Größe und Marktanteil des US-amerikanischen Hospitality-Immobilienmarkts – Analyse von Wachstumstrends und Prognose (2026 – 2031)

Trends und Erkenntnisse des US-amerikanischen Hospitality-Immobiliensektors

Erholung von Freizeit-, Geschäfts- und „Bleisure”-Reisen stützt RevPAR und Belegung in Kernmärkten

Die Konvergenz von Freizeitreisennachfrage und der schrittweisen Erholung der Geschäftsreisepläne fördert verlängerte „Bleisure”-Aufenthalte. Diese Aufenthalte verwischen die Unterschiede zwischen Wochentagen und Wochenenden und tragen zu einem Anstieg der durchschnittlichen Tagespreise bei. Im Januar 2025 verzeichnete der RevPAR ein Jahreswachstum von 4,5 %. Das städtische Zimmerangebot wird voraussichtlich das suburbane Angebot mit einem zusätzlichen Wachstum von 2,8 % übertreffen. Die Erholung des Gruppengeschäfts zeigt sich in Marriott Internationals verbessertem Umsatz aus Speisen und Getränken durch Kongressbuchungen. Hospitality-Betreiber, die erfolgreich flexible Beschäftigte für Aufenthalte unter der Woche gewinnen, erzielen konstantere Zahlungsströme und eine optimierte Personalplanung. Die Fortsetzung dieser positiven Trends wird davon abhängen, wie schnell sich globale Geschäftsreisebudgets stabilisieren und inwieweit hybride Arbeitsmodelle bestehen bleiben.

Stärke der Select-Service- und Extended-Stay-Formate als Grundlage der Entwicklungspipelines

Angesichts von Baufinanzierungskosten zwischen 10 und 12 % priorisieren Entwickler zunehmend Select-Service- und Extended-Stay-Hotelformate. Diese Modelle erfordern geringere Kapitalinvestitionen pro Zimmer, operieren mit schlanken Personalstrukturen und erzielen starke Gewinnmargen. Anfang 2025 befanden sich in den Vereinigten Staaten rund 157.000 Hotelzimmer im Bau, wobei ein erheblicher Anteil auf diese Segmente entfiel. Marriott Internationals Übernahme von citizenM für 355 Millionen USD sowie seine Lizenzvereinbarung mit Sonder sollen fast 19.000 technologisch fortschrittliche Zimmer hinzufügen und damit den Präferenzen digital affiner Reisender gerecht werden. Metropolitane Gebiete im Sun Belt, darunter Phoenix, Charlotte und Nashville, ziehen diese Entwicklungen aufgrund wettbewerbsfähiger Grundstückskosten und günstiger demografischer Trends weiterhin an.

Datengesteuertes Revenue Management und Kundenbindungs-Ökosysteme zur Verbesserung der Ertragsoptimierung

Marriott Bonvoy verfügt mit seinen 237 Millionen Mitgliedern inzwischen über mehr als 60 % der belegten Zimmernächte der Marke. Diese Mitglieder liefern detaillierte Nachfrageerkenntnisse, die die KI-gestützten Preissysteme des Unternehmens antreiben. Ebenso nutzen Hilton Worldwide Holdings und IHG Hotels & Resorts vergleichbare Plattformen, um Echtzeit-Preisanpassungen auf der Grundlage von Wettbewerbsbenchmarks und Buchungsfenstern vorzunehmen. Dieser Ansatz verbessert den Umsatz pro verfügbarem Zimmer und erhöht die Nebeneinnahmen. Personalisierte Angebote, die auf Daten aus Kundenbindungsprogrammen basieren, fördern verlängerte Kundenlebenszyklen und senken die Kosten der Kundengewinnung. Diese strategischen Vorteile dürften die Wettbewerbsposition großer Hotelketten gegenüber kleineren unabhängigen Betreibern weiter stärken. Folglich fungieren Investitionen in fortschrittliche Technologie sowohl als Wachstumstreiber als auch als Katalysator für die Marktkonsolidierung.

Markenumwandlungen und -neupositionierungen verbessern NOI und Wettbewerbsfähigkeit von Objekten

Kapitaleffiziente Markenübergänge ermöglichen es Immobilieneigentümern, veraltete Objekte zu modernisieren, die durchschnittlichen Tagespreise (ADR) zu erhöhen und die Distributionsreichweite zu erweitern – und das alles bei gleichzeitiger Minderung der mit Neuentwicklungen verbundenen Risiken. Im Jahr 2024 investierte Host Hotels & Resorts 1,5 Milliarden USD in Akquisitionen und erzielte nach Neupositionierungsmaßnahmen einen Anstieg des Gesamtumsatzes pro verfügbarem Zimmer (RevPAR) von 2,1 %. Ebenso schloss Pebblebrook Hotel Trust eine Neugestaltungsinitiative im Wert von 525 Millionen USD ab, die Lobbys, Gastronomie- und Getränkebereiche sowie Gästetechnologie aufwertete und trotz herausfordernder makroökonomischer Bedingungen zu Belegungswachstum führte. Unabhängige Betreiber greifen zunehmend auf Soft Brands zurück, um lokale Eigenständigkeit mit globalen Buchungssystemen zu verbinden, insbesondere in wichtigen Knotenpunktstädten, in denen Markenaufschläge erheblichen Mehrwert schaffen.

Arbeitskräftemangel und Lohninflation belasten Betriebsmargen

Hotels verzeichnen im Vergleich zu ihrem Personalbestand von 2019 noch immer ein Defizit von rund 190.000 Stellen und greifen auf höhere Löhne zurück, um Fachkräfte zu gewinnen. Im Jahr 2023 erreichte der durchschnittliche Stundenlohn in der Branche 17,16 USD, was einem Anstieg von 26,7 % seit der Pandemie entspricht. Diese Lohnerhöhung hat Betreiber dazu veranlasst, die Produktivität im Housekeeping zu steigern und digitale Check-in-Prozesse einzuführen. Bis 2025 werden die gesamten Lohnkosten voraussichtlich 128,47 Milliarden USD erreichen und damit einen erheblichen Teil der Umsatzgewinne aus Erhöhungen des durchschnittlichen Tagespreises (ADR) aufzehren. Während Branchenverbände für größere Visaquoten und mehr Ausbildungsanreize eintreten, zeigen die anhaltenden Arbeitskräftelücken, dass erhöhte Vergütungen zur Norm geworden sind. Dieser Trend belastet insbesondere die Margen der Mittelklasse- und Wirtschaftssegmente^{[1]Andrew Hunter, „Beschäftigungs- und Lohnstatistik nach Berufen – Beherbergungsbranche, Mai 2023”, US-amerikanisches Büro für Arbeitsstatistik, bls.gov}. 

Hohe Baukosten und Finanzierungssätze verlangsamen neue Projektstarts

Die Spotpreise für Stahl, Arbeit und Gebäudetechnik bleiben erhöht, und Bauzinsen zwischen 10 und 12 % machen Pro-forma-Renditen unattraktiv, insbesondere in Sekundärstädten, in denen die ADR-Obergrenzen niedriger sind. Einige Investoren schwenken auf den Erwerb bestehender Objekte zu unter dem Wiederbeschaffungspreis liegenden Preisen um und lenken das Kapital in Renovierungen statt in neue Marken. Die Angebotsbremse stützt die Preissetzungsmacht bestehender Objekte, kann jedoch die Zimmerverfügbarkeit in hochdynamischen Wachstumsknoten einschränken und Betreiber zu dynamischen Preisstrategien drängen, um Auslastung und Kundenzufriedenheit in Einklang zu bringen. 

*Unsere Prognosen behandeln die Auswirkungen von Treibern und Einschränkungen als richtungsweisend und nicht additiv. Die Wirkungsprognosen berücksichtigen Basiswachstum, Mischungseffekte und Wechselwirkungen zwischen Variablen.

Segmentanalyse

Nach Immobilientyp: Hotels behalten Skalenvorteile angesichts wachsender Alternativen

Im Jahr 2025 hielten Hotels einen Anteil von 71,45 % am US-amerikanischen Hospitality-Immobilienmarkt, getragen durch starke Markenkapital, Vertriebsnetzwerke und operative Effizienz. Der verbleibende Marktanteil verteilte sich auf Resorts, Spas, Konferenzzentren und die Kategorie „Sonstige”, die Serviced Apartments und Boutique-Unterkünfte umfasst. Das Segment „Sonstige” wächst mit einer CAGR von 5,62 % und soll bis 2031 einen Anteil von 12,5 % am neuen Angebot ausmachen, angetrieben durch die Nachfrage nach einzigartigen Ambientes und flexiblen Grundrissen. Große Hotelketten vermieten Kapazitäten an Betreiber wie Sonder und verbessern Kundenbindungsprogramme, um neue Kunden zu gewinnen. Traditionelle Hotels behalten ihre Preissetzungsmacht und optimieren die Preise in Spitzenzeiten, um ihre Umsatzdominanz zu sichern.

Alternative Unterkünfte gewinnen an Bedeutung, doch die Preisresilienz der Hotels stützt die Zahlungsströme. Resorts und Spas profitieren vom Wellness-Tourismus und von Freizeitreisen wohlhabender Gäste, wobei Host Hotels & Resorts im Jahr 2025 über 400 Millionen USD in die Aufwertung von Spa-, Gastronomie- und Nachhaltigkeitsangeboten investiert. Das Wachstum des Segments „Sonstige” spiegelt eine Verlagerung hin zu längeren Aufenthalten und haushaltsnahen Annehmlichkeiten wider, was Mittelfristmietverträge in städtischen Märkten ankurbelt. Investoren beobachten die Einkommensvolatilität in den Segmenten und stellen fest, dass traditionelle Hotels eine stärkere Belegung unter der Woche aufweisen, während Serviced Apartments eine konsistente Wochenend- und Extended-Stay-Performance zeigen.

Notiz: Segmentanteile aller Einzelsegmente nach Berichtserwerb verfügbar

Nach Typ: Kettenhotels dominieren den Marktanteil, während unabhängige Hotels differenzierte Nachfrage abschöpfen

Kettenhotels sicherten sich im Jahr 2025 einen Wertanteil von 67,10 %, gestützt durch allgegenwärtige Buchungsplattformen und die Anziehungskraft umfangreicher Kundenbindungsbasen. Hilton Worldwide Holdings' Pipeline von 510.600 Zimmern spiegelt beispielsweise das Vertrauen der Eigentümer in die Markenstärke zur Beschleunigung von Hochlaufkurven wider. Unabhängige Hotels erzielen eine CAGR-Prognose von 5,67 %, indem sie auf lokalisiertes Design, kulinarische Eigenständigkeit und Direktbuchungsengagement setzen, um authentizitätssuchende Gäste anzusprechen. Drittanbieter-Manager und Soft Brands versorgen unabhängige Hotels mit Revenue-Management- und Vertriebsexpertise und verringern damit historische Kompetenzlücken.

Kettennetzwerke nutzen Datenskalierung, um Ertragsstrategien zu schärfen, inkrementellen Umsatz pro belegtem Zimmer zu erzielen und Nebenausgaben durch mobile Upsells zu steigern. Dieser Vorteil könnte sich ausweiten, wenn künstliche Intelligenz in Preisgestaltung, Servicewiederherstellung und Personalplanung eingebettet wird. Unabhängige Hotels kontern durch hyperlokal ausgerichtete Partnerschaften, kuratierte Räume und agile Führungsstrukturen, die schnell auf aufkommende Trends reagieren können. Ihre Gewinne konzentrieren sich auf freizeitgetriebene Mikromärkte und Wahrzeichen der adaptiven Umnutzung und unterstreichen damit den Reichtum des amerikanischen Hospitality-Angebots bei gleichzeitiger Intensivierung des Wettbewerbsgefälles.

Nach Anlageklasse: Stabilität der Mittelklasse versus Dynamik des Luxussegments

Mittelklasse-Objekte repräsentierten 41,85 % des Basiswerts von 2025 und bleiben das Fundament des US-amerikanischen Hospitality-Immobilienmarktanteils, da sie Geschäftsreisende im Transitbereich und kostenbewusste Freizeitgäste bedienen. Ihre historisch konsistente Belegung sichert den Cashflow, doch Lohndruck und begrenzter ADR-Spielraum könnten die Margenausweitung beeinträchtigen. Luxusbestand profitiert trotz geringerem Umfang von überdurchschnittlichem Aufwärtspotenzial mit einer CAGR-Prognose von 5,86 %, da vermögende Reisende wieder Fernreiserouten aufnehmen und Unternehmen Premium-Incentive-Reisen wieder einführen. Ein begrenztes neues Luxusangebot – bedingt durch extrem hohe Baukosten – steigert das RevPAR-Potenzial und die Vermögensbewertungen für bestehende Eigentümer.

Die Segmente Günstig/Budget kämpfen damit, höhere Lohn- und Betriebskosten weiterzugeben, was Betreiber dazu veranlasst, Front-of-House-Prozesse zu automatisieren und nicht wesentliche Dienstleistungen zu reduzieren, um die Rentabilität zu sichern. Upper-Upscale- und Luxus-Immobilien investieren aggressiv in Wellness, Gastronomie (F&B) und ESG-Nachrüstungen, um Preisaufschläge zu rechtfertigen und das Markenversprechen zu stärken. Die Hantelstruktur – boomender Luxus auf der einen Seite und stabiles Mittelklassesegment auf der anderen – deutet auf eine moderate Erosion für Full-Service-Upscale-Hotels hin, sofern diese ihre Wertangebote nicht für ein stärker polarisiertes Nachfrageprofil neu definieren.

Notiz: Segmentanteile aller Einzelsegmente nach Berichtserwerb verfügbar

Geografische Analyse

Kalifornien erwirtschaftete im Jahr 2025 18,55 % der US-amerikanischen Hospitality-Immobilienmarktgröße, getragen durch eine Kombination aus technologiegetriebenem Geschäftsreiseverkehr, globalem Unterhaltungstourismus und Küstenresortverkehr. Begrenzte bebaubare Grundstücke und strenge Bauvorschriften dämpfen das neue Angebot in Los Angeles und San Diego und erhalten so die ADR-Preissetzungsmacht. Die Erholung des Geschäftsreisemarkts in Nordkalifornien nach der Rückkehr in die Büros stärkt die Belegung unter der Woche, obwohl Lohndruck und städtische Regulierungskosten die Margen belasten.

Florida führt das künftige Wachstum mit einer Prognose-CAGR von 6,03 % bis 2031 an, gestützt durch ganzjährige Freizeitattraktivität, Kongresszentrumserweiterungen in Orlando und Miami sowie ein günstiges Steuerklima, das Unternehmensmeetings anzieht. Bevölkerungszuzug treibt die Inlandsnachfrage an, und kreuzfahrtbezogene Vorab- und Nachaufenthalte fügen inkrementelle Belegungsschichten hinzu. Resortakquisitionen von REITs unterstreichen das Vertrauen des Kapitals in den langfristigen Aufschwung des Sunshine State.

Texas bleibt ein Eckpfeilermarkt, gestützt durch Energie-, Luft- und Raumfahrt- sowie Technologieunternehmen, die die Wochentagnachfrage in Houston, Dallas und Austin verankern. Das leichtere Regulierungsregime des Bundesstaates und die geringere Gewerkschaftszugehörigkeit unterstützen die Gewinnmargen, während der Zustrom von Unternehmenszentralen eine Pipeline von Select-Service- und Extended-Stay-Entwicklungen für umziehende Mitarbeiter antreibt. Austins Veranstaltungskalender – von SXSW bis zur Formel 1 – generiert Hochpreiskomprimierungsnächte, die den annualisierten RevPAR steigern.

New York bleibt ein unverzichtbarer Knotenpunkt, da die internationalen Ankünfte sich den Vor-Pandemie-Höchstwerten nähern. Manhattans prohibitive Grundstückskosten und strenge Bebauungsvorschriften schränken neue Hotelstarts ein und verleihen dem bestehenden Bestand Preissetzungshebel. Dennoch belasten hohe Grundsteuern und Compliance-Vorgaben die Margen und machen diszipliniertes Asset Management unerlässlich. Chicago, als Referenz für Illinois, nutzt seine zentrale Lage und ausgereifte Kongressinfrastruktur, kämpft jedoch mit Wintersaisonalität und zunehmendem Wettbewerb im Mittleren Westen.

Sekundär- und Tertiärstädte, die zusammenfassend als „Rest der USA” bezeichnet werden, gewinnen überproportional an netto neuem Angebot. Nashville, Charlotte und Raleigh-Durham ziehen institutionelles Kapital mit unternehmensfreundlichen Richtlinien und kultureller Anziehungskraft an. Niedrigere Grundstückskosten, vereinfachte Genehmigungsverfahren und robustes Bevölkerungswachstum verschaffen diesen Metropolen günstige Entwicklungsökonomien, sodass Eigentümer auch unter hohen Zinsbedingungen Zielrenditen erzielen können. Dieses Mosaik regionaler Nachfrage bringt den breiteren US-amerikanischen Hospitality-Immobilienmarkt ins Gleichgewicht, diversifiziert Konzentrationsrisiken und erweitert die Investitionsmöglichkeiten.

Regulatorisches Umfeld

Die Entwicklung und der Betrieb von Hotelimmobilien in den USA unterliegen einer mehrschichtigen bundesstaatlichen Aufsicht in den Bereichen Barrierefreiheit, Brandschutz und Arbeitsrecht, wobei staatliche und lokale Vorschriften die Genehmigungs- und Betriebsmodelle prägen. Die 2010 ADA Standards for Accessible Design (28 CFR 36.406) bilden die bundesrechtliche Grundlage für Barrierefreiheit bei Neubauten und Umbauten von temporären Beherbergungsbetrieben, was die Investitionsplanung und den Umfang von Renovierungen beeinflusst. Im Bereich Brandschutz verknüpft 15 USC 2225 öffentlich zugängliche Einrichtungen mit Brandschutzanforderungen wie Rauchmeldern und Normen für automatische Sprinkleranlagen (zum Beispiel NFPA 13 oder 13-R in geeigneten mehrstöckigen Gebäuden), was verdeutlicht, wie vorschriftengetriebene Gebäudesysteme in Underwriting- und Nachrüstungsentscheidungen einfließen.

Auch arbeitsrechtliche Regelungen können die Compliance-Prioritäten von Hotelbesitzern und -betreibern verschieben, angesichts der Arbeitsintensität und der Verbreitung trinkgeldabhängiger Tätigkeiten. Im Jahr 2026 trieb das US-Arbeitsministerium Regelsetzungsaktivitäten in Bezug auf Tip Credits, Kinderarbeit, den Status unabhängiger Auftragnehmer und Standards zur gemeinsamen Arbeitgeberschaft voran (dem Weißen Haus OMB vorgelegt), mit angepeilten Fertigstellungsterminen 2026 für Maßnahmen zu Kinderarbeit und unabhängigen Auftragnehmern. Unabhängig davon beeinflusst die staatliche Vorrangregelung (Preemption) für Kurzzeitvermietungen (STR), etwa neue Gesetze 2026 in Idaho (HB 583) und Indiana (HEA 1210), die die Möglichkeit lokaler Behörden einschränken, STR vollständig zu verbieten, die wettbewerbliche Angebotsdynamik für temporäre Beherbergung in bestimmten Märkten, indem die Regulierung stärker auf Genehmigungen und Sicherheitsstandards statt auf Verbote ausgerichtet wird.

Wertschöpfungskettenanalyse

Die Wertschöpfungskette für Hotelimmobilien in den USA trennt in der Regel das Immobilieneigentum vom Marken- und Betriebs-Know-how. Eigentümer (darunter REITs, Private-Equity-Gesellschaften und vermögende Privatinvestoren) stellen Kapital bereit und tragen das Immobilienrisiko, während Hotelmarken Standards festlegen, den Vertrieb steuern und Loyalitätsprogramme über Franchise- oder Managementverträge betreiben, häufig unterstützt durch externe Managementgesellschaften. Entwicklung und Repositionierung durchlaufen anschließend Grundstückserwerb, Genehmigungsverfahren, Design, Finanzierung, Bau und Inbetriebnahme, gefolgt von der Anlaufphase des Betriebs und dem laufenden Asset-Management mit Fokus auf Revenue-Management-Systeme, Property Improvement Plans (PIPs) und Markenkonformität.

Auf der Angebotsseite umfasst das Bau- und Renovierungsökosystem Generalunternehmer, Fachgewerke und eine umfangreiche FF&E-Beschaffungsebene (Zimmer, öffentliche Bereiche, Küchen und Backoffice-Bereiche). Zoll- und Frachtvolatilität bei Artikeln wie Möbeln und Schrankwerk kann die Wirtschaftlichkeit von Renovierungen beeinträchtigen, da FF&E einen erheblichen Anteil an Renovierungsbudgets ausmachen kann. AAHOA verwies auf eine einjährige Verzögerung geplanter Zollerhöhungen auf Polstermöbel, Küchenschränke und Badezimmermöbel im Januar 2026 als Entlastung bei den Inputkosten. Pipeline-Daten zeigen zudem, wie das Angebot durch eine Mischung aus Neubauten und Umwandlungen geprägt wird, wobei im ersten Quartal 2026 6.020 Projekte und 705.825 Zimmer in der US-Pipeline gemeldet wurden, mit einem bemerkenswerten Umwandlungsvolumen (1.461 Projekte und 141.971 Zimmer), was die Rolle von Umnutzungs- und Markenumwandlungsspezialisten neben klassischen Neubauentwicklern unterstreicht.

Marktchancen und Zukunftsaussichten

Höhere Finanzierungs- und Baukosten verschieben das Wachstum in Richtung Renovierung, Umwandlung und Repositionierung, wodurch sich das Chancenpotenzial für Kapitalgeber und Betreiber erweitert, die schnellere Modernisierungszyklen und Markenübergänge umsetzen können. Die im ersten Quartal 2026 gemeldete Umwandlungsaktivität (1.461 Projekte und 141.971 Zimmer) unterstützt die Investitionsschwerpunkte auf Umnutzung von Büro- und Einzelhandelsflächen, die Auffrischung älterer Full-Service-Hotels und Soft-Brand-Umwandlungen in wichtigen Zielmärkten, wo Vertriebs- und Loyalitätsprämien die durchschnittliche Zimmerrate (ADR) erhöhen können. Turbulenzen in der Lieferkette steigern zudem den Wert von Beschaffungsplattformen und eigentümergeführten Sourcing-Strategien, insbesondere für FF&E-intensive Renovierungsprogramme, bei denen Zollverschiebungen die Gesamtprojektkosten und den Zeitplan verändern können.

Betriebstechnologie entwickelt sich im Underwriting von Hotelimmobilien zunehmend von einer Option zu einem Kernbestandteil, insbesondere für Arbeitsproduktivität und Yield-Management. Belege für eine breite digitale Akzeptanz, darunter eine für 2026 genannte Cloud-PMS-Durchdringung von 71 % und der KI-Einsatz bei größeren Hotels, unterstützen Chancen in technologiegestützten Select-Service- und Langzeitaufenthaltsformaten, in denen schlanke Personalmodelle und zentralisiertes Revenue-Management mit den Renditezielen der Investoren übereinstimmen. Daneben deuten die Pipeline-Daten für das erste Quartal 2026 mit einer Rekordzahl an Luxusprojekten (102 Projekte) und Markenschritte in Richtung wellnessorientierten Luxus, etwa die Aufnahme von Lefay in das Marriott-Portfolio über ein Joint Venture, auf ein differenziertes Nachfrage- und Produktpotenzial im Bereich Wellness, erlebnisorientierte Gastronomie und ESG-Nachrüstungen hin, die Ratenprämien unterstützen und gleichzeitig die Betriebseffizienz verbessern.