加拿大住宅房地产市场规模和份额
市场概述
| 研究期 | 2019 - 2030 |
|---|---|
| 估计的基准年 | 2024 |
| 预测数据期 | 2025 - 2030 |
| 市场规模 (2025) | 38.55 十亿美元 |
| 市场规模 (2030) | 48.99 十亿美元 |
| 增长率 (2025 - 2030) | 4.91% CAGR |
| 市场集中度 | 中 |
主要参与者
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Mordor Intelligence加拿大住宅房地产市场分析
加拿大住宅房地产市场规模在2025年达到385.5亿美元，预计到2030年将扩大到489.9亿美元，以4.91%的复合年增长率推进。移民激增，加上有利于专建租赁开发的资金支持，使得几个省份的需求增长超过新供应。以技术为主导的建设方法，如模块化和大型木材中高层建筑，正在缩短建设时间，而机构投资者将更多资本投入租赁形式以确保稳定现金流。阿尔伯塔省正在吸引因安大略省和不列颠哥伦比亚省价格过高而被挤出的移民，监管变化--主要是对抵押贷款压力测试可能的调整--可能扩大抵押贷款准入并重振购买活动。材料、劳动力和保险的持续成本通胀抑制了近期利润，但大型企业正通过规模经济和数字化物业管理工具来对抗。
主要报告要点
- 按物业类型，公寓和共管公寓在2024年以55%的收入份额领导加拿大住宅房地产市场；公寓和共管公寓以5.06%的复合年增长率记录最快增长至2030年。
- 按价格段，中端市场资产在2024年占据52%的加拿大住宅房地产市场份额，而经济适用房细分市场预计以5.16%的复合年增长率增长至2030年。
- 按商业模式，销售交易在2024年占据69%的加拿大住宅房地产市场规模；租赁模式显示出最高动力，预计至2030年复合年增长率为5.25%。
- 按销售模式，二级市场在2024年占据72%的加拿大住宅房地产市场，而一级新建销售预计以5.11%的复合年增长率攀升。
- 按省份，安大略省在2024年占据36%的加拿大住宅房地产市场规模；阿尔伯塔省是增长最快的省份，至2030年复合年增长率为5.25%。
加拿大住宅房地产市场趋势与洞察
驱动因素影响分析
| 驱动因素 | （约）对复合年增长率预测的%影响 | 地理相关性 | 影响时间线 |
|---|---|---|---|
| 移民推动的家庭形成超过供应 | +1.2% | 安大略省和不列颠哥伦比亚省；溢出到阿尔伯塔省 | 中期（2-4年） |
| 联邦和省级专建租赁资金 | +0.8% | 全国；在主要城市中心最大 | 长期（≥4年） |
| 以交通为导向的重新分区解锁城市土地储备 | +0.7% | 安大略省和不列颠哥伦比亚省 | 长期（≥4年） |
| 模块化和大型木材中高层压缩建设周期 | +0.6% | 全国；安大略省和不列颠哥伦比亚省早期采用 | 中期（2-4年） |
| 机构向单户租赁投资组合转移 | +0.5% | 全国；专注于增长市场 | 长期（≥4年） |
| CMHC绿色融资激励净零多户住宅 | +0.4% | 全国；在环保进步省份最强 | 中期（2-4年） |
| 来源: Mordor Intelligence | |||
移民推动的家庭形成超过供应
加拿大人口在2024年超过4000万，新移民继续推动年度家庭形成超出目前的建设步伐，特别是在安大略省和不列颠哥伦比亚省。不断增强的需求溢出到阿尔伯塔省，因为18,400名年轻工人在2024年迁移到那里，缓解了--但没有消除--对传统门户城市的压力。虽然最近对临时居民的限制略微减少了流入，但联邦在2025年485,000永久居民的目标支撑了持续的需求。这种人口动力正在加强价格上升并吸引寻求对冲通胀的机构股权。与此同时，可负担性差距扩大，促使政府对首次购房者提供补贴。
联邦和省级专建租赁资金
渥太华的150亿美元公寓建设贷款计划和44亿美元住房加速基金共同增加了资本获取并加速了市政批准[1]加拿大抵押贷款和住房公司，"住房加速基金：计划详情"，加拿大抵押贷款和住房公司，cmhc-schl.gc.ca。省级行动放大了结果：魁北克的激励计划在2024年将租赁住房开工量提高了30%。这些供应端计划超越了早期的需求端补贴，促使开发商转向长期租赁收入而非一次性销售。结构性转变在35%的竣工项目现在是专建租赁中可见，这是自1992年以来的最高比例。
模块化和大型木材中高层压缩建设周期
建设加拿大住宅计划拨款250亿美元加速工厂建造住房，目标是每年500,000套新住宅。更新的建筑规范允许18层大型木结构，安大略省和不列颠哥伦比亚省的早期采用者报告相比混凝土替代方案，建设时间快50%，成本节省20%。除了速度外，预制建造解决了劳动力限制并降低了内含碳，使模块化项目能够获得CMHC的优惠绿色融资利率。
机构向单户租赁投资组合转移
黑石房地产对Tricon Residential的私有化凸显了对单户租赁日益增长的兴趣triconresidential.com。专为租赁设计的专建细分正在扩大，因为它们平衡了独立住宅需求与无法负担的所有权成本。养老基金和保险公司偏爱这些资产的可预测现金流和有限的周转风险，通常将它们与专业化管理平台结合以实现运营效率。
制约因素影响分析
| 制约因素 | （约）对复合年增长率预测的%影响 | 地理相关性 | 影响时间线 |
|---|---|---|---|
| 技术工人短缺导致的建设成本通胀 | -0.9% | 全国；城市中心最为严重 | 短期（≤2年） |
| OSFI抵押贷款压力测试收紧 | -0.6% | 全国；高价市场最大 | 中期（2-4年） |
| 市政开发费用上涨（大多伦多地区） | -0.3% | 大多伦多地区 | 中期（2-4年） |
| 高层公寓保险费上涨（不列颠哥伦比亚省） | -0.1% | 不列颠哥伦比亚省城市市场 | 短期（≤2年） |
| 来源: Mordor Intelligence | |||
技术工人短缺导致的建设成本通胀
建设成本比疫情前水平高51%，侵蚀了预期利润并迫使时间表延长。退休人数超过学徒入门，移民政策仍然强调知识型人才而非技工。作为回应，渥太华推出了55年保险建设贷款，但安大略省和不列颠哥伦比亚省的开发商仍然将劳动力稀缺视为开工的最大障碍。阿尔伯塔省受益于更灵活的劳动力，抑制了工资飙升，但钢材和玻璃的全国供应链仍然紧张，保持材料成本居高不下。
OSFI抵押贷款压力测试收紧
监管机构继续执行合同利率加2个百分点或5.25%中较高者作为合格利率。虽然利率在2025年初开始放松，但合格门槛仍将许多首次购房者拒之门外。拟议的贷款与收入比率限制可能进一步限制放贷机构投资组合，特别是在多伦多和温哥华，平均抵押贷款规模超过家庭收入的六倍。虽然OSFI表示可能在2025年底取消对无保险抵押贷款的测试，但任何临时收紧都可能减慢交易速度并将需求推向租赁[2]金融机构监督办公室，"住宅抵押贷款承销实践和程序"，金融机构监督办公室，osfi-bsif.gc.ca。
细分分析
按物业类型：公寓和共管公寓领导密度策略
公寓在2024年占据加拿大住宅房地产市场55%的份额，预计到2030年将以5.06%的复合年增长率发展。开发商倾向于多户住宅，因为CMHC的保险债务降低了股权要求，而市政从单户独有性向上分区支持更高密度形式。
强劲的机构兴趣支撑了这一趋势。REITs追求满足ESG要求并匹配长期负债的专建租赁。模块化建筑和大型木材系统缩短了交付周期，部分抵消了核心市场的土地价格通胀。独立住宅建造商专注于土地成本保持可管理的外围郊区，但价值主张依赖于通勤容忍度和较少的交通选择。
备注: 购买报告后可获得所有单个细分的细分份额
按价格段：经济适用房加速发展
中端市场单位在2024年占据加拿大住宅房地产市场份额的52%，但经济适用房预计将是增长最快的部分，复合年增长率为5.16%。政府政策现在将基础设施补助与市政在可负担性方面的进展挂钩，推动城市加快审批低于市场租金的项目[3]加拿大市政联合会，"绿色市政基金：经济适用房流"，加拿大市政联合会，fcm.ca。
开发商通过指定20%-30%的单位为经济适用房来获得税收减免和密度奖励，改善混合项目回报。机构投资者考虑到社会影响要求，将经济适用房视为对抗周期性下滑的对冲，因为等候名单提供持久占用率。豪华产品仍然在利基区域吸引外国买家，但更高的转让税和空置税限制了投机势头。
按商业模式：租赁势头增强
销售在2024年仍以69%占据加拿大住宅房地产市场的大部分，但租赁将以5.25%的复合年增长率超越。CMHC的95%贷款成本建设融资大幅减少了租赁开发的股权需求，推动商业建造商保留已完成资产。
养老基金强调稳定现金流，REITs通过前期购买协议增长，为开发商的退出降低风险。强劲的租金增长--全国2024年为7.4%--即使在成本通胀中也支持覆盖率。随着借款人难以通过压力测试门槛，房屋所有权愿望正在缓和，将需求重新导向设施完善的租赁社区。
备注: 购买报告后可获得所有单个细分的细分份额
按销售模式：一级市场缩小库存差距
二级交易在2024年占据加拿大住宅房地产市场的72%，但一级新建销售将以5.11%的复合年增长率上升，因为首次购房者计划偏向新竣工住房
安大略省在2024年占据加拿大住宅房地产市场的36%。大多伦多地区的开发费用平均每套共管公寓单位165,000美元，限制了可行性并延长了时间线，将一些活动推向周边市政。移民保持净家庭形成高位，但可负担性挑战维持了租赁激增并抑制了所有权率。 不列颠哥伦比亚省在部署以交通为导向的分区和外国买家税后趋于稳定。温哥华取消快速交通附近的最小停车要求允许更密集的填充，但高层保险费继续推高运营费用。18层塔楼的大型木材批准减少了结构成本和碳足迹，使该省成为下一代绿色开发的实验室。 阿尔伯塔省以5.25%的复合年增长率到2030年发布最快增长。卡尔加里的基准价格591,100美元相对于多伦多和温哥华保持可及性，省预算盈余推动基础设施扩张吸引移民。埃德蒙顿受益于2024年初4.8%的人口增长，转化为销售和租赁的更强吸收。 魁北克享受重新势头，因为单户住宅中位价格接近450,000美元使本地买家的所有权保持在可及范围内。2024年推出的简化在线许可门户将平均批准时间缩短30天，减少了持有成本。专建租赁主导蒙特利尔的新开工，因为机构资本针对由长期租约支撑的稳定收益。 大西洋加拿大和较小的草原市场经历来自国际毕业生和远程工作者的稳定流入。较低的入门价格平衡了较薄的就业市场，而适度的建设管道防止了过度供应。然而，除非省培训计划扩大技工劳动力，否则有限的承包商能力可能减慢更大多户住宅项目的交付。
2024"年预算：第4章--让住房更加可负担"，加拿大政府，canada.ca">[4]<span class="tooltip-text">加拿大政府，
竞争格局
加拿大住宅房地产市场表现出适度分散。领先企业--Brookfield Asset Management、CAPREIT、Tridel Group、First Capital REIT和Minto Apartment REIT通过其战略运营推动市场。Brookfield巧妙地通过利用全球资本池开发将办公、零售和租赁塔楼和谐整合的总体规划社区来驾驭市场周期。另一方面，CAPREIT强调资产回收，通过出售非核心郊区物业并将收益再投资于由CMHC支持的新经济适用房租赁项目。
技术是核心差异化因素。Tridel在大多伦多地区部署场外模块化组件，将建设进度表缩短15%。First Capital使用数字孪生进行预测性维护，延长资产寿命并优化资本支出时机。Minto试点支持物联网的能源管理系统，将公用事业成本减少高达18%，与租户ESG偏好保持一致。
整合正在加强利基行业的买方力量。Forum REIIF以16.9亿美元收购Alignvest Student Housing创建了全国最大的私人学生投资组合，使集团能够谈判批量服务协议和跨市场租赁权。黑石对Tricon Residential的私有化收购表明了对单户租赁长期增长的押注。中型区域开发商通过组建合资企业来分担风险并获得更便宜的机构债务来回应。
加拿大住宅房地产行业领导者
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Brookfield Asset Management
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CAPREIT
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Tridel Group
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Mattamy Homes
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QuadReal Property Group
- *免责声明：主要玩家排序不分先后
近期行业发展
- 2025年5月：Minto Apartment REIT报告平均月租金同比上涨5.3%，每单位净资产值为22.73美元。
- 2025年4月：联邦政府启动250亿美元建设加拿大住宅计划，为工厂建造住房提供融资。
- 2025年3月：CAPREIT提高月度分配，强调现金流韧性。
- 2025年2月：First Capital REIT公布同一物业净营业收入增长4.4%和分配增长3%。
加拿大住宅房地产市场报告范围
用于住宅目的的房地产（土地及其上的任何建筑物）通常称为住宅房地产；单户住宅是最普遍的住宅房地产类型。
报告包括加拿大住宅房地产市场的完整背景分析，包括经济评估和各部门对经济的贡献、市场概览、关键细分市场的市场规模估计、市场细分的新兴趋势、市场动态和地理趋势，以及新冠疫情影响。加拿大住宅房地产市场按类型（公寓和共管公寓以及别墅和独立式住宅）和城市（多伦多、蒙特利尔、温哥华、渥太华、卡尔加里、汉密尔顿和其他城市）进行细分。报告为所有上述细分市场提供加拿大住宅房地产市场价值（十亿美元）的市场规模和预测。
| 公寓和共管公寓 |
| 别墅和独立式住宅 |
| 经济适用房 |
| 中端市场 |
| 豪华 |
| 一级 |
| 二级 |
| 销售 |
| 租赁 |
| 安大略省 |
| 魁北克省 |
| 不列颠哥伦比亚省 |
| 阿尔伯塔省 |
| 加拿大其他地区 |
| 按物业类型 | 公寓和共管公寓 |
| 别墅和独立式住宅 | |
| 按价格段 | 经济适用房 |
| 中端市场 | |
| 豪华 | |
| 按销售模式 | 一级 |
| 二级 | |
| 按商业模式 | 销售 |
| 租赁 | |
| 按地区（省份） | 安大略省 |
| 魁北克省 | |
| 不列颠哥伦比亚省 | |
| 阿尔伯塔省 | |
| 加拿大其他地区 |
报告中回答的关键问题
当前加拿大房地产市场规模是多少？
该市场在2025年价值385.5亿美元，预计到2030年将达到489.9亿美元。
加拿大房地产市场中哪个细分增长最快？
专建租赁以5.25%的复合年增长率领先，得益于CMHC贷款计划和机构资本流入。
为什么阿尔伯塔省是增长最快的省份？
住房可负担性、就业多样化和净迁入推动阿尔伯塔省5.25%的复合年增长率前景。
2025年哪项监管变化可能对买家影响最大？
OSFI可能在2025年后期取消对无保险贷款的抵押贷款压力测试可能扩大借贷能力。
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