Tamaño Del Mercado Inmobiliario Residencial De Canadá, Tendencias 2030

Tendencias e Insights del Mercado Inmobiliario Residencial de Canadá

Formación de hogares impulsada por inmigración superando la oferta

La población de Canadá cruzó los 40 millones en 2024, y los recién llegados continúan empujando la formación anual de hogares más allá del ritmo actual de construcción, especialmente en Ontario y Columbia Británica. La demanda intensificada se derrama hacia Alberta, ya que 18.400 trabajadores jóvenes se reubicaron allí en 2024, aliviando-pero no eliminando-la presión sobre las puertas de entrada tradicionales. Aunque los límites recientes en residentes temporales reducen modestamente los flujos de entrada, el objetivo federal de 485.000 residentes permanentes en 2025 sustenta la demanda sostenida. Este impulso demográfico está reforzando el alza de precios y atrayendo capital institucional que busca una cobertura contra la inflación. Al mismo tiempo, las brechas de asequibilidad se amplían, provocando subsidios gubernamentales dirigidos a compradores primerizos.

Financiamiento federal y provincial para alquileres construidos específicamente

El Programa de Préstamos para Construcción de Apartamentos de USD 15 mil millones de Ottawa y el Fondo Acelerador de Vivienda de USD 4,4 mil millones aumentan colectivamente el acceso al capital y aceleran las aprobaciones municipales^{[1]Canada Mortgage and Housing Corporation, "Housing Accelerator Fund: Program Details," Canada Mortgage and Housing Corporation, cmhc-schl.gc.ca}. La acción provincial amplifica los resultados: el paquete de incentivos de Quebec impulsó los inicios de vivienda de alquiler un 30% en 2024. Estos programas del lado de la oferta van más allá de los subsidios anteriores del lado de la demanda, llevando a los desarrolladores a pivotar hacia ingresos de alquiler a largo plazo sobre ventas únicas. El cambio estructural es visible en que el 35% de las terminaciones ahora son alquileres construidos específicamente, la proporción más alta desde 1992.

Edificios de mediana altura modulares y de madera en masa comprimiendo ciclos de construcción

El programa Build Canada Homes destina USD 25 mil millones para acelerar la vivienda construida en fábrica, con el objetivo de 500.000 nuevas casas al año. Los códigos de construcción actualizados permiten estructuras de madera en masa de 18 pisos, y los primeros adoptantes en Ontario y Columbia Británica reportan tiempos de construcción 50% más rápidos y ahorros de costos del 20% en relación con las alternativas de concreto. Más allá de la velocidad, la prefabricación aborda las limitaciones de mano de obra y reduce el carbono incorporado, posicionando los proyectos modulares para tasas preferenciales de financiamiento verde de CMHC.

Cambio institucional hacia carteras de alquiler unifamiliar

La privatización de Tricon Residential por parte de Blackstone Real Estate subraya el creciente apetito por los alquileres unifamiliares triconresidential.com. Las subdivisiones construidas específicamente y diseñadas para alquiler están escalando porque equilibran la demanda de casas unifamiliares con costos de propiedad inasequibles. Los fondos de pensiones y aseguradoras favorecen los flujos de efectivo predecibles y el riesgo limitado de rotación asociado con estos activos, a menudo combinándolos con plataformas de gestión profesionalizadas para eficiencias operacionales.

Inflación de costos de construcción por escasez de mano de obra calificada

Los costos de construcción están 51% por encima de los niveles pre-pandemia, erosionando las proyecciones financieras y forzando extensiones de cronograma. Las jubilaciones superan las entradas de aprendices, y las políticas de inmigración aún enfatizan el talento basado en conocimiento en lugar de oficios. En respuesta, Ottawa introdujo préstamos de construcción asegurados de 55 años, pero los desarrolladores en Ontario y Columbia Británica aún citan la escasez de mano de obra como su mayor barrera para comenzar la construcción. Alberta se beneficia de una fuerza laboral más móvil que modera los picos salariales, sin embargo, las cadenas de suministro nacionales para acero y vidriado permanecen ajustadas, manteniendo elevados los costos de materiales.

Endurecimiento de la prueba de estrés hipotecario de OSFI

El regulador continúa aplicando la tasa más alta entre la tasa contractual más 2 puntos porcentuales o 5,25% como la tasa de calificación. Aunque las tasas comenzaron a aliviarse a principios de 2025, el obstáculo de calificación aún margina a muchos compradores primerizos. Los límites propuestos de préstamo a ingreso podrían restringir aún más las carteras de prestamistas, especialmente en Toronto y Vancouver donde los tamaños promedio de hipoteca exceden seis veces el ingreso familiar. Aunque OSFI señaló que podría levantar la prueba para hipotecas no aseguradas para finales de 2025, cualquier endurecimiento interino podría desacelerar la velocidad de transacciones y empujar la demanda hacia alquileres^{[2]Office of the Superintendent of Financial Institutions, "Residential Mortgage Underwriting Practices and Procedures," Office of the Superintendent of Financial Institutions, osfi-bsif.gc.ca}.

Análisis de Segmentos

Por Tipo de Propiedad: Apartamentos y Condominios lideraron la Estrategia de Densidad

Los apartamentos comandan el 55% del mercado inmobiliario residencial de Canadá en 2024 y se pronostica que registren una TCAC del 5,06% hasta 2030. Los desarrolladores gravitan hacia multifamiliar porque la deuda asegurada de CMHC reduce los requisitos de capital, mientras que la rezonificación municipal alejándose de la exclusividad unifamiliar apoya formatos de mayor densidad.

El fuerte apetito institucional ancla esta tendencia. Los REITs buscan alquileres construidos específicamente que cumplan con mandatos ESG y coincidan con pasivos de larga duración. Los sistemas de construcción modular y de madera en masa acortan los ciclos de entrega, compensando parcialmente la inflación de precios de tierra en mercados centrales. Los constructores de casas unifamiliares se concentran en suburbios periféricos donde los costos de tierra permanecen manejables, pero la propuesta de valor descansa en la tolerancia al desplazamiento y menos opciones de tránsito.

Nota: Participaciones de segmentos de todos los segmentos individuales disponibles con la compra del informe

Por Rango de Precios: La Vivienda Asequible se Acelera

Las unidades de mercado medio representaron el 52% de la participación del mercado inmobiliario residencial de Canadá en 2024, sin embargo, se proyecta que la vivienda asequible sea el segmento de crecimiento más rápido a una TCAC del 5,16%. La política gubernamental ahora vincula las subvenciones de infraestructura al progreso municipal en asequibilidad, empujando a las ciudades a acelerar las aprobaciones para alquileres por debajo del mercado^{[3]Federation of Canadian Municipalities, "Green Municipal Fund: Affordable Housing Stream," Federation of Canadian Municipalities, fcm.ca}.

Los desarrolladores aseguran exenciones fiscales y bonificaciones de densidad al designar 20%-30% de las unidades como asequibles, mejorando los retornos combinados del proyecto. Los inversores institucionales, conscientes de los mandatos de impacto social, ven la vivienda asequible como una cobertura contra las recesiones cíclicas porque las listas de espera proporcionan ocupación duradera. Los productos de lujo aún atraen compradores extranjeros en áreas de nicho, pero los impuestos de transferencia más altos y las tasas por vacancia limitan el impulso especulativo.

Por Modelo de Negocio: El Impulso del Alquiler se Construye

Las ventas permanecieron como la mayoría con el 69% del mercado inmobiliario residencial de Canadá en 2024, pero los alquileres superarán a una TCAC del 5,25%. El financiamiento de construcción del 95% préstamo a costo de CMHC reduce drásticamente las necesidades de capital para desarrollos de alquiler, empujando a los constructores comerciantes a retener activos completados.

Los fondos de pensiones enfatizan flujos de efectivo estabilizados, y los REITs crecen a través de acuerdos de compra anticipada que reducen el riesgo de salida de los desarrolladores. El fuerte crecimiento de alquileres-nacionalmente 7,4% en 2024-apoya las ratios de cobertura incluso en medio de la inflación de costos. Las aspiraciones de propiedad de vivienda se están moderando ya que los prestatarios luchan por pasar los obstáculos de la prueba de estrés, redirigiendo la demanda hacia comunidades de alquiler bien amenizadas.

Nota: Participaciones de segmentos de todos los segmentos individuales disponibles con la compra del informe

Por Modalidad de Venta: El Mercado Primario Reduce la Brecha de Inventario

Las transacciones secundarias comprendieron el 72% del mercado inmobiliario residencial de Canadá en 2024, pero las ventas primarias de nuevas construcciones aumentarán a una TCAC del 5,11% ya que los programas para compradores primerizos favorecen la vivienda recién completada^{[4]Government of Canada, "Budget 2024: Chapter 4 - Making Housing More Affordable," Government of Canada, canada.ca}.

La política federal ahora permite amortizaciones aseguradas de 30 años para compras de nueva construcción, reduciendo pagos mensuales. Los desarrolladores aprovechan plataformas de marketing avanzadas y recorridos virtuales para pre-vender unidades más temprano, ayudando al financiamiento de construcción. Los códigos de eficiencia energética dan a las nuevas construcciones una ventaja de costos operativos sobre el stock más antiguo, inclinando a los compradores conscientes de los costos hacia el mercado primario a pesar de precios de etiqueta más altos.

Análisis Geográfico

Ontario representó el 36% del mercado inmobiliario residencial de Canadá en 2024. Los cargos de desarrollo en el Área del Gran Toronto, que promedian USD 165.000 por unidad de condominio, restringen la viabilidad y alargan los cronogramas, empujando algo de actividad a municipios circundantes. La inmigración mantiene alta la formación neta de hogares, pero los desafíos de asequibilidad sostienen el aumento del alquiler y suprimen la tasa de propiedad.

Columbia Británica se estabiliza después de desplegar zonificación orientada al tránsito e impuestos a compradores extranjeros. La eliminación de Vancouver de las reglas de estacionamiento mínimo cerca del tránsito rápido permite relleno más denso, sin embargo, las primas de seguro de gran altura continúan elevando los gastos operativos. Las aprobaciones de madera en masa para torres de 18 pisos reducen los costos estructurales y las huellas de carbono, posicionando a la provincia como un laboratorio para el desarrollo verde de próxima generación.

Alberta registra el crecimiento más rápido a una TCAC del 5,25% hasta 2030. El precio de referencia de Calgary de USD 591.100 permanece accesible en relación con Toronto y Vancouver, y los superávits presupuestarios provinciales alimentan expansiones de infraestructura que atraen migrantes. Edmonton se beneficia de un aumento poblacional del 4,8% a principios de 2024, traduciéndose en una absorción más fuerte tanto de ventas como de alquileres.

Quebec disfruta de un impulso renovado ya que los precios medianos unifamiliares cerca de USD 450.000 mantienen la propiedad al alcance de los compradores locales. Un portal de permisos en línea simplificado lanzado en 2024 redujo los tiempos promedio de aprobación en 30 días, reduciendo los costos de mantenimiento. Los alquileres construidos específicamente dominan los nuevos inicios en Montreal ya que el capital institucional apunta a rendimientos estables respaldados por arrendamientos a largo plazo.

Canadá Atlántico y los mercados más pequeños de las praderas experimentan flujos constantes de graduados internacionales y trabajadores remotos. Los precios de entrada más bajos equilibran mercados laborales más delgados, mientras que las tuberías de construcción modestas protegen contra el exceso de oferta. Sin embargo, la capacidad limitada de contratistas podría ralentizar la entrega de proyectos multifamiliares más grandes a menos que los programas de entrenamiento provinciales escalen la fuerza laboral de oficios.