イタリアのコンドミニアムおよびアパート市場規模・シェア分析 - 成長トレンドおよび予測（2025年～2030年）

イタリアのコンドミニアムおよびアパート市場のトレンドとインサイト

高インフレによる生活費の急騰にもかかわらず、イタリアの平均住宅価格は上昇しました。

COVID-19パンデミックは、2008年から2009年の世界金融危機から完全に回復したことのないイタリアの依然として脆弱な経済にさらなる打撃を与えました。イタリア経済は金融危機以前は緩やかに拡大しており、2001年から2007年の平均GDP成長率は1.2%でした。それ以降の10年間は惨憺たるものでした。2008年には経済が1%縮小し、2009年にはさらに5.3%縮小しました。データによると、2010年には1.7%、2011年には0.7%と成長が回復しましたが、2012年には3%、2013年には1.8%下落しました。

イタリア経済は2014年に安定し、その後の各年にそれぞれ0.8%、1.3%、1.7%、0.9%とわずかに拡大しました。貿易摩擦や低調な投資見通しにもかかわらず、イタリア経済は2019年にわずか0.5%しか拡大しませんでした。

2020年のCOVID-19パンデミック開始時には、経済は深刻な9%の景気後退を経験しました。パンデミック関連の制限が緩和されると、経済は昨年6.6%成長しましたが、それでも前年の大幅な落ち込みを完全に補うには不十分でした。

欧州委員会が公表した予測によると、ユーロ圏第3位の経済規模を持つイタリアの実質GDP成長率は今年2.9%、2023年には0.9%になると予想されています。イタリアの平均住宅価格は、インフレによる生活費の急騰にもかかわらず、2022年第1四半期に再び上昇しました。

イタリアの国家統計機関であるIstatのデータによると、イタリアの住宅価格は前四半期比1.7%、前年同期比4.6%上昇しました。価格上昇は新築・中古住宅の両方に影響しています。新築住宅のコストは5%上昇しており、これは2021年の前四半期の5.3%上昇からわずかに鈍化しています。

低い賃貸利回りにより、民間賃貸は魅力に乏しい状況です。

イタリアの家主にとって、民間賃貸は魅力的ではありません。賃料規制およびその他の制限により、賃貸物件の収益は低くなっています。2022年6月のGlobal Property Guideによる最新調査によると、ローマ、ミラノ、ヴェネツィアの歴史的地区における総賃貸利回り（課税、空室費用、その他のコストを差し引く前の賃貸物件の購入価格に対するリターン）は2.9%から5.5%の範囲となっています。

ローマでは、120平方メートルのアパートの月額賃料はEUR 1,500（USD 1,528）からEUR 2,700（USD 2,750）の範囲です。ミラノでは、120平方メートルのアパートの月額賃料はEUR 2,100（USD 2,139）からEUR 3,600（USD 3,666）の範囲です。ヴェネツィアでは、同規模のアパートの月額賃料はEUR 2,000（USD 2,037）からEUR 2,600（USD 2,648）の範囲です。フィレンツェでは、120平方メートルの物件の月額賃料はEUR 2,100（USD 2,139）からEUR 2,500（USD 2,546）の範囲です。

イタリアの略奪的な課税構造がさらに状況を悪化させており、住宅用不動産の往復取引コストは相当な額になる可能性があります。典型的な賃貸契約では最初の賃料の自由交渉が認められていますが、家主は借主に4年間の更新権を持つ4年間の契約に縛られます。賃料上昇は年間生活費指数の75%に制限されており、例えばインフレが2%の場合、賃料上昇は1.5%に制限されます。

これらの賃料上昇制限により、大多数の家主は、将来の賃料上昇、インフレ、および資本価値の上昇を見込んで、長期賃貸契約を「フロントロード」することを好みます。フロントロードにより、新規契約の賃料が人為的にさらに引き上げられます。

それにもかかわらず、1990年代半ば以降、平均賃料はインフレに遅れをとっています。2000年から2008年にかけて住宅価格は平均6.3%上昇しましたが、同期間の賃料上昇は平均2.5%にとどまりました。しかし、住宅市場の低迷により、2011年から2021年にかけて住宅価格が合計1.2%（インフレ調整後-2.3%）下落したことで、最近ではその格差が縮まっています。