーザー中心設計を加速させ、ヨーロッパ商業用不動産市場内で資産が将来対応を保つことを確実にしています。
地域分析
ドイツは現在、ヨーロッパ商業用不動産市場シェアの28%を獲得し、その拡大されたコア資産在庫と深い国内投資家プールを反映しています。融資が安定化し、国際資本が流動性と堅調な入居者ファンダメンタルズを求めてフランクフルト、ミュンヘン、ベルリンを標的とする中、取引量は2024年に400億ユーロに近づきました。ライン・ルール地域とハノーバー・ベルリン回廊沿いの物流は記録的な事前リースを見せ、一方でミュンヘンとハンブルクはネットゼロ対応開発でのオフィス需要をリードしました。ドイツ政府のエネルギー効率インセンティブは改修を加速し、準拠在庫の価値をさらに高めています。
ポーランドは2030年まで年平均成長率6.5%で成長予測をリードし、2023年合計を倍増させた2024年完了取引50億ユーロを記録しました。ニアショアリング製造業者がヴロツワフ、ポズナン、ウッチ全体で建設時仕様需要を促進し、一方でワルシャワCBDは空室率を歴史的低水準近くまで締め付けた品質への逃避リースを見ました。高速道路拡張と新インターモーダル拠点を含む国家インフラ改良は、持続的開発者関心を支え、ヨーロッパ商業用不動産市場で最もダイナミックな拠点としてのポーランドの出現を検証しています。
フランス、オランダ、スペイン、イタリアが大陸の全貌を完成させます。パリは制約された供給の中で高級小売と最高品質オフィス配分を引き付け、汎ヨーロッパコア・プラス戦略に実質的に貢献しています。オランダは2025年初頭に425,000㎡の物流需要を記録し、ロッテルダム港に連結されたコールドチェーン施設が記録的な基準賃料を達成しました。スペインとイタリアは経済特区主導インセンティブと観光回復から恩恵を受け、小売パーク改修と沿岸混合用途再開発を活性化し、ヨーロッパ商業用不動産市場をさらに多様化させています。
競争環境
競争は適度に断片化されており、グローバル資産運用会社、地域特化投資家、テクノロジー対応挑戦者が特色となっています。EU分類法開示への対応、グリーンファイナンスへのアクセス、改修費用の分散に規模が不可欠になる中、統合は2024年に取引価値で17%上昇しました。機関リーダーは最高品質ESG整合ポートフォリオに集中し、ヨーロッパ商業用不動産市場内で高まるグリーン需要を捉えるために再配置可能な二次在庫でバリューアッド機会を残しています。
デジタルツイン、モノのインターネットセンサー、データ分析は大型ポートフォリオ全体の資産パフォーマンス管理を支え、所有者がエネルギー強度をベンチマークし、設備投資を最適化することを可能にしています。Blackstone Property Partners Europeのグリーン・ファイナンシング・プラットフォームは排出目標に結び付けられた構造化資本への転換を示し、一方で小規模プロップテック新興企業は職場分析、コミュニティ企画、柔軟リース条件をバンドルするスペース・アズ・ア・サービスモデルを開拓しています。市場既存企業はソフトウェアベンダーおよび持続可能性コンサルタントとの戦略パートナーシップ形成により対応し、ヨーロッパ商業用不動産市場のサービス指向進化を強化しています。[3]Blackstone Property Partners Europe, "Green Financing Framework (2025 Update)," Blackstone, bppeh.blackstone.com
M&A戦略はますます物流、住宅、ライフサイエンス、データセンターの専門オペレーターに焦点を当て、長期成長業界への投資家の食欲を反映しています。Partners GroupのEmpira Group買収とHayfinの貸付ポートフォリオ購入は、テーマ専門知識と規模構築への動きを強調しています。全体的に、競争動態は持続可能性パフォーマンス、代替資本プラットフォームへのアクセス、不動産ファンダメンタルズとテクノロジーの融合能力に依存し、これら全てがヨーロッパ商業用不動産市場での長期的ポジショニングを形成しています。
ヨーロッパ商業用不動産業界リーダー
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Covivio
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Blackstone Inc.
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Hines
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Strabag Group
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Servotel
- *免責事項:主要選手の並び順不同
最近の業界発展
- 2025年4月：Partners GroupがEmpira Groupを買収し、強い持続可能性優先順位を持つ140億ユーロの住宅ポートフォリオを追加。
- 2025年2月：PGIM Real Estateがイングランド南部・南西部全域の3つの一戸建て住宅ポートフォリオを確保し、英国手頃な住宅コミットメントを3億1,000万ユーロ以上に。
- 2025年1月：スペインが非EU購入者に対する100%不動産購入税を提案し、2023年の27,000戸の投機的取得を標的。
- 2024年12月：Coldwell Banker CommercialがNuvalu Polandをネットワークに統合することによりポーランドに参入。
ヨーロッパ商業用不動産市場レポートスコープ
商業用不動産（CRE）とは、居住空間ではなくビジネス関連目的または作業空間提供のための不動産を指します。市場レポートは市場動態、技術動向、洞察、政府構想の分析を含みます。
ヨーロッパの商業用不動産管理市場は、タイプ別（オフィス、小売、工業、物流、多世帯、ホスピタリティ）および国別（英国、ドイツ、フランス、ロシア、その他のヨーロッパ）に細分化されています。レポートは上記全セグメントについて価値（米ドル）での市場規模と予測を提供します。
| オフィス |
| 小売 |
| 物流 |
| その他（工業用不動産、ホスピタリティ不動産等） |
| 販売 |
| 賃貸 |
| 個人・世帯 |
| 企業・中小企業 |
| その他 |
| 英国 |
| ドイツ |
| フランス |
| オランダ |
| スペイン |
| イタリア |
| スウェーデン |
| ポーランド |
| ロシア |
| その他のヨーロッパ |
| 物件タイプ別 | オフィス |
| 小売 | |
| 物流 | |
| その他（工業用不動産、ホスピタリティ不動産等） | |
| ビジネスモデル別 | 販売 |
| 賃貸 | |
| エンドユーザー別 | 個人・世帯 |
| 企業・中小企業 | |
| その他 | |
| 国別 | 英国 |
| ドイツ | |
| フランス | |
| オランダ | |
| スペイン | |
| イタリア | |
| スウェーデン | |
| ポーランド | |
| ロシア | |
| その他のヨーロッパ |
レポートで回答された主要質問
ヨーロッパ商業用不動産市場の現在の規模は？
市場は2025年に1兆5,558億9,000万米ドルと評価され、2030年までに2兆533億2,000万米ドルに達すると予測されています
ヨーロッパで最も速く成長している物件タイプは？
物流施設がeコマースとニアショアリング需要に後押しされ、2030年まで年平均成長率7.1%でリードしています。
環境認証オフィスが賃料プレミアムを獲得している理由は？
現在リースの約80～85%がESG整合建物を標的とし、企業のネットゼロ義務とより高い稼働率により最大25%のプレミアムを牽引しています。
最も強い成長見通しを提供するヨーロッパの国は？
ポーランドは物流ハブとしての地位と持続的外国投資を活用し、2030年まで年平均成長率6.5%を記録すると予測されています。
融資条件は投資戦略にどのような影響を与えているか？
上昇した貸出マージンと今後1,140億ユーロの債務満期が、資本豊富な投資家に魅力的価格でのバリューアッド買収追求を促しています。
資産管理においてテクノロジーはどのような役割を果たしているか？
デジタルツイン、IoTセンサー、分析がエネルギー使用と保守を最適化し、ヨーロッパ商業用不動産ポートフォリオ全体で収益を向上させ規制遵守を支援しています。
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