スペイン住宅用不動産市場規模・シェア

スペイン住宅用不動産市場（2025年～2030年）

Mordor Intelligenceによるスペイン住宅用不動産市場分析

スペイン住宅用不動産市場は2025年に1,692億2,000万米ドルに達し、2030年には1,746億2,000万米ドルまで上昇し、年平均成長率5.23%で推移すると予測されています。深刻な供給不足、外国人バイヤーの活動活発化、機関投資家のBuild-to-Rent資本の流入が、変動する資金調達コストにもかかわらず価格を下支えし続けています。マドリードだけでスペイン住宅用不動産市場のほぼ半分を占める一方、リモートワークのヨーロッパ人が南部に移住するにつれ、アンダルシア-マラガ・コスタ・デル・ソルが最も急速な成長を記録しています。2021年のCódigo Técnico改正後、購入者需要はエネルギー効率の高い「Clase A」住宅にシフトしており、デジタル住宅ローンプラットフォームが非居住者購入者のオンボーディング摩擦を軽減しています。労働市場の逼迫と土地価格の上昇がコスト圧力を生み出していますが、大手デベロッパーは土地銀行を統合し、産業化された建設に転換して引渡しを加速させています。

主要レポートポイント

  • 不動産タイプ別では、アパートメントが2024年のスペイン住宅用不動産市場シェアの68%を占める一方、ヴィラは2030年まで年平均成長率5.55%で拡大すると予測されます。
  • 価格帯別では、中間市場住宅が2024年のスペイン住宅用不動産市場規模の45%を占めており、高級セグメントが2030年まで年平均成長率6.04%で最も急速な軌道を示しています。
  • ビジネスモデル別では、販売取引が2024年のスペイン住宅用不動産市場規模の76%を占める一方、賃貸住宅は年平均成長率5.70%で成長しています。
  • 販売形態別では、二次市場の再販が2024年のスペイン住宅用不動産市場規模の57%を占め、一次新築物件は年平均成長率6.28%で上昇すると予測されます。
  • 地域別では、マドリードが2024年のスペイン住宅用不動産市場シェアの48%を占めており、アンダルシア-マラガ・コスタ・デル・ソルは見通し期間中に年平均成長率6.07%を記録する見込みです。

セグメント分析

不動産タイプ別：アパートメントがボリュームを牽引、ヴィラが成長を獲得

アパートメントが2024年の売上高を支配し、スペイン住宅用不動産市場シェアの68%を占めました。これは都市密度と専門管理ブロックに対する投資家の関心に支えられています。マドリード・リオやバルセロナの22@地区の高層プロジェクトは、デベロッパーが購買可能性閾値を満たすためにコンパクトなレイアウトと共有設備をいかに組み合わせているかを示しています。約4.8%の賃貸利回りが資本価値上昇にもかかわらず機関投資家を活発化させています。一方、ヴィラは2030年まで年平均成長率5.55%を享受し、より小さなベースにもかかわらず絶対値ベースでスペイン住宅用不動産市場規模のシェアを押し上げています。一戸建て商品はパンデミック後の屋外スペース選好の恩恵を受けており、コスタ・デル・ソルとバレアレス諸島が、ネットゼロ建設のグリーンプレミアム追加料金を支払う意思のある北欧ヨーロッパのキャッシュバイヤーを引き付けています。

ヴィラの需要勢いは、「Clase A」認証を促進するソーラー屋根、エアロサーマルHVAC、パッシブハウスエンベロープを統合する構造的能力を反映しています。デベロッパーはエステポナ、ミハス、カルビアで土地取得を加速し、ターンキー・スマートホーム・パッケージを販売しています。オランダ人バイヤーだけで2022年から2024年の間に新築ヴィラ購入を3倍にしました。統合された都市構造内のショベル・レディ区画の不足によりアパートメント供給成長は制約されていますが、改修とロフト転換が部分的にギャップを相殺しています。全体として、製品セグメンテーションは継続的な二極化を示唆しています：コンパクトユニットが中核的な購買可能性を満たす一方、低密度住宅はライフスタイル移住とエネルギー効率プレミアムを活用しています。

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価格帯別：高級セグメント加速の中での中間市場支配

中価格住宅は2024年のスペイン住宅用不動産市場シェアの45%を獲得しました。主要銀行間の住宅ローン競争と政府の対象補助金が、この価格帯での国内購買力を維持しています。しかし、平均スプレッドは2024年に前年比80ベーシスポイント拡大し、価格譲歩とマーケティング期間延長を促しました。100万ユーロ超の高級資産は、不足と持続的な外国流動性に支えられ、より堅調な年平均成長率6.04%を記録しています。マルベーリャが平方メートル当たり平均売価約4,900ユーロ、ペントハウスが二桁プレミアムでトレンドをリードしています。

FendiやDolce & Gabbanaによるブランドレジデンスが体験的差別化を深めることで、高級品向けスペイン住宅用不動産市場規模はさらなる拡大が見込まれています。逆に、アフォーダブル住宅サブセクターは遅れており、2023年に完成した補助付き住宅はわずか8,646戸で、必要量を大きく下回りました。公民パートナーシップモデルを通じて機関投資家の関心が高まっており、2023年にアフォーダブル賃貸投資シェアが34%に倍増したことで示されています。それでも、政策の複雑さとマージン圧縮が近期的なスケーラビリティを抑制しています。

ビジネスモデル別：賃貸モメンタムに挑戦される販売リーダーシップ

所有に対する文化的選好が続く中、販売取引は2024年のスペイン住宅用不動産市場規模の76%を依然として占めました。住宅ローンポータビリティ規則と3年後のキャピタルゲイン税免除が引き続き購入を奨励しています。しかし、都市モビリティ、世帯形成の遅延、急速に成長するBuild-to-Rent パイプラインにより、賃貸経路は2030年まで年平均成長率5.70%を記録しています。柔軟なリース・モデルはデジタルノマド、大学院生転居、新到着駐在員の増加人口と整合しています。

機関投資家の活動が製品基準を再構築しています：マドリードのチャマルティンやバルセロナのポブレヌーの設備付き賃貸タワーはジム、コワーキングラウンジ、敷地内荷物室を提供しています。Blackstoneの13,130戸プラットフォームがポートフォリオ取引のマーケットメーカーとして機能し、流動性ベンチマークを向上させています。高い稼働率が年金基金投資家への安定分配を支え、フィードバックループを強化しています。販売向けデベロッパーは部分所有権とレント・トゥ・オウン・スキームをバンドルして購入者ファネルを維持することで対抗しています。

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販売形態別：新築ルネサンスの中での二次市場支配

既存住宅再販は2024年のスペイン住宅用不動産市場規模の57%を占めました。マドリード・セントロ、エイシャンプル、トリアーナの成熟地区は歩行可能性と確立された社会インフラを求める購入者を引き付けています。二次ストックは柔軟な価格レバーと即座の入居を提供し、時折の改修コストにもかかわらず迅速な取引サイクルを支えています。並行して、エネルギー効率規制とライフスタイル志向設計を背景に、一次販売は年平均成長率6.28%で拡大すると予測されています。建築許可は2025年初頭に19.4%上昇しましたが、依然として構造的需要を下回っています[2]Dirección General de Vivienda, "Residential Building Permits 2025," Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, mitma.gob.es。

AEDAS HomesなどのデベロッパーはHabitat銀行買収の1億3,200万ユーロ後に約24,000戸に達した深い土地備蓄を活用してローンチを加速しています。一次在庫は8～12%のグリーンプレミアムを伴いますが、EPC A格付けと段階的支払プランを優先する外国人購入者にアピールしています。そのため、スペイン住宅用不動産市場は二速度ダイナミクスを維持しています：再販活動が流動性を固定する一方、新築ストックが進化する品質ベンチマークを設定しています。

地域分析

マドリードは2024年にスペイン住宅用不動産市場シェアの48%で支配を維持しました。ヨーロッパで最も急速に上昇する住宅価格都市として年率10.6%の跳躍を記録し、ラテンアメリカ資本流入と大規模都市再生プロジェクトにより拡大されました[3]Instituto Nacional de Estadística, "House Price Index Q4-2024," INE, ine.es。しかし供給は60年ぶりの低水準にあり、デベロッパーは垂直高密度化と交通指向型再開発を余儀なくされています。混合用途スキームへのPimcoの4,000万米ドルのコミットメントは持続的な機関投資家の関心を浮き彫りにしており、公的当局は迅速なゾーニング承認を通じて遊休土地のロック解除を目指しています。

バルセロナは対照的な物語を示しています。2023-24年の家賃上限により、名目家賃が6.4%低下したにもかかわらず賃貸リスティングが84%縮小しました。主要ファンドはカタルーニャ資産を解除していますが、Neinorなどの地元デベロッパーは依然として2030年まで4億5,700万ユーロの着工を計画しています。小規模家主が短期滞在モデルにシフトして価格凍結に抵抗するため、市場分裂が拡大しています。そのため、カタルーニャのスペイン住宅用不動産市場は新規資本を阻止する一方で、購入者がテナンシーの安定性を求めることで意図せず再販需要を支える政策誘発ボラティリティと格闘しています。

アンダルシア-マラガ・コスタ・デル・ソルは年平均成長率6.07%で最も急速に成長している地域です。取引データはオランダ人購入者が2022年から2024年の間に新築取得を3倍にし、英国人購入者を上回ったことを示しています。マルベーリャ、エステポナ、ソトグランデなどの高級サブマーケットは寒冷気候からの富の移住を引き付け、ブランドレジデンスパイプラインとブティック・コンドホテル・ハイブリッドにつながっています。新AVE鉄道リンクと拡張されたマラガ空港容量など、堅調なインフラアップグレードが通年の接続性を強化し、スペイン住宅用不動産市場が恩恵を受けています。並行してバレンシア地方は住宅価格が前年比13.06%上昇、外国人購入が15%増加して均衡のとれた成長を記録しています。沿岸多様化により集中リスクが緩和され、全国需要滑走路が延長されています。

競争環境

スペイン住宅用不動産市場は中程度の集中度を示しており、上位5デベロッパーと2つの大手国際ファンドが現在の新築パイプラインの約3分の2を管理しています。従来の住宅建設業者-Neinor Homes、AEDAS Homes、Metrovacesa-は土地銀行オプション性、プレハブ建設能力、地理的広がりで競争しています。約11億ユーロでのAEDASに対するApolloとのNeinorの継続中の共同入札は、国内最大の住宅チャンピオンを創出する可能性があります。そのような統合は調達とマーケティングでのコストシナジーを約束しますが、土地備蓄に関する独禁法的論評を引き起こしています。

MerlinやColonialなどのSOCIMIはデータセンター、ライフサイエンス、フレキシブル・リビング・バーティカルへの転換により反応し、2025年パイプラインを通じて約40億ユーロをコミットしています。一方、Blackstone、Greystar、StoneshieldなどのグローバルファンドはBuild-to-Rentポートフォリオを拡大し、北米の資産管理技術とテクノロジーを輸入しています。彼らのスケール優位性は、純営業利益を押し上げるテナント体験アプリ、動的価格設定エンジン、集中メンテナンスプラットフォームをカバーしています。

PropTech採用は断片的なままです。建設専門家のわずか37.5%がLean計画ツールに精通していると報告しており、モジュラー建築業者と統合プラットフォーム運営者に競争的空白地帯を開放しています。より小規模な地域デベロッパーは、ブティークESG認証プロジェクトと顧客中心のデジタル販売ジャーニーを通じて差別化を図っています。全体として、スペイン住宅用不動産業界は、資本豊富な機関が技術精通のアップスタートと協力して生産ボトルネックを解消し、持続可能性の課題を軽減する過渡期にあります。

スペイン住宅用不動産業界リーダー

  1. Neinor Homes

  2. AEDAS homes

  3. MetroVacesa

  4. Vía Célere Desarrollos Inmobiliarios

  5. Kronos Homes

  6. *免責事項:主要選手の並び順不同
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最近の業界動向

  • 2025年5月：AEDAS Homesは、11億5,600万ユーロの収益と3,151戸の引渡しで記録的な純利益1億5,000万ユーロを計上後、1株当たり3.15ユーロの配当（総額1億3,800万ユーロ）を提案しました。
  • 2025年3月：LIFT Asset Managementは第3リバースモーゲージ・ビークルに5,000万ユーロを調達し、6都市にわたり200戸超のシニアリース住宅取得を目標とする1億ユーロを目指しています。
  • 2025年2月：Tectum Investment Managersは、ヨーロッパ機関支援により50～75%の債務を活用して最大2,500戸のアフォーダブル賃貸を建設するため、4億5,000万ユーロのファンドを立ち上げました。
  • 2025年1月：Blackstone、Cerberus、Vivenioは家賃上限がリターンを侵食することでカタルーニャ保有資産の資産別売却を開始しました。

スペイン住宅用不動産業界レポートの目次

1. はじめに

  • 1.1 研究仮定・市場定義
  • 1.2 研究範囲

2. 研究手法

3. エグゼクティブサマリー

4. 市場環境

  • 4.1 経済・市場概況
  • 4.2 不動産購入動向 - 社会経済・人口統計インサイト
  • 4.3 住宅用不動産セクターに対する政府イニシアチブ・規制側面
  • 4.4 不動産におけるテクノロジー・イノベーション、スタートアップ、PropTechに関する焦点
  • 4.5 不動産セグメントにおける賃貸利回りに関するインサイト
  • 4.6 不動産融資ダイナミクス
  • 4.7 政府・官民パートナーシップによるアフォーダブル住宅支援に関するインサイト
  • 4.8 市場ドライバー
    • 4.8.1 リモートワークヨーロッパ人によるコスタ・デル・ソルでの別荘需要加速
    • 4.8.2 年金基金が利回りを求めるBuild-to-Rent（BTR）機関資金流入
    • 4.8.3 2021年CTE改正後のエネルギー効率「Clase A」住宅への需要急増
    • 4.8.4 マドリード・バルセロナの持続的な供給不足（一人当たり住宅ストックが60年ぶり低水準）
    • 4.8.5 外国人購入者オンボーディングを容易にするデジタル住宅ローン組成プラットフォーム
    • 4.8.6 ゴールデンビザ終了にもかかわらず、非営利ビザ需要に支えられた外国資本流入
  • 4.9 市場制約
    • 4.9.1 マドリード都市圏の都市土地取得コスト上昇
    • 4.9.2 2023-24年地方家賃上限法がカタルーニャの投資家意欲を抑制
    • 4.9.3 建設労働力不足（2015年以降-18%）によるプロジェクト引渡し遅延
    • 4.9.4 住宅ローン金利スプレッド上昇（2024年前年比+80bp）が初回購入者の購買力を圧迫
  • 4.10 ポーターのファイブフォース分析
    • 4.10.1 新規参入の脅威
    • 4.10.2 購入者の交渉力
    • 4.10.3 サプライヤーの交渉力
    • 4.10.4 代替品の脅威
    • 4.10.5 競争の激しさ

5. 市場規模・成長予測（価値）

  • 5.1 不動産タイプ別
    • 5.1.1 アパートメント・コンドミニアム
    • 5.1.2 ヴィラ・一戸建て
  • 5.2 価格帯別
    • 5.2.1 アフォーダブル
    • 5.2.2 中間市場
    • 5.2.3 高級
  • 5.3 ビジネスモデル別
    • 5.3.1 販売
    • 5.3.2 賃貸
  • 5.4 販売形態別
    • 5.4.1 一次（新築）
    • 5.4.2 二次（既存住宅再販）
  • 5.5 主要都市別
    • 5.5.1 マドリード
    • 5.5.2 バルセロナ
    • 5.5.3 カタルーニャ（バルセロナ除く）
    • 5.5.4 バレンシア州
    • 5.5.5 アンダルシア - マラガ・コスタ・デル・ソル
    • 5.5.6 スペインその他地域

6. 競争環境

  • 6.1 市場集中度
  • 6.2 戦略的動き
  • 6.3 市場シェア分析
  • 6.4 企業プロファイル（グローバルレベル概要、市場レベル概要、コアセグメント、入手可能な財務、戦略情報、主要企業の市場ランク/シェア、製品・サービス、最近の動向を含む）
    • 6.4.1 Neinor Homes S.A.
    • 6.4.2 Metrovacesa S.A.
    • 6.4.3 AEDAS Homes S.A.
    • 6.4.4 Vía Célere Desarrollos Inmobiliarios
    • 6.4.5 Kronos Homes
    • 6.4.6 Realia Business, S.A.
    • 6.4.7 Habitat Inmobiliaria
    • 6.4.8 Grupo Lar
    • 6.4.9 Grupo Insur
    • 6.4.10 Culmia
    • 6.4.11 Stoneweg Living
    • 6.4.12 Quabit Inmobiliaria
    • 6.4.13 Acciona Inmobiliaria
    • 6.4.14 Sareb
    • 6.4.15 Solvia Servicios Inmobiliarios
    • 6.4.16 Haya Real Estate
    • 6.4.17 HI Real Estate
    • 6.4.18 Testa Home Rental
    • 6.4.19 Colonial Residencial
    • 6.4.20 BuildingCenter（CaixaBank）

7. 市場機会・将来展望

  • 7.1 ホワイトスペース・未充足ニーズ評価
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スペイン住宅用不動産市場レポート範囲

住宅用途で使用される不動産（土地とその上の建物）は一般に住宅用不動産と呼ばれます。一戸建て住宅が住宅用不動産の最も一般的なタイプです。

スペイン住宅用不動産市場はタイプ別（ヴィラ・一戸建て、アパートメント、コンドミニアム）および主要都市別（マドリード、カタルーニャ、バレンシア、バルセロナ、マラガなど）に区分されています。レポートは上記すべてのセグメントについて価値（10億米ドル）でスペイン住宅用不動産市場の市場規模と予測を提供します。COVID-19の影響もレポートで分析されています。

不動産タイプ別
アパートメント・コンドミニアム
ヴィラ・一戸建て
価格帯別
アフォーダブル
中間市場
高級
ビジネスモデル別
販売
賃貸
販売形態別
一次（新築）
二次（既存住宅再販）
主要都市別
マドリード
バルセロナ
カタルーニャ（バルセロナ除く）
バレンシア州
アンダルシア - マラガ・コスタ・デル・ソル
スペインその他地域
不動産タイプ別 アパートメント・コンドミニアム
ヴィラ・一戸建て
価格帯別 アフォーダブル
中間市場
高級
ビジネスモデル別 販売
賃貸
販売形態別 一次（新築）
二次（既存住宅再販）
主要都市別 マドリード
バルセロナ
カタルーニャ（バルセロナ除く）
バレンシア州
アンダルシア - マラガ・コスタ・デル・ソル
スペインその他地域
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レポートで回答される主要な質問

スペイン住宅用不動産市場の現在の規模は？

スペイン住宅用不動産市場は2025年に1,692億2,000万米ドルと評価され、2030年には1,746億2,000万米ドルに達すると予測されます。

どの地域が全国取引量をリードしているか？

マドリードが経済規模、雇用集中、国際接続性によりスペイン住宅用不動産市場の48%を占めています。

なぜ機関投資家はBuild-to-Rent資産に注目しているのか？

BTRはインフレ保護キャッシュフローを提供し、賃貸不足に対処します。2023年の引渡しは9,361戸に3倍になり、平均賃料は既存ストックを5.5%上回っています。

エネルギー効率規制は購買決定にどのような影響を与えるか？

2021年以降のCódigo Técnicoは厳格な熱基準を設定し、「Clase A」住宅を8～12%速く売らせ、最大58%のエネルギー節約を可能にします。

最終更新日:

スペインの住宅不動産 レポートスナップショット