ドイツ住宅不動産市場規模・シェア
市場概要
| 調査期間 | 2019 - 2030 |
|---|---|
| 推定の基準年 | 2024 |
| 予測データ期間 | 2025 - 2030 |
| 市場規模 (2025) | 722.61 十億米ドル |
| 市場規模 (2030) | 885.09 十億米ドル |
| 成長率 (2025 - 2030) | 4.14% CAGR |
| 市場集中度 | 中 |
主要プレーヤー
*免責事項:主要選手の並び順不同 画像 © Mordor Intelligence。再利用にはCC BY 4.0の表示が必要です。 |
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モルドー・インテリジェンスによるドイツ住宅不動産市場分析
ドイツ住宅不動産市場は2025年に7,226億1,000万米ドルに達し、2030年までに8,850億9,000万米ドルに拡大すると予測されており、CAGR 4.14%を反映し、2023年～2024年の低迷からセクターが着実に回復していることを確認しています。都市部への人口移動の増加、持続的な住宅不足、環境配慮型建築への支援策が、建設コスト圧迫の長期化を上回り続けており、ドイツ不動産市場を持続可能で政策支援による成長へと位置づけています。ビルド・トゥ・レント方式、高齢者向け施設、エネルギー効率の高い開発への機関投資家資本流入が全体的な回復力を強化し、人口構成の多様性、特に国際的な人口移動が幅広いベースでの需要を維持しています。デベロッパーの利益率はコストインフレにより圧迫されているものの、KfWの拡大された低金利融資チャネルが貸借対照表を緩衝し、ESG準拠プロジェクトを加速させています。
主要レポート要点
- 物件タイプ別では、アパートメント・マンションが2024年のドイツ住宅不動産市場シェアの65.12%でリードし、ヴィラ・戸建住宅は2030年まで4.31%のCAGRで成長すると予測されています。
- 価格帯別では、中間市場セグメントが2024年のドイツ住宅不動産市場規模の47.12%を占め、手頃な価格の住宅は2030年まで4.34%のCAGRで進歩しています。
- 事業モデル別では、売買取引が2024年のドイツ住宅不動産市場の66%を占め、一方で賃貸活動は2030年まで4.51%のCAGRで拡大する見込みです。
- 売却方法別では、二次市場取引が2024年のドイツ住宅不動産市場の71%を占め、一次市場取引は2030年まで4.55%のCAGRで成長すると予測されています。
- 地域別では、ベルリンが2024年のドイツ住宅不動産市場の14.8%を占め、ライプツィヒが2030年まで最速の4.6%のCAGR予測を示しています。
ドイツ住宅不動産市場のトレンドと洞察
ドライバー影響分析
| ドライバー | （～）%CAGR予測への影響 | 地理的関連性 | 影響タイムライン |
|---|---|---|---|
| 都市化の進展と単身世帯の増加 | +0.8% | ベルリン、ミュンヘン、ハンブルク | 中期（2～4年） |
| ESG規制・KfW補助金 | +0.6% | バイエルン州、バーデン＝ヴュルテンベルク州 | 長期（4年以上） |
| 高技能移民の流入 | +0.5% | ベルリン、ミュンヘン、フランクフルト | 短期（2年以内） |
| 人口高齢化 | +0.4% | 東部農村地域 | 長期（4年以上） |
| ビルド・トゥ・レント機関投資が中間価格帯供給を開放 | +0.3% | 主要都市圏、第二都市への拡大 | 中期（2～4年） |
| プレハブ工法の採用による建設サイクル短縮 | +0.2% | 全国、ノルトライン＝ヴェストファーレン州でパイロットプロジェクト | 中期（2～4年） |
| 情報源: Mordor Intelligence | |||
都市化の進展と単身世帯の増加がアパートメント需要を牽引
ドイツの都市人口は単身世帯が新高値に達し続ける中で膨張し続けており、都市中心部のコンパクトな立地の住戸への持続的な需要を押し上げています。ベルリンの人口は2024年に389万7,000人に増加し、2万5,509人の新規外国人登録により、既にひっ迫したアパートメント在庫に即座に負担を追加しました。ミュンヘンやハンブルクでも同様のパターンが、デベロッパーを高密度設計や建設サイクルを短縮するモジュラー建設に向かわせています。南部のテクノロジーハブは最も急峻な中期成長を示し、一方で東部の特定農村地区は人口減少により建設焦点を再配分させています。フランクフルトやベルリンのマイクロアパートメントや共同生活スキームは、空間よりもアクセスを重視する新しい選好を強調し、ドイツ不動産市場背後のモメンタムを強化しています。
ESG規制・KfW補助金がエネルギー効率の高い新築を加速
ドイツの2045年カーボンニュートラル目標は建築基準を厳格化し、ESG準拠を融資の前提条件としています。KfWは現在、認定された気候配慮型プロジェクトに対して住戸当たり最大15万ユーロの低金利融資を提供し、準拠デベロッパーの資本コストを大幅に削減しています[1]KfW Bankengruppe, "KfW Förderreport Q1 2025," kfw.de。設置費用の最大70%をカバーする暖房システム助成金は、プロジェクト経済性をさらに甘くし、多くの建設業者をネットゼロ対応仕様に向かわせています。Vonoviaなどの大手賃貸業者は、持続可能な資産が優位な入居率と規制承認を確保するとして、グリーン近代化に20億ユーロを確保しています。時間の経過とともに、グリーン基準はドイツ不動産市場においてプレミアム機能から基準要件へと進化することが予想されます。
人口高齢化が高齢者向け住宅需要を押し上げ
65歳以上の市民は2040年までにドイツ人口の28%に上昇する見込みで、バリアフリー住宅と統合ケア施設への需要を促進し、特に東部農村地域で顕著です[2]Bertelsmann Stiftung, "Demografiereport Deutschland 2040," bertelsmann-stiftung.de。機関投資家は高齢者向け住宅を景気逆行性として捉えています：Vonoviaの最近の複数ケア施設買収は、このニッチへの戦略的信頼を強調しています。既存住戸を住み慣れた場所での高齢化選好に適応させるため、改修活動も激化しています。サービス指向設計-医療インフラとの近接性、アクセシブルなレイアウト、コミュニティスペース-は勝利プロジェクトを差別化することが期待されます。この人口構成の追い風は、ドイツ不動産市場にもう一つの長期的防御の柱を与えています。
高技能移民の流入がテックハブの賃貸住宅需要を高める
ベルリンの外国人人口は2024年に97万1,878人に上昇し、住民の24.9%に相当し、インドや中国などからの熟練専門職に支えられています。フランクフルトとミュンヘンも、フィンテックと半導体拡張に関連する同様の流入を記録しています。これらのコホートは一般的に雇用クラスター近くの高品質な賃貸を好み、プレミアム入居率と家賃成長を支えています。柔軟なリース条件、家具付きオプション、強力なデジタル接続を持つ住戸を調整するデベロッパーがこのトレンドを活用しています。人材の地理的集中は中心地区での家賃上昇圧力を維持し、賃貸をドイツ不動産市場の最も急成長セクターとして固めています。
制約影響分析
| 制約 | （～）%CAGR予測への影響 | 地理的関連性 | 影響タイムライン |
|---|---|---|---|
| 建設コスト上昇によるデベロッパー利益率の圧迫 | -1.2% | 全国、高コスト都市圏で深刻な影響 | |
| 熟練労働者不足によるプロジェクト遅延 | -0.6% | 全国、特にバイエルン州、バーデン＝ヴュルテンベルク州で深刻 | |
| ECB金利上昇による住宅ローン返済可能性の厳格化 | -0.5% | 全国、初回購入者により大きな影響 | 短期（2年以内） |
| 都市部家賃上限 | -0.4% | ベルリン、ミュンヘン、フランクフルト、ハンブルク | |
| 情報源: Mordor Intelligence | |||
建設コスト上昇によるデベロッパー利益率の圧迫
建設価格は2025年2月に前年同期比3.2%上昇し、2010年以来コストを64%押し上げた10年間の急騰を延長しています[3]Statistisches Bundesamt, "Baupreise für Wohngebäude Februar 2025," destatis.de。鉄鋼、コンクリート、賃金費用の高騰は、既に高額なプレミアムを命じる土地不足の都市圏で特に、プロジェクトの実行可能性を脅かしています。請負業者の約半数が2025年の売上減少を予想し、プレハブ工法の採用拡大、長期サプライヤー契約、設計簡素化を促しています。そのため、ドイツ不動産市場はコスト曲線が安定するか、イノベーションが実質的な節約を実現するまで、即座の収益性圧迫に直面しています。
都市部家賃上限が賃貸業者の収入成長を制限
2029年までのMietpreisbremse（家賃ブレーキ）の連邦延長により、新規リースは比較地域家賃水準の10%上限に制限され、高需要都市の賃貸業者にとって収益上昇を抑制しています。収入上限は、不足が最も深刻な場所で新鮮な賃貸供給を阻害するリスクがあります。所有者は利回りを保持するためESGアップグレードと新築免除に転換していますが、慢性的な規制不確実性は中核都市市場での投資モメンタムを阻害し続けています。
セグメント分析
物件タイプ別：アパートメントが都市密度を牽引
アパートメント・マンションは2024年にドイツ不動産市場シェアの65.12%を占め、人口構成の変化と都市部の雇用集積がコンパクトな住戸需要をいかに支えているかを強調しています。ベルリンの平均家賃は2024年に10.6%上昇し、限られた新規供給の中で立地の良いアパートメントの価格決定力を検証しました。より小さなセグメントながら、ヴィラ・戸建住宅は、ハイブリッド勤務により世帯が通勤時間をより大きな郊外の土地と交換できるため、4.31%のCAGRを示すと予測されています。モジュラー建設とオフサイトプレハブ工法は多世帯プロジェクトの納期を短縮し、ドイツ不動産市場でより速い資本回転を可能にしています。
ビルド・トゥ・レント・アパートメントへの機関投資家の関心拡大は継続的な資本形成を支え、強い吸収率はコワーキングスペースやフィットネスセンターなどのプレミアム・アメニティを正当化しています。郊外の単一世帯成長はハンブルクやケルン周辺で最も注目され、家族支援政策と改善された鉄道接続が外向きの移住を奨励しています。しかし、これらのエッジ開発でさえ、交通機関を通じて都市中心部と結ばれたままで、より広いドイツ不動産市場の不可欠な部分として維持されています。
注記: すべての個別セグメントのセグメントシェアはレポート購入時に利用可能
価格帯別：手頃な価格の住宅が加速
中間市場資産は2024年にドイツ不動産市場規模の47.12%を維持しましたが、手頃な価格セグメントが年間10万戸の新しい社会住宅への補助金と有利な減価償却規則に支えられ、4.34%のCAGRで最も速く動いています。コスト管理とESG目標のバランスを取ることができるデベロッパーは、意味ある公的資金と税務控除を捉える立場にあります。高級住宅はブランドと希少性で取引されるものの、ECB利上げ後の住宅ローン返済可能性の厳格化により、ボリュームは補助金付き製品にシフトしています。
ライプツィヒなどの東部都市圏では、自然な手頃さと急速な賃金成長が組み合わさり、価値志向の移民を引き寄せ、手頃な価格パイプラインをさらに押し上げています。逆に、制約された主要都市の土地は高級セグメントをより国際的買い手と資金豊富な地元住民に依存させています。中間市場の安定性と補助金付き手頃な価格開発を組み合わせるバランス型ポートフォリオが、ドイツ不動産業界内で最適な位置にあるようです。
事業モデル別：賃貸成長が売買を上回る
売買は依然として2024年売上高の66%を占めていますが、若い世帯が所有権よりも柔軟性を重視するため、賃貸は2030年まで4.51%のCAGRを描いています。機関プラットフォームは現在、予測可能なキャッシュフローを価格ボラティリティに対するヘッジと見なし、大量賃貸スキームを引き受けています。Vonoviaは2025年第1四半期に入居率向上と資産寿命延長のため、アップグレードに4億960万ユーロを投資しました。
ベルリンとミュンヘンでは、持続的な流入移民により空室率が2%を下回り、家賃プレミアムを支え、賃貸形式での供給増加を促しています。小都市は売買指向のままですが、賃貸への漸進的文化シフトが全国的に見られ、賃貸をドイツ不動産市場の構造的成長の柱として強化しています。
注記: すべての個別セグメントのセグメントシェアはレポート購入時に利用可能
売却方法別：一次市場が勢い増す
二次取引は2024年活動の71%を占め、ドイツの膨大な既存ストックを反映しています。しかし、世帯がKfW優遇を受ける資格のあるエネルギー効率の高い新築を求めるため、一次売買は4.55%のCAGRでトレンドしています。購入者は将来の規制厳格化を認識し、改修費用を回避して準拠物件を事前に選択しています。
2025年2月に発表された住宅建設ターボ改革は迅速な承認を約束し、新築ボリュームをさらに押し上げる可能性があります。ベルリンの外環とミュンヘン周辺の成長回廊は、スマートホーム機能、EV充電、ヒートポンプシステムを提供するマスタープラン・コミュニティのホットベッドとなっています。このシフトは、真新しい在庫に起因するドイツ不動産市場の総規模を拡大しています。
地域分析
ベルリンは2024年にドイツ不動産市場の14.8%を占め、国内で最も流動性の高い住宅ハブであり続けています。平均家賃は10.6%の年間上昇を経て1平方メートル当たり13.89ユーロに達し、家賃上限政策にもかかわらず、限られた開発可能用地が上昇圧力を支え続けています。モジュラー住戸を使用する政府社会住宅パイロットは、ESG目標を希釈することなく不足を緩和することを目指し、新しいストックが気候政策と整合することを確保しています。
ライプツィヒは2030年まで予測4.6%のCAGRで最速の拡大を提供しています。その魅力は競争的価格設定、良好な鉄道接続、テナントと雇用者の両方を引き付ける物流基盤の強化にあります。ハンブルクとミュンヘンからの純流入移民は、そのキャッチアップ潜在力を強調しています。ミュンヘン自体は、マクロショックに対してクッションする堅牢なライフサイエンスと半導体クラスターに支えられ、アパートメント価格が1平方メートル当たり7,273ユーロを超えて、ドイツで最も高価な都市であり続けています。
フランクフルトは、2024年の住宅販売の6%が外国人買い手を含んだBrexit後の金融移転と、プレミアム・ダウンタウン賃貸への持続的需要から恩恵を受けています。ハンブルクの港に支えられた経済は、安定した、しかしより遅い住宅成長を与えています。ケルンとデュッセルドルフは、相対的な手頃さと強固な雇用ファンダメンタルズを組み合わせたバランスの取れた市場として際立っています。ライン・ルール地域全体での継続的インフラアップグレードは、ドイツの多中心構造をさらに固め、投資家とデベロッパーがドイツ不動産市場内に留まりながら多様化することを可能にしています。
競争環境
このセクターは中程度の集中度を示し、3カ国で約54万3,000戸、価値837億ユーロのVonovia SEが先頭に立っています。2023年に68億ユーロの損失を計上した後、Vonoviaは2025年第1四半期調整EBITDAを15.1%改善し、運営効率と高利回り改修への転換を強調しました[4]Vonovia SE, "Quarterly Statement Q1 2025," vonovia.de。ESGアライメントは競争戦略の中心に位置し、主要賃貸業者は2045年カーボンニュートラル目標を満たすためストックの改修競争を行い、エネルギー原単位を削減し補助金付き融資を引き付けています。
選択的買収を通じた統合が継続し-VonoviaのDeutsche Wohnen以前の買収がテンプレートのまま-資金豊富な外国ファンドはPartners GroupのEmpira取引保留などのプラットフォーム買収を追求しています。技術採用は分岐しています：大手プレイヤーはBIM、IoTセンサー、AI駆動メンテナンススケジューリングを採用し、コストとテナントサービス優位性を開放しています。小規模地域所有者は超地域的市場知識を通じて優位性を保持しますが、より高いコンプライアンスと資本コストに直面しています。
高齢者向け住宅、手頃な価格住宅、ビルド・トゥ・レント垂直分野は、信頼できる長期収入を求める年金・保険資本に支援された専門参入者を引き寄せています。この専門化はドイツ不動産市場内の全体的能力要求を高め、実行専門知識と拡張性にプレミアムを置いています。
ドイツ住宅不動産業界リーダー
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Vonovia SE
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Deutsche Wohnen SE
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LEG Immobilien SE
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Consus Real Estate
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SAGA Unternehmensgruppe Hamburg
- *免責事項:主要選手の並び順不同
最近の業界動向
- 2025年5月：Vonovia SEは2025年第1四半期調整EBITDAの15.1%増の6億9,850万ユーロを報告し、Luka Mucicを次期CEOに指名しました。
- 2025年4月：PostbankのWohnatlas 2025は、2035年まで全国の既存マンションで年0.4%の価格上昇を予測し、ライプツィヒは1.9%でした。
- 2025年3月：Vonoviaは2024年を調整EBITDA 26億ユーロで終了し、2025年に3,000戸の新規住戸を概説しました。
- 2025年2月：連邦「住宅建設ターボ」パッケージは、より迅速な許可と高い社会住宅支出を約束しました。
ドイツ住宅不動産市場レポート範囲
住宅不動産とは、住宅目的の土地およびあらゆる建物を指します。住宅不動産の最も一般的なタイプは一戸建て住宅です。経済および経済におけるセクターの貢献度の評価、市場概要、主要セグメントの市場規模推定、市場セグメントの新興トレンド、市場ダイナミクス、地理的トレンド、COVID-19の影響を含むドイツ住宅不動産市場の完全な背景分析がレポートでカバーされています。
ドイツ住宅不動産市場は、タイプ別（ヴィラ、戸建住宅、マンション、アパートメント）および主要都市別（ベルリン、ハンブルク、ケルン、ミュンヘン、その他ドイツ）でセグメント化されています。レポートは、上記すべてのセグメントについて価値（米ドル）での市場規模と予測を提供します。
| アパートメント・マンション |
| ヴィラ・戸建住宅 |
| 手頃な価格 |
| 中間市場 |
| 高級 |
| 売買 |
| 賃貸 |
| 一次市場（新築） |
| 二次市場（既存住宅再販） |
| ベルリン |
| ハンブルク |
| ミュンヘン |
| ケルン |
| フランクフルト |
| デュッセルドルフ |
| ライプツィヒ |
| その他ドイツ |
| 物件タイプ別 | アパートメント・マンション |
| ヴィラ・戸建住宅 | |
| 価格帯別 | 手頃な価格 |
| 中間市場 | |
| 高級 | |
| 事業モデル別 | 売買 |
| 賃貸 | |
| 売却方法別 | 一次市場（新築） |
| 二次市場（既存住宅再販） | |
| 主要都市別 | ベルリン |
| ハンブルク | |
| ミュンヘン | |
| ケルン | |
| フランクフルト | |
| デュッセルドルフ | |
| ライプツィヒ | |
| その他ドイツ |
レポートで回答される主要質問
ドイツ不動産市場の現在価値は？
2025年に7,226億1,000万米ドルに立ち、2030年までに8,850億9,000万米ドルに達する予測です。
ドイツ不動産市場で最大シェアを占める都市は？
ベルリンが2024年の全国住宅価値の14.8%でリードしています。
ドイツで賃貸が売買より速く成長している理由は？
モビリティ選好、機関のビルド・トゥ・レント投資、住宅ローン返済可能性の厳格化が、4.51%のCAGRでの賃貸需要を加速させています。
KfW補助金は新築にどう影響しますか？
住戸当たり最大15万ユーロの低金利融資と設置費用の最大70%をカバーする暖房システム助成金により、エネルギー効率の高い新築が財政的に魅力的になります。
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