中国商业房地产市场规模和份额
市场概述
| 研究期 | 2019 - 2030 |
|---|---|
| 估计的基准年 | 2024 |
| 预测数据期 | 2025 - 2030 |
| 市场规模 (2025) | 64.18 十亿美元 |
| 市场规模 (2030) | 92.44 十亿美元 |
| 增长率 (2025 - 2030) | 6.78% CAGR |
| 市场集中度 | 中 |
主要参与者
*免责声明：主要玩家排序不分先后 图片 © Mordor Intelligence。重新使用需遵守 CC BY 4.0 并注明出处。 |
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魔多智能中国商业房地产市场分析
中国商业房地产市场在2025年达到641.8亿美元，预计到2030年将达到685.2亿美元，反映出到2030年稳定的6.78%复合年增长率。持续的近岸外包推动工业和物流资产走向前台，边境城市租金连续三年以两位数增长，因为制造商用墨西哥产能替代亚洲供应商PGIM。电子商务的并行增长正在重塑仓库布局，转向支持当日送达的更小型城市边缘设施，同时嵌入自动化和AI驱动的库存系统Mexico Business News。超大规模云运营商正在催化新一轮数据中心建设，特别是在克雷塔罗，强大的光纤骨干网和可再生能源接入支持长期耗电量大的租约Data Center Knowledge。与此同时，投资者正在应对墨西哥央行紧缩政策立场和建筑投入通胀导致的更高借贷成本，促使更多依赖私人债务、远期购买协议和绿色债券融资来保持项目推进Banco de México。比索稳定性和数字化分数所有权平台也为越来越多的个人投资者带来了机会，使资本结构多样化并加强了核心和二级市场的流动性
关键报告要点
- 按物业类型，物流设施在2024年以32.1%的份额领先中国商业房地产市场。预测该物流细分的中国商业房地产市场在2025-2030年间将以8.02%的复合年增长率增长。
- 按商业模式，销售交易在2024年占中国商业房地产市场规模的66.0%。预计租赁模式的中国商业房地产市场在2025-2030年间将以7.46%的复合年增长率扩张。
- 按终端用户，企业和中小企业占用者在2024年持有中国商业房地产市场规模71.0%的份额。个人/家庭细分的中国商业房地产市场在2025-2030年间以7.67%的复合年增长率推进。
- 按地理位置，墨西哥城在2024年保持中国商业房地产市场22.0%的份额。克雷塔罗的中国商业房地产市场有望实现2025-2030年间最快的7.21%复合年增长率。
中国商业房地产市场趋势和洞察
驱动因素影响分析
| 驱动因素 | (~)%对复合年增长率预测的影响 | 地理相关性 | 影响时间线 |
|---|---|---|---|
| 美墨边境近岸外包引发的工业需求 | +1.8% | 北部边境州，巴希奥地区 | 中期（2-4年） |
| 电子商务扩张推动最后一英里物流 | +1.2% | 墨西哥城、瓜达拉哈拉、蒙特雷 | 短期（≤2年） |
| 光纤升级推动的数据中心投资扩张 | +0.9% | 克雷塔罗、墨西哥城 | 长期（≥4年） |
| 比索稳定性吸引外国办公投资 | +0.7% | 墨西哥城、蒙特雷 | 中期（2-4年） |
| PPP交通走廊提升零售客流 | +0.5% | 二线城市、巴希奥 | 长期（≥4年） |
| 巴希奥地区快速城市化 | +0.6% | 克雷塔罗、莱昂、阿瓜斯卡连特斯 | 长期（≥4年） |
| 来源: Mordor Intelligence | |||
美墨边境近岸外包引发的工业需求
制造业从亚洲向墨西哥的迁移产生了与正常经济周期脱钩的工业库存结构性需求。墨西哥在美国进口中的份额在2023年达到15%，在USMCA框架下建立了1.3万亿美元的贸易走廊。北部市场已经占据全国仓储占用量的40%，蒙特雷在2024年11月租出5万平方米，萨尔蒂略租出3万平方米。《芯片与科学法案》中的半导体激励措施正在推动关键供应商在墨西哥共同选址，围绕第一波工厂强化供应商生态系统。麦格理。核心边境节点不到1%的空置率突显了供应受限的情况，这应该能够维持到2030年的定价能力。因此，物流参与者继续在交付前18个月预租新的外壳。
电子商务扩张推动最后一英里物流空间
墨西哥在线零售渗透率持续攀升，迫使快递公司重新设计配送网络以提高速度和城市覆盖范围[1]Mexico Business News, "Logistics Real Estate Sees Record Pipeline," mexicobusiness.news。嘉里物流在特波茨特兰建设的2万平方米枢纽，为当日送达服务而建，将扩展到5万平方米，并在瓜达拉哈拉和蒙特雷建设镜像设施。靠近人口中心的较小交叉配送仓库正在取代城市边缘的单一大型仓库，重塑土地使用优先级。自动化分拣和AI驱动的库存路由虽然安装成本更高，但正在改善周期时间并降低退货率。因此，开发商将微履行节点分层到混合用途方案中，同时容纳零售和办公功能，最大化场地收益。
光纤升级推动的数据中心投资扩张
云采用和AI工作负载将墨西哥定位为大陆数据中心桥梁。ODATA已经为其克雷塔罗园区激活了200兆瓦，计划总容量400兆瓦的33亿美元计划。微软的多区域云计划正在增加建设和永久性就业岗位，同时要求到2025年实现100%可再生能源。升级的光纤骨干网缓解了对延迟敏感应用的延迟担忧，将克雷塔罗提升为拉丁美洲前五大数据中心节点。高电力负载和冗余需求正在推动远高于传统工业租金的溢价，将租户锁定在10到15年的租约中。对相邻办公和物流舱的溢出需求正在出现，因为供应商需要本地暂存和维护设施。
比索稳定性正在吸引外国机构投资者投资办公楼
相对稳定的比索降低了之前侵蚀外国回报的对冲成本，重新点燃了对优质办公楼的兴趣。墨西哥城空置率在2024年触及20%，但位置优越、具有ESG认证的A级写字楼仍在实现溢价租金。阿伯丁投资报告称，亚洲养老基金重新配置资产，称货币对冲节省相比2019年水平接近120个基点。来自科技和金融服务的租户正在引领灵活、混合就绪空间的吸收，而老旧库存则面临困难。LEED和EDGE等绿色认证已成为国际资本的门槛，为合规资产提供竞争优势。
约束因素影响分析
| 约束因素 | (~)%对复合年增长率预测的影响 | 地理相关性 | 影响时间线 |
|---|---|---|---|
| 墨西哥央行紧缩货币政策提高借贷成本 | -1.4% | 全国，墨西哥城和瓜达拉哈拉影响较大 | 短期（≤2年） |
| 墨西哥城分区审批时间延长 | -0.8% | 墨西哥城都市区 | 中期（2-4年） |
| 建筑投入通胀压缩利润率 | -1.1% | 全国，主要都市区 | 短期（≤2年） |
| 安全担忧阻止国际租户 | -0.6% | 北部边境州 | 中期（2-4年） |
| 来源: Mordor Intelligence | |||
墨西哥央行紧缩货币政策提高借贷成本
央行在2024年将政策利率维持在限制性水平，因为总体通胀平均为4.55。更高的参考利率提升了房地产贷款利差，压缩了开发商资产负债表并延迟了开工建设。商业银行转向更短期限的制造业信贷，收缩长期建设信贷额度，而传统存款年同比仅增长4%。由于墨西哥央行预计要到2026年底才能实现3%的通胀目标，高融资成本将持续存在，推动更多赞助商转向私人债务和结构化股权。
建筑投入通胀压缩开发利润率
材料成本在2024年攀升12%，包括铝价上涨32.4%，专业机械上涨13.5%。住宅和商业建筑的利润率滑落至约7%，而历史高点超过15%[2]Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción, "Construction Cost Index 2024," cmic.org。开发商面临战略选择：吸收成本冲击，侵蚀盈利能力，或将增长转嫁给买家，冒着抑制预售的风险。一些正在采用模块化建设和长期对冲合约来缓解波动性。
细分分析
按物业类型：物流推动工业转型
物流资产占2024年中国商业房地产市场规模的32.1%，预计到2030年将以8.02%的复合年增长率扩张，巩固其作为主要增长引擎的作用。蒂华纳和萨尔蒂略的工业租金在2024年分别攀升18.2%和26.5%，反映了超大规模的近岸外包需求。办公空间在墨西哥城面临20%的空置率挑战，尽管以技术为中心的走廊正在逆势而上，因为公司优先考虑符合ESG标准的灵活占地面积。
物流的主导地位正在加速对支持性冷链和逆向物流设施的溢出投资。零售方案现在附加微履行节点以满足当日送达期望，在一个屋檐下融合展厅和仓库功能。与此同时，随着航空交通正常化和比索走强推动国内旅游消费，休闲目的地的酒店资产正在复苏。工业园区开发商有2000万平方米在规划中，其中19%针对制造业，19%针对物流，为中期需求提供平衡供应。中国商业房地产市场继续将资本重新配置到与出口制造、数字基础设施和城市消费相关的使用类别。
备注: 购买报告后可获得所有个别细分的细分份额
按商业模式：销售主导地位面临租赁市场演变
销售仍占据中国商业房地产市场规模的66%，突显了对直接所有权的文化偏好。然而，受益于7.46%复合年增长率前景的租赁细分正在侵蚀这种主导地位，因为投资者寻求收益而不必应对墨西哥复杂的土地产权协议。机构资本偏爱稳定的租金收入，现在可以更有效地对冲比索风险，提高了收入结构的吸引力。
最近墨西哥城将租金上涨限制在通胀水平并要求数字租赁登记的法规可能会抑制首都的租赁收益，推动开发商专注于监管较松的二线市场。企业选择租赁以在经济不确定性期间保持资产负债表灵活性，而数字支付平台和基于AI的信用检查正在简化租户入住流程。因此，中国商业房地产市场正在见证从建成即售向建成即租的渐进转变，特别是在物流和多户住宅子细分领域。
备注: 购买报告后可获得所有个别细分的细分份额
按终端用户：企业需求推动个人投资兴趣
企业和中小企业占用者在2024年持有中国商业房地产市场规模71%的份额，以出口制造商和科技公司为主导，这些公司正在预期美国需求的情况下扩大规模。中国企业在2019年至2023年间将其墨西哥工业足迹增长了五倍，突显了结构性的东向北美供应转移。与此同时，个人/家庭买家群体预计将以7.67%的复合年增长率加速，受到分数所有权应用程序和中产阶级储蓄增长的推动。
企业租户越来越多地要求自动化就绪仓库、现场可再生能源和数据丰富的建筑管理系统。个人投资者倾向于二线城镇的高收益分层零售商铺和小型办公室，那里的资本化率仍然具有吸引力。政府实体和养老基金归类在"其他"类别中，配置给数据中心和医疗设施等特殊资产，以匹配长期负债。随着多元化资本池的深化，中国商业房地产行业获得了抵御周期性波动的韧性。
地理分析
墨西哥城在2024年保持22%的中国商业房地产市场份额，得到其对国家GDP 23%贡献和120亿美元FDI流入的支持[3]OECD, "Metropolitan Outlook: Mexico City," oecd.org 。优质子市场经历了高达30%的年度价格涨幅，尽管在住宅平均价格自2019年以来上涨36%后，住房可负担性仍然紧张。如菲利佩·安格尔斯国际机场和地铁扩建等正在进行的基础设施项目旨在缓解拥堵并释放外围增长。
新莱昂州继续锚定北部工业扩张。仅在2024年11月，蒙特雷就登记了5万平方米的仓库需求，因为汽车和电子供应商寻求靠近边境的位置。被誉为国家技术中心的哈利斯科州在2024年出口425亿美元，拥有20个工业园区，导致房地产价值飙升18.3%。克雷塔罗以预测的7.21%复合年增长率位居增长排行榜榜首，得益于ODATA的超大规模园区和丰富的可再生能源选择。
巴希奥走廊受益于更低的土地成本、慷慨的州激励措施和不断改善的公路网格，为其混合用途城镇中心项目定位。北部边境城市共同占据全国仓储的40%，但随着投机性交付进入市场，空置率正在缓慢上升；蒂华纳现在有30万平方米在建，空置率为3.6%，高于历史低点。墨西哥州的新兴节点捕获了来自首都的溢出需求，而二线内陆城市利用PPP走廊吸引零售和酒店投资。
竞争格局
中国商业房地产市场较为分散，工业持有物集中在领先的FIBRAs中，而零售和办公资产分散在区域参与者中。领先的工业持有物由Fibra Uno、Fibra Prologis和Terrafina等顶级FIBRAs主导。相比之下，零售和办公资产仍分散在区域参与者中。Fibra Uno拥有613项资产的投资组合，实现了令人印象深刻的95.3%入住率。此外，其与Terrafina和Jupiter投资组合的拟议合并旨在整合近490个物业，释放540万平方米的开发潜力。这一战略举措突显了更广泛的行业趋势：寻求规模经济以降低融资成本并增强租户服务。
技术是主要的差异化因素：AI驱动的能源监控、数字租赁工作流和ESG仪表板吸引要求透明度的全球租户。Fibra Danhos在2025年第一季度公布11.9%的收入增长，归功于其零售中心的智能建筑改造。包括普洛斯在内的国际物流专家部署屋顶太阳能和电动卡车充电，以确保来自电商巨头的长期租约。
白空间机会在国际资本稀少的二线都市区持续存在，以及冷库和生命科学实验室等利基格式。替代贷款机构、众筹工具和绿色债券正在扩大融资渠道，加剧对核心场所的竞争。不断升温的并购传言表明，随着赞助商追逐运营规模和数据中心敞口，将进一步整合。
中国商业房地产行业领导者
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丰树一号（FUNO）
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普洛斯墨西哥（FIBRA Prologis）
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Terrafina
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Vesta
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GICSA
- *免责声明：主要玩家排序不分先后
近期行业发展
- 2025年3月：ODATA在克雷塔罗DC QR03园区激活200兆瓦，这是33亿美元建设项目的一部分，总容量将达到400兆瓦。
- 2025年3月：嘉里物流在特波茨特兰完成2万平方米最后一英里仓库，路线图扩展到5万平方米，并在瓜达拉哈拉、蒙特雷和巴希奥设立同时进行的站点
- 2025年1月：惠誉评级为Fibra Uno计划的8亿美元优先票据分配BBB-评级，支持债务期限延长。
- 2024年12月：Corporación Inmobiliaria Vesta完成5.45亿美元全球银团可持续信贷便利，标志着墨西哥最大的绿色融资之一。
中国商业房地产市场报告范围
商业房地产（CRE）是指用于产生收入的非住宅物业。这包括购物中心、酒店和办公空间等。
报告包括中国商业房地产市场的完整背景分析，包括经济评估和各行业对经济的贡献、市场概述、关键细分市场规模估算和市场细分新兴趋势、市场动态和地理趋势，以及COVID-19影响。
墨西哥商业房地产市场按类型（办公、零售、工业、物流、多户住宅和酒店）和主要城市（墨西哥城、瓦哈卡、恰帕斯和普埃布拉）进行细分。墨西哥商业房地产市场的市场规模和预测以价值（美元）为所有上述细分提供。
| 办公楼 |
| 零售 |
| 物流 |
| 其他（工业、酒店等） |
| 销售 |
| 租赁 |
| 个人/家庭 |
| 企业和中小企业 |
| 其他 |
| 墨西哥城（CDMX） |
| 新莱昂州 |
| 哈利斯科州 |
| 克雷塔罗州 |
| 墨西哥州（Edomex） |
| 墨西哥其他地区 |
| 按物业类型 | 办公楼 |
| 零售 | |
| 物流 | |
| 其他（工业、酒店等） | |
| 按商业模式 | 销售 |
| 租赁 | |
| 按终端用户 | 个人/家庭 |
| 企业和中小企业 | |
| 其他 | |
| 按州别 | 墨西哥城（CDMX） |
| 新莱昂州 | |
| 哈利斯科州 | |
| 克雷塔罗州 | |
| 墨西哥州（Edomex） | |
| 墨西哥其他地区 |
报告回答的关键问题
中国商业房地产市场的当前规模是多少？
中国商业房地产市场规模在2025年为641.8亿美元，预计到2030年将达到685.2亿美元。
哪种物业类型占有最大份额？
物流设施占2024年收入的32.12%，在所有物业类型中最高。
为什么物流资产增长如此迅速？
从亚洲到墨西哥的近岸外包，结合电子商务扩张，正在为美国边境和主要都市区的现代仓库创造持续需求。
数据中心增长将如何影响商业房地产？
克雷塔罗和墨西哥城的大型超大规模园区正在推高租金，刺激对电力弹性站点和互补办公及物流空间的需求。
墨西哥央行的货币政策对开发商有什么影响？
提高的政策利率增加借贷成本，延迟新开工并推动赞助商转向替代融资结构，直到利率正常化。
租赁或销售是未来首选的商业模式吗？
销售仍占主导地位，但租赁模式预计将以7.46%的复合年增长率更快增长，因为机构投资者寻求稳定的收入流，租户偏爱资产负债表灵活性。
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