カナダ商業不動産市場規模とシェア
市場概要
| 調査期間 | 2019 - 2030 |
|---|---|
| 推定の基準年 | 2024 |
| 予測データ期間 | 2025 - 2030 |
| 市場規模 (2025) | 83.22 十億米ドル |
| 市場規模 (2030) | 102.87 十億米ドル |
| 成長率 (2025 - 2030) | 4.33% CAGR |
| 市場集中度 | 中 |
主要プレーヤー
*免責事項:主要選手の並び順不同 画像 © Mordor Intelligence。再利用にはCC BY 4.0の表示が必要です。 |
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Mordor Intelligenceによるカナダ商業不動産市場分析
カナダ商業不動産市場規模は現在2025年に832億2,000万米ドルと評価されており、2030年には1,028億7,000万米ドルに達すると予測され、この期間中に年平均成長率4.33%で拡大します。政策金利の低下により資金調達スプレッドが縮小し、投資家センチメントが改善したことで、年金基金やREITがコア資産への資本リサイクルを進める一方で、戦略性の低い物件を売却しています。移民主導の人口増加、ニアショアリング製造業の増加、持続的なEコマースの普及により、オフィス、物流施設、複合用途開発への需要が拡大しています。ケベック州のCN鉄道に対する3億5,600万米ドルの設備改良などのインフラ投資が貿易回廊を強化し、工業用地の吸収率を押し上げています。一方、ケベック州の低コスト水力発電はデータセンター事業者を誘致し、同州のテクノロジーサービスハブとしての魅力を深めています。
主要レポートのポイント
- 物件タイプ別では、オフィスが2024年のカナダ商業不動産市場の34.0%のシェアでトップ；物流資産は2030年まで年平均成長率5.10%で成長すると予測されます。
- 事業モデル別では、売買セグメントが2024年のカナダ商業不動産市場シェアの62.8%を占める一方、賃貸セグメントは2030年まで年平均成長率4.98%で最も急速に拡大しています。
- エンドユーザー別では、法人・中小企業が2024年のカナダ商業不動産市場規模の73.1%を占め、年平均成長率4.84%で進展しています。
- 地域別では、オンタリオ州が2024年のカナダ商業不動産市場の29.1%を占め、ケベック州が年平均成長率5.10%で2030年まで最も成長の速い地域です。
カナダ商業不動産市場のトレンドと洞察
促進要因インパクト分析
| 促進要因 | (~) 年平均成長率予測への影響率 | 地理的 関連性 | 影響 タイムライン |
|---|---|---|---|
| 年間50万人の新規居住者という連邦移民目標 | +1.2% | 全国； トロント、バンクーバー、モントリオールに集中 | 長期 （4年以上） |
| オンタリオ-ケベック回廊沿いのニアショアリング工業需要 | +0.8% | オンタリオ州 ・ケベック州、大西洋カナダへの波及効果 | 中期 （2～4年） |
| 小売売上の8%を上回るEコマース | +0.6% | 全国 都市部 | 中期 （2～4年） |
| REITの資本リサイクルと年金基金の投資余力 | +0.5% | トロント、バンクーバー、モントリオールのコア市場 | 短期 （2年以下） |
| トロント テック系テナントのクラスAオフィス拡張 | +0.4% | グレーター トロントエリア、オタワ、ウォータールー | 短期 （2年以下） |
| ケベック州水力発電へのデータセンター移転 | +0.3% | ケベック州； マニトバ州、ブリティッシュコロンビア州への拡大 | 長期 （4年以上） |
| 情報源: Mordor Intelligence | |||
オンタリオ-ケベック回廊沿いのニアショアリング促進による工業需要の急増
北米消費者により近い場所への生産移転を進める製造業者が、米国の貿易障壁に対抗するケベック州の40億5,000万米ドルの競争力向上計画に後押しされ、ウィンザー-ケベックシティ間で倉庫と多目的資産を吸収しています。[1]"Discours sur le budget 2025-2026," finances.gouv.qc.cammigration," canada.ca 2024年第3四半期に国内輸出が2.8%減少したものの、自動車および先端製造業クラスターでは工業リースが活発に続いています。3億5,600万米ドルの設備改良に支えられたCN鉄道の輸送能力向上により処理能力が向上し輸送時間が短縮され、同回廊の物流プロファイルが強化されています。開発業者はコストインフレの中で建設パイプラインを規律正しく維持し過剰供給を防ぎながら、現代的で高い天井高の施設を追加しています。配送オペレーターが市場投入スピードの優位性を重視する中、中期的な吸収率は新規完成物件を上回る見込みです。
年間50万人の住民増加を目指す連邦移民目標が多世帯住宅建設を押し上げ
政策立案者は2025年に39万5,000人の永住者を受け入れ、2027年までに36万5,000人に漸減させることを目指しており、入国者の29%が建設業のスキルを保有しています。[2]Statistics Canada, "Building Construction Price Indexes, Q1 2025," statcan.gc.ca この流入はトロント、バンクーバー、モントリオールにおける近隣小売、ライフサイクルオフィスサービス、都市物流拠点への需要を激化させています。安定的な世帯形成により交通機関近接の複合用途プロジェクトが支えられ、2027年までに67万戸の住宅供給不足を縮小することが期待されています。ハリファックスやサスカトゥーンなどの第二都市も新住民を引き付けており、商業開発の地理的範囲を拡大しています。開発業者は住宅用途と1階商業用途の間で転換可能なモジュラー設計を活用し、プロジェクトの将来対応力を高めています。
ハイブリッドワークにもかかわらずトロントのテック系テナント拡張がクラスAオフィスの事前リースを維持
テクノロジー系雇用主は協働ハブを優先し続けており、Kainosがトロントの従業員数を2025年までに300人に3倍増させることがその証拠です。市全体の空室率が19.2%にある中でも、2026年の引き渡しに向けて大規模な事前リース契約が待機しています。テナントは従業員の健康とESG資格をサポートするアメニティ豊富なタワーを好み、グレードAスペースが汎用オフィスを上回る二極化市場を生み出しています。コワーキング事業者もフットプリントを拡大し、ポートフォリオを適正化する占有者からのバックフィルスペースを吸収しています。設備完備や賃料減免などの短期的インセンティブは依然として一般的ですが、空室率が横ばいになると段階的に縮小されると予想されます。
小売売上の8%を超えるEコマース普及がラストワンマイル都市物流を促進
オムニチャネル機能を向上させる小売業者が、密集した消費者クラスターから10km以内にマイクロフルフィルメントセンターをリースし、配送時間の短縮と排出量削減を図っています。国際交通フォーラムは歩道配送ロボットを渋滞緩和の有望な解決策として強調しており、ゾーニング当局が複合用途エリアでより小規模な物流フットプリントを許可する方向に導いています。特にトロントとバンクーバー周辺では、古い小売ボックスをクロスドックに適応再利用することが一般的です。開発業者は自動化に対応するため、より高い電力負荷とデータ接続を考慮しています。15万平方フィート未満の施設に対する中期的需要は供給を上回ると予測され、賃料を上昇軌道に維持しています。
制約要因インパクト分析
| 制約要因 | (~) 年平均成長率予測への影響率 | 地理的 関連性 | 影響 タイムライン |
|---|---|---|---|
| カナダ銀行政策金利の高水準がキャップレートを硬直化させ評価額を不安定化 | -0.9% | 全国；トロント・バンクーバーで最も深刻 | 短期（2年以下） |
| 年平均成長率11%の建設コストインフレが開発マージンを圧迫 | -0.7% | 全国の主要都市部 | 中期（2～4年） |
| ESG開示要件の厳格化がレガシー資産の改修設備投資を増加 | -0.6% | 全国；トロント、モントリオール、カルガリーの古いクラスB/C資産 | 中期（2～4年） |
| パンデミック後の郊外オフィス空室率急増がCBD外の賃料上昇を抑制 | -0.4% | トロント、バンクーバー、オタワの郊外サブマーケット | 短期（2年以下） |
| 情報源: Mordor Intelligence | |||
カナダ銀行政策金利の高水準がキャップレートを硬直化させ評価額を不安定化
2025年に政策金利が3%に緩和されたものの、住宅ローンスプレッドは依然として債券利回りに連動し続けており、取引速度を鈍化させる売り手と買い手の価格差を維持しています。キャップレートの圧縮解除は第二次オフィスや小売で最も顕著である一方、プライム工業用不動産はより逼迫した状況にあります。銀行信用に依存する小規模スポンサーが撤退し、資本力のあるREITがポジションを統合することを可能にしています。フォワードヘッジコストにより、金融市場がさらに安定化するまで開発着工は抑制されています。短期的には、価格発見は追加利下げと米国関税政策の明確化にかかっています。
年平均成長率11%の建設コストインフレが開発マージンを圧迫
カナダ統計局は、2025年第1四半期の非住宅建設について前年同期比3.5%のコスト上昇を記録し、ロンドンとレジャイナで局所的な急騰が見られました。[3]Government of Canada, "Government of Canada Reduces IMinistère des Finances du Québec, 特に鉄鋼とアルミニウムの材料価格変動が入札価格設定を複雑化し、固定価格契約を圧迫しています。手頃な住宅と複合用途プロジェクトの開発業者はテナントにコストを転嫁することに苦慮し、再設計や段階的引き渡しを余儀なくされています。プレハブ化とバルク購買調達が一部の圧力を軽減していますが、小規模建設業者には不足している規模が必要です。機械設備のサプライチェーンの不具合がプロジェクトのタイムラインを延長し、運転資金コストや偶発費プレミアムを追加しています。
セグメント分析
物件タイプ別：オフィスが活動を支え、物流が加速
オフィスは2024年のカナダ商業不動産市場の34%を占め、セクターの主要収益源としての役割を強化しました。全国的に空室率は18.4%でピークに達したものの、テナントが現代的なスペースに移行するにつれて安定化し、新しいタワーの陳腐化リスクを圧縮しています。投資は体験的アップグレード-ウェルネスセンター、柔軟な協働ゾーン、再生可能エネルギー駆動のHVAC-に流れ、知識集約型の占有者を維持しています。限定的な新規建設着工と相まった質への逃避動向は、トロント、バンクーバー、モントリオール全域のクラスA資産の賃料耐性を支えています。一方、オフィスから住宅への転換に対する州のインセンティブにより、2024年第1四半期に87万平方フィートが在庫から除去され、プライム供給が逼迫し、都心ノードでの賃料上昇を支えています。
物流は最も急速に成長しているカテゴリーで、小売業者が当日配送基準を目指す中、2030年まで年平均成長率5.1%で拡大しています。多階層都市倉庫とコールドチェーン施設は、安定したキャッシュフローの獲得を目指す機関投資家の資本を引き付けています。開発業者は電気配送車両と適合する電力冗長性、ドックドア比率、ターンアラウンドレーンを重視しています。トロントのピアソン空港近辺の土地価格が高騰しているにもかかわらず、需要は一貫して供給を上回り、賃料プレミアムと低い構造的空室率を維持しています。クロスドッキング改修とメザニンフロア増築を採用する投資家は、大規模なグリーンフィールドリスクなしに収益を押し上げています。総じて、オフィスと物流を合わせてカナダ商業不動産市場規模の半分以上を占めており、レガシーと成長志向の資産間のバランス良い露出を示しています。
注記: レポート購入時に全個別地域のセグメントシェアが利用可能
事業モデル別：売買取引が優勢、賃貸が成長を主導
売買取引が2024年のカナダ商業不動産市場の62.7%を構成し、REITや年金基金間の資本リサイクル戦略を反映しています。Artis REITの7億2,970万米ドルの売却プログラムなどのメガディールは、コア市場での流動性を支える積極的なポートフォリオリバランシングを示しています。特にシンガポールとドイツからの海外投資家は、有利な為替差を活用して安定化小売・工業資産の純買い手となっています。権利移転はトロントとバンクーバー周辺に集中しており、データの透明性がアンダーライティングを加速しています。それでも、債務価格が不安定な時は売り手・買い手の価格調整は依然として脆弱な状態にあります。
年平均成長率4.98%で成長している賃貸モデルは、経済不確実性の中で所得の持続性を優先する機関戦略の中核となっています。CAPREITの98.1%の入居率と2024年の1億1,730万米ドルの同一物件NOIは、賃貸耐性を際立たせています。アセットマネージャーは、表面賃料を引き上げることなく純営業利益を向上させるため、家主管理ユーティリティを最適化するスマートビルディングシステムを展開しています。ESG遵守フレームワークはまた、借り換え時の金利コストを削減するグリーンファイナンシングの利点を解放します。債務市場が安定化するにつれて、アナリストは賃貸ポートフォリオが取引志向プラットフォームに対して評価プレミアムを獲得し、予測期間中にカナダ商業不動産市場規模でのシェアを確固たるものにすると予想しています。
エンドユーザー別：法人・中小企業が需要パターンを形成
法人・中小企業は2024年のカナダ商業不動産市場の73.1%を占め、テクノロジーセクターの雇用とオンショアリング製造業に支えられて年平均成長率4.84%で拡大すると予測されています。雇用主は人材へのアクセスと協働促進のため、高密度で交通便利なオフィス地区を求めています。このセグメントの成長は、オムニチャネル小売戦略を支える地域配送ハブの要件も促進しています。ライフサイエンス、フィンテック、クリエイティブ産業の中小企業は、イノベーション地区内の柔軟なリースに引き寄せられ、プラグアンドプレイスペースを提供する家主に機会を創出しています。
個人・世帯からの需要は、食料品アンカーとコミュニティサービスを統合した近隣規模の小売・複合用途資産に集中しています。政府・機関ユーザーは規模は小さいものの、特に防衛、教育、ヘルスケア施設での長期リースを通じて安定した収益源を供給しています。法人のハイブリッドワークへのシフトにより、適応可能なフロアプレートとウェルネス認証空気ろ過システムへの関心が高まり、家主は在庫を迅速に改修するよう促されています。移民主導の労働力成長は占有者パイプラインにさらなる深さを加え、中期的にカナダ商業不動産市場シェアで法人・中小企業が支配的な影響力を維持することを保証しています。
注記: レポート購入時に全個別地域のセグメントシェアが利用可能
地理的分析
オンタリオ州は2024年にカナダ商業不動産市場の29.1%を占め、グレータートロントエリアの金融、テクノロジー、ライフサイエンステナントの密集した集積に支えられています。同州の電力需要は2050年までに60%増加すると予測され、商業建設を押し上げるインフラ投資を支えています。経済開発省は先進製造プロジェクトを誘致するため2025-2026年に18億5,000万米ドルを計上し、一方でTransit-Oriented Communitiesイニシアチブは新しい地下鉄駅周辺の複合用途ノードを奨励しています。州輸出の4分の3がアメリカ国境を越えるため、米国貿易政策への脆弱性は持続していますが、ニアショアリングトレンドが地域生産を促進することでそのリスクを部分的に相殺しています。
ケベック州は年平均成長率5.1%で最も急成長している州で、40億5,000万米ドルの経済プログラムと豊富な水力発電を活用してデータセンターと航空宇宙投資家を誘致しています。Investissement Québecは2024-2025年に82のプロジェクトで65億米ドルの海外直接投資を記録し、従来の製造業を超えた多様化需要を示しています。CNの3億5,600万米ドルの鉄道設備改良とREM軽量軌道プロジェクトが物流能力を推進し、90億米ドルの隣接不動産開発を触媒しています。ヨーロッパとアジアを対象としたより広範な輸出戦略は米国市場への依存を軽減し、景気循環ショックを和らげています。
ブリティッシュコロンビア州とアルバータ州は逆循環的ポジショニングを提供し、カルガリーの回復はエネルギー多様化と専門サービス成長に支えられています。西部州全域で250億米ドルを超えるカナダインフラ銀行のパブリック・プライベートプロジェクトパイプラインは、第二都市の工業・オフィスフットプリントを拡大しています。大西洋カナダは波及物流需要と食品加工・クリーンテック部品での成長するニアショアリングフットプリントから恩恵を受けています。全地域にわたって、クリーンエネルギー、AIインフラ、先進製造業での特化がカナダ商業不動産市場内でのバランス良い露出を追求する投資家の資本配分戦略を決定し、投資家のキャンバスを拡大しています。
競争環境
市場競争は中程度で、全国的に多様化したREITや年金支援マネージャーが相当なポートフォリオを保有する一方、専門開発業者が高成長ニッチを切り拓いています。RioCan、Brookfield Properties、Oxford Propertiesは規模を活用して低コスト債務にアクセスし、コア都市部の再開発用地を獲得しています。ColliersによるTriovest買収予定は、9,500万平方フィート超を監督し、統合資産管理能力を追加し第二市場での仲介プレゼンスを拡大するサービス強者を形成します。統合の波は貸し手・請負業者との交渉力を高めますが、小規模家主のサプライヤー多様性を狭めています。
戦略的活動は資本リサイクルに集中しています：Artis REITは7億2,970万米ドルの資産売却後にレバレッジを40.2%に削減し、高成長バンクーバー工業プロジェクトに資金を再配分しました。PROREITの7,240万米ドルのウィニペグ買収により工業ウェイティングが総賃貸可能面積の88%に押し上げられ、守備的キャッシュフロー資産への転換を実証しています。CDPQなどの年金基金は長期負債とESG義務に適合するデータセンター・ライフサイエンスプラットフォームを追求しています。各動きはポートフォリオ集中の鮮明化トレンドを浮き彫りにし、脆弱な郊外オフィスへの露出を削減しています。
テクノロジー採用はさらに主要家主を差別化しています。ESG報告スイート、テナント・エンゲージメント・アプリ、予測メンテナンスプラットフォームは今やトップポートフォリオ全体で標準となっています。Brookfieldは運営コスト削減のためAIベースのエネルギー分析を活用し、一方でOxfordは空気品質と入居者快適性を最適化するためスマートビルディングセンサーを展開しています。小規模新規参入者は、未開拓ニッチ-大西洋港湾近接のコールドストレージやグリーン経済テナントを惹きつける集成材オフィスビル-をターゲットにして規模の不利を軽減しています。結果として生じる競争ダイナミクスは、カナダ商業不動産市場内で資本力と専門運営専門知識の両方に報酬を与えています。
カナダ商業不動産業界のリーダー
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Brookfield Property Partners L.P.
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Cadillac Fairview Corporation Ltd.
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Oxford Properties Group
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Allied Properties REIT
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Dream Office REIT
- *免責事項:主要選手の並び順不同
最近の業界動向
- 2025年6月：CDPQは米国オフィス保有の課題にもかかわらず、2024年に9.4%のリターンを記録し、純資産を3,548億米ドルに増加させました。
- 2025年5月：CNがケベック州で3億5,600万米ドルのインフラプログラムを発表し、貨物フローを合理化する鉄道能力とデジタルシステムを強化しました。
- 2025年4月：ColliersがTriovest買収計画を発表し、9,500万平方フィート超と150億米ドルのプロジェクトを管理するプラットフォームを創設しました。
- 2025年3月：ケベック州が米国保護主義から企業を守り、3年間のインフラ投資を拡大するため40億5,000万米ドルの景気刺激策を発表しました。
カナダ商業不動産市場レポートの範囲
商業不動産（CRE）は、居住スペースとしてではなく、事業関連目的専用または作業スペース提供のために使用される物件です。商業不動産は収益創出活動を行うためテナントにリースされることが多くあります。この幅広い不動産カテゴリーは、単一店舗から巨大ショッピングセンターまであらゆるものを含むことができます。
カナダ商業不動産市場は、タイプ別（オフィス、小売、工業、多世帯住宅、ホスピタリティ）および都市別（トロント、バンクーバー、カルガリー、オタワ、モントリオール、エドモントン、およびその他都市）にセグメント化されています。
本レポートは、上記すべてのセグメントについて、価値ベース（米ドル）でのカナダ商業不動産市場の市場規模と予測を提供しています。
| オフィス |
| 小売 |
| 物流 |
| その他（工業不動産、ホスピタリティ不動産等） |
| 売買 |
| 賃貸 |
| 個人・世帯 |
| 法人・中小企業 |
| その他 |
| オンタリオ州 |
| ケベック州 |
| ブリティッシュコロンビア州 |
| アルバータ州 |
| その他カナダ |
| 物件タイプ別 | オフィス |
| 小売 | |
| 物流 | |
| その他（工業不動産、ホスピタリティ不動産等） | |
| 事業モデル別 | 売買 |
| 賃貸 | |
| エンドユーザー別 | 個人・世帯 |
| 法人・中小企業 | |
| その他 | |
| 地域（州）別 | オンタリオ州 |
| ケベック州 | |
| ブリティッシュコロンビア州 | |
| アルバータ州 | |
| その他カナダ |
レポートで回答される主要質問
カナダ商業不動産市場の現在の規模と成長の速さは？
市場は2025年に832億2,000万米ドルと評価され、年平均成長率4.33%で拡大して2030年には1,028億7,000万米ドルに達すると予測されています。
現在最大の市場シェアを保有している物件タイプは？
オフィスがアメニティ豊富なクラスAビルへの質への逃避に支えられ、2024年カナダ商業不動産市場の34%のシェアで市場をリードしています。
2030年まで最も急速に成長すると予想されるセグメントは？
物流物件が最速成長を記録すると予測されており、Eコマースとニアショアリングが都市配送スペースへの需要を押し上げる中、年平均成長率5.1%で進展します。
最大の貢献州と最も急速に拡大している州は？
オンタリオ州が2024年の市場収益の29.12%でトップに立つ一方、ケベック州がクリーンエネルギーの優位性とニアショアリング投資に牽引され年平均成長率5.1%でペースセッターとなっています。
移民目標の増加は商業不動産需要にどのような影響を与えていますか？
年間約50万人の新住民流入が、特にトロント、バンクーバー、モントリオールにおける複合用途開発、近隣小売、支援物流ハブへの需要を強化しています。
短期的な投資決定を曇らせる主要リスクは？
債務コスト上昇と2025年第1四半期に前年同期比3.5%で推移する建設価格インフレが開発マージンを圧迫し、金融市場が安定化するまで取引を遅らせています。
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