Tamaño y Participación del Mercado Inmobiliario de Oficinas en España
Visión General del Mercado
| Período de Estudio | 2020 - 2031 |
|---|---|
| Período de Datos Pronosticados | 2026 - 2031 |
| Tamaño del mercado en el año base (2025) | 39.01 Mil millones de dólares |
| Tamaño del Mercado (2026) | 40.65 Mil millones de dólares |
| Tamaño del Mercado (2031) | 49.94 Mil millones de dólares |
| Growth Rate (2026 - 2031) | 4.21 % |
| Concentración del Mercado | Bajo |
Jugadores principales *Nota aclaratoria: los principales jugadores no se ordenaron de un modo en especial Imagen © Mordor Intelligence. El uso requiere atribución según CC BY 4.0. | |
Análisis del Mercado Inmobiliario de Oficinas en España por Mordor Intelligence
Se espera que el tamaño del mercado inmobiliario de oficinas en España crezca de 39.010 millones de USD en 2025 a 40.650 millones de USD en 2026 y se proyecta que alcance los 49.940 millones de USD en 2031 a una CAGR del 4,21% durante el período 2026-2031. La estabilidad política, los costes operativos competitivos y el posicionamiento de Madrid y Barcelona como principales centros europeos para la tecnología y los servicios financieros respaldan el crecimiento. Los edificios de Categoría A concentran la mayor parte de la demanda de arrendamiento, ya que sus especificaciones modernas se ajustan a los requisitos del trabajo híbrido y a los crecientes estándares ESG. Los contratos de arrendamiento flexible siguen siendo la opción preferida por los ocupantes, siendo las transacciones de alquiler las que representan la mayor parte de la actividad. El impulso de la inversión extranjera directa se mantiene intacto, como lo evidencia el aumento en los proyectos de servicios financieros y el apetito institucional por activos verdes certificados que ofrecen flujos de caja estables.[1]Blanca García-Moral y M.ª Isabel Laporta-Corbera, Evolución de la Deuda Pública Española en 2023,
Banco de España, bde.es
Conclusiones Clave del Informe
- Por calidad de edificio, los activos de Categoría A concentraron el 53,60% de la participación del mercado inmobiliario de oficinas en España en 2025, mientras que se proyecta que el stock de Categoría B registre la CAGR más alta del 4,58% hasta 2031.
- Por tipo de transacción, el segmento de alquiler dominó con el 78,30% de los ingresos en 2025; se espera que las transacciones de venta crezcan a una CAGR del 4,73% hasta 2031.
- Por uso final, las tecnologías de la información y los servicios habilitados por TI captaron el 32,70% de la demanda en 2025, y se prevé que este segmento se expanda a una CAGR del 4,92% hasta 2031.
- Por ciudad, Madrid concentró el 41,40% de la actividad total en 2025, mientras que se proyecta que Valencia registre la CAGR más alta del 5,12% hasta 2031.
Nota: Las cifras de tamaño del mercado y previsión de este informe se generan utilizando el marco de estimación propietario de Mordor Intelligence, actualizado con los últimos datos e información disponibles a partir de 2026.
Tendencias e Información del Mercado Inmobiliario de Oficinas en España
Análisis del Impacto de los Impulsores*
| Impulsor | (~) % de Impacto en la Proyección de CAGR | Relevancia Geográfica | Plazo de Impacto |
|---|---|---|---|
| Expansión de ecosistemas tecnológicos y de startups | +1.2% | Madrid, Barcelona, con efecto sobre Valencia | Mediano plazo (2-4 años) |
| Deslocalización cercana de TI y centros de servicios compartidos | +0.8% | Madrid, Barcelona, Valencia | Largo plazo (≥ 4 años) |
| Aumento de la demanda de espacios de trabajo flexibles | +0.9% | Nacional, principales centros urbanos | Corto plazo (≤ 2 años) |
| Interés de inversores institucionales en activos conformes con ESG | +0.7% | Zonas prime de Madrid y Barcelona | Mediano plazo (2-4 años) |
| Incentivos gubernamentales para la rehabilitación energéticamente eficiente | +0.6% | Nacional, énfasis en grandes ciudades | Largo plazo (≥ 4 años) |
| Fuente: Mordor Intelligence | |||
Expansión de los Ecosistemas Tecnológicos y de Startups en Madrid y Barcelona
La economía tecnológica de España generó más de 129.600 millones de USD en 2024 y empleó a 764.000 personas, consolidando Madrid y Barcelona como polos de atracción para empresas digitales de alto crecimiento. Las entradas de capital de riesgo superaron los 3.240 millones de USD en 2024, impulsadas por los incentivos fiscales de la Ley de Startups de 2022 y una red de más de 300 incubadoras. El distrito 22@ de Barcelona por sí solo representó el 32% del arrendamiento anual, lo que demuestra que la concentración tecnológica impulsa las primas de alquiler. La demanda se orienta hacia espacios de Categoría A superiores a 1.000 m², lo que permite a las empresas integrar infraestructuras de TI sofisticadas. A medida que las startups maduran y se convierten en scale-ups, su necesidad de contratos de larga duración en edificios de alta especificación se intensifica, garantizando una absorción sostenida del mercado inmobiliario de oficinas en España.
Deslocalización Cercana de TI y Centros de Servicios Compartidos desde el Norte y el Oeste de Europa
Las empresas latinoamericanas invirtieron 72.200 millones de USD en España entre 2020 y 2024, poniendo en marcha 360 proyectos greenfield que frecuentemente anclan operaciones de back-office y software en Madrid o Barcelona. Aunque las métricas detalladas de deslocalización cercana desde el norte de Europa son escasas, los centros españoles competitivos en costes actúan como pasarelas estratégicas tanto hacia la UE como hacia América Latina. El establecimiento en 2025 de Eight Advisory en Madrid ilustra el atractivo de la cobertura de red de alta capacidad del 93% de España y sus costes laborales favorables. Estos factores sustentan un impulso de larga duración en el mercado inmobiliario de oficinas en España a medida que las empresas consolidan sus centros de servicios.
Aumento de la Demanda de Espacios de Trabajo Flexibles y Modelos de Oficina Híbrida
Las políticas de trabajo híbrido cubren actualmente al 55% de los empleados españoles, transformando la planificación de espacios a favor de entornos orientados a la colaboración. CBRE adquirió la plena propiedad de Industrious, lo que refleja el creciente reconocimiento institucional de la demanda de espacios de trabajo flexibles, mientras que las empresas priorizan cada vez más los diseños orientados a la colaboración frente a los modelos de densidad tradicionales. Valencia sigue esta tendencia: las solicitudes de unidades superiores a 1.000 m² aumentaron considerablemente en 2024, lideradas por ocupantes del sector tecnológico que buscan instalaciones plug-and-play. Aunque los modelos híbridos reducen marginalmente las superficies totales, incrementan la demanda de edificios premium orientados a la experiencia, elevando las rentas efectivas dentro del mercado inmobiliario de oficinas en España.
Interés de los Inversores Institucionales en Activos de Oficinas Prime Conformes con ESG
Se proyecta que la inversión inmobiliaria europea crezca un 23% interanual hasta los 231.100 millones de USD en 2025, con inversores de valor añadido que tienen como objetivo el stock no prime para mejoras verdes. Los edificios de España representan el 30% del consumo energético nacional, y más del 80% tienen calificaciones de baja eficiencia, lo que presenta amplias oportunidades de rehabilitación. La cartera de Colonial, certificada al 99% como verde y valorada en 12.580 millones de USD, ilustra cómo la sostenibilidad impulsa una alta tasa de ocupación del 95% y un crecimiento sostenido de las rentas. La mayor regulación ESG en virtud de la CSRD de la UE acelera la bifurcación entre activos preparados para el futuro y el stock obsoleto dentro del mercado inmobiliario de oficinas en España.[2]Comisión Europea, "Directiva sobre Informes de Sostenibilidad Corporativa (CSRD): Diario Oficial L 322/15," Unión Europea, eur-lex.europa.eu
Análisis del Impacto de las Restricciones*
| Restricción | (~) % de Impacto en la Proyección de CAGR | Relevancia Geográfica | Plazo de Impacto |
|---|---|---|---|
| Sobreoferta persistente en zonas no consolidadas | -1.1% | Áreas secundarias de Madrid y Barcelona | Mediano plazo (2-4 años) |
| Elevados costes de rehabilitación de edificios obsoletos | -0.8% | Nacional, stock urbano más antiguo | Largo plazo (≥ 4 años) |
| Lenta recuperación de la ocupación a tiempo completo | -0.7% | Nacional, grandes ciudades | Corto plazo (≤ 2 años) |
| Fuente: Mordor Intelligence | |||
Sobreoferta Persistente en Zonas de Oficinas No Consolidadas de las Principales Ciudades
La tasa de disponibilidad de Madrid se situó en el 9% en 2024, aunque la disponibilidad en el CBD prime se mantuvo por debajo del 5%, revelando una marcada brecha de rendimiento entre el núcleo y la periferia. Barcelona mostró una tasa de disponibilidad similar del 11,36% a nivel de ciudad, concentrada principalmente en los distritos periféricos. Las concesiones de alquiler en las zonas secundarias erosionan el flujo de caja de los propietarios, mientras que los edificios no conformes con ESG corren el riesgo de quedar desocupados de forma prolongada a medida que los ocupantes se decantan por opciones de alta especificación. Sin mejoras extensas, aproximadamente el 77% del stock de Madrid podría volverse obsoleto en 2030, generando un lastre estructural en el mercado inmobiliario de oficinas en España.
Elevados Costes de Rehabilitación de Edificios de Oficinas Obsoletos
Europa necesita 43.200 millones de USD al año para elevar los activos de baja calificación a los próximos estándares, aunque solo el 17% cumple actualmente con ellos. El stock español afronta retos agudos debido al envejecimiento de los sistemas mecánicos y las fachadas. Las normas de Basilea III han reducido la capacidad de préstamo bancario en 135.000 millones de USD, empujando a los propietarios hacia financiaciones alternativas más costosas. Cuando los proyectos se ejecutan en edificios en uso, el traslado temporal de los inquilinos incrementa los costes e interrumpe los ingresos por alquiler. Los propietarios que no deseen o no puedan financiar las mejoras corren el riesgo de sufrir una erosión significativa del valor, acentuando la brecha dentro del mercado inmobiliario de oficinas en España.
*Nuestras previsiones consideran los impactos de impulsores y restricciones como direccionales, no aditivos. Las previsiones de impacto reflejan el crecimiento base, los efectos de mezcla y las interacciones entre variables.
Análisis por Segmento
Por Calidad de Edificio: Los Activos Premium Impulsan la Polarización del Mercado
Los inmuebles de Categoría A captaron el 53,60% de la participación del mercado inmobiliario de oficinas en España en 2025, poniendo de manifiesto la creciente tendencia hacia la búsqueda de calidad. Las rentas prime de Madrid alcanzaron los 41,0 USD/m²/mes, mientras que Barcelona registró 32,1 USD/m²/mes, lo que subraya el poder de fijación de precios del stock de alta especificación. La disponibilidad dentro de los corredores del CBD se mantuvo por debajo del 5%, lo que demuestra la sólida preferencia de los inquilinos por espacios de trabajo certificados ESG y con tecnología avanzada. Se prevé que el segmento de Categoría A del tamaño del mercado inmobiliario de oficinas en España crezca a una CAGR del 4,52% hasta 2031, muy por delante de las categorías tradicionales. La demanda está anclada en las expansiones de empresas multinacionales, en particular de los sectores de TI y financiero, que valoran los sistemas energéticamente eficientes capaces de reducir los costes totales de ocupación y avanzar en sus agendas de cero emisiones netas.
Los edificios de Categoría B y C se enfrentan a un creciente riesgo de obsolescencia a menos que los propietarios acometan rehabilitaciones profundas. Aproximadamente el 77% del inventario total de Madrid deberá recibir inversiones ESG significativas antes de 2030 para mantenerse relevante. Los inversores de valor añadido ven oportunidades en el reposicionamiento de activos de Categoría B, aunque los proyectos viables exigen un control preciso del gasto de capital y estrategias de arrendamiento ágiles. La cartera de Colonial demuestra la resiliencia de ingresos de una estrategia de Categoría A totalmente verde: su ocupación del 95% y una subida de rentas del 6,3% en 2024 superaron al mercado en general. Esta dicotomía sugiere que las futuras carteras de desarrollo se concentrarán en stock premium de bajas emisiones de carbono, mientras que los espacios secundarios podrían reconvertirse para usos alternativos.
Nota: Las cuotas de todos los segmentos individuales están disponibles al adquirir el informe
Por Tipo de Transacción: El Dominio del Alquiler Refleja la Flexibilidad del Mercado
El formato de alquiler representó el 78,30% de la actividad de 2025, reforzando el apetito de los ocupantes por la agilidad a medida que el trabajo híbrido modifica la planificación de espacios a largo plazo. Los volúmenes de arrendamiento se beneficiaron de las estructuras favorables al inquilino en España, que facilitan las cláusulas de rescisión anticipada y las renegociaciones de plazos. Con un crecimiento del 3,4% en los alquileres comparables y una tasa de ocupación del 96,7%, Merlin Properties ha contribuido a la efectividad del modelo de arrendamiento del mercado inmobiliario de oficinas en España. Aunque el alquiler sigue siendo dominante, se espera que las transacciones de venta registren una CAGR del 4,73% hasta 2031, lo que sugiere una recuperación gradual de las compras institucionales una vez que los precios se estabilicen.
La confianza inversora se está recuperando al compás de una mayor claridad en la revalorización de activos y la visibilidad regulatoria. Se estima que la inversión en oficinas podría alcanzar los 2.160 millones de USD en 2024, un 32% más que en 2023, con un marcado sesgo hacia propiedades conformes con ESG. Los operadores de espacios de trabajo flexibles constituyen un segmento de inquilinos en crecimiento, que con frecuencia firman acuerdos de gestión que conectan el arrendamiento tradicional con la prestación de servicios llave en mano. A medida que el trabajo híbrido madura, los propietarios que puedan combinar contratos de arrendamiento core con opciones flex y comodidades de tipo hospitalario estarán mejor posicionados para retener inquilinos a lo largo de los ciclos dentro del mercado inmobiliario de oficinas en España.
Por Uso Final: El Sector Tecnológico Lidera la Evolución de la Demanda
Las tecnologías de la información y los servicios habilitados por TI absorbieron el 32,70% del espacio arrendado en 2025, consolidando la posición del sector como principal motor de crecimiento. Se prevé que el segmento se expanda a una CAGR del 4,92% hasta 2031, superando a otros grupos de ocupantes. Las empresas tecnológicas españolas se concentran en distritos de innovación como el 22@ de Barcelona, donde los requerimientos de un único inquilino superiores a 1.000 m² son habituales. La demanda del sector BFSI se mantiene saludable, impulsada por los 14 nuevos proyectos de servicios financieros registrados en Madrid en 2024. Las consultoras y los grupos de servicios profesionales muestran un crecimiento más moderado a medida que el teletrabajo impulsa la racionalización de carteras.
El tamaño del mercado inmobiliario de oficinas en España destinado a los ocupantes del sector tecnológico se está ampliando porque las empresas necesitan zonas de colaboración, conectividad robusta y credenciales verdes para cumplir sus objetivos internos de reducción de carbono. El mercado de oficinas de Valencia pone de manifiesto la creciente demanda del sector tecnológico, con empresas que requieren espacios superiores a 1.000 metros cuadrados para apoyar el crecimiento y la colaboración, según señala BNP Paribas Real Estate. Sectores como el comercio minorista, las ciencias de la vida, la energía y el sector jurídico muestran tendencias diversas, con las ciencias de la vida y la energía bien posicionadas para el crecimiento gracias al liderazgo de España en energías renovables y productos farmacéuticos. La preponderancia del sector tecnológico subraya la necesidad de que los futuros desarrollos de oficinas se centren en conectividad de alta velocidad, distribuciones flexibles y características sostenibles alineadas con las prioridades de las empresas tecnológicas.
Nota: Las cuotas de todos los segmentos individuales están disponibles al adquirir el informe
Análisis Geográfico
El dominio de Madrid con el 41,40% del volumen de 2025 refleja su doble papel como sede del Gobierno y principal centro financiero. Los catorce nuevos proyectos de servicios financieros del año pasado validan el sostenido interés extranjero, elevando las rentas prime del CBD hasta los 41,0 USD/m²/mes y comprimiendo la disponibilidad por debajo del 5%. La dicotomía entre la escasez de Categoría A y el excedente en zonas periféricas se agudiza, otorgando poder de fijación de precios a los propietarios del núcleo, pero desafiando a los propietarios de activos tradicionales. Sin rehabilitaciones ESG agresivas, más de tres cuartas partes del inventario de la capital corren el riesgo de caer en obsolescencia funcional en 2030, generando tanto oportunidades de reconversión como amenazas de activos varados.
Barcelona aprovecha su ecosistema de startups de reconocimiento mundial y su marca cosmopolita para sostener la demanda de oficinas. La ciudad registró un salto del 22% en la contratación bruta y situó las rentas prime en 32,1 USD/m²/mes, mientras que su distrito de innovación 22@ capturó casi un tercio de todas las operaciones. La presión por el lado de la oferta persiste en los anillos periféricos, manteniendo la tasa de disponibilidad global en el 11,36%. No obstante, los inversores favorecen Barcelona por su mercado de arrendamiento líquido, su profundidad de talento y su demostrado crecimiento de rentas cuando los activos cuentan con certificaciones LEED o BREEAM.
Valencia está evolucionando para convertirse en el mercado de oficinas emergente de España. Una tasa histórica de disponibilidad del 4,3% y aumentos de rentas cercanos al 9% ilustran una demanda robusta por parte de ocupantes de los sectores tecnológico, logística marítima y servicios de soporte. Las rentas prime en 18,4 USD/m²/mes se mantienen competitivas, aunque el diferencial con Madrid y Barcelona se está reduciendo, atrayendo capital oportunista. En otros lugares, ciudades como Málaga, Sevilla y Bilbao ganan tracción lenta pero constante a medida que las empresas buscan ubicaciones de back-office eficientes en costes, favorecidas por una mejora de la infraestructura digital.
Panorama regulatorio
El mercado de oficinas de España opera bajo un entorno de divulgación de sostenibilidad cada vez más estricto liderado por la UE, junto con medidas nacionales de vivienda y uso del suelo que condicionan las decisiones de oferta de oficinas. La Directiva de Información Corporativa en materia de Sostenibilidad (CSRD) de la UE está elevando las expectativas para grandes ocupantes y propietarios, reforzando la preferencia de los inquilinos por espacios certificados de Grado A energéticamente eficientes y ampliando la brecha de obsolescencia para el stock ineficiente.
En abril de 2026, España aprobó el Real Decreto 326/2026 que regula el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 con un marco de 7.000 millones de EUR, que puede afectar indirectamente al mercado de oficinas al respaldar dinámicas de reurbanización y programas público-privados que compiten por suelo, capital y capacidad constructiva. En enero de 2026, una resolución de la DGSJFP aclaró que una declaración de responsabilidad puede ser suficiente para registrar cambios de uso de comercial a residencial en el Registro de la Propiedad, creando una vía administrativa más clara para las conversiones de oficinas no estratégicas y con vacancia persistente cuando la planificación municipal lo permite.
Análisis de la cadena de valor
La cadena de valor abarca la agrupación de suelo y la planificación, el desarrollo y la construcción, el arrendamiento y la gestión de activos, y la intermediación en los mercados de capitales. En el lado de la demanda y las transacciones, asesores globales como CBRE, JLL y Savills originan búsquedas de ocupantes y mandatos de inversores, mientras que los REIT y propietarios españoles como Merlin Properties y Colonial anclan la capa de propiedad y reposicionamiento. El arrendamiento sigue siendo central para la monetización, con los alquileres representando el 78,30% de la actividad de mercado en 2025.
En la fase inicial, arquitectos, ingenieros, contratistas y proveedores de sistemas de edificación se ven cada vez más involucrados en trabajos de reforma y reposicionamiento, a medida que el cumplimiento ESG se convierte en un diferenciador para la ocupación y las rentas. Los programas impulsados por políticas influyen en esta cadena: el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 enfatiza estructuras de colaboración público-privada para determinadas promociones en suelo público, y las iniciativas nacionales para industrializar la construcción (PERTE de Industrialización de la Vivienda, 1.300 millones de EUR) buscan modernizar los métodos de entrega y las estructuras de costes, lo que puede derramarse hacia la reforma de oficinas y los proyectos de reurbanización de uso mixto cuando los propietarios reconfiguran activos obsoletos.
Panorama Competitivo
La estructura del mercado está moderadamente fragmentada, con los asesores globales CBRE, Jones Lang LaSalle IP, Inc. y Savills compitiendo frente a los REIT españoles Merlin Properties y Colonial. Los intermediarios internacionales aprovechan sus redes de clientes transfronterizas y su profunda experiencia en mercados de capitales para asegurar roles destacados en las grandes operaciones. Los propietarios locales, por su parte, capturan valor a través de sus posiciones de propiedad y su conocimiento granular del mercado. La ampliación de capital de 994,7 millones de USD de Merlin en 2024 financia una cartera de centros de datos de 200 MW, ampliando las fuentes de ingresos más allá de las rentas de oficinas convencionales. La cartera de Colonial, certificada al 99% como verde, ilustra una ventaja en rentas y ocupación premium que los competidores aspiran a replicar.
La digitalización y el análisis ESG constituyen la próxima frontera competitiva. CBRE amplió su capacidad en espacios de trabajo flexibles adquiriendo el resto de Industrious e integró Turner & Townsend para enriquecer su oferta de gestión de proyectos. Estos movimientos responden a las demandas de los ocupantes de soluciones llave en mano que integren espacio, servicios y métricas de sostenibilidad. Mientras tanto, fondos especializados de valor añadido tienen como objetivo el stock más antiguo de Categoría B y C para su reposicionamiento, apostando por los cambios regulatorios para impulsar la revalorización de rentas. Este doble enfoque —posicionamiento core premium más rehabilitación oportunista— define la estrategia de cartera actual en el mercado inmobiliario de oficinas en España.
Las oportunidades son más pronunciadas en las ciudades secundarias emergentes, donde las barreras de entrada son menores y las ventajas del pionero perduran. Los promotores locales que forjen alianzas municipales pueden asegurar parcelas prime para recintos de uso mixto que integren oficinas, unidades residenciales y logística de última milla. La popularidad de las plataformas de experiencia del inquilino y los paneles de control de energía en tiempo real favorece a los gestores capaces de invertir en tecnología proptech, separando aún más a los líderes de los rezagados.
Líderes del Sector Inmobiliario de Oficinas en España
CBRE
Jones Lang LaSalle IP, Inc.
Savills
Cushman & Wakefield
Knight Frank
- *Nota aclaratoria: los principales jugadores no se ordenaron de un modo en especial
Oportunidades de mercado y perspectivas futuras
Las oportunidades se están consolidando en torno a la búsqueda de calidad ("flight-to-quality") y el reposicionamiento impulsado por criterios ESG en Madrid y Barcelona, donde las señales de precios prime siguen siendo visibles (rentas prime de alrededor de 41 EUR/m² en Madrid y 31 EUR/m² en Barcelona a partir del segundo trimestre de 2026), junto con referencias de rentabilidad (alrededor del 4,50% en Madrid y del 4,70% en Barcelona). Con el Grado A manteniendo una cuota del 53,60% en 2025 y una disponibilidad ajustada en los corredores CBD principales, los propietarios e inversores de valor añadido tienen margen para mejorar los activos de Grado B con el fin de competir por la demanda impulsada por la tecnología (TI e ITES representaron el 32,70% de la demanda en 2025) y captar primas de alquiler vinculadas a edificios certificados y tecnológicamente equipados.
El stock no estratégico y funcionalmente obsoleto también genera margen para conversiones y reurbanización de uso mixto, respaldado por un tratamiento de registro más claro para la documentación de cambio de uso tras la resolución de la DGSJFP de enero de 2026 (sujeto al cumplimiento de la planificación). La actividad de capital también es visible: la inversión en oficinas alcanzó los 1.634 millones de EUR en el primer semestre de 2026, respaldando la liquidez para adquisiciones prime y planes de negocio de reforma, mientras que los programas gubernamentales bajo el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 proporcionan una palanca adicional cuando los proyectos de conversión de oficinas a residencial o de uso mixto se alinean con los objetivos y normas de elegibilidad de vivienda locales.
Desarrollos recientes del sector
- Abril de 2026: Savills Office Pulse 1T 2026: la inversión en oficinas en España alcanzó los 950 millones de euros en el primer trimestre de 2026. La publicación señala un inicio robusto de 2026 y respalda la demanda de activos de Grado A y prime.
- Abril de 2026: CBRE mercado de oficinas de España: la inversión total del primer trimestre de 2026 fue de 869 millones de euros (aumento interanual). El dato indica una compresión de las tasas de capitalización y una actividad de arrendamiento intensa en los mercados principales de Madrid y Barcelona.
- Abril de 2026: Savills publicó Office Pulse 1T 2026, informando que la inversión en oficinas en España alcanzó los 950 millones de euros en el primer trimestre de 2026. El inicio más fuerte en 15 años pone de relieve el creciente apetito de los inversores por los activos de Grado A en España.
Marco de la metodología de investigación y alcance del informe
Definición y alcance del mercado
Para esta metodología, el mercado representa el valor total de la actividad inmobiliaria de oficinas en España, capturado a través de los valores de los activos de oficinas vinculados a los resultados de arrendamiento y ventas en las principales ciudades de negocios y centros secundarios.
Exclusiones de alcance: excluye el valor residencial, minorista, hotelero, industrial y de uso mixto que no pueda razonablemente desagregarse en economías exclusivamente de oficinas.
Descripción general de la segmentación
- Por Calidad de Edificio
- Categoría A
- Categoría B
- Categoría C
- Por Tipo de Transacción
- Alquiler
- Venta
- Por Uso Final
- Tecnologías de la Información (TI e ITES)
- BFSI (Banca, Servicios Financieros y Seguros)
- Consultoría Empresarial y Servicios Profesionales
- Otros Servicios (Comercio Minorista, Ciencias de la Vida, Energía, Sector Jurídico)
- Por Ciudad
- Madrid
- Barcelona
- Valencia
- Resto de España
Fuentes de datos, dimensionamiento del mercado y validación
Investigación documental
El trabajo documental comienza construyendo una base fáctica sencilla para las oficinas en España, de modo que las suposiciones posteriores no queden sin respaldo. Revisamos indicadores y publicaciones públicas como las series macroeconómicas del Banco de España y el INE, las estadísticas de construcción y precios de Eurostat, y los portales de planificación municipal para señales de oferta y permisos en las grandes ciudades.
Para conectar las métricas de espacio con el valor monetario, nos apoyamos en notas de mercado de organizaciones y publicaciones como el Banco de Pagos Internacionales (estadísticas inmobiliarias), datos de la OCDE sobre actividad empresarial, y registros oficiales y presentaciones públicas cuando estaban disponibles para el contexto de las transacciones. También utilizamos informes anuales de empresas, presentaciones a inversores y prensa reputada para verificar la coherencia de grandes movimientos de arrendamiento, reformas y estrategias de propietarios. Para las verificaciones cruzadas sobre propiedad y flujo de operaciones, utilizamos selectivamente suscripciones de pago para datos financieros de empresas e inteligencia de noticias, y las fuentes aquí enumeradas son solo ilustrativas, ya que también nos basamos en otras referencias públicas para aclarar y validar los datos.
Entrevistas y encuestas primarias
El trabajo primario se centró en convertir la actividad de mercado en datos utilizables para el dimensionamiento, especialmente donde los datos públicos no son coherentes por ciudad. Hablamos con una combinación de propietarios, corredores, gestores de activos, ocupantes y profesionales de asesoría en toda España, y utilizamos sus comentarios para verificar la fortaleza de la demanda, los rangos de precios y el ritmo de nuevas finalizaciones y reformas.
Distribución de los encuestados en el trabajo de campo de investigación primaria
| Tipo de empresa | Puesto del encuestado |
|---|---|
| Nivel superior: 32% | Directivos (CXO): 15% |
| Nivel medio: 50% | Líderes funcionales/de unidad: 31% |
| Actores más pequeños: 18% | Gerentes: 54% |
Dimensionamiento y previsión del mercado
La lógica central de dimensionamiento utiliza un enfoque descendente en el que las señales de demanda y precios se reconstruyen ciudad por ciudad y luego se agregan hasta obtener un valor nacional. En la práctica, comenzamos con el stock de oficinas activo y la cartera de proyectos por ciudad principal, y luego aplicamos la intensidad de arrendamiento observada, el movimiento de la vacancia y los rangos de renta para traducir el comportamiento del espacio en resultados de valor.
Los principales datos que dieron forma al modelo incluyen los niveles de absorción de oficinas, las tasas de vacancia por calidad de submercado, los niveles de renta prime, la dirección de la rentabilidad prime, y el ritmo de nueva oferta y reformas. Estas variables determinan si el valor está impulsado por el crecimiento del espacio ocupado, los reajustes de renta o los cambios en las tasas de capitalización, dinámicas que no son equivalentes. Para mantener los totales fundamentados, corroboramos los resultados con aproximaciones ascendentes selectivas, como verificaciones muestreadas de listados de rentas, patrones típicos de tamaño de contratos de arrendamiento compartidos por participantes del mercado, y verificaciones de sentido basadas en transacciones para activos de mayor tamaño. Cuando no se disponía de lecturas directas, las brechas se resolvieron utilizando rangos de referencia de ciudades españolas comparables.
Para la previsión, se aplicó un análisis de escenarios en torno a la sensibilidad a los tipos de interés, los planes de expansión de los ocupantes y el momento de la nueva oferta, y luego se seleccionó la trayectoria central tras conciliarla con las expectativas de expertos recopiladas en las entrevistas primarias. Si el modelo mostraba saltos inusuales, las suposiciones se revisaban nuevamente a nivel de datos de entrada antes de bloquear la serie final.
Validación de datos y ciclo de actualización
La validación se realiza mediante comprobaciones de varianza repetidas entre ciudades, períodos de tiempo y factores de valor, de modo que un valor atípico no distorsione el total de España en su conjunto. Comparamos los resultados con señales de mercado independientes, como resúmenes de absorción publicados, referencias de renta y comentarios sobre actividad de inversión, y luego revisamos cualquier discrepancia volviendo a los datos de vacancia, renta y rentabilidad.
Antes de la validación final, el trabajo pasa por una revisión analítica en varias etapas, y se activan llamadas de seguimiento cuando nuevos repuntes de arrendamiento, grandes conversiones o un cambio visible de precios modifican la historia. Los informes se actualizan anualmente, con actualizaciones intermedias consideradas cuando ocurren eventos relevantes, y se completa una revisión final previa a la entrega para que los clientes reciban la visión más actual disponible.
Tamaño del mercado de bienes inmuebles de oficinas de España según Mordor Intelligence frente a otras estimaciones publicadas
Los tamaños de mercado publicados para las oficinas de España pueden parecer muy dispares incluso cuando se leen los mismos titulares, porque la cifra en dólares depende de qué se está valorando y de cómo se traduce de métricas de espacio a valor monetario. Mantuvimos la comparación centrada en los límites de alcance, la lógica de precios y cómo cada editor trata el momento temporal, ya que estas son las razones habituales por las que aparecen diferencias.
La absorción de arrendamiento y las referencias de renta prime, respaldadas por comprobaciones de la dirección de la vacancia y la rentabilidad, son la evidencia que vincula a Mordor Intelligence con una construcción de valor impulsada por la demanda para las oficinas, en lugar de un total impulsado por las operaciones. En las estimaciones que se muestran a continuación, los principales factores de discrepancia suelen ser si se incluye el stock de ciudades más pequeñas, si el volumen de inversión solo en ventas se utiliza como proxy para todo el mercado, y si se asume una compresión agresiva de las tasas de capitalización o incrementos de renta sin volver a verificarlos frente a las condiciones actuales del mercado y el momento de conversión de divisas.
Comparación de referencia
| Fuente | Tamaño del mercado | Brechas en la metodología de investigación |
|---|---|---|
| Mordor Intelligence | 39.01 mil millones de USD (2025) | |
| Consultora Global A | 1.50 mil millones de USD (2024) | Utiliza el volumen de inversión en oficinas como proxy del valor de mercado, que capta las operaciones transaccionadas pero no representa el stock de oficinas en pie más amplio ni el valor impulsado por el arrendamiento en un año típico. |
| Publicación Sectorial B | 44.90 mil millones de USD (2024) | Aplica supuestos amplios de precios prime en todos los mercados y mezcla valores de conversión y reposicionamiento, lo que puede inflar los totales cuando las economías exclusivamente de oficinas no se separan claramente. |
La tabla muestra que las diferencias provienen principalmente de qué se contabiliza, no solo de los cálculos. Cuando el alcance se mantiene exclusivamente en oficinas, los datos de entrada están vinculados a señales observables de espacio y precios, y las suposiciones se actualizan con las condiciones actuales de cada ciudad, el resultado se vuelve más fácil de rastrear y replicar para las decisiones de planificación.
Preguntas Clave Respondidas en el Informe
¿Cuál es el tamaño actual del mercado inmobiliario de oficinas en España?
El mercado está valorado en 40.650 millones de USD en 2026 y se proyecta que alcance los 49.940 millones de USD en 2031.
¿Qué segmento concentra la mayor participación del mercado inmobiliario de oficinas en España?
Los edificios de Categoría A dominan con el 53,60% del volumen total gracias a la fuerte demanda de espacios certificados ESG y preparados para la tecnología.
¿Qué ciudad tiene proyectado el mayor crecimiento?
Se espera que Valencia registre una CAGR del 5,12% hasta 2031, ya que su condición de centro logístico y sus menores costes operativos atraen funciones de tecnología y back-office.
¿Cuál es el peso del sector tecnológico?
Las tecnologías de la información y los servicios habilitados por TI representan el 32,70% de toda la demanda de oficinas y se están expandiendo a una CAGR del 4,92%.
¿Qué impulsa el interés inversor en las oficinas españolas?
Los inversores buscan activos prime certificados como verdes porque las regulaciones ESG de la UE, la sólida ocupación y las primas de alquiler respaldan flujos de caja estables.
¿Cómo influye el trabajo híbrido en los patrones de arrendamiento?
Los modelos híbridos reducen las superficies totales, pero incrementan la demanda de espacio premium y flexible, reforzando el dominio del alquiler dentro del mercado.
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