カナダホスピタリティ不動産市場規模・シェア分析 - 成長トレンドと予測（2026年～2031年）

カナダホスピタリティ不動産市場のトレンドとインサイト

人口増加と観光回復が客室稼働率とADRを押し上げる

2024年には移民が過去最多の130万人に達し、国内宿泊旅行は1億560万件と前年比8.8%増となり、ホテル需要を直接押し上げています^{[1]カナダ統計局、「国内旅行調査、2024年第2四半期」、statcan.gc.ca}。宿泊収益はすでに2022年時点で2019年比9.6%上回っており、2024年第4四半期の宿泊消費は前四半期比2.6%増加しました。国際到着者数はいまだ2019年比12%下回っているものの、ビザ審査の改善が続いていることから、さらなる上昇余地が示唆されます。平均客室単価（ADR）は2025年第1四半期に客室稼働率がわずかに低下したにもかかわらず2.9%上昇し、供給制約のある主要都市における価格決定力を裏付けています。カルガリーのBMOセンター拡張など新たなイベントインフラは、周辺客室への追加グループ需要をもたらします。

カナダドル安と航空輸送能力の回復が米国・国際需要を下支え

カナダドルは2024年から2025年にかけて1米ドルあたり1.35から1.44の間で推移し、アメリカ人や長距離旅行者にとってカナダのコスト競争力を高めました。米国旅行者は2024年に2,350万回のトリップを記録し、国際航空輸送能力は4四半期連続で2019年水準を超えました。2024年8月のヨーロッパおよびアジアからの到着者数はそれぞれ前年比8%超増加し、カナダ人の海外旅行減少を補いました。高知名度のコンサートやスポーツ大会を含むレジャーおよびイベント主導の旅行が、トロント、バンクーバー、オタワ全域のホテルへの消費を集中させました。この流入の追い風は、国際旅行者がゲートウェイ市場に集中することから、都市部の客室収益指標（RevPAR）を直接押し上げています。

長期滞在型、セレクトサービス型、およびリミテッドサービス型フォーマットが堅調なマージンを維持

フォーカスト・サービスブランドは過去10年間のヒルトンのカナダ開業の半数を占め、長期滞在型の客室数は2倍になっており、少人数スタッフモデルへのフランチャイジーの選好を示しています。キャップレートのデータも一致しており、セレクトサービス型資産は利回り6.0～9.5%で取引され、フルサービス型に比べて早期に損益分岐点に到達します。宿泊セクターの週給が全国平均を約50%下回り、欠員率が依然4%超で推移する中、スタッフ効率は重要な意味を持ちます。住居感覚のアメニティと低い飲食部門のオーバーヘッドが、需要の変動期においてもマージンを安定させます。パイプラインデータ（翌年に20件以上の開業が予定）は、デベロッパーの旺盛な意欲を示しています。

都市部の再ポジショニング――オフィス・小売転換と複合用途プロジェクトが供給を拡大

都心部のオフィス空室率が継続的に高水準にあることが、所有者にホテルまたはアパートホテルへの転換を促しています。ケベックシティのイロ・ドルシェスター（17階建て複合用途タワー内の150室ホテル）や、バンクーバーのグランビルストリートの464ユニットホテルはこの再利用経路の典型例です。アダプティブ・リユースプロジェクトは既存のインフラや交通路線を活用し、グリーンフィールド開発と比較して開発前フェーズを短縮します。ヘリテージ・レトロフィットも自治体の炭素削減目標に合致しており、フェアモント・ロイヤルヨークの徹底的な低炭素改修は排出量を80%削減し、カナダ・インフラ・バンクを通じて4,650万米ドルの低金利融資を引き出しました。ただし、許認可取得は多くの場合18～36ヶ月を要し、保有期間が長期化してデベロッパーリターンを圧迫しています。

高い資金調達コストと厳格な引受審査が取引と開発を減速

政策金利は2025年12月までに2.25%まで低下したものの、5年・10年国債利回りは2022年以前の水準を100ベーシスポイント上回る高止まりが続き、債務返済負担を高めています。カナダ金融機関監督局（OSFI）の2024年11月通達は引当金規制を強化し、貸し手に対してより多くの自己資本と強固なスポンサー実績の要求を義務付けました。Morguardが14のホテルを4億1,000万米ドルで売却した事例は、リスクの低いセクターへ資本を再配置する不動産オーナーの動向を象徴しています。開発レバレッジは低下し、融資比率の上限がコストの55%程度に抑えられることが多く、新規開発着工を鈍化させています。この厳しい資本環境が、健全な需要ファンダメンタルズにもかかわらず、カナダホスピタリティ不動産市場の拡大ペースを引き下げています。

建設インフレ、サプライチェーン遅延、許認可の複雑さが資本支出とスケジュールを押し上げる

建設コスト指数は材料関税と賃金上昇が入札に影響するため、2024年を通じて上昇を続けました。バンクーバーやトロントにおける自治体の許認可は頻繁に2年を超え、停滞プロジェクトに間接コストのインフレが積み重なります。ホテルの機械システムが輸入部品に依存することが多いため、請負業者はサプライチェーンリスクプレミアムをプロジェクトの見積りに組み込みます。これらの障害は1部屋あたりのコストを押し上げ、ADR予測を上方修正しない限り、プロジェクトの内部収益率（IRR）がハードルレートを下回る原因となります。結果として、一部のデベロッパーは費用と規制上の障壁を回避するため、既存建物の転換に方向を転換しています。

*当社の予測では、推進要因および抑制要因の影響を加算的ではなく方向性のあるものとして扱います。影響予測は、ベースライン成長、構成効果、および変数間の相互作用を反映しています。

セグメント分析

物件タイプ別：ホテルが収益を牽引し、リゾートがウェルネス需要を獲得

ホテルはカナダホスピタリティ不動産市場において2025年の収益の79.65%を獲得しており、主要都市圏全域にわたる広範なフットプリントを反映しています。収益は企業、レジャー、グループ旅行が均衡したミックスから生まれ、チェーンが高稼働シーズンに固定費を分散することを可能にしています。ブランドオペレーターは引き続きロビーをコワーキングラウンジへとリノベーションし、客室以外のスペースを収益化して付帯消費を増加させています。リゾート＆スパは、より小規模なベースを占めるものの、ウェルネスツーリズムが主流化するにつれ、2031年にかけて年平均成長率（CAGR）4.02%で拡大すると予測されており、カナダホスピタリティ不動産市場全体を上回る成長が見込まれます。

投資家の関心は、サーム・カナダのオンタリオプレイス再開発のような体験豊富な物件へとシフトしており、ウォーターパーク、植物園、温浴施設が一つの屋根の下に集約されています。フェアモント・シャトー・レイク・ルイーズなどのレガシーアイコンは、年間を通じた稼働率プレミアムを確保するためにエコフレンドリーな温浴施設を追加しています。国立公園や湖畔の近辺における用地の希少性がADRを守る一方、ブランドはリスクを限定するためにアセットライトの経営委託契約を追求しています。全体的に、ホテルは取引量において引き続き優位を保ちますが、富裕層旅行者がホリスティックなウェルネス体験を優先する中、リゾートはより高いRevPAR成長を実現すると予想されています。

注記: 各セグメントの個別シェアはレポート購入後にご覧いただけます

タイプ別：チェーンがスケールを活用し、独立系ソフトブランドを通じて成長

チェーンホテルは2025年の客室数の62.15%を占め、強力なロイヤルティエコシステムと調達コスト削減によってEBITDAマージンを拡大しています。そのパイプラインは、バンケットおよびキッチンの設置面積を抑えつつも同等のRevPARを実現するフォーカスト・サービスおよびライフスタイルコンセプトを優先しています。独立系ホテルは、ソフトブランド提携の支援を受けて年平均成長率（CAGR）4.36%を達成する軌道にあり、このセグメント区分の中で最も高い成長率となっています。アセンド・ホテル・コレクションとタペストリー・コレクションは、デザインの自律性を維持するブティックオーナーに対して、中央予約システム（CRS）とロイヤルティへのアクセスを拡大しています。

国内オペレーターのGermain Hotelsは、AltおよびLe Germainブランドの拡大に1億1,800万米ドルを確保し、ハイブリッドモデルの強みを示しています。フランチャイズ構造は標準化された運営マニュアルを提供することで新規参入者を引き付けますが、手数料負担の増大が一部オーナーに対し、フランチャイズの再交渉や新興のホワイトラベル運営会社への切り替えを促しています。2026年から2031年にかけて、デジタルマーケティングが販路障壁を低下させることで独立系ホテルに紐付くカナダホスピタリティ不動産市場規模は拡大し、一方でチェーンはスケールとブランドエクイティによって優位性を維持します。

アセットクラス別：ミッドスケールが取引量をリードし、ラグジュアリーがプレミアム成長を牽引

ミッドスケールはカナダホスピタリティ不動産市場において2025年の収益の40.35%を獲得し、幹線道路沿い、空港、郊外の需要拠点を活用しています。これらの施設は自動化された朝食サービスとバンケットスペースの削減によってスリムに運営し、固定費を低く抑えています。ロイヤルティポイントと一貫したベッドの品質基準は、コスト意識の高い旅行者や中小企業の法人アカウントに引き続き支持されています。

年平均成長率（CAGR）4.63%で成長すると予測されるラグジュアリーは、富裕層旅行者がパーソナライズされた体験中心の滞在を求めることでアウトパフォームしています。ヒルトンのライフスタイル推進――キュリオ、キャノピー、そしてトロントに予定されているテンポ――は、ブティックラグジュアリーの市場シェアを獲得するチェーンの意欲を示しています。資本もこれを追随しており、ヘリテージビルの都心部における5つ星ホテルへの転換は、金利耐性に対する投資家の確信を反映し、キャップレートが6%近くまで圧縮されることがしばしばあります。ミッドスケールは市場の取引量の基盤であり続けますが、ラグジュアリー資産は増分RevPARを不均衡に牽引し、トロフィー資産を求める資本を引き付けるでしょう。

注記: 各セグメントの個別シェアはレポート購入後にご覧いただけます

地域分析

オンタリオ州は2025年の収益の30.35%を生み出しており、トロントのコンベンション需要、オタワの政府関連トラフィック、ナイアガラフォールズのレジャー流入が原動力となっています。ブリティッシュコロンビア州は年平均成長率（CAGR）4.92%の予測で成長をリードしており、バンクーバーのアジア太平洋路線の回復とビクトリアのリゾート誘致力が成長を促進しています。ケベック州は強固な文化観光基盤を持ち、モントリオールのフェスティバルカレンダーが夏季稼働率を支え、ケベックシティはヘリテージ旅行と政府関連需要から恩恵を受けています。アルバータ州はエネルギーセクターの景気循環に依然結びついており、新たなBMOセンターを活用してグループ予約を多様化していますが、カルガリーのRevPARは2025年初頭に低下した後、商品価格の反発とともに安定しました。

サスカチュワン州と大西洋岸州はイベントクラスターと契約需要に連動したRevPARの激しい変動を示しています。マニトバ州の2025年第1四半期における13%のRevPAR低下は、一時的な政府住宅契約が比較数値を歪める可能性を示しています。逆に、サスカチュワン州の8%の上昇は、州レベルのイベントと限られた客室供給が合致した際のアップサイドを裏付けています。北方準州はニッチな位置づけであり、資源開発プロジェクトとアドベンチャーツーリズムを対象としていますが、限られたパイプラインが固いADRを維持しています。全地域において、特にバンクーバー国際空港とトロント・ピアソン国際空港を中心に、航空輸送能力の増強が国際旅客の宿泊をゲートウェイ都市に集中させる一方、幹線道路沿いのエリアは国内レジャードライブ旅行に依存しています。 ESG義務も地域によって異なります。ブリティッシュコロンビア州とオンタリオ州の自治体は電化促進のための税制優遇措置を提供しており、これらの州では認定グリーンホテルの割合が高くなっています。一方、アルバータ州の豊富な天然ガス資源は、一部のオペレーターをコジェネレーションソリューションへ誘導しています。ヒルトン・ケベックへのファースト・ネーションズ（先住民族）の過半数出資に見られるように、州政府の観光局は先住民コミュニティとの連携を強化しており、公平な開発と文化的真正性を確保しています。これらの地域特性がカナダホスピタリティ不動産市場における資本配分とブランド展開戦略を形成しています。

規制環境

カナダのホスピタリティ不動産開発およびコンバージョンは、連邦税規則と、建築・計画・短期賃貸取締に関する州および自治体の制度が重層的に組み合わさった枠組みの下で運営されている。連邦レベルでは、建物向け賃貸住宅のための拡張GST賃貸リベートに関連する不動産（GST/HST）規則（SOR/2024-157）が適格条件を定めており、60日未満の宿泊を提供するホテルやモーテルを除外している。これは、ホスピタリティ要素と長期賃貸要素を比較する複合用途開発計画に影響を及ぼす。

建設・改修の面では、規格や仕様の更新が大規模改修および新築に対するコンプライアンス要件を引き続き高めている。2026年4月、オンタリオ州は2020年版カナダ全国建築基準に対する改正版オンタリオ修正条項を公表し、ケベック州は建設法典を改正する規則O.C. 236-2026を承認した。いずれも公共利用施設に対する安全性・設計要件を強化するものである。全国レベルでは、カナダ国立研究会議が2026年4月にナショナル・マスター建設仕様を更新し、気候レジリエンスおよびBuy Canadian準拠要素を追加したことで、ホテル開発案件やESG改修に関する入札要件やコスト計画に影響が及んでいる。これとは別に、住宅・インフラ・コミュニティ・カナダの短期賃貸取締基金（4,590万カナダドル、2024年～2027年）は、非ホテル型短期宿泊施設の運営環境を厳格化しうる自治体の取締活動を支援しており、需要を規制準拠の宿泊施設へ移行させる可能性がある。

バリューチェーン分析

資本形成と用地確保は通常、オーナーおよびデベロッパー（機関投資家、REIT、民間グループ）がブローカーやアドバイザーを介して行うことから始まり、続いてブランド選定（フランチャイズ、運営契約、またはソフトブランド）とプロジェクトの融資審査が銀行、信用組合、さらには機関投資家系貸手を通じて進められる。開発・改修チェーンはその後、建築士、エンジニア、ゼネコン、専門業者を経て進行し、調達は機械・建物システムの供給状況や当時の建設コスト上昇の影響を受ける。2026年初頭、業界追跡データで参照された進行中のパイプラインは約331件、45,401室に達し、オンタリオ州、ブリティッシュコロンビア州、ケベック州が大きな割合を占め、権利承認および建設能力が最も集中している地域を反映している。

運営とアセット最適化は下流工程にあり、ホテルオーナーはNOIを実現するために第三者運営会社、レベニューマネジメントおよび販売プラットフォーム、人材確保エコシステムに依存している。人材不足は運営層における主要なボトルネックであり続けており、業界報告によれば多くの運営者が2025年に人員不足によるサービス影響を経験した。これは、稼働室あたりの必要人員が一般的に少ないセレクトサービスおよびエクステンデッドステイ形態の投資家からの魅力を後押ししている。取引面では、2025年の業界報告における約22億米ドルの実績が、資本再構成、再ポジショニング、ポートフォリオの入れ替えに対する流動性を示しており、これが改修パイプラインやブランドの経営権変更プロセスに再び反映されている。

市場機会と将来展望

アダプティブリユース（既存建物の再活用）と複合用途開発は、供給が制約された中核市街地において部屋数を追加するための主要な余地として機能し続けている。これらの地域では許認可手続きや建設コスト上昇によりグリーンフィールド開発の実現性が難しくなっている。パイプラインの動きとしては、2026年2月のExhibition Place Exhibition Hotel and Venue（5,500席の会場と一体化した32階建てホテルタワー）に関する改訂サイトプラン提出、および2026年7月のバンクーバー市議会によるダウンタウン・バンクーバーの68階建てホテルタワー提案の審査プロセスが挙げられる。これらのプロジェクトはいずれも、ホスピタリティ供給がイベント、エンターテインメント、都市再生の拠点に結び付けられていることを示している。

新築の機会は、会議・団体需要向けインフラ、およびブランド系高級・アッパーアップスケールの再ポジショニング周辺にも集中しており、トロフィー資産を再ブランド化することで高単価需要を取り込むことが可能となっている。2026年1月、フェアモントとトルーマンは、拡張されたBMOセンター近くのカルガリー中心部において、225室のフェアモントホテルとブランド付き住宅100戸を含む計画を発表し、会議施設の収容力を隣接するホテル投資に結び付けた。資本面では、取引フローは市場全体にわたる広がりを見せており、報告された2026年第1四半期の取引活動は複数の取引にわたり、西部カナダを中心としている。これは、資金調達環境が新規開発の着工ペースを制限する場合に、セカンダリー市場での買収や再ポジショニングが果たす役割を再確認するものである。