Tamaño y Participación del Mercado Inmobiliario Comercial de España
Visión General del Mercado
| Período de Estudio | 2021 - 2031 |
|---|---|
| Período de Datos Pronosticados | 2026 - 2031 |
| Tamaño del mercado en el año base (2025) | 83.33 Mil millones de dólares |
| Tamaño del Mercado (2026) | 88.14 Mil millones de dólares |
| Tamaño del Mercado (2031) | 116.67 Mil millones de dólares |
| Growth Rate (2026 - 2031) | 5.77 % |
| Concentración del Mercado | Bajo |
Jugadores principales *Nota aclaratoria: los principales jugadores no se ordenaron de un modo en especial Imagen © Mordor Intelligence. El uso requiere atribución según CC BY 4.0. | |
Análisis del Mercado Inmobiliario Comercial de España por Mordor Intelligence
El tamaño del mercado inmobiliario comercial de España fue valorado en 83.330 millones de USD en 2025 y se estima que crecerá desde 88.140 millones de USD en 2026 hasta alcanzar los 116.670 millones de USD en 2031, a una CAGR del 5,77% durante el período de pronóstico (2026-2031). El sólido crecimiento del PIB del 2,6% previsto para 2025 y la posición del país como puerta de entrada entre Europa y América Latina sustentan las perspectivas. El apetito inversor se mantiene sólido a medida que los fondos de pensiones y las aseguradoras rotan capital desde bonos volátiles hacia rendimientos inmobiliarios de primer nivel, mientras que el comercio electrónico, el acercamiento de la producción y la recuperación del turismo reconfiguran los patrones de demanda en todos los tipos de propiedades.
Conclusiones Clave del Informe
- Por tipo de propiedad, las oficinas captaron el 33,65% de la participación del mercado inmobiliario comercial de España en 2025; se prevé que la logística se expanda a una CAGR del 6,72% hasta 2031.
- Por modelo de negocio, las transacciones de venta representaron el 59,55% del tamaño del mercado inmobiliario comercial de España en 2025, mientras que la actividad de alquiler registra la CAGR proyectada más alta del 6,46% hasta 2031.
- Por usuario final, las empresas y pymes representaron el 71,25% del tamaño del mercado inmobiliario comercial de España en 2025 y avanzan a una CAGR del 6,05% hasta 2031.
- Por geografía, Madrid lideró con una participación del 44,58% del tamaño del mercado inmobiliario comercial de España en 2025; Málaga es la zona de mayor crecimiento con una CAGR del 6,85% hasta 2031.
Nota: Las cifras de tamaño del mercado y previsión de este informe se generan utilizando el marco de estimación propietario de Mordor Intelligence, actualizado con los últimos datos e información disponibles a partir de 2026.
Tendencias e Información del Mercado Inmobiliario Comercial de España
Análisis del Impacto de los Impulsores*
| Impulsor | ( ~ ) % de Impacto en el Pronóstico de la CAGR | Relevancia Geográfica | Plazo de Impacto |
|---|---|---|---|
| Relocalización postpandemia que impulsa la demanda logística | +1.2% | Madrid, Barcelona, Valencia | Mediano plazo (2-4 años) |
| Migración hacia activos de oficinas de mayor calidad en Madrid y Barcelona | +0.8% | Madrid, Barcelona | Corto plazo (≤ 2 años) |
| Recuperación del turismo que impulsa los activos de hostelería urbana | +0.6% | Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga | Mediano plazo (2-4 años) |
| Taxonomía Verde de la UE que acelera las inversiones en rehabilitación | +0.9% | Nacional | Largo plazo (≥ 4 años) |
| Acercamiento de empresas tecnológicas latinoamericanas a España | +0.4% | Madrid, Barcelona | Largo plazo (≥ 4 años) |
| Rotación de capital institucional desde bonos hacia rendimientos inmobiliarios comerciales de primer nivel | +0.7% | Global | Corto plazo (≤ 2 años) |
| Fuente: Mordor Intelligence | |||
Relocalización postpandemia que impulsa la demanda logística
Las vulnerabilidades de la cadena de suministro expuestas en 2020 impulsaron a los fabricantes a relocalizar la producción más cerca de los consumidores europeos, elevando la participación de la logística en la inversión del mercado inmobiliario comercial de España del 15% en 2014 al 34% en 2024. El centro de España registró un salto del 25% en la absorción anual, impulsado por la adquisición por parte de CBRE Investment Management de un complejo de 90.000 m² en Pinto para distribución de última milla. Los centros secundarios atraen ahora el 37% de la absorción total de almacenes, lo que señala el desplazamiento de los ocupantes conscientes de los costes desde las zonas prime. Los volúmenes de inversión podrían alcanzar los 1.900 millones de USD en 2025, casi duplicando la participación del país en las asignaciones logísticas europeas de 2019.
Recuperación del turismo que impulsa los activos de hostelería urbana
El turismo generó 198.000 millones de USD en 2023, apoyando el sector inmobiliario hotelero. La inversión hotelera total alcanzó los 4.700 millones de USD en 2023, destacada por la desinversión de Atom Hoteles en Tenerife por 121 millones de USD, un 83% por encima de su precio de compra en 2019. Los proyectos de uso mixto que combinan habitaciones, comercio minorista y espacios de trabajo colaborativo se están beneficiando del giro hacia el turismo experiencial.
Taxonomía Verde de la UE que acelera las inversiones en rehabilitación
Las SOCIMI españolas emitieron 770 millones de USD en bonos verdes para financiar mejoras de eficiencia energética, mientras que Lar España logró la certificación BREEAM en el 98% de su cartera. El marco de financiación verde de Merlin Properties tiene como objetivo la neutralidad de carbono para 2030, comprometiendo una reducción del 85% en las emisiones de carbono operacional para 2028. [3]Merlin Properties SOCIMI S.A., "Marco de Financiación Verde 2024," merlinproperties.com
Acercamiento de empresas tecnológicas latinoamericanas a España
La actividad de tecnología de la información y las comunicaciones contribuye con el 22,6% al PIB, anclada en Madrid y Cataluña, donde 160 centros tecnológicos generaron un impacto de 3.200 millones de USD en 2024. La Estrategia Digital 2025 moviliza 17.250 millones de USD de fondos públicos, impulsando la demanda de oficinas modernas equipadas con conectividad robusta. [1]ACCIÓ Catalonia Trade & Investment, "Centros Tecnológicos en Cataluña 2024," accio.gencat.cat
Análisis del Impacto de las Restricciones*
| Restricción | ( ~ ) % de Impacto en el Pronóstico de la CAGR | Relevancia Geográfica | Plazo de Impacto |
|---|---|---|---|
| Aumento de los costes de construcción por escasez de mano de obra ibérica | -0.9% | Nacional | Corto plazo (≤ 2 años) |
| Incertidumbre política sobre el efecto indirecto de la ley de vivienda en el sector inmobiliario comercial | -0.6% | Nacional | Mediano plazo (2-4 años) |
| Volatilidad de los tipos de interés que comprime las valoraciones | -0.5% | Madrid, Barcelona, Valencia | Corto plazo (≤ 2 años) |
| Fuente: Mordor Intelligence | |||
Aumento de los costes de construcción por escasez de mano de obra ibérica
Los permisos de construcción cayeron un 9% en 2024 a medida que los promotores absorbieron salarios más altos y precios volátiles de los materiales, ampliando la brecha entre 1,53 millones de viviendas iniciadas y 2,40 millones de formaciones de hogares registradas desde 2008. Con el 26% del parque residencial paralizado, los contratistas priorizan los activos prealquilados para gestionar el riesgo.
Incertidumbre política sobre el efecto indirecto de la ley de vivienda en el sector inmobiliario comercial
La ley de vivienda de 2023 limita los alquileres y grava las unidades vacías, encendiendo el debate sobre su posible extensión a los segmentos comerciales. Los inversores extranjeros deben ahora superar revisiones gubernamentales en transacciones superiores a 550 millones de USD, alargando los ciclos de negociación. [2]Gobierno de España – La Moncloa, "Ley de Vivienda 2023 Explicada," lamoncloa.gob.es
*Nuestras previsiones consideran los impactos de impulsores y restricciones como direccionales, no aditivos. Las previsiones de impacto reflejan el crecimiento base, los efectos de mezcla y las interacciones entre variables.
Análisis de Segmentos
Por Tipo de Propiedad: Las oficinas lideran hoy mientras la logística se acelera
Las oficinas representaron el 33,65% de la participación del mercado inmobiliario comercial de España en 2025, reforzando su condición de clase de activo de referencia a pesar de la evolución de los hábitos laborales. Los alquileres prime en el CBD de Madrid se sitúan un 12% por encima de los niveles de 2015, y el arrendamiento en Barcelona aumentó un 20% en 2024 a medida que los ocupantes del sector tecnológico y financiero buscaban espacios con criterios ESG. Sin embargo, los activos logísticos registran la CAGR más rápida del 6,720% hasta 2031, impulsados por el comercio electrónico y el acercamiento de la producción que estimulan una demanda sostenida de almacenes. La inversión en corredores industriales secundarios aumentó hasta el 37% de la absorción anual, ilustrando la búsqueda de suelo rentable.
La migración hacia activos de mayor calidad diferencia el rendimiento: el 76% del parque de oficinas heredado se enfrenta a la obsolescencia sin rehabilitación, mientras que las torres de Grado A registran una vacancia de un solo dígito. La expansión logística es igualmente a dos velocidades, con centros de última milla dentro del tercer anillo de Madrid que exigen primas de alquiler, mientras que las instalaciones de tamaño medio en Valencia ofrecen diferenciales de rentabilidad de 150 puntos básicos. Los parques comerciales añaden 850.000 m² de superficie bruta alquilable a través de 44 nuevos proyectos para 2026, reflejando un giro hacia formatos orientados a la conveniencia y el ocio. La hostelería se mantiene resiliente: las inversiones hoteleras alcanzaron los 4.700 millones de USD en 2023, subrayando la recuperación del turismo.
Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles con la compra del informe
Por Modelo de Negocio: Las ventas dominan, los alquileres ganan ritmo
Las transacciones de venta contribuyeron con el 59,55% al mercado inmobiliario comercial de España en 2025, impulsadas por fuertes entradas de capital extranjero en activos emblemáticos en Madrid, Barcelona y destinos costeros. Sin embargo, la vía del alquiler registra una CAGR del 6,46% hasta 2031, superando el crecimiento de las ventas a medida que las instituciones buscan flujos de ingresos recurrentes y los ocupantes prefieren el arrendamiento para preservar la flexibilidad de su balance. Se prevé que los rendimientos residenciales prime se compriman 40 puntos básicos para 2028, validando el atractivo de los instrumentos de flujo de caja.
Los cambios demográficos apoyan el crecimiento del alquiler: la reducción del tamaño de los hogares, el retraso en la adquisición de vivienda en propiedad y una fuerza laboral móvil sostienen la demanda de coliving, residencias de estudiantes y oficinas flexibles. Los inquilinos corporativos estructuran contratos de arrendamiento cortos con derechos de expansión, reflejando los rápidos cambios en la plantilla en el sector de servicios tecnológicos. En el lado de las ventas, los inversores de valor añadido están apuntando a centros comerciales secundarios y almacenes obsoletos para su reposicionamiento, apostando por la compresión de rendimientos una vez que las mejoras ESG desbloqueen la liquidez.
Por Usuario Final: Las necesidades corporativas y de las pymes orientan la demanda
Los ocupantes corporativos y pymes consumieron el 71,25% del tamaño del mercado inmobiliario comercial de España en 2025, respaldados por un sector servicios que genera el 76% de la producción nacional. Se espera que sus necesidades de espacio crezcan a una CAGR del 6,05% hasta 2031, centradas en oficinas de Grado A con infraestructura digital, almacenes preparados para la robótica y proyectos de uso mixto que apoyen el bienestar de los empleados.
El trabajo híbrido impulsa superficies más reducidas pero de mayor especificación: los principales bancos concentraron sus operaciones en Madrid en sedes inteligentes, mientras que las grandes empresas de software estadounidenses prealquilaron 25.000 m² en el distrito 22@ de Barcelona. Los inversores particulares acceden a productos comerciales a través de plataformas de tokenización que fraccionalizan plantas de oficinas y parques comerciales, ampliando la base de compradores. Los fondos institucionales participan tanto como arrendadores como socios en empresas conjuntas con promotores para garantizar la visibilidad del pipeline.
Nota: Las participaciones de todos los segmentos individuales están disponibles con la compra del informe
Análisis Geográfico
Madrid reclamó el 44,58% de la participación del mercado inmobiliario comercial de España en 2025, reflejando su condición de núcleo político y financiero. La vacancia en el CBD se mantuvo en el 4,3% y el crecimiento de los alquileres persistió a pesar del elevado coste de obra nueva, ya que las multinacionales eligieron la capital para sus sedes que dan servicio a Iberia y América Latina. La logística prospera dentro de la red de tres anillos de la ciudad; la adquisición de 90.000 m² en Pinto por parte de CBRE Investment Management señala la confianza en las ubicaciones de última milla. La inversión en centros de datos de 6,72 millones de USD complementó las subvenciones gubernamentales de digitalización, consolidando el estatus de Madrid como principal centro tecnológico de España.
Barcelona es el segundo pilar del país. La absorción de oficinas aumentó un 20% en 2024 y la oferta futura permanece en gran medida prealquilada, lo que indica una duradera migración hacia activos de mayor calidad. El ecosistema de centros tecnológicos de Cataluña generó 3.200 millones de USD en actividad en 2024 a través de 160 incubadoras y espera emplear a 42.752 profesionales para 2026. La recuperación del turismo atrajo a inversores hoteleros de lujo, mientras que la hoja de ruta de neutralidad de carbono de la autoridad portuaria añadió dinamismo a los promotores de almacenes que tienen en la mira los flujos comerciales multimodales.
Málaga, históricamente un destino de ocio, es el mercado regional de mayor crecimiento con una CAGR del 6,850% hasta 2031. Las grandes empresas tecnológicas internacionales abrieron oficinas satélite para aprovechar las ventajas de calidad de vida y los menores costes, acelerando la demanda de espacios de Clase A. Valencia se beneficia de la conectividad portuaria y del acercamiento de la cadena de suministro del sector del automóvil, ampliando su huella manufacturera y estimulando construcciones especulativas de almacenes respaldadas por los optimistas pronósticos de Proequity. Las ciudades secundarias como Bilbao y Zaragoza atraen a inversores que buscan diferenciales de rentabilidad de 200 puntos básicos sobre el CBD de Madrid, factibles gracias a las mejoras en los enlaces de alta velocidad AVE que comprimen los tiempos de viaje.
Panorama regulatorio
El sector inmobiliario comercial de España está influenciado por las normas nacionales de planificación urbana y rehabilitación de edificios publicadas a través del Boletín Oficial del Estado (BOE), junto con las políticas de vivienda y alquiler supervisadas por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU). La Ley de Vivienda de 2023 (Ley 12/2023) intensificó la atención sobre los controles de alquiler y la tributación de viviendas vacías en el mercado en general, y también ha alimentado el debate sobre un posible efecto de contagio hacia segmentos no residenciales, lo que aumenta el riesgo político percibido para algunos inversores.
En 2024, el enfoque de las políticas se desplazó hacia la agilización de los procesos de planificación y la habilitación del reaprovechamiento del parque construido. El MIVAU inició una modificación legislativa de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana en marzo de 2024 para mejorar la seguridad jurídica de los instrumentos de planificación. A nivel regional, la Comunidad de Madrid promulgó la Ley 3/2024 para facilitar el desarrollo urbano, incluyendo la posibilidad de convertir determinados terrenos de uso terciario (por ejemplo, parcelas designadas para oficinas) en vivienda pública protegida, reduciendo al mismo tiempo algunas cargas administrativas. Esto ha estrechado el vínculo entre la planificación del uso del suelo comercial y las prioridades de redesarrollo orientadas a la vivienda.
Análisis de la cadena de valor
La cadena de valor del sector inmobiliario comercial de España comienza con la obtención de suelo y la planificación (aprobaciones municipales y regionales), continúa con el desarrollo y la construcción (promotores, contratistas, instaladores especializados y suministro de materiales), luego pasa a la intermediación y el arrendamiento, la ejecución de transacciones (asesoría legal, notarial, registral y consultiva) y, finalmente, a la gestión de propiedades e instalaciones para operaciones generadoras de ingresos. Los datos del INE de 2024 apuntan a un sector de la construcción de gran tamaño, con un valor añadido de 66.024 millones de EUR, y una actividad concentrada en la construcción de edificios y las instalaciones especializadas. Esto subraya la importancia de la capacidad de los contratistas y los oficios técnicos para llevar a cabo reformas de oficinas, naves logísticas y activos de uso mixto.
El riesgo de ejecución tiende a concentrarse en dos áreas: los plazos de tramitación de permisos y la volatilidad de los costos de los insumos. Los largos procesos administrativos para el suelo y las licencias, a menudo citados como de varios años para suelo no finalista, extienden los períodos de tenencia de los promotores. Los costos de materiales y energía también se han mantenido volátiles desde 2021. La digitalización está cada vez más integrada en la ejecución, con el Building Information Modelling (BIM) obligatorio para contratos públicos de construcción superiores a 5,538 millones de EUR a partir del 1 de abril de 2024 (con una expansión prevista a contratos más pequeños desde el 1 de octubre de 2025). Este requisito impulsa a los equipos de diseño, contratistas y gestores de proyectos a estandarizar los flujos de trabajo de datos, lo que también puede trasladarse a proyectos comerciales privados y programas de renovación.
Panorama Competitivo
Los inversores internacionales aportaron más de la mitad del capital total en 2024, convirtiendo a España en el cuarto mayor destino europeo para los flujos inmobiliarios transfronterizos. La propiedad de oficinas en Madrid y Barcelona se concentra en torno a las SOCIMI cotizadas Merlin Properties y Colonial; la primera emitió 770 millones de USD en deuda verde para financiar rehabilitaciones, mientras que los resultados de 2024 de la segunda subrayaron su enfoque en torres emblemáticas del CBD. En logística, GIC de Singapur y Prologis continúan acumulando suelo, compitiendo con el promotor local Montepino por terrenos a lo largo del corredor de la A-2.
La competencia se intensifica en materia de sostenibilidad. La cartera de Lar España con certificación BREEAM en el 98% respaldó sus activos de 1.400 millones de USD, aunque Fitch rebajó la calificación del REIT a "BB-" tras el elevado apalancamiento que financió una oferta de adquisición por parte de los nuevos propietarios. El comercio minorista se está consolidando: Helios RE completó una exclusión forzosa para adquirir el 100% de Lar España en febrero de 2025, migrando el vehículo a BME Scaleup para una mayor flexibilidad de financiación. Los operadores hoteleros Travelodge y Barceló favorecen las operaciones de venta con arrendamiento posterior para liberar capital destinado a programas de renovación orientados a reducir el consumo energético antes de los objetivos de eficiencia de 2030.
Abundan los espacios en blanco y los actores disruptivos. Los codesarrollos de centros de datos con empresas de servicios públicos se multiplican a lo largo del anillo exterior de Madrid, donde el suelo es más barato y el acceso a la energía es más fácil. Las plataformas PropTech como Clikalia despliegan valoraciones con inteligencia artificial y transferencia de titularidad mediante cadena de bloques, reduciendo los ciclos de transacción en un 30%. Las empresas de tokenización Bricks&People y Reental fraccionalizan activos individuales en participaciones de 100 USD, ampliando la participación minorista. Los arrendadores tradicionales responden lanzando divisiones de capital riesgo para identificar tecnología que reduzca los gastos operativos y mejore la retención de inquilinos.
Líderes de la Industria Inmobiliaria Comercial de España
MERLIN Properties SOCIMI
Colonial Av.
Lar España
Vía Célere
Kronos Real Estate Group
- *Nota aclaratoria: los principales jugadores no se ordenaron de un modo en especial
Oportunidades de mercado y perspectivas futuras
Está surgiendo un claro conjunto de oportunidades en torno a la reutilización y la simplificación de trámites, que afecta directamente al parque de oficinas, comercios y activos de uso mixto en los centros urbanos. En enero de 2026, las directrices de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) respaldaron el uso de una declaración de responsabilidad como título habilitante para inscribir cambios de uso de comercial a residencial en el Registro de la Propiedad en los casos aplicables. Esto reduce la fricción para las estrategias orientadas a la conversión donde las normas locales lo permiten. En paralelo, el Real Decreto-ley 3/2026 (en vigor desde el 24 de marzo de 2026) introdujo medidas destinadas a agilizar los procedimientos de planificación urbana y las licencias administrativas, generando margen para que promotores y propietarios acorten los ciclos de redesarrollo de activos infrautilizados.
El cumplimiento de la descarbonización también se está convirtiendo en una oportunidad de servicios y de gasto de capital en oficinas, comercios, logística y hostelería, especialmente donde se necesitan trabajos de renovación para seguir siendo invertibles bajo criterios ESG. Los requisitos de la UE sobre informes de carbono del ciclo de vida se están endureciendo, incluido el cumplimiento obligatorio del Reglamento Delegado (UE) 2026/52 sobre los cálculos del potencial de calentamiento global (GWP) de todo el ciclo de vida para edificios nuevos, lo que aumenta la demanda de consultores especializados, software y flujos de trabajo de construcción digital. Los programas de coordinación sectorial suman impulso, como la Agenda Estratégica Interplataforma del PTEC para el Sector de la Construcción 2026-2030 (presentada en febrero de 2026), que prioriza la industrialización y la integración digital (incluyendo BIM y gemelos digitales). También respalda una cartera de proyectos de mejora y modernización que vincula la capacidad de construcción con activos comerciales invertibles y de alto rendimiento energético.
Desarrollos recientes del sector
- Marzo de 2026: MERLIN Properties informó que sus centros comerciales cerraron 2025 con una ocupación del 97% y firmaron más de 250 contratos que abarcan aproximadamente 85.000 metros cuadrados. La profundidad del arrendamiento refuerza la visibilidad del flujo de caja para los formatos comerciales prime y respalda los ciclos de inversión vinculados al reposicionamiento y la mejora de la combinación de inquilinos.
- Mayo de 2025: Los accionistas de Inmobiliaria Colonial aprobaron la fusión con su filial francesa Société Foncière Lyonnaise (SFL), avanzando hacia una plataforma paneuropea de oficinas prime más integrada. Este paso aumenta la flexibilidad estratégica para la asignación de capital transfronteriza y la gestión de la cartera en oficinas core de CBD.
- Febrero de 2025: Helios RE completó la exclusión forzosa (squeeze-out) para alcanzar el 100% de la propiedad de Lar España Real Estate SOCIMI, seguido de la exclusión de cotización de las bolsas españolas y un traslado al segmento BME Scaleup. La transacción acelera la consolidación liderada por el capital privado en el sector inmobiliario comercial español y puede cambiar el ritmo de rotación de activos y las decisiones de renovación dentro de la plataforma.
Marco de la metodología de investigación y alcance del informe
Definición y alcance del mercado
Para esta metodología, el mercado abarca los bienes inmuebles no residenciales generadores de ingresos ubicados en España, donde el valor se crea mediante el alquiler, el arrendamiento o la venta de activos comerciales construidos en los principales usos de propiedad.
Exclusiones del alcance: se excluyen la vivienda residencial, el suelo bruto sin consentimiento de planificación activo y los activos de infraestructura pública.
Descripción general de la segmentación
- Por Tipo de Propiedad
- Oficinas
- Comercio Minorista
- Logística
- Otros (Industrial, Hostelería, etc.)
- Por Modelo de Negocio
- Ventas
- Alquiler
- Por Usuario Final
- Particulares / Hogares
- Empresas y Pymes
- Otros
- Por Geografía (Ciudad Clave)
- Madrid
- Barcelona
- Valencia
- Cataluña (excl. BCN)
- Málaga
- Otras Ciudades
Fuentes de datos, dimensionamiento del mercado y validación
Investigación documental
El trabajo documental comienza construyendo una base fáctica sobre la demanda inmobiliaria y los mercados de capitales de España, de modo que el modelo permanezca anclado a la actividad real del mercado en lugar de moverse únicamente con supuestos. Normalmente hacemos referencia a fuentes públicas como los comunicados del Banco de España, los conjuntos de datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), las series de Eurostat, los registros de la propiedad y catastros españoles cuando están disponibles, y los indicadores bancarios y de construcción a nivel de la UE.
Junto con esto, revisamos los informes anuales y las presentaciones a inversores de propietarios y promotores inmobiliarios cotizados, los comentarios de prestamistas y la cobertura de prensa de reputación para mapear qué se está expandiendo y qué se está desacelerando por tipo de activo. Se utiliza una suscripción de pago para datos financieros corporativos e inteligencia empresarial de manera selectiva para estandarizar los ingresos, la exposición del balance y los informes de la huella de la cartera, y una base de datos de envíos de importación-exportación puede consultarse únicamente cuando ayuda a validar el momento del ciclo de equipos y materiales de construcción como señal de dirección. Las fuentes documentales enumeradas aquí son solo ilustrativas, y se utilizaron muchos otros documentos públicos para la recopilación de datos, la verificación cruzada y la aclaración.
Entrevistas y encuestas primarias
El trabajo primario se utiliza para poner a prueba lo que los datos documentales no pueden responder claramente, especialmente en torno al comportamiento de los precios, el movimiento de la vacancia, los incentivos de arrendamiento y la disponibilidad de capital por tipo de activo y clúster de ciudad. Hablamos con una combinación de propietarios, promotores, operadores, corredores, prestamistas y grandes inquilinos, de modo que los supuestos sobre absorción, rendimientos y ocupación puedan ajustarse a lo que se observa en los centros comerciales de España. Los datos se comparan entre los principales centros comerciales y corredores secundarios de España, y luego se concilian con los totales del modelo antes de la finalización.
Distribución de los encuestados del trabajo de campo de la investigación primaria
| Tipo de empresa | Cargo del encuestado |
|---|---|
| Nivel superior: 29% | CXOs: 12% |
| Nivel medio: 54% | Líderes funcionales/de unidad: 43% |
| Actores más pequeños: 17% | Gerentes: 45% |
Dimensionamiento y previsión del mercado
El dimensionamiento se construye con un enfoque descendente (top-down), donde las señales macro del mercado inmobiliario y de capitales se utilizan para reconstruir el stock invertible y su trayectoria de valor a lo largo del tiempo, y luego se alinea con las realidades de arrendamiento y transacción específicas de España. Para mantener esto fundamentado, corroboramos el resultado utilizando aproximaciones ascendentes (bottom-up) selectivas, como valores de activos muestreados por tipo de propiedad en ciudades clave y verificaciones de canal sobre los movimientos típicos de precios y rendimientos.
Algunos insumos clave que dan forma al modelo incluyen la dirección de la vacancia comercial y la absorción neta, las tendencias de niveles de alquiler e incentivos, el movimiento de las tasas de rendimiento y financiación, el calendario de la cartera de construcción y finalización, y el apetito de riesgo de los inversores (a menudo visible en el impulso de las transacciones y los diferenciales entre oferta y demanda). Cuando los datos son escasos para ciudades más pequeñas o activos de nicho, las brechas se gestionan mediante la sustitución por ubicaciones comparables, seguida de un ajuste basado en la retroalimentación de las entrevistas para que el resultado se mantenga realista. La previsión se impulsa mediante análisis de escenarios que vinculan las perspectivas con las trayectorias de las tasas de interés, la demanda de arrendamiento y los calendarios de entrega de nueva oferta, y luego se somete a pruebas de resistencia con el consenso de expertos sobre la rapidez con la que los precios y la ocupación pueden normalizarse.
Validación de datos y ciclo de actualización
Los resultados se verifican en varios pasos para que los saltos inusuales no pasen desapercibidos. Comparamos los valores de mercado modelados con señales independientes como el sentimiento de las transacciones, las condiciones de financiación y los indicadores de rendimiento del arrendamiento, y luego investigamos las variaciones que no pueden explicarse por un cambio claro en las tasas o la demanda.
Antes de la aprobación final, los supuestos son revisados por otro analista, y se activan llamadas de seguimiento cuando la retroalimentación de las entrevistas entra en conflicto con los indicadores documentales o cuando aparece una gran revisión en una serie temporal oficial. Los informes se actualizan anualmente, con actualizaciones intermedias cuando choques importantes de tasas, cambios regulatorios o disrupciones del mercado afectan materialmente los precios y la liquidez. Justo antes de la entrega, se completa una revisión final para que los clientes reciban la visión más actual disponible.
Estimación del mercado inmobiliario comercial de España de Mordor Intelligence en comparación con otras estimaciones publicadas
Los tamaños de mercado publicados para el sector inmobiliario comercial de España a menudo no coinciden entre sí, incluso cuando se refieren al mismo país y período de tiempo. Las diferencias suelen provenir de cómo cada editor define el valor del mercado (valor del stock de activos frente a flujo de inversión anual), los tipos de propiedad incluidos y cómo se convierten y actualizan los precios.
En este estudio, la estimación está vinculada al valor de capital de las propiedades no residenciales generadoras de ingresos en España, lo que mantiene la cifra alineada con el stock de activos invertibles en lugar de la actividad de transacciones en un solo año. Algunas cifras externas parecen mezclar el volumen de transacciones, el valor de la cartera de desarrollo o segmentos más estrechos como solo el gasto en inversión, lo que puede reducir drásticamente el total en comparación con una valoración completa del stock. La dispersión también aumenta cuando el momento del tipo de cambio y los supuestos de tasas de interés no se actualizan cerca de la publicación.
Comparación de referencia
| Fuente | Tamaño del mercado | Brechas en la metodología de investigación |
|---|---|---|
| Mordor Intelligence | 83,33 mil millones de USD (2025) | |
| Consultora Global A | 62,64 mil millones de USD (2024) | Parece utilizar un año base diferente y puede aplicar una base de valoración más estrecha, lo que puede desplazar los totales cuando los reajustes de rendimiento y precios no están sincronizados con el mismo momento. |
| Editorial del Sector B | 17,60 mil millones de USD (2023) | La magnitud sugiere un enfoque en una métrica de flujo (como la inversión o la actividad de transacciones) en lugar del valor de capital total de la base de activos comerciales existente, lo que naturalmente arroja una cifra mucho más pequeña. |
La tabla muestra que la mayor parte de la brecha se debe a qué se está contando y cuándo se está midiendo, no solo a diferencias matemáticas. Cuando el mercado se define como el valor del stock de propiedades comerciales en funcionamiento y los supuestos de precios y tasas se actualizan con señales actuales, el resultado permanece rastreable y repetible, que es el enfoque aplicado aquí por Mordor Intelligence.
Preguntas Clave Respondidas en el Informe
¿Cuál es el valor actual del mercado inmobiliario comercial de España?
El mercado inmobiliario comercial de España está valorado en 88.140 millones de USD a partir de 2026.
¿Qué tipo de propiedad tiene la mayor participación en el mercado inmobiliario comercial de España?
Las oficinas lideran con el 33,65% de participación de mercado en 2025.
¿Qué segmento crece más rápido dentro del mercado inmobiliario comercial de España?
Se proyecta que las propiedades logísticas crecerán a una CAGR del 6,720% hasta 2031.
¿Por qué se espera que la actividad de alquiler supere a las ventas?
Las instituciones buscan flujos de ingresos estables y los ocupantes prefieren el arrendamiento por la flexibilidad del balance, impulsando una CAGR de alquiler del 6,460% frente a un crecimiento más lento en las transacciones de venta.
¿Qué ciudad domina el mercado inmobiliario comercial de España?
Madrid controla el 44,58% de la participación del mercado nacional, respaldado por su papel como capital política y financiera.
¿Cómo están configurando las regulaciones de sostenibilidad las decisiones de inversión?
Las normas de la Taxonomía Verde de la UE y los mandatos ESG de los inversores están impulsando a los arrendadores a financiar rehabilitaciones profundas, con las SOCIMI españolas emitiendo 770 millones de USD en bonos verdes para mejorar el rendimiento energético.
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