Taille et part du marché de l'hôtellerie au Canada - Analyse de la croissance et prévisions (2026 - 2031)

Tendances et perspectives du marché de l'hospitalité au Canada

Économie touristique quatre saisons soutenant la demande des stations balnéaires toute l'année

La géographie du Canada soutient une économie touristique quatre saisons diversifiée qui maintient la demande hôtelière et des stations balnéaires tout au long de l'année et réduit la dépendance à une seule fenêtre météorologique. Statistique Canada a enregistré 29,8 millions de voyages de visiteurs internationaux en 2024, les dépenses touristiques atteignant 129,7 milliards CAD (94,72 milliards USD). Le tourisme intérieur représentait 76 % du tourisme total, soit 98,6 milliards CAD (72,0 milliards USD), soutenant la demande pendant les périodes intermédiaires et creuses^{[2]Statistique Canada, "Le Quotidien - Voyages entre le Canada et les autres pays, juin 2025}. Le secteur du ski ancre la demande des stations hivernales. L'Association des stations de ski de l'Ouest canadien a signalé 9,8 millions de journées-skieurs dans l'Ouest canadien lors de la saison 2024/25, en hausse par rapport à 8,75 millions en 2023/24, soit le deuxième niveau le plus élevé jamais enregistré. Le secteur du ski de la Colombie-Britannique a généré 562,1 millions CAD (410,5 millions USD) de revenus d'exploitation en 2023-24, suivi du Québec, de l'Alberta et de l'Ontario. Les stations investissent également dans la programmation estivale, les parcs à vélo, les offres culinaires et les infrastructures de bien-être. La station de ski Big White a enregistré une augmentation de 83 % de l'intérêt sur son site Web entre 2015 et 2024.

Croissance démographique portée par l'immigration élargissant les besoins en hébergement urbain

La croissance démographique portée par l'immigration au Canada continue de soutenir la demande hôtelière urbaine, notamment dans les segments de l'hébergement et du séjour prolongé desservant les nouveaux arrivants, les voyageurs d'affaires et les visiteurs professionnels liés aux travailleurs migrants et aux secteurs connexes. Statistique Canada a indiqué que la migration internationale représentait 98,5 % de la croissance totale de la population de 62 401 personnes au T4 2024 et 97,3 % de la croissance annuelle de 724 586 personnes en 2024. Le Canada a accueilli 483 591 immigrants permanents en 2024, le total annuel le plus élevé depuis 1972. La concentration des immigrants à Toronto, Vancouver, Montréal, Calgary et Ottawa soutient la demande d'hébergement de longue durée, d'appartements avec services et d'hôtels économiques pendant la période d'installation, lorsque les nouveaux résidents ont souvent besoin d'un logement temporaire. Le sous-secteur des services d'hébergement a enregistré 35,9 milliards CAD (26,22 milliards USD) de revenus en 2024, en hausse de 2,9 % par rapport à 2023, tandis que les hôtels, motels et hôtels routiers ont généré 30,0 milliards CAD (21,91 milliards USD). Le Plan des niveaux d'immigration 2025-2027 vise 395 000 résidents permanents en 2025, 380 000 en 2026 et 365 000 en 2027, maintenant la demande d'hébergement transitoire et de courte durée. 

Économie des loisirs de plein air stimulant l'hôtellerie dans les destinations éloignées

L'économie des loisirs de plein air et de l'écotourisme au Canada soutient l'hôtellerie dans les régions éloignées et sauvages en stimulant la demande de lodges, de camps et d'hébergements de charme dans des régions à faible investissement commercial. À l'été 2024, le gouvernement du Canada, par l'intermédiaire de l'Agence canadienne de développement économique du Nord (CanNor), a investi près de 800 000 CAD (584 288 USD) dans sept projets touristiques au Yukon couvrant la modernisation des hébergements, les transitions vers l'énergie verte et la programmation écotouristique^{[3]Travel And Tour World, "Le secteur touristique du Yukon reçoit un investissement de 800 000 CAD pour la croissance et l'accessibilité}. CanNor a ensuite annoncé un autre investissement de 800 000 CAD (584 288 USD) pour sept projets touristiques dans le Nord, ciblant la modernisation des infrastructures, les expériences d'écotourisme et de tourisme culturel autochtone, des options d'hébergement supplémentaires et des opérations toute l'année. Le tourisme dirigé par les Autochtones demeure un segment en croissance, soutenu par le programme Volet des expériences touristiques autochtones emblématiques (SITES) doté de 10 millions CAD (7,30 millions USD), administré par l'ACCFA et représentant plus de 50 institutions financières autochtones. Les Rocheuses albertaines ont enregistré 793 000 visites en août 2024, en hausse de 6,0 % d'une année sur l'autre, tandis que les visites en mars 2024 ont atteint 516 000, en hausse de 98,5 % par rapport à mars 2019, témoignant d'une forte demande saisonnière. Le taux d'occupation des hôtels de Yellowknife devrait atteindre 77 % en 2025, avec un tarif moyen par chambre de 208 CAD (151,91 USD), tandis que les recherches sur Airbnb ont augmenté de 85 % entre 2023 et 2025. 

Avantage des voyages transfrontaliers soutenant la demande des visiteurs américains

Les États-Unis demeurent le principal marché source du tourisme international au Canada. La géographie, une langue commune, l'affinité culturelle et l'intégration commerciale dans le cadre de l'ACEUM soutiennent d'importants flux de voyages transfrontaliers pour le marché hôtelier canadien, malgré des vents contraires en 2025. Statistique Canada a enregistré 23,5 millions de voyages au Canada par des résidents des États-Unis en 2024, en hausse de 10,7 % par rapport à 2023, représentant 78,7 % des voyages de non-résidents et 15,6 milliards CAD (11,39 milliards USD) de dépenses. L'hébergement représentait 35,8 % des dépenses des visiteurs non résidents, la catégorie de dépenses touristiques la plus élevée, soutenant les revenus hôteliers et d'hébergement dans les provinces canadiennes. Le CATO a identifié les États-Unis et le Mexique comme les marchés sources les plus importants du Canada et a proposé un Groupe de travail sur le commerce du voyage et du tourisme dans le cadre de l'examen conjoint de l'ACEUM. L'OCDE a indiqué que les voyages représentaient 29,9 % des exportations de services du Canada en 2025 et soutenaient 702 650 emplois. Bien que les arrivées en automobile en provenance des États-Unis aient chuté de 7,4 % en juillet 2025, les arrivées par avion ont augmenté de 0,7 %, indiquant une résilience structurelle continue. 

La dispersion géographique crée des défis opérationnels sur les marchés hôteliers éloignés

L'échelle géographique du Canada crée des défis opérationnels pour les entreprises hôtelières dans les marchés éloignés et dispersés, notamment dans les territoires et les régions nordiques, où les lacunes infrastructurelles augmentent les coûts et limitent la rentabilité et l'évolutivité. Le rapport Tendances et politiques du tourisme 2026 de l'OCDE note que le tourisme reste concentré le long d'un étroit corridor méridional, laissant de vastes zones de tourisme sauvage et culturel mal desservies en raison du coût et de la complexité élevés de la construction et de l'entretien des infrastructures éloignées. La Stratégie du Réseau de lodges autochtones du Nord de Destination Canada identifie l'accessibilité comme une contrainte clé, notant que les aéroports et les modes de transport alternatifs sont essentiels pour améliorer la connectivité des visiteurs et des résidents. Au Yukon, l'éloignement a continué de freiner la croissance du tourisme, la capacité aérienne restant inférieure aux niveaux d'avant la pandémie et les défis liés à la main-d'œuvre nécessitant des plans ciblés de recrutement et de rétention. Les lodges de nature sauvage éloignés dépendent fortement de la courte saison de pointe, ce qui crée des pressions sur les flux de trésorerie et limite les investissements dans les améliorations, le personnel et le marketing. Les perspectives de Destination Canada privilégient également la croissance de la demande dans les saisons et les lieux disposant de capacités disponibles, reflétant un déséquilibre entre l'offre et la demande à travers le pays. 

La saisonnalité marquée entraîne une volatilité des revenus dans les destinations axées sur les loisirs

La concentration de la demande saisonnière demeure une contrainte structurelle majeure pour l'industrie hôtelière canadienne, créant des fluctuations de revenus intra-annuelles qui affectent la viabilité financière et l'attrait pour les investisseurs des actifs d'hébergement axés sur les loisirs. Le Plan stratégique d'affaires quinquennal de la MRDT de la station Sun Peaks indique que le taux d'occupation d'avril à novembre est en moyenne d'environ 28 %, contre un taux d'occupation hivernal de pointe supérieur à 75 %, et vise un taux d'occupation hors saison de 32 à 35 % d'ici 2030. Statistique Canada a indiqué que les résidents canadiens ont effectué 117,7 millions de voyages au T3 2025, le pic annuel, tandis que les visites intérieures ont chuté à 74,9 millions au T4 2025, en baisse de 6,2 % d'une année sur l'autre. Les installations de ski alpin ont enregistré une baisse de 4,4 % de leurs revenus d'exploitation en hiver 2024 par rapport aux sommets de 2023, soulignant leur exposition aux conditions météorologiques et aux variations de sentiment^{[4]Statistique Canada, "Le ski alpin a traversé une période difficile en hiver 2024}. Les opérateurs de loisirs doivent utiliser les revenus de la haute saison pour couvrir les coûts fixes pendant les mois à faibles revenus. La part de 28,8 % de l'Alberta dans les revenus des « autres secteurs d'hébergement » en 2024 illustre davantage la dépendance à la demande saisonnière ou portée par des projets.

*Nos prévisions considèrent les impacts des moteurs et des contraintes comme directionnels et non additifs. Les prévisions d'impact reflètent la croissance de référence, les effets de composition et les interactions entre variables.

Analyse des segments

Par type : les établissements indépendants gagnent en dynamisme

Les hôtels indépendants devraient atteindre un TCAC de 5,25 % jusqu'en 2031, dépassant la croissance globale du marché de l'hospitalité au Canada et érodant la domination des chaînes mondiales. L'agilité de ce segment permet aux exploitants de pivoter rapidement vers une décoration thématique, un approvisionnement alimentaire hyperlocal et une narration de quartier qui trouvent un écho auprès des voyageurs millennials et de la génération Z qui perçoivent l'authenticité comme un facteur de valeur primaire. Les marques de chaîne bénéficient néanmoins toujours d'achats centralisés et de la captation par les programmes de fidélisation, leur permettant de défendre une avance de 61,10 % en termes de revenus en 2025. De nombreux indépendants s'affilient désormais à des collections de marques douces ou à des gestionnaires tiers pour accéder à la distribution mondiale tout en conservant leurs identités uniques, équilibrant ainsi indépendance et portée. Les certifications de durabilité, de LEED à Green Key, agissent comme des égalisateurs concurrentiels car les petits établissements peuvent souvent se rénover plus rapidement que les actifs de grande hauteur hérités. Les analystes s'attendent à la coexistence des deux modèles : les grandes chaînes fourniront une fiabilité standardisée pour les voyageurs d'affaires réguliers, tandis que les boutiques indépendantes combleront des niches expérientielles, soutenant ensemble un écosystème diversifié du marché de l'hospitalité au Canada. 

L'opposition entre échelle et caractère ouvre des perspectives d'acquisition pour les investisseurs spécialisés dans le repositionnement d'établissements indépendants sous-performants en actifs de style de vie curatés. Les gouvernements provinciaux accordent des crédits d'impôt à la rénovation qui réduisent les dépenses en capital pour les conversions de bâtiments patrimoniaux, encourageant les stratégies de réutilisation adaptative. Les fournisseurs de technologie répondent aux besoins des indépendants avec des plateformes de gestion immobilière en nuage qui réduisent les dépenses en capital initiales et s'intègrent parfaitement aux canaux des agences de voyages en ligne. À mesure que les coûts salariaux augmentent, les exploitants de chaînes pourraient expérimenter des prototypes à effectifs réduits qui imitent l'intimité des hôtels indépendants tout en maintenant les standards de marque. Le résultat concurrentiel dépend de l'économie de la fidélité des clients : si le service personnalisé et l'immersion locale génèrent une plus grande propension aux visites répétées, les indépendants pourraient commander un tarif journalier moyen premium et maintenir leurs gains de parts malgré les désavantages d'échelle. 

Par classe d'hébergement : les appartements avec services mènent la croissance

Les appartements avec services devraient se développer à un TCAC de 6,05 %, reflétant la généralisation du travail hybride et des missions professionnelles prolongées qui brouillent les frontières entre les segments loisirs et entreprises. Des durées de séjour moyennes de 54 nuits se traduisent par une occupation stable et réduisent le roulement marketing, renforçant la résilience des marges par rapport aux hôtels de luxe à clientèle transitoire. Les établissements de milieu de gamme et de haut de gamme intermédiaire ont conservé 36,75 % de la part du marché de l'hospitalité au Canada en 2025, captant les clients qui exigent la commodité du service complet sans les prix du luxe. Les enseignes de luxe font face à une érosion des marges, les politiques de voyage d'entreprise mettant l'accent sur la conformité en matière de devoir de diligence plutôt que sur le prestige, orientant les nuitées des cadres vers des marques proposant des équipements bien-être et une transparence environnementale. Les hôtels budget et économiques sont susceptibles de bénéficier du durcissement des réglementations sur les locations à court terme, mais la pénurie de main-d'œuvre limite leur capacité à ouvrir l'intégralité des chambres disponibles. Les propriétaires de marques de séjours prolongés telles que Candlewood Suites et Staybridge Suites prévoient 16 nouveaux établissements canadiens, ce qui suggère que les flux de capitaux continueront à favoriser les aménagements de style résidentiel. 

Les retours des clients indiquent une préférence croissante pour les cuisines en chambre, les équipements de buanderie et les espaces de travail flexibles, qui augmentent tous les revenus moyens par séjour grâce aux ventes annexes. Les exploitants d'appartements avec services négocient des accords de logement d'entreprise qui fixent des seuils d'occupation minimum, les isolant des chocs saisonniers. Les sociétés d'investissement immobilier voient cette classe d'actifs comme une couverture contre les cycles économiques, car les clients en mission de réinstallation ou de projet font preuve d'une demande inélastique. Les rénovations en matière de durabilité sont rentabilisées rapidement compte tenu des durées de séjour plus longues et d'une variabilité énergétique moindre par nuit-client. Les promoteurs citent également des avantages en matière de zonage : les municipalités désireuses d'augmenter l'offre de logements approuvent souvent les projets de séjours prolongés plus rapidement que les hôtels conventionnels, accélérant l'entrée sur le marché. En net, la composition de l'hébergement s'oriente vers des formats optimisés pour les séjours plus longs, une tendance susceptible de rester bien ancrée bien au-delà de 2030. 

Par canal de réservation : l'accélération des agences de voyages en ligne met au défi les réservations directes

Les agences de voyages en ligne devraient croître à un TCAC de 6,60 % jusqu'en 2031, même si les canaux numériques directs représentaient une avance de 42,80 % des revenus en 2025. L'intensification de la publicité par méta-recherche a fait augmenter le coût par clic de 62,5 %, incitant les hôtels à réévaluer l'efficacité des dépenses marketing par rapport aux commissions des agences de voyages en ligne. Les programmes de fidélisation restent un rempart pour les chaînes, mais les indépendants trouvent économique de s'appuyer sur la portée des agences de voyages en ligne, malgré la dilution des marges. Les acheteurs d'entreprises adoptent de plus en plus des outils de réservation en ligne intégrés qui comparent automatiquement les sites de marques avec les tarifs négociés par les agences de voyages en ligne, réduisant les fuites des canaux préférentiels. Le contrôle réglementaire concernant la confidentialité des données pourrait obliger les plateformes à adopter des affichages de prix transparents, nivelant légèrement le terrain de jeu. Les hôtels expérimentent des tarifs réservés aux membres, des incitations sous forme de cartes-cadeaux et des expériences de conciergerie numérique qui valorisent la valeur perçue de la réservation directe sans éroder le tarif journalier moyen public. 

Les chatbots à intelligence artificielle et les moteurs d'assemblage de forfaits dynamiques promettent de rationaliser les entonnoirs de conversion, mais nécessitent des investissements que les plus petits établissements ne peuvent pas toujours justifier. Certains propriétaires concluent des partenariats en marque blanche où les fournisseurs de technologie gèrent l'intégralité de la pile de réservation directe en échange de frais variables alignés sur la performance. Pendant ce temps, les segments des grossistes et des agences traditionnelles continuent de reculer à mesure que les voyageurs nativement numériques contournent les intermédiaires. Les niveaux de fidélisation des agences de voyages en ligne, tels que Genius et Expedia OneKey, élargissent leurs avantages, compliquant davantage les tentatives des hôtels d'attirer des clients récurrents vers leurs applications propriétaires. L'équilibre ultime des canaux dépendra de la capacité des hôtels à maintenir des propositions de service différenciées qui compensent les économies sur les commissions face à la hausse des coûts d'acquisition client. Pour l'instant, les stratégies à double canal restent essentielles dans le manuel de jeu du marché de l'hospitalité au Canada. 

Analyse géographique

L'Ontario a maintenu 29,75 % des revenus nationaux en 2025, ancré par le statut de Toronto comme principal carrefour commercial et par la demande soutenue d'Ottawa portée par le secteur gouvernemental. La province tire parti de sa proximité avec les postes frontaliers américains, de son économie diversifiée et de ses infrastructures de transport établies pour capter une occupation annuelle. Cependant, la croissance se modère à mesure que le marché approche de sa maturité et fait face à la concurrence de régions prometteuses des rendements plus élevés. Les initiatives provinciales de tourisme continuent de cibler les visiteurs internationaux à haute valeur plutôt que le volume pur, renforçant la solidité du tarif journalier moyen. Les investisseurs restent confiants, mais les rendements à l'acquisition se sont comprimés, amenant certains fonds à se tourner vers des actifs suburbains offrant un potentiel de création de valeur. 

La Colombie-Britannique enregistre la trajectoire provinciale la plus rapide avec un TCAC prévu de 5,85 % jusqu'en 2031, alimenté par les préparatifs de Vancouver pour la FIFA 2026 et une pénurie chronique d'hôtels qui soutient le pouvoir de fixation des prix. Victoria bénéficie d'alliances avec le tourisme autochtone et d'une image de marque axée sur le voyage écologique, attirant des visiteurs qui privilégient les itinéraires à faible empreinte carbone. La transition de Whistler vers une destination quatre saisons illustre la diversification au-delà des flux de revenus dépendant de la neige. La restriction provinciale sur les locations à court terme de logements entiers redirige les voyageurs économiques vers des hôtels réglementés, soutenant l'occupation en dehors des mois d'été de pointe. Les améliorations infrastructurelles, notamment l'expansion du terminal de l'Aéroport international de Vancouver, renforcent la capacité à absorber la demande future. Les coûts de développement restent élevés, mais l'appétit des investisseurs persiste en raison de métriques de tarif journalier moyen et de revenu par chambre disponible supérieurs à la moyenne nationale. 

L'Alberta et le Canada atlantique émergent comme des corridors de croissance portés respectivement par le rebond du secteur énergétique et par des offres culturelles authentiques. La rénovation du parc Stampede de Calgary positionne la ville comme un pôle pour les réunions, les congrès et les voyages d'incentive, tandis qu'Edmonton capitalise sur la diversification industrielle vers la technologie et la production cinématographique. Halifax, bénéficiant de l'expansion des programmes de croisières et de l'activité liée aux marchés publics de défense, affiche un taux d'occupation en semaine disproportionné par rapport à sa taille démographique. La Saskatchewan et le Manitoba cultivent des opportunités de niche dans l'agrotourisme et les trains du patrimoine autochtone, offrant des flux de revenus contre-saisonniers qui lissent la volatilité des flux de trésorerie. Les Territoires, bien que modestes en termes absolus, attirent des voyageurs d'aventure à forte dépense vers des éco-lodges de luxe reliés par vols nolisés, soutenant le potentiel à long terme d'une expansion haut de gamme. La diversification géographique reste une stratégie fondamentale pour les exploitants nationaux cherchant à se couvrir contre les chocs économiques localisés.