Tamaño y Participación del Mercado de Bienes Raíces de Oficinas de Corea del Sur
Visión General del Mercado
| Período de Estudio | 2020 - 2031 |
|---|---|
| Período de Datos Pronosticados | 2026 - 2031 |
| Tamaño del mercado en el año base (2025) | 27.32 Mil millones de dólares |
| Tamaño del Mercado (2026) | 28.61 Mil millones de dólares |
| Tamaño del Mercado (2031) | 36.06 Mil millones de dólares |
| Growth Rate (2026 - 2031) | 4.74 % |
| Concentración del Mercado | Medio |
Jugadores principales *Nota aclaratoria: los principales jugadores no se ordenaron de un modo en especial Imagen © Mordor Intelligence. El uso requiere atribución según CC BY 4.0. | |
Análisis del Mercado de Bienes Raíces de Oficinas de Corea del Sur por Mordor Intelligence
El tamaño del mercado de bienes raíces de oficinas de Corea del Sur fue valorado en USD 27,32 mil millones en 2025 y se estima que crecerá desde USD 28,61 mil millones en 2026 hasta alcanzar USD 36,06 mil millones en 2031, a una CAGR del 4,74% durante el período de pronóstico (2026-2031). Los sólidos fundamentos macroeconómicos, una amplia base de compradores institucionales y la creciente demanda de activos certificados de Grado A sostienen el ciclo alcista, incluso cuando el trabajo híbrido redefine el uso del espacio. El ambicioso plan de reurbanización del frente fluvial de Seúl, el incremento de la actividad de renovación vinculada al mandato de cero energía para 2030 y un entorno de tasas de interés más favorable refuerzan conjuntamente la confianza de los inversores. La migración de inquilinos hacia la calidad, la sólida absorción por parte de empresas tecnológicas y financieras, y el temprano éxito de centros satélite como Magok y Yongsan amplían aún más la base de crecimiento del mercado. La liquidez se profundiza a medida que los fondos de inversión inmobiliaria domésticos escalan y el capital extranjero se reasigna desde ubicaciones más volátiles de Asia Pacífico hacia el entorno transparente y generador de rendimiento de Corea del Sur.
Conclusiones Clave del Informe
- Por grado de edificio, las propiedades de Grado A representaron el 55,01% de la participación del mercado de bienes raíces de oficinas de Corea del Sur en 2025 y se proyecta que crecerán a una CAGR del 5,18% hasta 2031.
- Por tipo de transacción, la actividad de alquiler representó el 76,02% del tamaño del mercado de bienes raíces de oficinas de Corea del Sur en 2025 y avanza a una CAGR del 5,41% hasta 2031.
- Por uso final, la Tecnología de la Información lideró con una participación del 30,94% en 2025, mientras que Consultoría Empresarial y Servicios Profesionales es el segmento de más rápido crecimiento con una CAGR del 5,62% hasta 2031.
- Por ciudad clave, Seúl contribuyó con el 55,74% de los ingresos de 2025; Incheon registrará la CAGR más rápida del 5,97% hasta 2031.
Nota: Las cifras de tamaño del mercado y previsión de este informe se generan utilizando el marco de estimación propietario de Mordor Intelligence, actualizado con los últimos datos e información disponibles a partir de 2026.
Tendencias e Información del Mercado de Bienes Raíces de Oficinas de Corea del Sur
Análisis del Impacto de los Impulsores*
| Impulsor | (~) % de Impacto en el Pronóstico de CAGR | Relevancia Geográfica | Plazo de Impacto |
|---|---|---|---|
| Fuerte preferencia de los inquilinos por oficinas de Grado A certificadas que respaldan las primas de alquiler | +1.2% | Centro de Seúl, CBD de Busan, Incheon emergente | Mediano plazo (2-4 años) |
| Aumento de los flujos de inversión provenientes de fondos de inversión inmobiliaria y capital institucional | +1.0% | Nacional, concentrado en Seúl y Busan | Corto plazo (≤ 2 años) |
| Expansión de empresas del sector tecnológico y financiero en submercados clave | +0.9% | Corredores tecnológicos de Seúl y Daegu, distrito financiero de Busan | Mediano plazo (2-4 años) |
| Creciente demanda de ocupantes en centros emergentes como Magok y Yongsan | +0.8% | Área metropolitana de Seúl, desbordamiento hacia Incheon | Largo plazo (≥ 4 años) |
| La reducción de las tasas de interés mejora la actividad de desarrollo y refinanciamiento | +0.7% | Nacional; ganancias tempranas en Seúl, Incheon y Busan | Corto plazo (≤ 2 años) |
| Los incentivos de renovación ESG impulsan las mejoras y el impulso de arrendamiento | +0.6% | Nacional; prioridad en edificios de Grado A de Seúl | Largo plazo (≥ 4 años) |
| Fuente: Mordor Intelligence | |||
Fuerte Preferencia de los Inquilinos por Oficinas de Grado A Certificadas que Respaldan las Primas de Alquiler
A medida que las empresas alinean sus estrategias de sede central con el compromiso de los empleados, se evidencia una pronunciada "migración hacia la calidad" en las negociaciones de arrendamiento. Los edificios Clase A+/A elevaron los alquileres efectivos un 5,2% desde 2023, mientras que los productos de categoría inferior perdieron un 1,2%. Los costos netos efectivos prime de Seúl aumentaron un 5,7% interanual en el segundo trimestre de 2024, el crecimiento más rápido de la región. Con el 70% de los empleadores de Asia Pacífico exigiendo ahora que el personal esté presencialmente al menos tres días a la semana, las empresas pagan voluntariamente primas por diseños modernos, calificaciones ESG y proximidad al transporte multimodal. La vacancia en las torres de primera categoría se mantiene estructuralmente baja, otorgando a los propietarios poder de fijación de precios incluso durante ciclos macroeconómicos más lentos. Por lo tanto, los inversores priorizan las renovaciones de Grado A y las mejoras de edificios inteligentes para preservar la defensibilidad a largo plazo[1]Min-seok Kim, "Encuesta Nacional de Alquileres de Oficinas T4 2024," Junta de Bienes Raíces de Corea, kureb.or.kr.
Aumento de los Flujos de Inversión Provenientes de Fondos de Inversión Inmobiliaria y Capital Institucional
Las instituciones coreanas y globales están canalizando cada vez más fondos hacia espacios de oficinas de categoría central y central-plus, marcando una rápida rotación de capital. Debido a la estabilización de los costos de endeudamiento y las regulaciones transparentes, Corea del Sur ha emergido como uno de los tres destinos preferidos en la región de Asia Pacífico. En un movimiento estratégico, Brookfield refinanció IFC Seúl por aproximadamente USD 2 mil millones, reciclando eficazmente los ingresos mientras mantiene una participación en los flujos de caja de Grado A. Con incentivos gubernamentales que ahora cubren hasta el 75% de los gastos de capital calificados para inversores extranjeros, la actividad de operaciones transfronterizas ha experimentado un notable incremento. Además, los vehículos de fondos de inversión inmobiliaria escalables están ampliando el panorama de compradores, ofreciendo a los desarrolladores salidas lucrativas y garantizando a los fondos de pensiones una mayor liquidez.
Expansión de Empresas del Sector Tecnológico y Financiero en Submercados Clave
El mercado de bienes raíces de oficinas de Seúl continúa demostrando resiliencia, impulsado por la expansión de sectores clave. La tecnología y las finanzas juntas generaron el 44% de la absorción neta de Grado A de Seúl en 2024, confirmando que el espacio físico sigue siendo crítico para la regulación, la seguridad de datos y los equipos de productos ágiles. El Complejo Global de Negocios de Hyundai Motor Group, valorado en USD 3,4 mil millones, albergará a 9.200 empleados en dos torres de 55 pisos para 2026. Mientras tanto, los bancos extranjeros aprovechan los incentivos del Centro Financiero de Seúl para consolidar las mesas regionales cerca de los reguladores. Estos ocupantes demandan grandes plantas de piso, energía redundante y características de oficina inteligente, respaldando el impulso persistente de arrendamiento en todo el mercado de bienes raíces de oficinas de Corea del Sur.
Creciente Demanda de Ocupantes en Centros Emergentes como Magok y Yongsan
El plan urbano de Seúl distribuye el crecimiento más allá del CBD tradicional, aliviando la congestión y creando clústeres de innovación. El campus de I+D de Magok y las zonas de uso mixto de Yongsan añaden conjuntamente varios millones de pies cuadrados de nueva oferta vinculada a ecosistemas de ciencias de la vida y servicios digitales. Los menores costos del suelo, los enlaces de tren expreso y los incentivos fiscales promueven el prearrendamiento, particularmente de empresas tecnológicas medianas que buscan espacio para expandirse. Esta descentralización refleja los casos de éxito de distritos satélite como Jurong en Singapur y Shinagawa en Tokio. A medida que maduran las comodidades, el interés desbordante impulsa las perspectivas de Incheon, apoyando el mercado de bienes raíces de oficinas de Corea del Sur más allá del núcleo de Seúl.
Análisis del Impacto de las Restricciones*
| Restricción | (~) % de Impacto en el Pronóstico de CAGR | Relevancia Geográfica | Plazo de Impacto |
|---|---|---|---|
| Tendencias de trabajo híbrido que reducen la absorción de espacio en muchos submercados | -1.8% | Nacional, más pronunciado en el CBD de Seúl | Mediano plazo (2-4 años) |
| Elevados costos de construcción y materiales que retrasan los proyectos en cartera | -1.1% | Nacional, agudo en Seúl y Busan | Corto plazo (≤ 2 años) |
| Normas de financiamiento más estrictas tras el aumento en las tasas de morosidad de préstamos | -0.9% | Nacional, concentrado en mercados secundarios | Corto plazo (≤ 2 años) |
| Cargas de cumplimiento en edificios envejecidos debido al endurecimiento de los códigos energéticos | -0.7% | Nacional, aplicación prioritaria en edificios de Grado B/C de Seúl | Largo plazo (≥ 4 años) |
| Fuente: Mordor Intelligence | |||
Tendencias de Trabajo Híbrido que Reducen la Absorción de Espacio en Muchos Submercados
El cambio hacia modelos de trabajo híbrido está alterando fundamentalmente los requisitos de espacio de oficinas en varios submercados. A medida que los horarios de trabajo flexibles se convierten en la norma, las empresas están repensando sus diseños de oficinas y reduciendo su espacio, incluso con un número creciente de empleados. Aproximadamente el 60% de las empresas mantienen una asistencia constante pero reducen el promedio de metros cuadrados asignados por empleado. Las proyecciones indican que las principales ciudades podrían experimentar una disminución del 13% al 38% en la demanda en comparación con los niveles previos a la pandemia para 2030. Esto pone de relieve un cambio significativo hacia menos ubicaciones, pero de mayor calidad. Como resultado, mientras los submercados secundarios de Seúl lidian con la rotación de inquilinos, las torres prime están experimentando una ocupación más estable. En respuesta, los propietarios están introduciendo suites de oficinas flexibles, áreas de bienestar y tecnología orientada al inquilino para reforzar las tasas de ocupación.
Elevados Costos de Construcción y Materiales que Retrasan los Proyectos en Cartera
El sector de la construcción en Corea está enfrentando desafíos significativos a medida que el aumento de costos y la escasez de mano de obra interrumpen los proyectos en cartera. Los picos en los precios de materias primas globales y la escasez de mano de obra doméstica elevaron los índices de costos de construcción en Corea un 12% en 2024, complicando los retornos proyectados para proyectos especulativos. Los desarrolladores buscan cada vez más convenios de prearrendamiento o empresas conjuntas antes de iniciar obras, alargando los plazos de entrega. La escasez de oferta refuerza el crecimiento de los alquileres para el inventario de Grado A existente, pero arriesga ampliar la brecha entre los estándares de sostenibilidad antiguos y nuevos. Con el tiempo, la inflación de costos también puede disuadir el suministro oportuno de espacio conforme a cero energía, desafiando los objetivos nacionales de descarbonización a menos que se amplíen los subsidios o las soluciones modulares.
*Nuestras previsiones consideran los impactos de impulsores y restricciones como direccionales, no aditivos. Las previsiones de impacto reflejan el crecimiento base, los efectos de mezcla y las interacciones entre variables.
Análisis de Segmentos
Por Grado de Edificio: La Migración de Inquilinos hacia la Calidad Impulsa el Rendimiento Superior de la Oferta Premium
Los activos de Grado A representaron el 55,01% de los ingresos de 2025, subrayando su papel dominante en el mercado de bienes raíces de oficinas de Corea del Sur. Con empresas multinacionales y domésticas acudiendo a torres certificadas, las vacancias en este segmento premium siguen siendo escasas. Estas codiciadas torres cuentan con plantas de piso eficientes, sistemas de filtración de aire adaptados a las necesidades post-pandemia y animados espacios comerciales cercanos. La disparidad en los alquileres es pronunciada: los principales actores exigen precios un 84% más altos que sus contrapartes no prime. De cara al futuro, el inventario de Grado A está proyectado para crecer a una CAGR del 5,18% hasta 2031, superando a todos los demás grados. Los prestamistas también están tomando nota, dirigiendo capital hacia estos proyectos de menor riesgo. Para mejorar el rendimiento, los propietarios están integrando sistemas de gestión de edificios con IoT y obteniendo certificaciones WELL, garantizando flujos de caja estables incluso mientras la industria navega los cambios del trabajo híbrido.
Por el contrario, el inventario de Grado B y Grado C enfrenta una vacancia creciente a medida que los ocupantes consolidan sus carteras. Muchas estructuras de mediana altura avanzan ahora en planes de renovación para obtener la acreditación G-SEED y mantenerse competitivas en arrendamiento. Los subsidios gubernamentales de renovación que cubren hasta el 30% de las mejoras de eficiencia energética incentivan aún más a los propietarios a actualizar en lugar de demoler. La creciente bifurcación sugiere un futuro a dos velocidades en el que las torres de primera categoría impulsan el crecimiento de los alquileres principales y sustentan el tamaño del mercado de bienes raíces de oficinas de Corea del Sur, mientras que los edificios heredados con escaso capital corren el riesgo de obsolescencia funcional a menos que sean reposicionados.
Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles con la compra del informe
Por Tipo de Transacción: Los Alquileres Consolidan su Dominio Mientras las Ventas Sirven a la Rotación de Carteras
Los contratos de alquiler capturaron el 76,02% del valor de las operaciones de 2025, reflejando el deseo de los ocupantes de agilidad financiera durante ciclos económicos inciertos. Los inversores institucionales apuntan activamente a activos de ingresos a largo plazo, aumentando el capital disponible para oportunidades de venta y arrendamiento posterior. La CAGR del 5,41% del segmento de alquiler hasta 2031 supera el crecimiento de la propiedad, asegurando que siga siendo el principal motor del mercado de bienes raíces de oficinas de Corea del Sur. La sólida liquidez también proviene del próspero sector doméstico de fondos de inversión inmobiliaria, que completó USD 1,6 mil millones en ofertas públicas en 2024, canalizando capital hacia torres emblemáticas.
Las transacciones de venta, aunque menores, permiten el reciclaje de capital para patrocinadores de gran envergadura. Los patrocinadores de gran envergadura están reciclando capital a través de transacciones de venta más pequeñas. Este capital liberado puede redirigirse hacia desarrollos de mayor rendimiento o adquisiciones en dificultades. Las reglas liberalizadas de propiedad extranjera, que ahora eliminan la autorización previa para la compra de participaciones en vehículos cotizados, han acelerado la entrada de capital transfronterizo. En consecuencia, las operaciones en activos trofeo están estableciendo rendimientos de referencia, orientando la suscripción en el sector de bienes raíces de oficinas de Corea del Sur. Estos desarrollos destacan la creciente atracción y competitividad del mercado.
Por Uso Final: La Fortaleza de la Tecnología se Mantiene mientras los Servicios Profesionales se Aceleran
La Tecnología de la Información mantuvo una participación de ingresos del 30,94% en 2025, consolidándose como el principal impulsor de demanda del mercado. Las empresas de servicios en la nube, los diseñadores de semiconductores y los facilitadores del comercio electrónico buscan instalaciones seguras y resilientes que integren conectividad de alta densidad y zonas de colaboración. El complejo de dos torres de Hyundai Motor Group ejemplifica cómo la manufactura avanzada y la I+D de software convergen dentro de los modernos campus urbanos. El crecimiento acotado de la fuerza laboral del sector mantiene la demanda absoluta de espacio resiliente incluso en medio de políticas de trabajo remoto.
Sin embargo, Consultoría Empresarial y Servicios Profesionales es el segmento de más rápido crecimiento con una CAGR del 5,62% hasta 2031. Los mandatos de informes ESG, la planificación fiscal transfronteriza y las necesidades de asesoría en transformación digital impulsan la expansión de la plantilla dentro de las consultoras globales. Estos ocupantes a menudo requieren entornos premium orientados al cliente cerca de los intercambios de transporte, intensificando la competencia por los pisos de Grado A. Las empresas de Banca, Servicios Financieros y Seguros completan la demanda, aferrándose a las ubicaciones centrales de Seúl por su proximidad a los reguladores. En conjunto, estos sectores intensivos en conocimiento continuarán dando forma a los patrones de utilización y reforzando la prominencia del inventario de Grado A dentro del mercado de bienes raíces de oficinas de Corea del Sur.
Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles con la compra del informe
Análisis Geográfico
La participación del 55,74% de Seúl subraya su papel como centro comercial neurálgico de Corea del Sur, aunque su crecimiento futuro dependerá del equilibrio entre la densificación del CBD y la activación de centros satélite. El plan de ciudad fluvial de 550 mil millones de KRW (USD 401 millones) añade espacio flotante de oficinas y ocio a lo largo del río Han, desbloqueando 925,6 mil millones de KRW (USD 675 millones). Los alquileres netos efectivos en los distritos prime aumentaron un 5,7% interanual en el segundo trimestre de 2024, reflejando sólidas carteras de arrendamiento a pesar de las turbulencias macroeconómicas globales. Los compradores institucionales siguen interesados, como lo evidencia el hecho de que Brookfield e IGIS mantienen exposición en el núcleo de Seúl mientras rotan activos de forma selectiva.
La trayectoria de CAGR del 5,97% de Incheon está vinculada a su estratégica puerta de enlace aeroportuaria, incentivos de libre comercio y una sólida red de infraestructura. Las multinacionales que buscan nodos de distribución regional ven favorablemente el Distrito Internacional de Negocios de Songdo, beneficiándose de torres con certificación LEED y comodidades de ciudad inteligente. La competitividad de la ciudad se ve reforzada por diferenciales de costos que se sitúan un 30% por debajo de los submercados comparables de Seúl, ampliando el atractivo para sedes secundarias y centros de servicios compartidos. Las extensiones de metro en curso comprimen los tiempos de viaje a menos de treinta minutos, ampliando efectivamente la captación de commuters.
Busan consolida su posición como centro marítimo y financiero del país, catalizado por el proyecto multietapa del Nuevo Aeropuerto de Gadeokdo previsto para su finalización en 2031. El aeropuerto apoyará 530.000 nuevos empleos e impulsará el PIB regional, generando absorción incremental de oficinas en la adyacente zona de reurbanización del Puerto Norte. Daegu continúa viendo una absorción constante de proveedores de electrónica y actores del sector sanitario que prefieren sus menores alquileres y su geografía central, anclando una demanda provincial equilibrada en todo el mercado de bienes raíces de oficinas de Corea del Sur.
Panorama regulatorio
La normativa que afecta al desarrollo y las operaciones de oficinas se está endureciendo en torno a la divulgación de información y la supervisión del ciclo del proyecto. En mayo de 2026, entraron en vigor modificaciones a la Ley de Protección de Arrendamiento de Edificios Comerciales y su Decreto de Ejecución, que exigen a los propietarios proporcionar a los inquilinos un desglose detallado de 14 categorías de las tarifas de administración. Esto aumenta las necesidades de cumplimiento para los propietarios y administradores de propiedades y limita las prácticas opacas de traspaso de costos.
En cuanto a la oferta y las aprobaciones, la Ley de Gestión de Proyectos de Desarrollo Inmobiliario y su Decreto de Ejecución entraron en pleno vigor en noviembre de 2025. El cambio orienta la supervisión hacia un monitoreo estructurado desde las etapas previas a la aprobación hasta la entrega. En julio de 2026, el Ministerio de Tierras, Infraestructura y Transporte (MOLIT) presentó una hoja de ruta de reurbanización y uso mixto que destaca procedimientos de aprobación simplificados, respaldando una ejecución más rápida en los submercados densos de Seúl, donde la entrega de oficinas suele estar vinculada a complejos paquetes de reurbanización.
Análisis de la cadena de valor
La cadena de valor de bienes raíces de oficinas en Corea del Sur abarca desde la obtención de terrenos y los derechos de desarrollo hasta el desarrollo (promotores, contratistas EPC, arquitectos e ingenieros), el financiamiento (bancos, aseguradoras, fondos y estructuras de REIT), el arrendamiento y la intermediación (agencias nacionales y globales), y las operaciones continuas (gestión de propiedades e instalaciones, servicios energéticos y contratistas de renovación). Culmina en salidas del mercado de capitales mediante ventas de activos o estructuras de operaciones de acciones. Con los activos de Grado A representando el 55.01% de los ingresos de 2025, especificaciones como las certificaciones ESG, los sistemas de edificios inteligentes y los paquetes MEP resilientes influyen cada vez más en el diseño, la adquisición y los resultados de arrendamiento.
Las principales fricciones se encuentran en los insumos de construcción y el financiamiento. Materiales como el acero de refuerzo y el concreto han enfrentado presiones de costos recurrentes en medio de la volatilidad cambiaria y de la cadena de suministro, lo que impulsa a los promotores hacia la adquisición anticipada y contratos con proveedores a más largo plazo. Al mismo tiempo, las condiciones más estrictas de financiamiento de proyectos elevan la importancia del pre-arrendamiento y los socios institucionales. Herramientas y estructuras de política como los REIT de proyecto también moldean la cadena al fomentar modelos de desarrollo de tenencia más prolongada que alinean a promotores, proveedores de capital y operadores en torno a un arrendamiento estabilizado y una gestión de activos en lugar de salidas rápidas.
Panorama Competitivo
El Mercado de Bienes Raíces de Oficinas de Corea del Sur está moderadamente concentrado. La competencia se centra en un puñado de afiliados domésticos diversificados de conglomerados y gestores de fondos globales, aunque ninguna entidad domina a nivel nacional. Samsung C&T aprovecha la integración vertical para asegurar ahorros en construcción y relaciones con inquilinos emblemáticos, lo que le permite exigir alquileres premium en torres de referencia. Brookfield continúa reciclando capital con destreza, como se evidencia en su refinanciamiento de IFC Seúl por USD 2 mil millones que liberó nuevo capital para adquisiciones oportunistas. IGIS Asset Management, con USD 47 mil millones en activos bajo gestión, está reequilibrando tras ajustar a la baja carteras en el extranjero; la contemplada venta de una participación del 25% podría atraer nuevos socios estratégicos y recalibrar la exposición al riesgo.
Los gestores de segundo nivel como Mirae Asset Global Investments y SK D&D diversifican mediante el codesarrollo de proyectos de uso mixto que combinan oficinas, comercio minorista y hospitalidad, mitigando el riesgo de ciclo único. Los proveedores de servicios internacionales —CBRE, JLL, Colliers y Savills— invierten en plataformas de tecnología inmobiliaria, suites de consultoría y experiencia en sostenibilidad para defender su cuota de asesoría. El despliegue de Falcon AI de JLL equipa a 47.000 empleados con perspectivas impulsadas por inteligencia artificial generativa, mejorando la precisión de las ofertas y las negociaciones de renovación de arrendamientos. Los operadores más pequeños de espacios de trabajo flexibles se orientan hacia los distritos suburbanos para capturar el desbordamiento del trabajo híbrido, añadiendo matices competitivos pero sin alterar aún la economía de los arrendamientos principales.
Las tendencias regulatorias favorecen a los participantes que incorporan el cumplimiento ESG de manera temprana, ya que el Consejo de Normas de Sostenibilidad de Corea exigirá informes corporativos a partir de 2026. Los actores capaces de proporcionar plantillas de arrendamiento verde y conjuntos de datos de rendimiento de edificios ganan más rápidamente con los inquilinos multinacionales. A medida que escala la demanda de renovación, proliferan las empresas conjuntas entre gestores de activos y empresas de servicios energéticos, reflejando un cambio más amplio hacia la gestión inmobiliaria basada en resultados en toda la industria de bienes raíces de oficinas de Corea del Sur.
Líderes de la Industria de Bienes Raíces de Oficinas de Corea del Sur
Brookfield Asset Management
IGIS Asset Management
Samsung C&T Corporation
Hines
CBRE
- *Nota aclaratoria: los principales jugadores no se ordenaron de un modo en especial
Oportunidades de mercado y perspectivas futuras
Se está formando un claro conjunto de oportunidades en torno a la actualización y operación de edificios premium habilitados tecnológicamente que cumplan con requisitos más estrictos de divulgación y sostenibilidad. La certificación de edificios inteligentes y la implementación de plataformas se están convirtiendo en diferenciadores más visibles, incluyendo que Samsung Electronics Factorial Seongsu recibiera una calificación Gold bajo SmartScore en enero de 2026 y que Samsung C&T firmara un memorando de entendimiento de plataforma de edificios inteligentes con Mastern Investment Management en abril de 2026 para pilotar Bynd en activos comerciales. Estos desarrollos respaldan la inversión en gestión de edificios habilitada por IoT, optimización energética y mejoras en la experiencia del inquilino, particularmente para el stock de Grado B y Grado C que busca defender la ocupación mediante un reposicionamiento liderado por renovaciones.
Otra oportunidad es la rotación de carteras corporativas y la estructuración de transacciones que liberan liquidez para ocupantes y propietarios mediante operaciones de venta con arrendamiento posterior y operaciones de acciones. En abril de 2026, el presidente Lee Jae-myung ordenó una revisión de las tenencias inmobiliarias corporativas no relacionadas con el negocio, lo que impulsó a los grandes grupos a acelerar los procedimientos de reclasificación y disposición. Esta postura política puede aumentar el flujo de operaciones para compradores institucionales y REIT que buscan flujos de caja estabilizados. Al mismo tiempo, la dispersión de submercados de Seúl y los centros emergentes como Magok y Yongsan crean espacio para productos tipo campus con plantas modernas y credenciales de sostenibilidad, mientras que las iniciativas del MOLIT que simplifican las aprobaciones y fortalecen la gobernanza de proyectos respaldan a los promotores que ejecutan complejos programas de uso mixto y reurbanización.
Desarrollos recientes del sector
- Julio de 2026: IGIS Asset Management fue seleccionada como el postor preferido para la K-Twin Tower, un complejo de oficinas de primera categoría en el distrito de Gwanghwamun de Seúl, con una oferta reportada de aproximadamente 1.05 billones de KRW. El movimiento refuerza el continuo descubrimiento de precios para activos emblemáticos en el núcleo de Seúl, incluso mientras el financiamiento sigue siendo selectivo, y señala hacia dónde se está concentrando el capital institucional.
- Junio de 2026: Brookfield Asset Management delineó un plan a más largo plazo para expandir sus activos bajo gestión en Corea del Sur hasta 30 billones de KRW, priorizando infraestructura y bienes raíces principales. El compromiso añade visibilidad a la asignación de capital institucional extranjero en Corea y respalda la liquidez para transacciones de oficinas y uso mixto de gran formato.
- Diciembre de 2024: Mirae Asset Global Investments adquirió la torre Centropolis Tower B de 26 pisos en Jongno-gu de Eugene Asset Management por aproximadamente 540 millones de USD. La adquisición amplió la exposición central de Mirae en oficinas de Seúl y subrayó la preferencia de los inversores por activos de Grado A céntricos y gestionados institucionalmente.
Marco de la metodología de investigación y alcance del informe
Definición y alcance del mercado
Para este estudio, el mercado abarca el valor de la actividad inmobiliaria de oficinas en Corea del Sur, rastreado a través del espacio de oficinas que se arrienda o vende para uso comercial y con precios en USD para mantener la coherencia a lo largo del tiempo.
Exclusiones del alcance: excluimos propiedades residenciales, centros comerciales minoristas, almacenes logísticos, hoteles y transacciones de terrenos industriales que no sean principalmente de uso de oficinas.
Descripción general de la segmentación
- Por Grado de Edificio
- Grado A
- Grado B
- Grado C
- Por Tipo de Transacción
- Alquiler
- Venta
- Por Uso Final
- Tecnología de la Información (TI y ITES)
- BFSI (Banca, Servicios Financieros y Seguros)
- Consultoría Empresarial y Servicios Profesionales
- Otros Servicios (Comercio Minorista, Ciencias de la Vida, Energía, Legal)
- Por Ciudades Clave
- Seúl
- Busan
- Daegu
- Incheon
- Resto de Corea del Sur
Fuentes de datos, dimensionamiento del mercado y validación
Investigación documental
Para establecer los límites correctamente, primero revisamos conjuntos de datos públicos inmobiliarios y macroeconómicos que explican cómo se forma la demanda de oficinas y cómo se agrega la oferta a lo largo del tiempo. Los insumos comunes provinieron de fuentes como el Banco de Corea para señales de tasas y crédito, Statistics Korea (KOSTAT) para el empleo y el número de empresas, y el Ministerio de Tierras, Infraestructura y Transporte para el contexto de transacciones y políticas.
También utilizamos fuentes como la Junta Inmobiliaria de Corea para indicadores de mercado, el Servicio de Supervisión Financiera (DART) para las divulgaciones de promotores cotizados y REIT, y la Bolsa de Corea para referencias de REIT y del mercado de capitales, y luego contrastamos con informes anuales, presentaciones para inversores y prensa empresarial local de renombre. Cuando fue necesario, se consultaron bases de datos de pago sobre finanzas corporativas, noticias y finanzas, y bases de datos de patentes para validar cambios de propiedad, carteras de desarrollo y temas de renovación que afectan al stock de Grado A. Estas fuentes de investigación documental son ilustrativas, y también se utilizaron muchos otros documentos y conjuntos de datos públicos para la recopilación y aclaración de datos.
Entrevistas y encuestas primarias
Se utilizaron discusiones primarias para verificar la coherencia del modelo donde los datos públicos están rezagados, especialmente en cuanto a rentas efectivas, intensidad de incentivos, comportamiento de pre-arrendamiento y la proporción de la demanda que cambia entre el Grado A y grados inferiores. Hablamos con una combinación de propietarios, gestores de activos, corredores, ocupantes corporativos y asesores en Seúl y otras ciudades importantes para que nuestros supuestos reflejen el comportamiento real de arrendamiento e inversión sobre el terreno.
Distribución de los encuestados del trabajo de campo de investigación primaria
| Tipo de empresa | Cargo del encuestado |
|---|---|
| Nivel superior: 30% | CXOs: 13% |
| Nivel medio: 56% | Líderes funcionales/de unidad: 41% |
| Actores más pequeños: 14% | Gerentes: 46% |
Dimensionamiento y previsión del mercado
El dimensionamiento del mercado se construyó utilizando un enfoque de arriba hacia abajo y de abajo hacia arriba, en el que las señales del stock nacional de oficinas y el espacio ocupado se reconstruyeron por ciudad y luego se tradujeron en valor utilizando los niveles de renta observados, los patrones de vacancia y las referencias de capitalización de ventas. Para mantener los totales realistas, se agregaron verificaciones selectivas de abajo hacia arriba, como consolidar rangos de rentas a nivel de edificio muestreado por grado y aplicarlos a bandas de stock conocidas, seguido de verificaciones de canal con corredores y propietarios.
Los insumos clave que se rastrearon (de manera ilustrativa) incluyen las adiciones de inventario de Grado A frente a las de grado no A, las tasas de vacancia por distrito comercial principal, el movimiento de rentas efectivas incluyendo incentivos, las tendencias de empleo de oficinas en industrias intensivas en servicios, y el ritmo de grandes reubicaciones o consolidaciones que pueden desplazar la absorción. Para la previsión, utilizamos principalmente análisis de escenarios, ya que las tasas de interés, la presión de refinanciamiento y la adopción del trabajo híbrido pueden mover la demanda y los precios en direcciones diferentes según la ciudad. Cuando faltaban observaciones directas para ciudades más pequeñas, aplicamos relaciones sustitutas de mercados comparables y luego volvimos a probar los resultados con la retroalimentación de las entrevistas antes de finalizar la serie.
Validación de datos y ciclo de actualización
Los resultados se validaron en capas para que una métrica ruidosa no domine la cifra final. Comparamos el valor de mercado modelado con señales independientes como la actividad transaccional, la dirección de la vacancia y los diferenciales entre la renta nominal y la efectiva, y luego investigamos cualquier salto pronunciado que no coincidiera con eventos de oferta o cambios de política conocidos.
Antes de la aprobación final, los resultados pasan por revisiones de analistas que vuelven a verificar los supuestos clave, vuelven a ejecutar las conversiones de divisas y vuelven a contactar a algunos participantes si la varianza sigue siendo alta en una ciudad o categoría de grado. El informe se actualiza anualmente, y se realizan actualizaciones intermedias cuando ocurren eventos materiales, como shocks de tasas, anuncios de políticas importantes o ciclos de operaciones de oficinas inusualmente grandes. Justo antes de la entrega, se realiza una revisión final para que los clientes reciban la vista más reciente actualizada.
Comparación del tamaño del mercado inmobiliario de oficinas de Corea del Sur de Mordor Intelligence frente a otras estimaciones publicadas
Los valores de mercado publicados para el sector inmobiliario de oficinas en Corea del Sur pueden parecer muy dispares porque la pregunta subyacente suele ser diferente, incluso cuando los títulos suenan similares. Las mayores diferencias suelen provenir de lo que se contabiliza (valor de arrendamiento frente a transacciones de inversión), si el enfoque es solo Seúl o el país completo, y cómo se tratan los grados de edificios y las rentas ajustadas por incentivos.
La principal brecha proviene de mezclar el volumen de operaciones de inversión con el valor de mercado, donde Mordor Intelligence contabiliza el mercado inmobiliario de oficinas a través del valor continuo de arrendamiento y ventas en las principales ciudades y grados de oficinas, en lugar de tratar la rotación anual de transacciones como el tamaño del mercado.
Comparación de referencia
| Fuente | Tamaño del mercado | Brechas en la metodología de investigación |
|---|---|---|
| Mordor Intelligence | 27.32 mil millones de USD (2025) | |
| Boletín de Servicios Inmobiliarios A | 9.84 mil millones de USD (2024) | Utiliza el volumen anual de transacciones de inversión en oficinas como el indicador de tamaño, lo que excluye el stock no negociado y puede fluctuar bruscamente con unas pocas operaciones grandes y la sincronización de las tasas de interés. |
| Nota de Datos de la Industria B | 18.10 mil millones de USD (2025) | Limita la cobertura principalmente a los distritos prime de Seúl y aplica supuestos de renta nominal sin ajustar de manera consistente los incentivos, la vacancia y la combinación de grados fuera de los submercados principales. |
En términos prácticos, la dispersión entre fuentes se explica principalmente por si la estimación mide un flujo de operaciones en un solo año o el valor más amplio vinculado al stock ocupado y los precios en todo el país. Al mantener los insumos vinculados al stock, la vacancia, las rentas efectivas y la cobertura de ciudades, nuestra estimación sigue siendo trazable a señales de mercado observables y es más fácil de replicar cuando se actualizan los supuestos.
Preguntas Clave Respondidas en el Informe
¿Cuál es el tamaño actual del mercado de bienes raíces de oficinas de Corea del Sur?
El mercado se sitúa en USD 28,61 mil millones en 2026 y está en camino de alcanzar USD 36,06 mil millones en 2031.
¿Qué grado de edificio captura la mayor participación de mercado?
Las oficinas de Grado A representan el 55,01% de los ingresos de 2025, reflejando la fuerte preferencia de los inquilinos por espacios premium certificados.
¿Qué ciudad crecerá más rápido hasta 2031?
Incheon lidera con una CAGR proyectada del 5,97%, impulsada por su centro aeroportuario y su condición de zona económica libre.
¿Cómo están afectando las tendencias de trabajo híbrido a la demanda?
Las empresas se están consolidando en menos ubicaciones de mayor calidad, reduciendo la absorción de espacio en los submercados secundarios mientras mantienen las vacancias prime ajustadas.
¿Qué papel desempeñan los fondos de inversión inmobiliaria en los flujos de capital del sector?
Los fondos de inversión inmobiliaria domésticos y transfronterizos proporcionan una liquidez profunda, aceleran el reciclaje de carteras y respaldan la perspectiva de CAGR del 5,41% del segmento de alquiler.
¿Qué importancia tienen las regulaciones ESG para los propietarios de oficinas?
Los estándares obligatorios de cero energía para 2031 y los informes de sostenibilidad a partir de 2026 hacen que las mejoras ESG sean cruciales para retener inquilinos y salvaguardar los valores de los activos.
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