Analyse de la taille et de la part du marché de l'immobilier de bureaux en Espagne - Tendances de croissance et prévisions (2026 - 2031)

Tendances et perspectives du marché de l'immobilier de bureaux en Espagne

Expansion des écosystèmes technologiques et des start-ups à Madrid et Barcelone

L'économie technologique espagnole a généré plus de 129,6 milliards USD en 2024 et employé 764 000 personnes, consolidant Madrid et Barcelone comme pôles d'attraction pour les entreprises numériques à forte croissance. Les flux de capital-risque ont dépassé 3,24 milliards USD en 2024, encouragés par les incitations fiscales de la Loi sur les start-ups de 2022 et un réseau de plus de 300 incubateurs. Le quartier 22@ de Barcelone représentait à lui seul 32 % des locations annuelles, preuve que les clusters technologiques génèrent des primes locatives. La demande se concentre sur des espaces de Classe A supérieurs à 1 000 m², permettant aux entreprises de déployer une infrastructure IT sophistiquée. À mesure que les start-ups se transforment en scale-ups, leur besoin de baux longs dans des bâtiments de haute spécification s'intensifie, assurant une absorption constante du marché de l'immobilier de bureaux en Espagne.

Délocalisation proche des centres IT et des centres de services partagés depuis l'Europe du Nord et de l'Ouest

Les entreprises d'Amérique latine ont investi 72,2 milliards USD en Espagne entre 2020 et 2024, lançant 360 projets greenfield qui ancrent souvent des opérations de back-office et de développement logiciel à Madrid ou à Barcelone. Bien que les données détaillées sur la délocalisation depuis l'Europe du Nord soient rares, les pôles espagnols compétitifs en termes de coûts servent de passerelles stratégiques vers l'Union européenne et l'Amérique latine. L'implantation par Eight Advisory d'une base à Madrid en 2025 illustre l'attrait de la couverture réseau à haute capacité de 93 % et des coûts de main-d'œuvre favorables en Espagne. Ces facteurs soutiennent une hausse durable du marché de l'immobilier de bureaux en Espagne à mesure que les entreprises consolident leurs empreintes de centres de services.

Hausse de la demande d'espaces de travail flexibles et de modèles de bureau hybrides

Les politiques de travail hybride couvrent désormais 55 % des salariés espagnols, reconfigurant la planification des espaces en faveur d'environnements propices à la collaboration. CBRE a acquis la pleine propriété d'Industrious, ce qui reflète la reconnaissance institutionnelle croissante de la demande d'espaces de travail flexibles, tandis que les entreprises privilégient de plus en plus les aménagements axés sur la collaboration plutôt que les modèles traditionnels de densification. Valence reflète ce pivot : les demandes d'unités supérieures à 1 000 m² ont fortement augmenté en 2024, portées par des occupants du secteur technologique à la recherche de configurations plug-and-play. Bien que les modèles hybrides réduisent légèrement les empreintes globales, ils stimulent la demande de bâtiments premium axés sur l'expérience, ce qui soutient les loyers effectifs sur le marché de l'immobilier de bureaux en Espagne.

Intérêt des investisseurs institutionnels pour les actifs de bureaux prime conformes aux critères ESG

L'investissement immobilier européen devrait croître de 23 % d'une année sur l'autre pour atteindre 231,1 milliards USD en 2025, les investisseurs à valeur ajoutée ciblant les actifs non prime pour des mises aux normes vertes. Les bâtiments espagnols représentent 30 % de la consommation énergétique nationale, et plus de 80 % affichent de faibles indices d'efficacité, offrant de nombreuses opportunités de rénovation. Le portefeuille de Colonial, certifié vert à 99 % pour une valeur de 12,58 milliards USD, illustre comment la durabilité génère un taux d'occupation élevé de 95 % et une croissance locative régulière. Le renforcement de la réglementation ESG dans le cadre de la CSRD (Directive sur les rapports de durabilité des entreprises) de l'Union européenne accélère la bifurcation entre les actifs prêts pour l'avenir et les biens obsolètes au sein du marché de l'immobilier de bureaux en Espagne.^{[2]Commission européenne, "Directive sur les rapports de durabilité des entreprises (CSRD) : Journal officiel L 322/15," Union européenne, eur-lex.europa.eu}

Suroffre persistante dans les zones de bureaux non centrales des grandes villes

Le taux de vacance de Madrid s'établissait à 9 % en 2024, tandis que la disponibilité au sein du CBD prime restait inférieure à 5 %, révélant un écart de performance marqué entre le cœur et la périphérie. Barcelone affichait un taux de vacance global similaire de 11,36 %, fortement concentré dans les quartiers périphériques. Les concessions locatives dans les zones secondaires érodent les flux de trésorerie des propriétaires, tandis que les bâtiments non conformes aux critères ESG risquent de rester vacants durablement à mesure que les occupants se tournent vers des offres haut de gamme. Sans rénovations substantielles, environ 77 % du parc de Madrid pourrait devenir obsolète d'ici 2030, constituant un frein structurel au marché de l'immobilier de bureaux en Espagne.

Coûts élevés de rénovation des bâtiments de bureaux vétustes

L'Europe a besoin de 43,2 milliards USD par an pour mettre les actifs à faible performance aux normes à venir, or seulement 17 % y sont actuellement conformes. Le parc espagnol fait face à des défis aigus en raison de systèmes mécaniques et de façades vieillissants. Les règles de Bâle III ont réduit la capacité de prêt bancaire de 135 milliards USD, incitant les propriétaires à recourir à des financements alternatifs plus onéreux. Lorsque les travaux ont lieu dans des bâtiments occupés, le relogement des locataires gonfle les coûts et perturbe les revenus locatifs. Les propriétaires qui ne peuvent ou ne veulent pas financer les rénovations risquent une érosion significative de la valeur, accentuant la fracture au sein du marché de l'immobilier de bureaux en Espagne.

*Nos prévisions considèrent les impacts des moteurs et des contraintes comme directionnels et non additifs. Les prévisions d'impact reflètent la croissance de référence, les effets de composition et les interactions entre variables.

Analyse des segments

Par classe de bâtiment : les actifs premium tirent la polarisation du marché

Les locaux de Classe A ont capté 53,60 % de la part du marché de l'immobilier de bureaux en Espagne en 2025, illustrant le renforcement de la tendance à la montée en gamme. Les loyers prime à Madrid ont atteint 41,0 USD/m²/mois tandis que Barcelone enregistrait 32,1 USD/m²/mois, soulignant le pouvoir de tarification des actifs de haute spécification. Le taux de vacance dans les corridors du CBD est resté inférieur à 5 %, témoignant de la nette préférence des locataires pour des espaces de travail certifiés ESG et dotés de technologies avancées. La part de Classe A dans la taille du marché de l'immobilier de bureaux en Espagne devrait croître à un TCAC de 4,52 % jusqu'en 2031, bien au-delà des catégories traditionnelles. La demande est portée par les expansions de multinationales, notamment dans les secteurs IT et financier, qui valorisent les systèmes économes en énergie capables de réduire les coûts totaux d'occupation et de faire progresser les objectifs de neutralité carbone.

Les bâtiments de Classe B et C font face à un risque d'obsolescence croissant, à moins que les propriétaires ne s'engagent dans des rénovations profondes. Environ 77 % du parc total de Madrid doit recevoir des investissements ESG significatifs d'ici 2030 pour rester pertinent. Les investisseurs à valeur ajoutée voient un potentiel dans le repositionnement des actifs de Classe B, mais les projets viables exigent une maîtrise précise des dépenses d'investissement et des stratégies locatives agiles. Le portefeuille de Colonial démontre la résilience des revenus d'une stratégie entièrement verte de Classe A : son taux d'occupation de 95 % et sa progression locative de 6,3 % en 2024 ont dépassé l'ensemble du marché. Cette dichotomie suggère que les futurs pipelines de développement se concentreront sur des actifs premium à faible empreinte carbone, tandis que les espaces secondaires pourraient évoluer vers des usages alternatifs.

Note: Les parts de chaque segment individuel sont disponibles à l'achat du rapport

Par type de transaction : la domination de la location reflète la flexibilité du marché

La location représentait 78,30 % de l'activité en 2025, confirmant l'appétit des occupants pour l'agilité à mesure que le travail hybride modifie la planification des espaces à long terme. Les volumes de location ont bénéficié des structures favorables aux locataires en Espagne, qui facilitent les clauses de résiliation anticipée et les renégociations de durée. Avec une croissance de 3,4 % des loyers à périmètre constant et un taux d'occupation de 96,7 %, Merlin Properties a contribué à l'efficacité du modèle de location sur le marché de l'immobilier de bureaux en Espagne. Bien que la location reste dominante, les transactions de vente devraient enregistrer un TCAC de 4,73 % jusqu'en 2031, suggérant une reprise progressive des acquisitions institutionnelles une fois les prix stabilisés.

La confiance des investisseurs se rétablit parallèlement à une réévaluation plus claire des actifs et à une meilleure visibilité réglementaire. Les investissements prévus dans les bureaux pourraient atteindre 2,16 milliards USD en 2024, soit une hausse de 32 % par rapport à 2023, avec une forte orientation vers les actifs conformes aux critères ESG. Les opérateurs d'espaces de travail flexibles constituent un segment locataire en pleine expansion, signant souvent des contrats de gestion qui font le lien entre la location traditionnelle et la prestation de services clé en main. À mesure que le travail hybride se consolide, les propriétaires capables d'associer des baux classiques à des options flexibles et à des services de type hôtelier sont les mieux positionnés pour fidéliser les locataires au fil des cycles sur le marché de l'immobilier de bureaux en Espagne.

Par utilisation finale : le secteur technologique mène l'évolution de la demande

Les technologies de l'information et les services informatiques externalisés ont absorbé 32,70 % de l'ensemble des surfaces louées en 2025, consolidant la position du secteur en tant que principal moteur de croissance. Le segment devrait se développer à un TCAC de 4,92 % jusqu'en 2031, devançant les autres groupes d'occupants. Les entreprises technologiques espagnoles se tournent vers les quartiers d'innovation tels que le 22@ de Barcelone, où les besoins d'occupation par un seul locataire au-dessus de 1 000 m² sont courants. La demande BFSI reste soutenue, portée par les 14 nouveaux projets de services financiers à Madrid en 2024. Les cabinets de conseil et les groupes de services professionnels affichent une croissance plus modeste à mesure que l'adoption du travail à distance pousse à la rationalisation des portefeuilles.

La taille du marché de l'immobilier de bureaux en Espagne pour les occupants du secteur technologique s'élargit parce que les entreprises ont besoin de zones de collaboration, d'une connectivité robuste et de certifications vertes pour atteindre leurs objectifs internes de réduction des émissions de carbone. Le marché des bureaux de Valence met en évidence la demande croissante du secteur technologique, avec des entreprises nécessitant des espaces de plus de 1 000 mètres carrés pour soutenir leur croissance et leur collaboration, comme l'a noté BNP Paribas Real Estate. Des secteurs tels que le commerce de détail, les sciences de la vie, l'énergie et le juridique présentent des tendances variées, les sciences de la vie et l'énergie étant prêts à croître grâce au leadership de l'Espagne dans les énergies renouvelables et les produits pharmaceutiques. La prédominance du secteur technologique souligne la nécessité que les futurs développements de bureaux se concentrent sur la connectivité haut débit, les aménagements flexibles et les caractéristiques durables correspondant aux priorités des entreprises technologiques.

Note: Les parts de chaque segment individuel sont disponibles à l'achat du rapport

Analyse géographique

La maîtrise de Madrid sur 41,40 % du volume de 2025 reflète son double rôle de siège du gouvernement et de premier pôle financier. Les quatorze nouveaux projets de services financiers de l'année dernière valident l'intérêt étranger soutenu, portant les loyers prime du CBD à 41,0 USD/m²/mois et comprimant le taux de vacance en dessous de 5 %. La dichotomie entre la pénurie de Classe A et l'excédent en périphérie s'accentue, conférant aux propriétaires de l'hypercentre un pouvoir de tarification mais mettant à l'épreuve les propriétaires d'actifs traditionnels. Sans rénovations ESG agressives, plus des trois quarts du parc immobilier de la capitale risquent de tomber dans l'obsolescence fonctionnelle d'ici 2030, créant à la fois des opportunités de rénovation et des menaces d'actifs échoués.

Barcelone tire parti de son écosystème de start-ups de renommée mondiale et de son image cosmopolite pour maintenir la demande de bureaux. La ville a enregistré une hausse de 22 % de la prise en occupation brute et porté les loyers prime à 32,1 USD/m²/mois, tandis que son quartier d'innovation 22@ a capté près d'un tiers de l'ensemble des transactions. La pression du côté de l'offre persiste dans les ceintures périphériques, maintenant le taux de vacance global à 11,36 %. Les investisseurs apprécient néanmoins Barcelone pour son marché locatif liquide, la profondeur de ses talents et la croissance locative avérée des actifs certifiés LEED ou BREEAM.

Valence s'impose comme la destination de bureaux émergente en Espagne. Un taux de vacance historiquement bas de 4,3 % et des hausses de loyers avoisinant 9 % illustrent une demande robuste de la part des occupants des secteurs technologique, de la logistique maritime et des services d'appui. Les loyers prime à 18,4 USD/m²/mois restent compétitifs, mais l'écart se resserre par rapport à Madrid et Barcelone, attirant des capitaux opportunistes. Par ailleurs, des villes telles que Málaga, Séville et Bilbao gagnent lentement mais régulièrement en attractivité à mesure que les entreprises recherchent des sites de back-office économiques, aidées par l'amélioration des infrastructures numériques.

Paysage réglementaire

Le marché immobilier de bureaux en Espagne évolue dans un contexte de durcissement des exigences de communication en matière de durabilité impulsées par l'UE, aux côtés de mesures nationales en matière de logement et d'urbanisme qui façonnent les décisions relatives à l'offre de bureaux. La directive européenne sur la publication d'informations en matière de durabilité des entreprises (CSRD) renforce les attentes envers les grands occupants et propriétaires, consolidant la préférence des locataires pour des espaces certifiés, économes en énergie, de catégorie A, et élargissant l'écart d'obsolescence pour le parc immobilier inefficace.

En avril 2026, l'Espagne a approuvé le Real Decreto 326/2026 réglementant le Plan national du logement 2026-2030, doté d'un cadre de 7 milliards d'EUR, qui peut indirectement affecter le marché des bureaux en soutenant les dynamiques de réaménagement et les programmes public-privé qui entrent en concurrence pour le foncier, le capital et la capacité de construction. En janvier 2026, une résolution de la DGSJFP a précisé qu'une déclaration de responsabilité pouvait suffire à enregistrer les changements d'usage de commercial à résidentiel auprès du registre foncier, créant une voie administrative plus claire pour la conversion de bureaux non stratégiques et durablement vacants, lorsque la planification municipale l'autorise.

Analyse de la chaîne de valeur

La chaîne de valeur couvre l'assemblage foncier et la planification, le développement et la construction, la location et la gestion d'actifs, ainsi que l'intermédiation sur les marchés de capitaux. Du côté de la demande et des transactions, des conseillers internationaux tels que CBRE, JLL et Savills initient les recherches des occupants et les mandats des investisseurs, tandis que les REIT et propriétaires espagnols tels que Merlin Properties et Colonial ancrent le segment de la propriété et du repositionnement. La location reste centrale dans la monétisation, représentant 78,30 % de l'activité du marché en 2025.

En amont, les architectes, ingénieurs, entrepreneurs et fournisseurs de systèmes de bâtiment sont de plus en plus mobilisés pour des travaux de rénovation et de repositionnement, à mesure que la conformité ESG devient un facteur de différenciation pour l'occupation et les loyers. Des programmes portés par les politiques publiques influencent cette chaîne : le Plan national du logement 2026-2030 met l'accent sur des structures de partenariat public-privé pour certaines promotions sur terrain public, et les initiatives nationales visant à industrialiser la construction (PERTE pour l'industrialisation du logement, 1,3 milliard d'EUR) visent à moderniser les méthodes de livraison et les structures de coûts, ce qui peut se répercuter sur les rénovations de bureaux et les projets de réaménagement mixte lorsque les propriétaires reconfigurent des actifs obsolètes.

Opportunités de marché et perspectives d'avenir

Les opportunités se consolident autour de la fuite vers la qualité et du repositionnement porté par l'ESG à Madrid et à Barcelone, où les signaux de prix premium restent visibles (loyers premium d'environ 41 EUR/m² à Madrid et 31 EUR/m² à Barcelone au deuxième trimestre 2026), aux côtés des références de rendement (environ 4,50 % à Madrid et 4,70 % à Barcelone). Avec une part de 53,60 % pour la catégorie A en 2025 et une disponibilité restreinte dans les couloirs centraux du CBD, les propriétaires et les investisseurs value-add disposent d'une marge pour rénover les actifs de catégorie B afin de répondre à la demande portée par la technologie (les secteurs IT et ITES représentaient 32,70 % de la demande en 2025) et pour capter les primes locatives liées aux bâtiments certifiés et technologiquement avancés.

Le parc immobilier non stratégique et fonctionnellement obsolète offre également des perspectives de conversion et de réaménagement mixte, soutenues par un traitement d'enregistrement plus clair pour la documentation de changement d'usage suite à la résolution de la DGSJFP de janvier 2026 (sous réserve de conformité en matière de planification). L'activité de capital est également visible : l'investissement dans les bureaux a atteint 1,634 milliard d'EUR au premier semestre 2026, soutenant la liquidité pour les acquisitions premium et les plans de rénovation, tandis que les programmes gouvernementaux dans le cadre du Plan national du logement 2026-2030 offrent un levier supplémentaire lorsque les projets de conversion bureau-résidentiel ou mixtes s'alignent sur les objectifs locaux en matière de logement et les règles d'éligibilité.