Análise Do Tamanho E Participação Do Mercado Imobiliário Residencial Da Coreia Do Sul - Tendências De Crescimento E Previsões (2025 - 2030)

Tendências e Insights do Mercado Imobiliário Residencial da Coreia do Sul

Roteiro de Fornecimento Habitacional de 2,7 Milhões de Unidades do Governo 2022-27

O apoio fiscal de KRW 58,2 trilhões para 2025 canaliza recursos sem precedentes para 252.000 habitações públicas, sinalizando uma virada decisiva do resfriamento do lado da demanda para a resolução do lado da oferta^{[2]Ministry of Land, Infrastructure and Transport, "Orçamento de Estabilidade Habitacional 2025," Ministry of Land, Infrastructure and Transport, molit.go.kr}. Aprovações simplificadas para complexos de 30 anos ou mais podem reduzir os tempos de execução de projetos em até 6 anos, mas as licenças de Seul em 2024 atingiram apenas 32% da meta, destacando o risco de execução. O sucesso deste roteiro moldará a estabilidade dos preços da terra, pipelines de desenvolvedores e confiança dos investidores para a próxima meia década.

Ascensão de Domicílios Unipessoais Impulsionando Demanda por Estúdios

Domicílios unipessoais subiram para 39% em 2025 e provavelmente eclipsarão 40% até 2030, promovendo um surto em unidades compactas e formatos de co-habitação. Aluguéis premium de co-habitação custam em média KRW 1,13 milhão, um spread material acima dos estúdios convencionais, ilustrando a disposição do consumidor de pagar por serviços comunitários. Os subsídios de taxa de aluguel de Seul-até 50% abaixo do mercado para residentes de 19-39 anos-apoiam ainda mais a elasticidade da demanda. Com apenas 30,6% dos domicílios unipessoais possuindo casas, investidores build-to-rent desfrutam de ventos favoráveis estruturais de ocupação.

Onda de Reurbanização no "Cinturão Gangnam" de Seul

Projetos como o Complexo Jamsil Jugong 5-6.491 unidades em torres de 70 andares-representam a estratégia de densificação necessária para equilibrar terra limitada com demanda urbana. Coeficientes de correção de desempenho melhoraram a economia dos membros, mas disputas de empreiteiros como o atraso do Sangye-jugong 5 revelam obstáculos de coordenação. Quando entregues, esses esquemas emblemáticos recalibrarão a oferta de distritos prime e estabelecerão benchmarks para renovação de estoque envelhecido.

Reformas de REIT e Impostos Estimulando Projetos Build-to-Rent

O capital institucional se aprofunda via privilégios de REIT e códigos fiscais mais amigáveis. O National Pension Service já aloca 16,1% de seu portfólio de KRW 1.224,3 trilhões em alternativos, validando habitação para aluguel como uma classe de ativos de longo prazo^{[3]National Pension Service, "Atualização do Portfólio de Investimentos," National Pension Service, nps.or.kr}. Um projeto de lei fiscal do governo facilitando procedimentos de retenção estrangeira aumenta fluxos transfronteiriços. Desenvolvedores visando inquilinos cansados de Jeonse agora podem sindicar patrimônio eficientemente, reduzindo dependência de pré-vendas e amplificando escala operacional.

Tetos LTV / DSR Mais Rigorosos Limitando Alavancagem de Compradores Iniciantes

Regras de teste de estresse DSR agora consideram potenciais aumentos de taxa, que estão diretamente reduzindo limites de empréstimo. Esta mudança está atingindo mais duramente domicílios na faixa dos 40 anos, pois tradicionalmente têm sido os principais impulsionadores de compras de primeira casa. Enquanto opções como empréstimos Bogeumjari de 50 anos oferecem alguma ajuda, elas abordam apenas parte do problema. Ao mesmo tempo, bancos comerciais aumentaram spreads para manter suas margens de lucro.

População em Idade Ativa Encolhendo Pesando na Demanda de Longo Prazo

A população em idade ativa da Coreia do Sul (idades 15-64) atingiu seu pico em 2020, mas agora é esperado que decline em quase 600.000 pessoas por ano até 2030. Este declínio significa que menos pessoas estão formando domicílios fora das principais cidades, o que está desacelerando a demanda por grandes desenvolvimentos habitacionais. Desenvolvedores já estão notando taxas de reserva mais lentas em cidades menores onde populações estão encolhendo em mais de 1% anualmente. À medida que a população envelhece, muitos estão optando por casas menores e mais fáceis de manter, reduzindo a necessidade de apartamentos familiares maiores que antes eram populares em pré-vendas. Sem um aumento significativo na imigração, essas mudanças demográficas provavelmente limitarão o crescimento de novos projetos habitacionais após 2028.

Análise de Segmentos

Por Tipo de Propriedade: Apartamentos Lideram Enquanto Vilas Aceleram

Apartamentos e condomínios controlaram 77% da participação do mercado imobiliário residencial da Coreia do Sul em 2024. Formatos de arranha-céus se encaixam com núcleos urbanos escassos de terra e dinâmicas de financiamento de pré-venda. Retrofits de casa inteligente-implantações da Trustay em 250 complexos-reforçam essa dominância ao refrescar estoque envelhecido sem reconstrução completa. Vilas e casas térreas, embora menores em volume, registram a TCAC mais rápida de 4,75% à medida que compradores pós-pandemia valorizam espaço ao ar livre e acesso ao térreo.

A tendência de vilas é aguçada por domicílios envelhecidos, cujas preocupações de acessibilidade inclinam preferências para habitações de baixo gabarito. Desenvolvedores como Kolon Global integram propriedades de forma mista-803 unidades no Byeongyoungro Skychae Lac View-para capturar esse apetite diversificado. Subsídios governamentais de envelhecimento no local para sensores inteligentes ampliam ainda mais o pool endereçável.

Nota: Participações de segmento de todos os segmentos individuais disponíveis mediante compra do relatório

Por Faixa de Preço: Mercado Médio Mantém Escala em Meio ao Surto Acessível

Estoque de preço médio representou 63% do tamanho do mercado imobiliário residencial da Coreia do Sul em 2024, fornecendo a base de volume para grandes desenvolvedores. Ainda assim, a coorte acessível está subindo a 4,69% TCAC, puxada por estruturas de subsídio que visam 30% das necessidades urbanas. Preços médios de apartamentos em Seul de KRW 1,04 bilhão intensificam pressões de acessibilidade, redirecionando compradores para ofertas subsidiadas.

Empréstimos Didimdol com taxas a partir de 2,55% amplificam poder de compra, enquanto construtores de mercado médio respondem padronizando módulos de design para defender margens. Unidades de luxo confrontam guardrails anti-especulativos e verificação mais rigorosa de compradores estrangeiros, limitando upside apesar de vantagens de marca de destaque.

Por Modelo de Negócios: Aluguéis Ganham sobre Dominância de Vendas

Transações de vendas ainda detêm 62% de participação, mas aluguéis se expandem mais rapidamente a 4,85% TCAC. O tamanho do mercado imobiliário residencial da Coreia do Sul para aluguéis se tornou mais institucional à medida que especialistas em co-habitação como Weave Living lançam portfólios sem depósito em nós de CBD. Vulnerabilidades de Jeonse-risco de inadimplência do proprietário sob taxas crescentes-empurram domicílios para contratos tipo arrendamento com desembolsos mensais transparentes.

IGIS Asset Management e SK D&D ambos pivotam para conceitos de vida com marca, comprimindo vacância através de serviços agrupados como limpeza doméstica e eventos comunitários. Enquanto vendas suburbanas permanecem estáveis entre compradores familiares, millennials urbanos valorizam cada vez mais flexibilidade e densidade de comodidades sobre propriedade direta.

Nota: Participações de segmento de todos os segmentos individuais disponíveis mediante compra do relatório

Por Modo de Venda: Revenda Domina mas Crescimento de Nova Construção Acelera

Transferências secundárias comandaram 65,2% do tamanho do mercado imobiliário residencial da Coreia do Sul em 2024, impulsionadas por um estoque habitacional onde quase 60% excede 20 anos de idade. Investidores favorecem bairros estabelecidos pela liquidez e upside de reurbanização. No entanto, vendas primárias estão em uma trajetória de TCAC de 4,80%, impulsionadas pelo roteiro de fornecimento e caminhos de aprovação simplificados para reconstruções de 30 anos ou mais.

Desenvolvedores enfrentam inflação de custos, limitando conquistas de licenças de 2024 a 32% das metas, mas lançamentos primários continuam a comandar prêmios de 10% devido a sistemas energeticamente eficientes e comodidades inteligentes. Mercados de revenda espelham melhorias de transporte; linhas como GTX-C convertem submercados periféricos em zonas práticas de commuter, acelerando velocidade de turnover.

Análise Geográfica

A fatia de 41% de Seul do mercado imobiliário residencial da Coreia do Sul sublinha sua primazia, mas restrições de terra e tetos regulatórios mantêm movimento de preços anuais em uma faixa medida de 3-5%. Hotspots de reurbanização como Gangnam registraram um aumento de preços de 2% em março de 2025, reafirmando a demanda bifurcada da capital onde estoque renovado puxa prêmios.

Província de Gyeonggi mais Incheon formam o cinturão de commuter, seu crescimento entrelaçado com trânsito de alta velocidade como linhas GTX que comprimem tempos porta-escritório para sub-30 minutos. O lançamento do Hill State Osan the Class revela como desenvolvedores se agrupam ao redor de novos nós para maximizar velocidade de pré-venda. A Zona Econômica Livre de Incheon sustenta demanda de gerentes expatriados e empresas de logística auxiliadas por feriados fiscais liberais.

A trajetória de Busan é liderada por infraestrutura: o aeroporto Gadeokdo transforma a segunda cidade da Coreia em um super-hub marítimo-logístico, ampliando pools de compradores e empurrando rendimentos de aluguel para cima ao longo de recintos costeiros. Cidades secundárias de Jeju a Sejong ganham da recuperação do turismo ou relocalizações administrativas, embora populações em idade prime encolhendo imponham resultados divergentes de micro-mercado.