Análise de Tamanho e Quota do Mercado Imobiliário de Escritórios na Itália - Tendências de Crescimento e Previsão (2026 - 2031)

Tendências e Perspetivas do Mercado Imobiliário de Escritórios na Itália

Urbanização e Desenvolvimento Orientado para o Transporte

Os gastos governamentais estão a inclinar-se decisivamente para o transporte. Dos 15,0 mil milhões de USD angariados pelas obrigações BTP Green de 2023, 41,5% foram destinados a projetos ferroviários e de metro^{[1]Maria Teresa Cannata, "Relatório de Alocação BTP Green 2023," Ministério da Economia e das Finanças, mef.gov.it}. O Politecnico di Torino conclui que nós de uso misto, como o Municipio de Nápoles, superam os agrupamentos de uso único no que respeita à utilização dos transportes. As melhorias do PNRR estão também a facilitar as ligações entre cidades; o Banco de Itália relata que estas obras estão a sustentar a construção mesmo com o arrefecimento da economia em geral.

Afluxo de Capital Institucional Estrangeiro

A zona euro registou um excedente da balança corrente de 464,3 mil milhões de USD em 2024, proporcionando fundos de capital profundos para alocações em ativos reais. A investigação do BCE demonstra um crescimento rápido dos fundos imobiliários pan-europeus, muitos dos quais visam escritórios italianos. Só no Piemonte, 27 projetos de Investimento Direto Estrangeiro (IDE) anunciados em 2024 somam um valor de 4,36 mil milhões de USD, dos quais 18% corresponde a imobiliário. Os custos de financiamento são também favoráveis: a taxa média em novos empréstimos corporativos desceu para 3,79% em abril de 2025.

Expansão do Coworking e de Escritórios Flexíveis

O contacto do BCE com empresas não financeiras evidencia um foco mais acentuado nos custos variáveis, impulsionando uma adoção mais alargada de espaços baseados em subscrição. Embora o Banco de Itália assinale um investimento moderado em instalações e equipamentos, a resiliência do setor de serviços está a impulsionar a procura por escritórios prontos a usar. Em toda a região EMEA, o inventário flexível cresceu 161.303 m² em 2023, e os operadores de Milão reportam uma forte pré-locação por parte de empresas como a Microsoft e o HSBC.

Conformidade ESG e Edifícios Verdes

A Diretiva relativa ao Desempenho Energético dos Edifícios exige uma redução de 16% no consumo de energia até 2030 e normas de emissões zero para novos edifícios privados a partir de janeiro de 2030. Os modelos do BCE sugerem que a UE deve investir 677,8 mil milhões de USD por ano até 2030 para manter o rumo. A Itália está a recorrer às receitas dos BTP Green e a créditos fiscais (atualmente uma dedução de 5%, a subir para 7,5% em 2025) para apoiar os proprietários no financiamento de renovações. Os pioneiros já estão a colher os benefícios: os escritórios verdes da Generali obtêm prémios de arrendamento de 5%-7%, e a Stoneweg tem 85% dos seus ativos italianos pré-classificados como "verdes" com uma pontuação GRESB de 83.

Parque Imobiliário de Escritórios Envelhecido e Custos de Renovação

O setor imobiliário de escritórios em Itália está a lidar com o legado de infraestruturas desatualizadas. Mais de 65% dos edifícios comerciais do país foram construídos antes de 1980, e ainda assim a taxa de renovação anual permanece em apenas 0,81%, ficando muito aquém das metas climáticas da UE.^{[2]Roberto Cingolani, "Atualização do Plano Nacional de Clima e Energia," Ministério da Transição Ecológica, mase.gov.it} Embora as renovações possam elevar o valor dos ativos em aproximadamente 13,5%, muitos proprietários — especialmente em submercados periféricos — têm dificuldade em financiar renovações profundas, uma vez que as rendas vigentes muitas vezes não justificam o retorno sobre o custo. Este desfasamento alimenta o risco crescente de vacância para imóveis obsoletos, levando os inquilinos a priorizar espaços de Classe A. Em resultado, o mercado imobiliário de escritórios em Itália continua a evidenciar uma divisão estrutural, em que a tendência de valorização da qualidade se acelera, mas a absorção líquida nos distritos mais antigos permanece condicionada.

Aumento dos Custos de Construção e Instalação

As pressões sobre os custos estão a remodelar o pipeline de desenvolvimento de escritórios em Itália. Em 2022, o total das despesas de construção atingiu 177,56 mil milhões de USD, mas a inflação nos materiais e na mão de obra comprimiu acentuadamente as margens dos promotores, estendendo-se ao domínio das instalações de escritórios de alto padrão^{[3]Emily Sanchez, "Itália – Panorâmica do Mercado da Construção 2024," Departamento de Comércio dos EUA, trade.gov}. O incentivo fiscal Superbonus 110%, embora destinado a estimular as renovações, reduziu a disponibilidade de empreiteiros e agravou as escaladas de preços, causando atrasos nos projetos e redução do âmbito em vários pipelines de escritórios. Neste contexto, os promotores tornaram-se cautelosos com os arranques especulativos, levando a prolongadas lacunas de oferta em zonas urbanas de elevada procura. Até que os custos se estabilizem, esta situação deverá restringir a futura absorção e atrasar o inventário tão necessário nos principais corredores de escritórios.

*Nossas previsões tratam os impactos dos impulsionadores e restrições como direcionais, e não aditivos. As previsões de impacto refletem o crescimento de base, os efeitos de composição e as interações entre variáveis.

Análise de Segmentos

Por Classe de Edifício: A Qualidade Superior Comanda a Liderança do Mercado

O stock de Classe A domina 44,30% do mercado em 2025 e está projetado para crescer a uma CAGR de 5,62% até 2031. As orientações de avaliação do BCE sublinham a preferência dos credores por ativos energeticamente eficientes. Dados semestrais da Agenzia delle Entrate confirmam que as localizações de topo obtêm um prémio de 20% face a equivalentes suburbanos. Com apenas 515.000 m² de espaço de Classe A previstos até 2027, as rendas parecem destinadas a uma maior valorização.

A tendência de valorização da qualidade também se manifesta além de Milão. Em Roma, os projetos de alto padrão no distrito EUR obtêm rendas de 654 USD por m² e captam um maior interesse de ocupantes internacionais, impulsionado pelas novas extensões do metro. Entretanto, o stock de Classe B mantém-se como a alternativa mais económica, particularmente para empresas a pivotar para polos suburbanos no contexto do trabalho híbrido. No entanto, os custos de renovação e as iminentes regras de eficiência da UE pesam sobre os ativos de Classe C, acelerando alienações, conversões ou demolições. No geral, o segmento de Classe A está preparado para registar a CAGR mais rápida de 5,62% até 2031, assegurando que continue a ancorar as tendências futuras de procura e de fixação de preços no mercado imobiliário de escritórios na Itália.

Nota: As quotas de segmento de todos os segmentos individuais estão disponíveis mediante a compra do relatório

Por Tipo de Transação: Dominância do Arrendamento com Aceleração das Vendas

Os contratos de arrendamento representaram 73,45% da atividade total em 2025, refletindo o costume italiano de arrendamentos de longo prazo e cláusulas de renovação flexíveis, mas as vendas estão a recuperar, prevendo-se uma CAGR de 5,93%. O inquérito de concessão de crédito do BCE mostra apenas um ligeiro aperto no crédito corporativo, enquanto normas mais flexíveis no setor habitacional libertam os balanços bancários para transações comerciais. As operações de venda e relocalização (sale-and-leaseback) corporativas estão a ganhar força à medida que as empresas desbloqueiam capital sem abdicar do controlo operacional.

Os investidores nacionais dominaram 77% do volume de vendas no primeiro trimestre de 2025, sublinhando a convicção local nos ativos principais, mas as partes transfronteiriças permanecem ativas no segmento superior do mercado. As empresas estão a recorrer a estruturas de venda e relocalização (sale-and-leaseback) para libertar liquidez para as operações principais, especialmente em setores com uso intensivo de capital, como o fabril e o das utilities. Para os proprietários, estes modelos híbridos asseguram arrendamentos de longa duração com inquilinos de elevada solidez financeira, melhorando as condições de financiamento e as avaliações de carteira. Estas dinâmicas apoiam uma convergência gradual entre os comportamentos de arrendamento e de propriedade no mercado imobiliário de escritórios na Itália, mesmo que os arrendamentos permaneçam o modo predominante.

Por Uso Final: Liderança do Setor BFSI (Serviços Bancários, Financeiros e de Seguros) com Dinamismo do Setor Tecnológico

Os ocupantes do setor BFSI (Serviços Bancários, Financeiros e de Seguros) representaram 34,55% do tamanho do mercado imobiliário de escritórios na Itália em 2025, ancorados em Porta Nuova em Milão e nos bairros bancários de Roma. Embora a otimização das agências esteja a reduzir as necessidades de espaço, a procura por sedes centrais mantém-se resiliente, exigindo frequentemente funcionalidades avançadas de segurança e conformidade ESG. O conjunto de TI e ITES está a acelerar ao ritmo mais rápido, com uma CAGR de 6,22%, alimentado por orçamentos de transformação digital e pela atratividade da grande base de consumidores domésticos de Itália. Estas empresas adotam frequentemente layouts de local de trabalho ágeis e horizontes de arrendamento mais curtos, impulsionando o crescimento das plataformas de espaços geridos e flexíveis.

As empresas de serviços profissionais, nomeadamente auditores e consultores jurídicos, mantêm uma absorção estável, impulsionada pela crescente complexidade regulatória em torno da sustentabilidade e da privacidade de dados. As ciências da vida, a energia e as indústrias criativas completam a procura, mas estipulam cada vez mais percursos de emissões líquidas zero ao negociar novos arrendamentos. Coletivamente, este mosaico de utilizadores finais fomenta perfis de procura diferenciados que os proprietários devem acomodar para maximizar a ocupação e o rendimento no mercado imobiliário de escritórios na Itália.

Nota: As quotas de segmento de todos os segmentos individuais estão disponíveis mediante a compra do relatório

Análise Geográfica

O setor imobiliário de escritórios em Itália assenta em dois polos: Milão mantém um domínio de 42,60% graças ao seu profundo ecossistema financeiro, às universidades de prestígio e à rede de metro de quatro linhas que sustenta os fluxos de pendulares. A escassez de oferta de Classe A e os constantes influxos de capital transfronteiriço mantêm os rendimentos firmes e as rendas em máximos históricos, embora os terrenos de desenvolvimento nas zonas prime estejam quase esgotados. Roma fica atrás em quota, mas supera em crescimento, impulsionada por uma perspetiva de CAGR de 6,05%, à medida que as extensões do metro e as melhorias ferroviárias elevam o apelo dos outrora periféricos distritos EUR e Tiburtina às multinacionais que procuram reduções de custos sem comprometer a conectividade.

A diversificação regional está a ganhar dinamismo. A captação de 27 projetos de Investimento Direto Estrangeiro (IDE) pelo Piemonte em 2024, no valor de 4,36 mil milhões de USD, sublinha a atratividade das cidades do norte com vantagem de custos, como Turim e Novara, onde as conversões de escritórios podem beneficiar de agrupamentos industriais estabelecidos. Mais a sul, Bolonha e Florença beneficiam de grandes populações universitárias que alimentam os pipelines de inquilinos em investigação, TI e spin-offs de ciências da vida; as subvenções governamentais para digitalização são particularmente atraentes para estes centros de conhecimento. Nápoles e Bari ilustram uma narrativa diferente, aproveitando a expansão dos serviços ferroviários de alta velocidade e as capacidades portuárias para atrair centros de serviços partilhados de back-office que procuram mão de obra acessível mas alcance internacional. O investimento orientado para o transporte através do PNRR está a interligar estes nós numa rede mais integrada, permitindo aos ocupantes implementar estratégias de polo central e ramificações (hub-and-spoke) que reduzem o custo de ocupação por colaborador, mantendo o acesso às cidades emblemáticas de Itália. À medida que o mercado imobiliário de escritórios na Itália amadurece, tais estratégias de localização em múltiplas cidades ajudam a mitigar o risco, a facilitar o recrutamento e a responder à preferência dos colaboradores por trajetos mais curtos e habitação acessível.

Panorama regulatório

O arcabouço regulatório do mercado imobiliário de escritórios da Itália está ancorado em regras nacionais de construção e planejamento sob o Código de Construção Consolidado (D.P.R. 380/2001), administrado por meio de licenciamento municipal (permesso di costruire), com o Ministério da Infraestrutura e Transporte (MIT) moldando a política nacional sobre habitação, regeneração urbana e infraestrutura. A certeza sobre licenças e as janelas de risco jurídico foram reforçadas pela Lei de Simplificação (Lei nº 182, de 2 de dezembro de 2025), que reduziu o prazo para anulação de ofício de atos administrativos ilegais de 12 para 6 meses.

A conformidade relacionada à sustentabilidade é tanto uma restrição de mercado quanto um impulsionador de modernização. Os requisitos mínimos de desempenho energético e de certificação APE previstos no Decreto Legislativo 192/2005 coexistem com o rigor derivado da UE em relação ao desempenho energético dos edifícios, com mecanismos fiscais mencionados no contexto de mercado (uma dedução de 5%, subindo para 7,5% em 2025) que sustentam a economia das reformas. Paralelamente a esses ajustes, a agenda de políticas se ampliou em 2026 com o Decreto-Lei nº 66, de 7 de maio de 2026 (Piano Casa), que simplifica a regeneração urbana e o uso de ativos públicos, e com o Projeto de Lei AS 1894, apresentado em 3 de junho de 2026, que propõe a reforma da profissão de corretagem imobiliária (Lei 39/1989), incluindo formação contínua e regras atualizadas destinadas a elevar as expectativas de transparência para intermediários em transações de locação e investimento.

Análise da cadeia de valor

A cadeia de valor do mercado imobiliário de escritórios da Itália vai da aquisição de terrenos e ativos, frequentemente ligada a oportunidades de regeneração urbana e áreas subutilizadas, ao planejamento e licenciamento por autoridades municipais (permesso di costruire conforme o D.P.R. 380/2001). Em seguida, passa por design e engenharia, contratação e adequação de espaços, e termina com a comercialização por meio de locação e vendas. A camada operacional a jusante inclui gestão de ativos e imóveis, gestão de instalações e serviços a locatários, apoiada por prestadores especializados em avaliação, due diligence jurídica, estruturação tributária, e avaliações ESG e de desempenho energético, incluindo a certificação APE sob o Decreto Legislativo 192/2005.

Capital e intermediação formam a outra espinha dorsal da cadeia. Investidores institucionais e veículos administrados (fundos e outras estruturas) fornecem capital de aquisição e desenvolvimento, enquanto consultorias internacionais como CBRE, JLL, Cushman & Wakefield, Savills e Colliers intermedeiam a execução de locações e operações de mercado de capitais, particularmente para ativos Grade A de grande valor em Milão e Roma. A representação e consulta do setor são canalizadas por meio da Confindustria Assoimmobiliare, e a camada de intermediação está sendo levada a padrões de qualificação mais elevados por meio da reforma proposta AS 1894 para a profissão de corretagem. Se promulgada, aumentaria as obrigações de conformidade para corretores e administradores de imóveis e poderia influenciar os fluxos de trabalho de transações e os padrões de documentação.

Oportunidades de mercado e perspectivas futuras

A oportunidade mais clara está onde o capital está retornando para escritórios e onde a fuga estrutural para a qualidade está sendo reforçada por regras de desempenho energético e risco de obsolescência em estoques mais antigos. A atividade de mercado reflete isso. A Colliers reportou investimentos em escritórios de aproximadamente 410 milhões de EUR no primeiro trimestre de 2026, com Roma e Milão como principais destinos, e o investimento mais amplo em imóveis comerciais na Itália aumentou no primeiro semestre de 2026 em comparação com o primeiro semestre de 2025. Com apenas 515.000 m² de espaço Grade A previstos até 2027 (segundo o contexto do relatório), proprietários e incorporadores capazes de entregar reformas certificadas e energeticamente eficientes ou ativos Grade A reposicionados em submercados centrais estão bem posicionados para capturar a demanda de ocupantes do setor BFSI e de setores de TI e ITES em crescimento mais rápido, que buscam espaços turnkey e qualificados em ESG.

Uma segunda oportunidade está inserida em pipelines de regeneração urbana e conversão orientados por políticas públicas. O Decreto-Lei nº 66, de 7 de maio de 2026 (Piano Casa), apoia a regeneração urbana e o uso de ativos públicos subutilizados por meio de mecanismos de parceria público-privada, expandindo o conjunto endereçável de locais de reurbanização e incentivando resultados de uso misto que podem incorporar escritórios. Ao mesmo tempo, as evidências de mercado apontam o capital de conversão como um tema ativo, com a JLL observando que uma parcela relevante do volume de investimento em escritórios é direcionada a conversões, reforçando estratégias que modernizam ou reaproveitam estoques secundários em Milão, Roma e outras cidades conectadas por melhorias de infraestrutura do NRRP. No lado dos serviços, as reformas propostas para a profissão de corretagem (AS 1894, apresentada em 3 de junho de 2026) elevam os padrões profissionais e podem acelerar a adoção de modelos de agência e gestão de imóveis mais transparentes e baseados em dados, alinhando-se à demanda dos ocupantes por desempenho ESG e operacional mensurável.