澳大利亚商业房地产市场规模与份额
市场概述
| 研究期 | 2019 - 2030 |
|---|---|
| 估计的基准年 | 2024 |
| 预测数据期 | 2025 - 2030 |
| 市场规模 (2025) | 52.33 十亿美元 |
| 市场规模 (2030) | 67.81 十亿美元 |
| 增长率 (2025 - 2030) | 5.32% CAGR |
| 市场集中度 | 中 |
主要参与者
*免责声明：主要玩家排序不分先后 图片 © Mordor Intelligence。重新使用需遵守 CC BY 4.0 并注明出处。 |
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魔多情报澳大利亚商业房地产市场分析
澳大利亚商业房地产市场规模在2025年价值523.3亿美元，预计到2030年将达到678.1亿美元，2025-2030年间反映出5.32%的复合年增长率。这种稳定的扩张表明该行业的韧性，因为疫情后复苏、政府基础设施支出和加速数字化转型提振了对办公楼、物流资产、酒店和数据中心设施的需求。机构投资者正将资本轮转至悉尼和墨尔本的核心资产，而数据本地化法规正推动几个大都市地区的超大规模和边缘数据中心建设管道。混合办公的采用持续重塑CBD办公需求，然而位于连通性丰富区域的优质ESG合规建筑吸引优质租户愿意支付租金溢价。与此同时，建筑成本上升和劳动力短缺正抑制新供应，收紧优质物流中心的空置率并进一步支撑租金增长。
关键报告要点
- 按物业类型，办公楼在2024年占澳大利亚商业房地产市场收入份额的31.0%，而物流资产预计将以5.91%的复合年增长率增长至2030年。
- 按商业模式，销售部门在2024年占澳大利亚商业房地产市场份额的72.0%；租赁预计将以6.01%的复合年增长率增长至2030年。
- 按终端用户，企业及中小企业在2024年占澳大利亚商业房地产市场规模的60.0%份额，而个人/家庭细分市场正以6.01%的复合年增长率扩张至2030年。
- 按地理位置，新南威尔士州在2024年以37.0%的市场份额领先；昆士兰州是增长最快的地区，以5.96%的复合年增长率增长至2030年《布里斯班时报》。
澳大利亚商业房地产市场趋势与洞察
驱动因素影响分析
| 驱动因素 | (~) 对复合年增长率预测的%影响 | 地理相关性 | 影响时间轴 |
|---|---|---|---|
| 电子商务驱动的优质工业和物流空间需求加速 | +1.2% | 全国性，集中在悉尼、墨尔本、布里斯班走廊 | 长期（≥4年） |
| 政府支持的基础设施建设推动商业土地价值上升 | +0.9% | 昆士兰州、新南威尔士州 | 长期（≥4年） |
| 机构资本配置到核心办公资产的激增 | +0.8% | 新南威尔士州、维多利亚州，延伸至昆士兰州 | 中期（2-4年） |
| 数据本地化要求推动边缘数据中心发展 | +0.7% | 悉尼、墨尔本、珀斯 | 中期（2-4年） |
| ESG合规绿色建筑重新评级释放溢价租金 | +0.6% | 悉尼CBD、墨尔本码头区 | 中期（2-4年） |
| 国际旅游业反弹振兴CBD酒店RevPAR | +0.4% | 悉尼、墨尔本CBD | 短期（≤2年） |
| 来源: Mordor Intelligence | |||
机构资本配置到核心办公资产的激增
2024年上半年办公楼领域交易量同比增长70%至40亿美元，外国投资者发现了优质CBD塔楼的定价错位。资本正流向提供强劲租户契约、可持续性认证和重新定位潜力的标杆资产。悉尼柯林斯街区域16%的优质建筑录得有效租金增长，因为占用者寻求支持混合办公协作的便利设施丰富空间。投资者信心仍建立在澳大利亚稳定的法律框架和透明的租赁结构之上，将核心办公楼定位为全球投资组合中的防御性配置。组合管理者也预期CBD估值的周期性低点将与混合策略稳定后的长期占用需求趋同。
电子商务驱动的优质工业与物流空间需求加速
仓储空置率已压缩至近1%，推动悉尼和布里斯班走廊租金双位数增长，零售商和第三方物流公司在人口密集聚集区附近确保最后一英里资产。工业物业现在每年促进1.2万亿美元的货物流动，相当于家庭消费的38%。供应链本土化和自动化要求促使开发商优先考虑高净高、技术化设施，珀斯录得全国最快的连续租金增长率1.8%。这些条件支撑物流在澳大利亚商业房地产市场中的持续优异表现。
政府支持的基础设施建设推动商业土地价值上升
联邦和州政府14亿美元的新数字和交通项目承诺正在开启西悉尼、布里斯班和区域枢纽的绿地区域并增强连通性。布里斯班的奥运基础设施已将CBD空置率收紧至11.6%，企业重新定位靠近交通节点。嘉德置地在西悉尼国际机场附近的13亿美元奇夫利南校区说明了公共支出如何催化私人投资并提升商业土地价值。乘数效应预计将延续到下个十年。
ESG合规绿色建筑重新评级释放溢价租金
澳大利亚2024年6月首次绿色国债发行确认了对可持续融资的主权支持，刺激开发商在新项目中嵌入净零特性。2025年开始的强制性气候相关披露将加强企业对建筑性能的审查，使绿色评级成为主要占用者的前提条件。在墨尔本码头区，认证资产获得比同类存量高出8%的租赁费率，反映了运营成本节约和租户的声誉效益。因此，ESG合规正从增值转向澳大利亚商业房地产市场[1]澳大利亚储备银行，《澳大利亚政府绿色债券框架》，澳大利亚储备银行，rba.gov.au的基线期望。
限制因素影响分析
| 限制因素 | (~) 对复合年增长率预测的%影响 | 地理相关性 | 影响时间轴 |
|---|---|---|---|
| 持续的居家办公采用软化CBD办公净吸纳 | -1.1% | 悉尼、墨尔本CBD | 长期（≥4年） |
| 建筑成本上升和劳动力短缺延迟项目交付 | -0.9% | 全国性，在珀斯、布里斯班最为严重 | 中期（2-4年） |
| 货币紧缩和资本化率上升压缩交易 | -0.7% | 全国二级市场 | 短期（≤2年） |
| 气候风险敞口加剧提高沿海资产保险费 | -0.5% | 昆士兰州、新南威尔士州沿海走廊 | 长期（≥4年） |
| 来源: Mordor Intelligence | |||
持续的居家办公采用软化CBD办公净吸纳
定期远程工作仍是澳大利亚36%劳动力的常态，限制了空间占用并推高悉尼和墨尔本空置率至历史平均水平之上。租户通过桌面共享和灵活办公空间解决方案减少占地面积，同时将节省重新投向增强协作的优质装修。转租可用性增长，加剧了房东之间确保信誉良好占用者的竞争。尽管83%的CEO预期三年内完全回到办公室，现行行为模式表明混合模式将持续，抑制澳大利亚商业房地产市场内的吸纳预测。
建筑成本上升与劳动力短缺延迟项目交付
截至2024年3月的12个月内破产超过1,987家建筑公司，凸显严重的供应侧约束。材料通胀和9万工人短缺正延长开发时间表，特别是在珀斯高层项目中，开发商寻求额外的州级优惠以维持项目可行性。新的能效规范为平均商业建筑增加14,000-18,000美元成本，压缩利润率并延迟竣工。这些延迟支撑不断上升的重置成本并巩固现有优质存量的租金韧性。
细分分析
按物业类型：物流推动结构性转型
物流获得5.91%的复合年增长率增长势头并保持增长最快的细分市场，而办公楼在2024年保持澳大利亚商业房地产市场31%的最大份额。电子商务渗透、库存本土化和自动化投资已将配送中心转化为关键基础设施，锚定长期需求。核心东海岸走廊空置率低于1%，结合限制性土地使用政策，提升机构房东的定价权。嘉民集团和GPT等主要参与者正扩大投机性建设以满足零售商和第三方物流公司的预承诺，通常获得超过10年的租赁条款。数据中心园区被归类为国家重要系统，在工业园区内增加高价值层面，吸引外国资本和专业运营商。
现代仓库越来越多地整合机器人技术、夹层和大容量电力以适应微配送和冷链功能。这些功能相比传统存量可获得15%-20%的租金上涨。随着澳大利亚商业房地产市场物流资产规模预计将以5.91%的复合年增长率扩张至2030年，投资者将该细分市场视为长期优胜者。相比之下，办公楼房东正通过剥离非核心B级塔楼并重新投资于混合用途重建来重新校准投资组合，以减轻长期占用压力。
备注: 购买报告后可获得所有单个细分市场的份额
按商业模式：租赁细分市场获得动力
销售模式在2024年交易价值中占72%，然而租赁模式发布了最强劲的6.01%复合年增长率展望，反映企业维持资产负债表敏捷性的举措。售后回租交易允许占用者释放资本同时保持运营控制，德克萨斯集团针对此类交易的第二个机会基金3亿美元募资就是例证。建造-租赁物流和数据中心项目为机构投资者提供与消费物价指数挂钩的稳定现金流，使其成为多元化投资组合中的核心配置。因此，澳大利亚商业房地产市场租赁协议规模预计将稳定扩张至2030年。
利用技术化物业管理系统的房东大规模提供ESG升级、能源监控和预测性维护，降低占用者成本并支撑更长的租约续期。灵活的租赁结构和扩张选择与占用者在混合办公下变化的员工数量预测保持一致。因此，房东之间提供交钥匙、可持续性合规空间的竞争正在加剧，强化澳大利亚商业房地产市场内向租赁模式的转变。
按终端用户：企业需求演变
企业及中小企业在2024年占60%份额，反映澳大利亚服务导向的经济。然而，在分散所有权平台支持下的个人和家庭正匹配该细分市场的6.01%复合年增长率并使投资者基础多样化。中小企业引领联合办公解决方案和短期工业租赁的采用，将大都市子市场的平均租赁期减少至约五年。大型企业专注于优质健康认证环境以吸引和留住人才，增加对整合自然光、协作区域和非接触技术的WELL认证建筑的需求。
高净值个人通过财团和众筹工具配置到社区零售和小型工业分层。这些零售投资者重视具有强劲ESG认证和韧性收入特征的资产，为较小地段规模创造流动性。这一趋势扩大了需求多样性并支持澳大利亚商业房地产市场各资产类别的流动性深度。
备注: 购买报告后可获得所有单个细分市场的份额
地理分析
新南威尔士州在2024年占澳大利亚商业房地产市场37%的份额，得益于悉尼作为国家金融中心的地位以及机构对其核心办公塔楼的持续兴趣。2024年8月完工的悉尼地铁延伸等州基础设施推广正改善可达性并支持沿交通走廊的土地价值增值。巴兰加鲁区域的办公楼房东受益于优质租赁，而物流投资者瞄准新机场附近的西悉尼子市场，那里的入境货运容量预计将激增。
昆士兰州代表增长最快的地理区域，预计至2030年有5.96%的复合年增长率，得益于奥运相关资本项目和扩张的布里斯班-图文巴物流脊柱的推动。跨河铁路和港口升级正吸引全国零售商在供应短缺前确保仓储容量，压缩工业园区收益率[2]约翰·福里斯特，《跨河铁路经济效益声明》，昆士兰州政府，infrastructure.qld.gov.au。尽管混合办公趋势，布里斯班CBD吸纳改善，得益于州政府对后台整合的激励以及从南部各州寻求较低占用成本的迁移。黄金海岸和阳光海岸旅游驱动的酒店需求为区域商业组合增加了互补提振。
维多利亚州面临较慢的近期复苏，因为墨尔本办公空置率徘徊在20%附近，反映根深蒂固的混合办公文化和大量新供应竣工。尽管如此，其西部工业带受益于强劲的电子商务活动和制造业回迁，提供超过全国平均水平的租金增长。西澳大利亚州的复苏与商品扩张和珀斯作为服务印太交通的二级数据中心节点的崛起相关，得到该州相对较低的土地成本和充足的可再生能源潜力支持。总体而言，这些区域动态强化了核心东海岸位置优质资产与更广泛澳大利亚商业房地产市场新兴物流和数字基础设施走廊高收益机会之间的结构性分化。
竞争格局
澳大利亚商业地产领域呈现中等集中度，前五大A-REITs控制上市市值的近55%。嘉民集团在S&P/ASX 200 A-REIT指数中持有41.7%权重，利用551亿美元全球投资组合重点倾向物流和数据中心开发，2024财年实现15%利润增长[3]澳大利亚证券交易所，《ASX 200房地产信托指数方法论》，澳大利亚证券交易所，asx.com.au。德克萨斯管理382亿美元国内资产，通过积极的租约续期和资本回收策略在办公和工业持有中保持94%以上的入住率。这些领导者继续获得竞争性定价的债务，即使在融资条件收紧时也维持开发管道。
随着国际资本流入利基细分市场，竞争正在加剧。黑石168亿美元收购AirTrunk凸显对超大规模数据中心敞口的不断增长需求。国内REITs通过与主权基金组建合资企业来更快扩展并在技术密集型项目中分担建设风险。同时，中等规模参与者如Centuria专注于针对供应不足子市场最后一英里仓库的专业化工业REIT工具，利用本地开发专长获得收益率溢价。
技术部署和ESG领导正成为决定性差异化因素。市场领导者整合PropTech解决方案进行实时能源追踪、预测性维护和租户体验应用，提高运营效率和保留率。包括Lendlease和嘉德置地发行的绿色债券在内的可持续金融工具降低认证开发的融资成本并强化与机构投资者的声誉地位。随着混合办公模式重新定义占用者优先级，提供适应性楼层平面、健康认证环境和数字连接的房东最有能力捕获澳大利亚商业房地产市场内不断发展的需求。
澳大利亚商业房地产行业领导者
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德克萨斯集团
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嘉民集团
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GPT集团
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嘉德置地集团
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美伟集团
- *免责声明：主要玩家排序不分先后
近期行业发展
- 2025年2月：Scentre集团2024年上半年交付3.97亿美元运营资金，投资组合入住率99.3%，开发管道24亿美元。
- 2024年11月：Scentre集团在其Westfield中心录得4.29亿客户访问，同比增长2.1%。
- 2024年10月：CIMIC集团加速数据中心建设能力，目标到2030年新增1,500兆瓦全国容量。
- 2024年9月：黑石同意以168亿美元收购AirTrunk，凸显全球对澳大利亚数字基础设施资产的兴趣。
澳大利亚商业房地产市场报告范围
商业房地产（CRE）是专门用于商业或工作场所目的或以某种方式为所有者或承租人产生现金流的物业。
澳大利亚商业房地产市场按类型（办公、零售、工业和物流、酒店及其他）和主要城市（悉尼、墨尔本、布里斯班、阿德莱德、堪培拉和珀斯）进行细分。
报告为上述所有细分市场提供澳大利亚商业房地产市场以价值（美元）计算的市场规模和预测。
| 办公楼 |
| 零售 |
| 物流 |
| 其他（工业房地产、酒店房地产等） |
| 销售 |
| 租赁 |
| 个人/家庭 |
| 企业及中小企业 |
| 其他 |
| 新南威尔士州 |
| 维多利亚州 |
| 昆士兰州 |
| 西澳大利亚州 |
| 南澳大利亚州 |
| 澳大利亚首都领地 |
| 塔斯马尼亚州 |
| 北领地 |
| 按物业类型 | 办公楼 |
| 零售 | |
| 物流 | |
| 其他（工业房地产、酒店房地产等） | |
| 按商业模式 | 销售 |
| 租赁 | |
| 按终端用户 | 个人/家庭 |
| 企业及中小企业 | |
| 其他 | |
| 按地区 | 新南威尔士州 |
| 维多利亚州 | |
| 昆士兰州 | |
| 西澳大利亚州 | |
| 南澳大利亚州 | |
| 澳大利亚首都领地 | |
| 塔斯马尼亚州 | |
| 北领地 |
报告中回答的关键问题
澳大利亚商业房地产市场的当前价值是多少？
市场在2025年价值523.3亿美元，预计到2030年将达到678.1亿美元。
哪种物业类型占最大份额？
办公资产在2024年以31%的收入份额领先，尽管物流资产显示出最快的增长。
为什么物流设施比办公楼扩张更快？
电子商务增长、供应链本土化和自动化要求已将空置率降至约1%，推高租金并刺激新仓库开发。
哪个地区增长最快？
昆士兰州发布至2030年5.96%的最快复合年增长率，得到奥运基础设施项目和扩张物流走廊的支持。
混合办公如何影响办公需求？
36%员工的定期远程工作正抑制净吸纳并提高空置率，促使占用者整合到优质、便利设施丰富的建筑中。
ESG合规在物业价值中扮演什么角色？
认证绿色建筑获得租金溢价并吸引机构资本，特别是随着2025年强制性气候披露规则生效。
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