Marché De L'immobilier Commercial Au Brésil - Analyse De LA Taille ET Des Parts De Marché - Tendances De Croissance ET Prévisions (2025 - 2030)

Tendances et Insights du Marché de l'Immobilier Commercial au Brésil

Pic de demande lié au near-shoring pour les parcs logistiques de classe A le long du corridor São Paulo-Rio

En 2024, les loyers nets effectifs pour les installations de distribution de classe un dans le corridor São Paulo-Rio ont augmenté de 15 %, reflétant sa position de hub logistique premier de la région. Les taux de vacance ont chuté à 9,3 % alors que les opérateurs pivotaient vers des modèles de near-shoring et de dernier kilomètre. Les nouvelles livraisons ont fait face à des obstacles liés aux problèmes de capacité du réseau électrique et aux processus de permis complexes. Par conséquent, la demande s'est déplacée vers des nœuds émergents comme Castelo et Raposo. Les promoteurs diversifient maintenant leurs sites, visant à exploiter le boom du near-shoring tout en naviguant les défis d'infrastructure. Ce paysage en évolution resserre non seulement les taux d'occupation mais augmente aussi les loyers réalisables, assurant des flux de trésorerie stables pour les fonds axés sur la logistique.

Financement vert subventionné par le BNDES accélérant les développements de bureaux certifiés LEED

Le BNDES dirige de plus en plus ses fonds vers des projets durables, particulièrement ceux axés sur la réduction des coûts pour les bâtiments orientés LEED^{[1]Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social, "Rapport de Décaissement BNDES 2023," bndes.gov.br} . La cartographie par l'IFC révèle que 55 municipalités ont commencé à offrir des incitations fiscales pour promouvoir la construction verte^{[2]International Finance Corporation, "Intelligence de Marché Bâtiments Verts Brésil," ifc.org}. La législation adoptée en novembre 2024, concernant les débentures d'infrastructure, améliore l'accès au capital avec zéro retenue à la source, rapprochant les promoteurs des investisseurs axés sur l'ESG. Avec les incitations fédérales, les allègements fiscaux locaux et une poussée de capital mondiale pour des résultats de durabilité tangibles, les actifs certifiés LEED deviennent des cibles privilégiées pour la demande de Localisation à long terme.

Expansion des FII (Investisseurs Institutionnels Étrangers) approfondissant le pool de capitaux institutionnels

L'univers des REIT cotées du Brésil un progressé de 20 milliards BRL (3,60 milliards USD) en 2014 à 168 milliards BRL (30,23 milliards USD) en 2024, portant le nombre de fonds cotés à 534. Les REIT hypothécaires détiennent 40 % de la valeur nette d'actif, indiquant un pivot structurel vers des portefeuilles de dette axés sur les revenus. La réglementation proposée pour baser les distributions de dividendes sur le profit comptable pourrait stabiliser les flux de trésorerie et attirer les allocations de pensions transfrontalières. L'augmentation du nombre minimum d'actionnaires crée des seuils d'échelle qui encouragent la consolidation, améliorent la liquidité et standardisent la qualité des rapports.

Boom de la fintech et des services cloud alimentant l'absorption de bureaux premium à Paulista et Faria Lima

L'absorption brute dans le stock de bureaux de classe un de São Paulo un dépassé 520 000 m² en 2024, la plus forte prise annuelle en dix ans. La vacance un tendance à la baisse à 17,35 %, tandis que les loyers demandés moyens ont atteint 131,50 BRL (23,66 USD) par m² par mois. Les locataires technologiques et financiers ont conduit plus de la moitié du volume de Localisation dans des sous-marchés tels que Rebouçen tant que, Marginal Pinheiros et Faria Lima. Les livraisons de pipeline de 250 000 m² en 2025 visent à répondre à la demande persistante d'infrastructure résiliente, d'aménagements flexibles et de certifications de durabilité.

Taux SELIC durablement élevés réduisant les développements spéculatifs

L'Association Brésilienne des Entités de Crédit Immobilier et d'Épargne prévoit une baisse de 17 % des prêts hypothécaires financés par le SBPE au cours de 2025 au milieu d'une position monétaire plus stricte^{[3]Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupançun, "Projections pour le Crédit Immobilier 2025," abecip.org.br}. BNP Paribas projette que le SELIC atteindra un pic à 14,75 % d'ici mi-2025, augmentant les coûts de la dette pour les projets intensifs en capital. Les promoteurs pivotent vers des entreprises pré-vendues ou soutenues institutionnellement, tandis que les investisseurs bien capitalisés surveillent les opportunités en détresse déclenchées par des clauses bancaires plus strictes. L'environnement des taux privilégie les projets avec pré-Localisation ou soutien gouvernemental, filtrant l'activité spéculative dans les grandes métropoles.

Vacance structurelle dans le CBD de Rio déprimant les loyers de bureaux

Le CBD de Rio de Janeiro affiche un taux de vacance de 30,9 %, presque le double de São Paulo, ce qui comprime les loyers réalisables à 17,73 USD par m² et limite les nouveaux démarrages à court terme. Le déclin des sièges pétroliers et la réduction du secteur public ont remodelé les patterns de demande. Tandis que les actifs logistiques dans la ceinture métropolitaine enregistrent une croissance des loyers, les bureaux du CBD attendent une conversion ou un redéveloppement qui s'aligne sur des formats mixtes ou hôteliers. Les investisseurs avec des horizons à long terme ciblent des actifs décotés positionnés près du transit ou des plans de régénération du front de mer.

Analyse par Segment

Par Type de Propriété : La Logistique Stimule la Croissance Malgré la Dominance des Bureaux

Le segment des bureaux représentait 35,4 % des parts du marché de l'immobilier commercial au Brésil en 2024, soulignant sa position enracinée dans les stratégies de localisation corporatives. Les actifs logistiques, cependant, affichent la trajectoire la plus rapide, s'étendant à un TCAC de 7,85 % jusqu'en 2030 alors que la pénétration du commerce électronique, les modèles d'inventaire juste-à-temps et le near-shoring élèvent la demande nationale d'entrepôts. Les parcs logistiques premium entourant São Paulo et Rio captent le débordement des privatisations portuaires et des relocalisations manufacturières. Les installations de classe un commandent des loyers premium, soutiennent moins de 10 % de vacance et répondent aux exigences croissantes de conformité ESG. Les propriétés commerciales montrent une occupation stable dans les centres commerciaux de premier rang gérés par des opérateurs tels que Multiplan, mais les formats de rue principale continuent à rationaliser les empreintes alors que les canaux numériques prennent de l'ampleur. Les campus industriels orientés vers l'activité de centres de données reçoivent des engagements considérables, incluant une phase initiale de 500 millions USD pour le plus grand hub d'Amérique latine à Eldorado do Sul. Les projets hôteliers et mixtes bénéficient de la reprise du tourisme et de l'amélioration de la capacité unérienne suite aux concessions unéroportuaires.

La surperformance à long terme de la logistique signale un changement dans les priorités des locataires vers la vitesse d'exécution, la conception à température contrôlée et l'intégration d'énergies renouvelables. Les promoteurs emploient des contrats de construction sur mesure avec des locataires e-commerce et 3PL pour sécuriser de longs baux tout en évitant le risque spéculatif. En parallèle, le pipeline de bureaux intègre des systèmes sans contact, un éclairage naturel plus important et des aménagements modulaires pour satisfaire les attentes de la main-d'œuvre hybride. La taille du marché de l'immobilier commercial au Brésil allouée à la logistique devrait s'étendre à 8 % du stock total d'ici 2030, comparé à 6 % en 2024. Les propriétaires de bureaux améliorent la compétitivité en repositionnant les actifs legacy par des rénovations vertes financées par le crédit BNDES à faible coût. Les acteurs du commerce de détail inversent l'exposition cyclique en superposant des concepts expérientiels tels que la restauration raffinée et les services de santé qui étendent les temps de séjour et soutiennent la durabilité des loyers.

Note: Parts de segments de tous les segments individuels disponibles à l'achat du rapport

Par Modèle d'Affaires : La Dominance des Ventes Se Déplace Vers la Croissance Locative

Les transactions de vente comprenaient 71,2 % de la taille du marché de l'immobilier commercial au Brésil en 2024, reflétant une préférence de longue date pour la propriété directe qui est renforcée par la déductibilité fiscale des intérêts hypothécaires et le traitement favorable des gains en capital. Pourtant, les stratégies orientées Localisation enregistrent un TCAC de 7,12 %, dépassant la croissance sectorielle globale alors que les investisseurs institutionnels étendent les FII dédiées aux flux de revenus stabilisés. Les fonds de pension et les assureurs se diversifient loin des revenus fixes en achetant des participations partielles dans les portefeuilles logistiques et de bureaux de base. La participation de 90 % du fonds de pension PREVI dans le Prologis CCP Cajamar Industrial Park signale un point de basculement dans l'appétit institutionnel domestique pour le stock logistique générateur de rendement.

Les promoteurs s'ajustent en structurant des plateformes build-to-rent, étendant les packages d'amélioration des locataires et exploitant la proptech pour la maintenance prédictive. La consolidation des REIT augmente la transparence et réduit les écarts de négociation, ce qui améliore la liquidité pour les participants étrangers. Une réduction graduelle du SELIC devrait escalader l'activité de refinancement, libérant davantage de capital pour l'expansion locative. Sur l'horizon de prévision, les produits locatifs pourraient représenter un tiers des transactions du marché de l'immobilier commercial au Brésil, signalant un changement de portefeuille vers la résilience des flux de trésorerie.

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Par Utilisateur Final : La Demande Corporative Mène l'Accélération de Croissance Individuelle

Les occupants corporatifs et PME ont soutenu 76,1 % de la demande totale en 2024, ancrée par la fintech, l'agrobusiness et les multinationales de biens de consommation qui ont élargi leurs empreintes dans les métros principaux et secondaires. Les stratégies d'espace de travail privilégient maintenant la conception écoénergétique, les systèmes de bâtiments intelligents et la proximité des hubs multimodaux. Les particuliers et ménages, bien que plus petits actuellement, représentent le segment à croissance la plus rapide avec un TCAC de 7,33 %. Les programmes gouvernementaux tels que l'élargissement de Minha Casa, Minha Vida élargissent l'éligibilité aux familles gagnant jusqu'à 12 000 BRL (2 159,21 USD) et encouragent la participation au détail dans les fonds mutuels immobiliers.

La démocratisation de l'immobilier de qualité investissement par les applications d'actions fractionnaires et les barrières d'entrée plus faibles dans les FII publiques permet aux investisseurs de classe moyenne émergente d'obtenir une exposition aux centres commerciaux et entrepôts stabilisés. Les volumes de Localisation PME reprennent alors que les lignes BNDES rouvrent post-pandémie, facilitant l'achat de condos industriels légers à l'extérieur du périphérique de São Paulo. Au fil du temps, le profil de demande mélangé améliore la profondeur et la liquidité, réduisant le risque de vacance pour les actifs multi-locataires.

Analyse Géographique

Le marché de l'immobilier commercial au Brésil reste ancré à São Paulo, qui un capturé 45,22 % des revenus en 2024 et un affiché une absorption de bureaux record supérieure à 520 000 m² au cours de 2024. Les loyers demandés moyens ont grimpé à 131,50 BRL (23,66 USD) par m² par mois et la vacance s'est atténuée à 17,35 %, soutenue par une forte absorption à Paulista, Faria Lima et Chucri Zaidan. Les clusters logistiques ont migré vers l'ouest à Castelo et Raposo alors que les terres à Cajamar et Guarulhos se resserraient. Les privatisations portuaires à Santos renforcent le débit, améliorant le rôle de la ville comme noyau de distribution.

La vacance de 30,9 % du CBD de Rio de Janeiro souligne les déséquilibres persistants offre-demande, mais les actifs logistiques dans le Grand Rio égalent la croissance de loyers de 15 % de São Paulo, reflétant une activité e-commerce robuste. Les investisseurs hôteliers revisitent les emplacements de front de mer alors que le tourisme se redresse. Les parcelles en friche libérées par la concession de l'unéroport Galeão attirent les propositions d'usage mixte, bien que la récupération des bureaux reste lente jusqu'à ce que l'inventaire excédentaire se résorbе.

Le reste du Brésil devrait s'étendre à un TCAC de 7,51 %, signalant une décentralisation structurelle de la croissance. Les initiatives fédérales sous le Nouveau Programme d'Accélération de la Croissance financent 2 000 projets d'infrastructure qui étendent les corridors ferroviaires et routiers dans le Mato Grosso riche en agrobusiness et le Nord-Est. La consommation de ciment dans le Sud-Est et le Nord-Est un grimpé de 5,4 % en année sur année en janvier 2025, corroborant une activité de construction élevée. Les villes moyennes bénéficient de coûts fonciers plus faibles, de processus de permis rationalisés et d'incitations offertes par les gouvernements locaux désireux d'attirer des hubs logistiques et des campus de centres de données. Les nœuds secondaires tels que Campinas, Goiânia et Recife gagnent en traction alors que les occupants élargissent les critères de sélection de site au-delà de la conurbation São Paulo-Rio.