以色列商业房地产市场规模与份额
市场概述
| 研究期 | 2019 - 2030 |
|---|---|
| 估计的基准年 | 2024 |
| 预测数据期 | 2025 - 2030 |
| 市场规模 (2025) | 19.21 十亿美元 |
| 市场规模 (2030) | 26.36 十亿美元 |
| 增长率 (2025 - 2030) | 6.53% CAGR |
| 市场集中度 | 中 |
主要参与者
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Mordor Intelligence以色列商业房地产市场分析
以色列商业房地产市场在2025年价值192.1亿美元，预计到2030年将达到263.6亿美元，复合年增长率为6.53%。这一增长反映了以色列作为全球科技中心的地位，其连接三大洲的关键位置，以及寻求通胀挂钩收益的稳定国内机构资本流。电商驱动的A级物流园区需求、沿特拉维夫新轨道交通走廊的加速交通导向开发，以及边缘数据中心建设都提升了租户需求。与此同时，地缘政治波动和建设成本上升使风险溢价保持高位，促使投资者强调资产质量、有韧性的位置和多元化的租户基础[1]Amir Yaron, "Annual Financial Stability Report 2024," Bank of Israel, bankisrael.gov.il。成熟开发商通过智能建筑改造、节能升级和战略合资企业来降低融资成本同时扩大市场准入。
关键报告要点
- 按物业类型，写字楼在2024年占据最大的40.0%以色列商业房地产市场份额，而物流和工业空间预计到2030年将以6.73%的复合年增长率扩张。
- 按商业模式，销售交易在2024年占据74.0%的以色列商业房地产市场规模，而租赁活动在2025-2030年录得最快的6.99%复合年增长率。
- 按终端用户，企业和中小企业在2024年占据56.0%的活动，该细分市场预计在预测期内以6.92%的速度增长。
- 按地区，特拉维夫区在2024年以45.0%的收入份额领先，而中部区发布到2030年最高的7.12%复合年增长率。
以色列商业房地产市场趋势与洞察
驱动因素影响分析
| 驱动因素 | 对复合年增长率预测的影响百分比（约） | 地理相关性 | 影响时间线 |
|---|---|---|---|
| 全球科技租户扩张激增 | +1.2% | 特拉维夫和中部区 | 中期（2-4年） |
| A级物流和冷链需求 | +0.9% | 全国；中部和南部 | 短期（≤2年） |
| 养老基金轮换至REITs | +0.8% | 全国 | 中期（2-4年） |
| 特拉维夫轻轨走廊提升 | +0.7% | 特拉维夫和中部走廊 | 长期（≥4年） |
| 通过海法的欧盟供应链转移 | +0.6% | 北部区 | 中期（2-4年） |
| 边缘数据中心园区增长 | +0.5% | 特拉维夫和中部区 | 长期（≥4年） |
| 来源: Mordor Intelligence | |||
全球科技租户扩张激增集中在特拉维夫和赫兹利亚
全球科技公司继续在特拉维夫中央商务区和赫兹利亚皮图阿扩大研发和地区总部规模。需求集中在提供弹性电信骨干网、冗余电力和适应性楼层的A级塔楼。这种聚集压缩了空置率，维持了溢价租金，并刺激了邻近混合用途再开发。政府在银行、资本市场和房地产方面的改革简化了审批流程，鼓励长期企业租赁承诺。能够整合高密度电力、强大网络安全系统和协作设施的开发商在赢得主力租户方面具有优势。
电商驱动的A级物流和冷链园区需求加速
在线零售渗透推动全国范围内对高架仓库、自动化履行节点和人口中心附近温控存储的需求。设施必须支持机器人技术、高吞吐量和多租户配送。以色列的中心地理位置支持区域物流，但海法港的运营瓶颈暴露了供应链脆弱性，促使投资者在阿什杜德和内陆枢纽建设冗余产能。冷链园区由于食品和医药库存需要精确气候控制而获得租金溢价。
特拉维夫轻轨和地铁走廊重新评估邻近商业地价
新的交通线路重塑城市交通，增加扩大集水区和提升客流的车站。步行距离内的商业地块享受评估价值的提升，而未充分利用地块的再开发压力上升。零售和写字楼业主利用更高的密度，混合用途方案随着规划师鼓励居住-工作-娱乐集群而获得牵引力。投资者基于对持续客流量和对公共交通日益增长偏好的预期为长周期项目定价。
养老基金轮换至以色列REITs寻求通胀挂钩现金流
本地养老基金管理公司增加对REITs的配置以对冲消费价格上涨。资金流入加深了市场流动性，并降低了成熟发行人的融资利差。反过来，REITs将资本再投资于老旧存量的再开发和物流平台收购。透明治理和季度披露满足机构尽职调查要求，强化了资本形成的良性循环[2]Eyal Cohen, "Israel's Real Estate Investment Trust Law-2025 Update," Ministry of Finance, mof.gov.il。
约束因素影响分析
| 约束因素 | 对复合年增长率预测的影响百分比（约） | 地理相关性 | 影响时间线 |
|---|---|---|---|
| 创纪录的建设和土地成本 | -1.1% | 全国；特拉维夫急剧 | 短期（≤2年） |
| 持续的混合办公采用 | -0.8% | 特拉维夫和中部CBDs | 短期（≤2年） |
| 融资的地缘政治风险溢价 | -0.7% | 全国；边境地区 | 中期（2-4年） |
| 日益严重的水资源紧张和气候资本支出 | -0.4% | 沿海区 | 长期（≥4年） |
| 来源: Mordor Intelligence | |||
持续的混合办公采用软化CBD写字楼净吸纳
混合办公政策减少了工位密度并延长了决策周期。顶级塔楼通过提供健康设施、灵活装修和数字门禁控制来维持入住率，但次级存量面临更长的空置期和租金让步。业主转向更小的楼层、规格套房和共享设施楼层以保持吸引力。联合办公运营商汇集企业客户平衡远程和办公模式的摇摆需求。
创纪录的建设和土地成本压缩开发利润
2024年混凝土、钢材和劳动力成本同比上涨15-20%，而特拉维夫核心区的土地拍卖创下基准记录。开发商要么寻求合资企业、预租承诺或垂直混合用途密度来证明预期收益的合理性。价值工程、模块化组件和绿色建筑激励措施各自削减资本支出，但无法完全抵消定价压力，延迟投机性开工[3]Lior Horowitz, "Israel Builders Association 2025 Outlook," Israel Builders Association, iba.org.il。
细分分析
按物业类型：写字楼占据最大份额而物流加速发展
写字楼在2024年控制着40%的以色列商业房地产市场份额，由聚集在特拉维夫CBD的科技和金融服务租户支撑。顶级塔楼通过A级设施、ESG认证和即插即用数字基础设施获得租金溢价。尽管存在混合办公，提供灵活布局和健康功能的建筑净吸纳仍保持正增长。开发商将过时存量转换为精品混合用途或生命科学实验室以捕获新兴需求。与此同时，物流子细分市场预计复合年增长率为7.77%，由电商增长和近岸策略驱动。机构资本流入建设到核心的仓库园区，具有高净空和自动化就绪楼板。远期融资交易降低租赁风险并加速项目时间表。
与物流相关的以色列商业房地产市场规模受益于港口多元化和缩短最后一英里配送的高速公路升级。冷链设施在寻求符合严格温度标准的药品进口商和杂货平台中获得牵引力。投机性供应保持适度，维持健康入住率并鼓励租金增长。相比之下，零售面临结构性变化，因为全渠道策略重塑店铺占地面积。酒店业随着商务旅行和区域旅游的回归而反弹，但业主优先考虑适应性再利用潜力以对冲需求波动。
备注: 购买报告后可获得所有单独细分市场的细分份额
按商业模式：销售仍占主导但租赁势头增强
销售交易在2024年占整体活动的74%，反映了本地对资产所有权的偏好和便利的抵押贷款可得性。高净值投资者和家族办公室收购创收建筑以保值和对冲通胀。尽管如此，租赁显示出强劲的7.45%复合年增长率前景，因为企业优化资产负债表，国际进入者青睐运营灵活性。业主制定包含指数挂钩递增、共享维护和提前终止选择的租赁条款。售后回租结构为占用者释放资本，同时确保业主的长期租户关系。
经常性租金收入为REITs稳定现金流，支持吸引养老基金的股息可见性。随着开发商交付为单一或多租户占用量身定制的专用校园，与租赁相关的以色列商业房地产市场规模扩大。房地产科技平台数字化合同管理、自动化发票和实现数据驱动的资产优化，改善租户体验和业主利润率。
按终端用户：企业和中小企业推动需求动力
企业和中小企业在2024年贡献了56%的市场活动，得到活跃的初创生态系统和稳定的跨国扩张支持。风险投资流入为工作空间占用提供资金，而全球公司在靠近以色列人才库的地方设立研发中心。灵活工作空间提供商将较小的租户需求汇总为主租赁，为新企业降低进入门槛。该细分市场预计到2030年将以6.41%的速度扩张，在写字楼、轻工业和混合用途组合中维持稳定吸纳。
家庭和个人用户在街面零售、餐饮店和小型仓库中仍然重要。政府和机构租户通过在耶路撒冷和区首府的长期租赁提供稳定性。与政府用户相关的以色列商业房地产市场规模支持基础设施投资，特别是公共管理和医疗保健设施。开发商平衡投机性和预租策略以服务不同的采购时间表和合规要求。
备注: 购买报告后可获得所有单独细分市场的细分份额
地理分析
特拉维夫区45%的份额强调了其作为国家金融和科技核心不可挑战的地位。具有LEED或WELL认证的顶级写字楼随着科技巨头和金融科技初创公司扩大研发人员而实现高于平均水平的入住率。该区靠近本古里安机场改善了高管出行便利性，而新的轻轨网络扩大了通勤集水区并提升了车站节点周围的零售客流。
南部区7.12%的复合年增长率反映了政府将经济活动从拥挤中心分散的协调努力。贝尔谢巴附近的工业园区吸引半导体分包商、可再生能源集成商和国防科技生产商。物流开发商沿6号高速公路收购大片土地，建设通过阿什杜德港服务国内和出口物流的多客户配送校园。较低的土地成本使更高的容积率成为可能，而市政税收激励措施支撑项目可行性。
中部区郊区如佩塔提克瓦和拉马特甘为空间密集型占用者提供成本效益的替代方案。重新安置非客户面向功能的企业受益于竞争性租金，但通过轨道交通仍在特拉维夫CBD 20分钟内。该区拥有最大集中的边缘数据中心项目，利用强大的电网和光纤连接。
耶路撒冷的商业需求保持稳定，由政府部门、外交使团和学术机构领导。与医院和大学相关的生命科学孵化器刺激对专业实验室功能写字楼空间的需求。遗产保护规则限制新供应，维持占用者对现有高质量资产的忠诚度。
围绕海法的北部沿海节点见证与港口私有化和铁路升级相关的增量吸纳。近岸仓储和交叉转运设施减少拥堵并实现24小时运营。投资者整合可再生能源微电网以缓解电网不稳定并满足企业可持续性目标。
竞争格局
以色列商业房地产市场表现出适度集中度，Azrieli Group、Melisron和Gazit Globe等成熟国内开发商利用深厚的土地储备和监管熟悉度来获得优质地段。这些公司追求写字楼、零售、物流和数据中心垂直领域的多元化以平滑收入周期。通过国内REIT结构筹资降低融资成本，而战略性处置释放新开发资本。
国际进入者与本地参与者合作以驾驭分区流程和安全法规。全球服务提供商CBRE、JLL、Cushman & Wakefield和Colliers就跨境资本部署、投资组合管理和ESG合规提供建议。合资企业将外国资本与本土执行专业知识相结合，缓解地缘政治和货币风险。
技术整合区分了领先业主。智能建筑平台监控能耗、预测性维护和室内空气质量，改善租户满意度并降低运营费用。灵活工作空间运营商在顶级塔楼租赁连续楼层，为企业提供交钥匙摇摆空间。开发商试点模块化建设以削减建设时间和碳足迹。
以色列商业房地产行业领导者
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Arko Holdings Ltd
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Ashtrom Group Ltd
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Gazit-Globe Ltd
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Azrieli Group Ltd
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Melisron Ltd
- *免责声明：主要玩家排序不分先后
近期行业发展
- 2025年2月：世界银行评估将加沙和西岸重建需求定价为530亿美元，暗示可能影响以色列商业物流流量的区域供应链中断。
- 2025年1月：Eli Cohen就任能源和基础设施部长，标志着可能修订建筑规范和电网扩张，影响未来资产估值。
- 2024年12月：对海法港的安全威胁引发货物转移前景，刺激对替代物流枢纽的投资。
- 2024年10月：区域冲突升级推动油价飙升并增加房地产投资者的资本成本。
以色列商业房地产市场报告范围
报告涵盖以色列商业房地产市场的完整背景分析，包括母公司市场评估、按细分市场和区域市场的新兴趋势、市场动态的重大变化和市场概况
写字楼
工业
按物业类型 零售
酒店
其他物业类型
| 写字楼 |
| 零售 |
| 物流/工业 |
| 其他（混合用途、数据中心） |
| 销售 |
| 租赁 |
| 个人/家庭 |
| 企业和中小企业 |
| 其他 |
| 特拉维夫区 |
| 中部区 |
| 耶路撒冷区 |
| 以色列其他地区 |
| 按物业类型 | 写字楼 |
| 零售 | |
| 物流/工业 | |
| 其他（混合用途、数据中心） | |
| 按商业模式 | 销售 |
| 租赁 | |
| 按终端用户 | 个人/家庭 |
| 企业和中小企业 | |
| 其他 | |
| 按地区 | 特拉维夫区 |
| 中部区 | |
| 耶路撒冷区 | |
| 以色列其他地区 |
报告回答的关键问题
以色列商业房地产市场目前的价值是多少？
市场在2025年价值192.1亿美元，预测到2030年将达到263.6亿美元。
哪种物业类型引领市场？
写字楼占据最大的40%以色列商业房地产市场份额，由特拉维夫CBD的科技和金融服务租户支撑。
区域内最快增长发生在哪里？
中部区显示最高增长，2025-2030年复合年增长率预测为7.12%，由物流和工业扩张驱动。
为什么物流资产吸引越来越多的投资者兴趣？
电商增长、港口多元化和冷链需求正推动物流和工业房地产6.73%的复合年增长率。
开发商如何缓解建设成本上升？
他们采用合资企业、模块化建设、价值工程和混合用途密度在创纪录的土地和材料价格下保护利润率。
REITs在市场中扮演什么角色？
国内养老基金对REITs的配置提供流动性、通胀挂钩资本，支持新开发和资产收购。
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