Análisis del Tamaño y Participación del Mercado Inmobiliario Residencial de Corea del Sur - Tendencias de Crecimiento y Pronósticos (2025 - 2030)

Tendencias y Perspectivas del Mercado Inmobiliario Residencial de Corea del Sur

Hoja de Ruta de Suministro de Vivienda de 2,7 Millones de Unidades del Gobierno 2022-27

El respaldo fiscal de KRW 58,2 billones para 2025 canaliza recursos sin precedentes hacia 252.000 viviendas públicas, significando un giro decisivo del enfriamiento del lado de la demanda hacia la resolución del lado de la oferta^{[2]Ministry of Land, Infrastructure and Transport, "2025 Housing Stability Budget," Ministry of Land, Infrastructure and Transport, molit.go.kr}. Las aprobaciones optimizadas para complejos de más de 30 años pueden recortar los tiempos de ejecución de proyectos hasta 6 años, sin embargo, los permisos de Seúl 2024 alcanzaron solo el 32% del objetivo, subrayando el riesgo de ejecución. El éxito de esta hoja de ruta determinará la estabilidad de precios de terrenos, las carteras de desarrolladores y la confianza de inversores para la próxima media década.

Aumento de Hogares Unipersonales Impulsando la Demanda de Estudios

Los hogares unipersonales subieron al 39% en 2025 y probablemente eclipsarán el 40% para 2030, impulsando un aumento en unidades compactas y formatos de convivencia. Las rentas premium de convivencia promedian KRW 1,13 millones, un diferencial material por encima de los estudios convencionales, ilustrando la disposición del consumidor a pagar por servicios comunales. Los subsidios de tasa de alquiler de Seúl-hasta 50% por debajo del mercado para residentes de 19-39 años-apoyan aún más la elasticidad de la demanda. Con solo el 30,6% de los hogares unipersonales siendo propietarios de viviendas, los inversores build-to-rent disfrutan de vientos de cola estructurales de ocupación.

Ola de Redesarrollo en el "Cinturón Gangnam" de Seúl

Proyectos como el Complejo Jamsil Jugong 5-6.491 unidades en torres de 70 pisos-representan la estrategia de densificación requerida para equilibrar terreno limitado con demanda urbana. Los coeficientes de corrección de rendimiento han mejorado la economía de los miembros, sin embargo, las disputas de contratistas como el retraso de Sangye-jugong 5 revelan obstáculos de coordinación. Cuando se entreguen, estos esquemas insignia recalibrarán la oferta de distritos premium y establecerán referencias para la renovación de inventario envejecido.

Reformas REIT e Impuestos Estimulando Proyectos Build-to-Rent

El capital institucional se profundiza vía privilegios REIT y códigos fiscales más amigables. El National Pension Service ya asigna el 16,1% de su cartera de KRW 1.224,3 billones a alternativos, validando la vivienda de alquiler como una clase de activo a largo plazo^{[3]National Pension Service, "Investment Portfolio Update," National Pension Service, nps.or.kr}. Un proyecto de ley fiscal gubernamental que facilita los procedimientos de retención extranjera aumenta los flujos transfronterizos. Los desarrolladores que apuntan a inquilinos cansados del Jeonse ahora pueden sindicar capital eficientemente, reduciendo la dependencia en preventas y amplificando la escala operacional.

Topes LTV / DSR Más Estrictos Limitando el Apalancamiento de Compradores Primerizos

Las reglas de prueba de estrés DSR ahora consideran posibles aumentos de tasas, lo que está reduciendo directamente los límites de préstamo. Este cambio está golpeando más fuerte a los hogares en sus 40s, ya que tradicionalmente han sido los principales impulsores de compras de primera vivienda. Aunque opciones como préstamos Bogeumjari de 50 años ofrecen algo de ayuda, solo abordan parte del problema. Al mismo tiempo, los bancos comerciales han aumentado los márgenes para mantener sus márgenes de ganancia.

Población en Edad de Trabajar en Disminución Pesando sobre la Demanda a Largo Plazo

La población en edad de trabajar de Corea del Sur (edades 15-64) alcanzó su pico en 2020 pero ahora se espera que decline en casi 600.000 personas cada año hasta 2030. Esta disminución significa que menos personas están formando hogares fuera de las ciudades principales, lo que está desacelerando la demanda de grandes desarrollos de vivienda. Los desarrolladores ya están notando tasas de reserva más lentas en ciudades más pequeñas donde las poblaciones están disminuyendo en más del 1% anualmente. A medida que la población envejece, muchos están optando por hogares más pequeños y fáciles de mantener, reduciendo la necesidad de apartamentos familiares más grandes que una vez fueron populares en preventas. Sin un aumento significativo en inmigración, estos cambios demográficos probablemente limitarán el crecimiento de nuevos proyectos de vivienda después de 2028.

Análisis de Segmentos

Por Tipo de Propiedad: Los Apartamentos Lideran Mientras las Villas Se Aceleran

Los apartamentos y condominios controlaron el 77% de la participación del mercado inmobiliario residencial de Corea del Sur en 2024. Los formatos de gran altura se ajustan con núcleos urbanos escasos de terreno y dinámicas de financiamiento de preventa. Las retrofitas de hogar inteligente-los despliegues de Trustay en 250 complejos-refuerzan esta dominancia al refrescar inventario envejecido sin reconstrucción completa. Las villas y casas con terreno, aunque más pequeñas en volumen, registran la TCAC más rápida del 4,75% ya que los compradores post-pandemia valoran el espacio exterior y el acceso al suelo.

La tendencia de villas se agudiza por los hogares envejecidos, cuyas preocupaciones de accesibilidad inclinan las preferencias hacia viviendas de poca altura. Desarrolladores como Kolon Global integran estados de forma mixta-803 unidades en Byeongyoungro Skychae Lac View-para capturar este apetito diversificado. Los subsidios gubernamentales de envejecimiento en el lugar para sensores inteligentes amplían aún más el grupo direccionable.

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Por Banda de Precio: Mercado Medio Retiene Escala en Medio del Aumento Asequible

El inventario de precio medio representó el 63% del tamaño del mercado inmobiliario residencial de Corea del Sur en 2024, proporcionando la base de volumen para grandes desarrolladores. Sin embargo, la cohorte asequible está aumentando a una TCAC del 4,69%, impulsada hacia adelante por marcos de subsidio que apuntan al 30% de las necesidades urbanas. Los precios medianos de apartamentos de Seúl de KRW 1,04 mil millones intensifican las presiones de asequibilidad, redirigiendo a los compradores hacia ofertas subsidiadas.

Los préstamos Didimdol con tasas desde 2,55% amplifican el poder adquisitivo, mientras que los constructores de mercado medio responden estandarizando módulos de diseño para defender márgenes. Las unidades de lujo confrontan salvaguardas anti-especulativas y verificación más estricta de compradores extranjeros, limitando el potencial alcista a pesar de las ventajas de marca destacada.

Por Modelo de Negocio: Los Alquileres Ganan sobre la Dominancia de Ventas

Las transacciones de ventas aún mantienen el 62% de participación, pero los alquileres se expanden más rápido a una TCAC del 4,85%. El tamaño del mercado inmobiliario residencial de Corea del Sur para alquileres se ha vuelto más institucional ya que especialistas de convivencia como Weave Living lanzan carteras libres de depósito en nodos CBD. Las vulnerabilidades del Jeonse-riesgo de incumplimiento del propietario bajo tasas crecientes-empujan a los hogares hacia contratos tipo arrendamiento con desembolsos mensuales transparentes.

IGIS Asset Management y SK D&D ambos pivotan hacia conceptos de vida de marca, comprimiendo vacantes a través de servicios empaquetados como limpieza doméstica y eventos comunitarios. Mientras las ventas suburbanas permanecen estables entre compradores familiares, los millennials urbanos valoran cada vez más la flexibilidad y la densidad de amenidades sobre la propiedad absoluta.

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Por Modo de Venta: La Reventa Domina pero el Crecimiento de Nueva Construcción Se Acelera

Las transferencias secundarias comandaron el 65,2% del tamaño del mercado inmobiliario residencial de Corea del Sur en 2024, impulsadas por un inventario de vivienda donde casi el 60% excede los 20 años de edad. Los inversores favorecen barrios establecidos por liquidez y potencial alcista de redesarrollo. Sin embargo, las ventas primarias están en una trayectoria de TCAC del 4,80%, apoyadas por la hoja de ruta de suministro y caminos de aprobación simplificados para reconstrucciones de más de 30 años.

Los desarrolladores enfrentan inflación de costos, limitando los logros de permisos 2024 al 32% de los objetivos, sin embargo, los lanzamientos primarios continúan comandando premios del 10% debido a sistemas eficientes en energía y amenidades inteligentes. Los mercados de reventa reflejan mejoras de transporte; líneas como GTX-C convierten submercados periféricos en zonas de commuter prácticas, acelerando la velocidad de rotación.

Análisis Geográfico

La porción del 41% de Seúl del mercado inmobiliario residencial de Corea del Sur subraya su primacía, sin embargo, las restricciones de terreno y topes regulatorios mantienen el movimiento anual de precios en una banda medida del 3-5%. Los puntos calientes de redesarrollo como Gangnam registraron un aumento de precio del 2% en marzo de 2025, reafirmando la demanda bifurcada de la capital donde el inventario renovado atrae premios.

La Provincia de Gyeonggi más Incheon forman el cinturón de commuter, su crecimiento entrelazado con tránsito de alta velocidad como líneas GTX que comprimen tiempos puerta-a-oficina a sub-30 minutos. El lanzamiento de The Hill State Osan the Class revela cómo los desarrolladores se agrupan alrededor de nuevos nodos para maximizar la velocidad de preventa. La Zona Económica Libre de Incheon sostiene la demanda de gerentes expatriados y firmas logísticas ayudadas por vacaciones fiscales liberales.

La trayectoria de Busan está liderada por infraestructura: el aeropuerto Gadeokdo convierte la segunda ciudad de Corea en un súper-hub marítimo-logístico, ampliando los pools de compradores e impulsando los rendimientos de alquiler a lo largo de recintos costeros. Las ciudades secundarias desde Jeju hasta Sejong ganan de la recuperación del turismo o reubicaciones administrativas, aunque las poblaciones de edad primaria en disminución imponen resultados divergentes de micro-mercado.